Це інформаційний попередній аналіз, побудований на ваших документах, для покупця, який не обов'язково вільно читає данські документи про нерухомість. Це не офіційна оцінка, не юридична чи фінансова консультація і не будівельно-технічна експертиза; він не замінює вашого адвоката, банк чи власні документи об'єднання власників. Кожна інформація має джерело; невизначені місця позначено. * Внесок власника не покриває авансові платежі за опалення/воду (див. «Реальна щомісячна вартість»).
Квартира справді гарно й ретельно відремонтована, у виразній фабричній будівлі 1916 року в центрі міста, і ціна перебуває в нормальному діапазоні того, за скільки продаються подібні квартири в районі. Але звіт про стан і звіт про електроустановку для цієї квартири ніколи не готуватимуться, і звітність, бюджет та протоколи об'єднання власників ще не отримано. Для кооперативної квартири це насправді найважливіше з'ясувати, бо саме об'єднання власників, а не ви, вирішує щодо даху, фасаду та стояків.
Оголошення про продаж (salgsopstilling): це історія продавця. Ось та сама квартира, звірена з публічними реєстрами та фотографіями. Зелений = так її продають. Червоний = такою вона є.
Те, чого немає в оголошенні, але має бути у вашій пропозиції.
▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓ ▓▓▓▓, ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓.
Повна історія ціни на об'єкт показує: знята з продажу понад два роки тому за значно нижчою ціною, ніж сьогодні, нещодавно повторно виставлена за суттєво вищою ціною, а відтоді одне зниження ціни до нинішньої ціни пропозиції історія ринку. Це не обов'язково поганий знак, адже ретельний ремонт може пояснювати стрибок, але це саме те питання, яке варто поставити прямо, а не вгадувати.
Для кооперативної квартири відсутність звітності/бюджету/протоколів є більшим ризиком, ніж відсутність звіту про стан, адже саме об'єднання, а не окремий власник, вирішує та платить за дах, фасад, стояки та сходову клітку. Несподіваний надзвичайний внесок у шестизначну суму: це класична несподіванка саме в такій ситуації методичний принцип ризику для кооперативних квартир.
Для кооперативної квартири без звіту про стан, звіту про електроустановку чи звітності об'єднання власників чесніше показати картину статусу, ніж вгадувати єдине загальне число.
Категорії, позначені Н/Д або БАР'ЄР, структурно неможливо оцінити для цього житла. Не тому, що нам бракує часу, а тому, що документи ніколи не готуються (стан/електрика) або ще не отримані (фінанси об'єднання власників).
На відміну від окремого будинку, де головна проблема, це відсутність звіту про стан, для кооперативної квартири саме фінансовий стан об'єднання власників визначає, чи чекає неприємний рахунок. Об'єднання власників, а не окремий власник, вирішує та платить за дах, фасад, стояки, сходи та двір.
| Пункт | Статус | Джерело |
|---|---|---|
| Частка розподілу | Частка квартири у спільних витратах і голосах вказана в оголошенні про продаж. | оголошення |
| Забезпечення на користь об'єднання | Зареєстровано забезпечення на користь об'єднання, яке зменшує доступний кредит на зміну власності. Запитайте у своєму банку конкретно про вплив на ваше фінансування. | оголошення |
| Звітність та бюджет | Не отримано. Не можна оцінити, доки вони не з'являться. | відсутнє |
| Протоколи загальних зборів | Не отримано. Показали б, чи анонсовано великі роботи (дах/фасад/стояки). | відсутнє |
| Спільний кредит | Не повідомлено, чи має об'єднання спільний борг і на яких умовах. | відсутнє |
| Статут | Зареєстровано відносно нещодавно. Домашні тварини заборонені; здавання в оренду дозволене згідно з положеннями статуту. | оголошення |
10 сторінок оголошення про продаж переглянуто як зображення, а не лише як текст, включно з планом квартири та всіма фотографіями інтер'єру.
| Що показують фото | Оцінка | Джерело |
|---|---|---|
| Кухня-вітальня з темними якісними шафами, темною стільницею під камінь та островом, у послідовно сучасному стилі | Нове, у гарному стані | фото |
| Ванна кімната: компактна, біла, сучасна арматура та дзеркальна шафа з підсвіткою | Нове, у гарному стані | фото |
| Кімната зі скошеною стелею під дахом, що підтверджує розташування на верхньому житловому рівні | Нормально для цього поверху | фото |
| Спільний двір: частини навколишніх будівель виглядають більш зношеними, ніж вуличний фасад | Типово для старої квартальної забудови | фото |
| Перший поверх будівлі має видиму комерційну вивіску (кафе/бар), що підтверджує змішане використання | Див. розділ про енергетичний клас | фото |
Стрілку півночі на плані квартири зчитано безпосередньо і перевірено з фактичною орієнтацією будівлі на ділянці. Роза компаса показує північ, повернуту приблизно на 20-30° за годинниковою стрілкою відносно вертикального напряму «вгору» на кресленні.
З урахуванням цього зсуву великі віконні секції кухні-вітальні виходять переважно на північ і північний захід, що добре узгоджується з текстом оголошення: достатньо рівномірного денного світла без різкого пообіднього сонця та відкритий вид над дахами сусідніх будівель замість прямого прогляду. Це також пояснює, чому на фото приміщення виглядає світлим, але не яскраво освітленим сонцем.
