Dette er en informativ forhåndsanalyse, bygget på dine dokumenter, for en køber der ikke nødvendigvis læser danske ejendomsdokumenter flydende. Det er ikke en offentlig vurdering, ikke juridisk eller finansiel rådgivning og ikke en byggeteknisk gennemgang; det erstatter ikke din advokat, bank eller ejerforeningens egne dokumenter. Hver oplysning har en kilde; usikre steder er markeret. * Ejerudgift dækker ikke a conto varme/vand — se »Den reelle månedlige udgift«.
Lejligheden er reelt flot og gennemgribende renoveret, i en markant fabriksejendom fra 1916 centralt i byen — og prisen ligger inden for normal afstand af, hvad tilsvarende lejligheder i kvarteret handler til. Men der bliver aldrig udarbejdet tilstandsrapport eller elinstallationsrapport for denne lejlighed, og ejerforeningens regnskab, budget og referater er endnu ikke modtaget — for en ejerlejlighed er det sidste faktisk det vigtigste at få styr på, fordi det er ejerforeningen, ikke dig, der bestemmer over tag, facade og faldstammer.
Salgsopstillingen er sælgers historie. Her er den samme lejlighed holdt op mod offentlige registre og fotos. Grøn = sådan sælges den. Rød = sådan er den.
Det, der ikke står i annoncen — men bør stå i jeres bud.
▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓ ▓▓▓▓, ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓.
Boligens fulde prishistorik viser: taget af markedet for over to år siden til en markant lavere pris end i dag, genudbudt for nylig til en væsentligt højere pris, og siden ét prisfald ned til den nuværende