Ціна пропозиції 2 295 000 крон (~31 400 крон/м²) оголошення. Це на ●●,●% вище за попередню публічну оцінку оголошення, нормальний рівень для повністю відремонтованої квартири в центральному, історичному районі, а не сам по собі тривожний сигнал.
Знайдено три порівнянні продажі, з них один у тій самій будівлі (див. заблоковану ключову знахідку вище). Медіана трьох становить ●●.●●● крон/м². Ціна пропозиції на ~7-8% вища за цю медіану, що можна пояснити новішим і більш ретельним ремонтом, ніж у порівнянних продажах.
Тут внесок власника фактично вже вказаний без урахування авансових платежів за опалення та воду, але ці дві статті насправді є частиною вашої фіксованої щомісячної плати об'єднанню.
| Стаття | Сума | Джерело |
|---|---|---|
| Внесок власника (податок, страхування, частка спільних витрат) | 2 742 крони/міс. | оголошення |
| Аванс за опалення | 687,50 крони/міс. | оголошення |
| Аванс за воду | 270,83 крони/міс. | оголошення |
| Реальні витрати загалом | ~3 700 крон/міс. | розрахунок |
За гарно відремонтованого інтер'єру немає сильного технічного аргументу для переговорів у самій квартирі. Реальний аргумент для переговорів криється у процесі:
По-друге: запитайте прямо, чому квартира зникла з ринку більш ніж на два роки і повернулася за вищою ціною: відповідь визначить, чи це нейтральний, чи позитивний сигнал.
| Чинник | Що ми знайшли | Джерело |
|---|---|---|
| Радон | Дуже низький ризик, очікувано для квартири на 3-му поверсі, де сама відстань від землі суттєво знижує ризик. | публічні джерела |
| Ґрунтові води / підвищення рівня моря | Впливу не очікується. | публічні джерела |
| Зливи (опади) | Можливий вплив при «2-річній події», це відносно частий період повторюваності. Актуально для підвалу/першого поверху будівлі, менш актуально для квартири на 3-му поверсі, але варто запитати об'єднання власників про історію. | публічні джерела |
| Спільна каналізація | Район підключено до спільної (не роздільної) каналізації. Муніципалітет у майбутньому може вимагати роздільної каналізації, що є потенційною майбутньою витратою для будівлі в цілому. | оголошення |
Текст оголошення підкреслює кольорові фасади, блошині ринки, невелику відстань до пішохідної вулиці та станції, все підтверджено розташуванням. Школи поблизу є, але показники благополуччя та середній бал не публікуються офіційно для найближчих державних шкіл на момент цього аналізу.
🔒 Ключова знахідка: лише у повному звітіНа першому поверсі самої будівлі розташовані заклади з продажем алкоголю, і таке поєднання загалом (не конкретно для цієї адреси) статистично пов'язане з більшим нічним неспокоєм у данських містах. Це не означає щоденного дискомфорту, але це варто оцінити особисто під час вечірнього огляду.
Енергетичний клас C видано для всієї змішаної будівлі: понад 1300 м² опалюваної площі, розподілених між житлом і комерцією на першому поверсі енергосертифікат. Для вашої конкретної квартири дві речі діють у протилежних напрямках: розташування на 3-му поверсі (менші теплові втрати через стелю/перекриття, ніж у квартирі на першому чи останньому поверсі) свідчить про споживання нижче за середнє по будівлі, тоді як фасад, орієнтований на північ-північний захід (див. «Сонце та орієнтація»), означає менше безкоштовного тепла від пообіднього сонця, ніж отримала б квартира, орієнтована на південь чи захід. Ці два ефекти частково компенсують одне одного, тож середнє по будівлі є розумною відправною точкою, ані песимістичною, ані оптимістичною оцінкою.
| Головна пропозиція для будівлі | Річна економія | Інвестиція |
|---|---|---|
| Внутрішнє утеплення стін, що межують з неопалюваним приміщенням | 1000 крон | 23 800 крон |
| Утеплення підлоги над підвалом | 900 крон | 12 500 крон |
| Утеплення перекриття під дахову терасу/сарай | 900 крон | 17 300 крон |
Аналіз побудований на оголошенні про продаж та енергосертифікаті документи, повному візуальному огляді фотографій та плану квартири з оголошення фото, а також публічних джерелах щодо ринку та георизиків відкриті угоди, реєстри. Звіт про стан і звіт про електроустановку для цього житла не будуть підготовлені; звітність, бюджет та протоколи об'єднання власників ще не отримано. Витрати та оцінки є орієнтовними, а не пропозиціями. Сигнал безпеки району базується на вторинних джерелах і має бути перевірений самостійно. Кожне твердження позначене джерелом; невідомі поля позначені як «недостатньо даних». Це не замінює адвоката, банк чи власні документи об'єднання власників.
Це розмитий зразок справжнього BoligCheck для кооперативної квартири. У вашому власному звіті кожна ключова знахідка та кожна розмита цифра будуть чіткими та прив'язаними до вашої адреси, на основі ваших власних документів.
Замовити свій BoligCheck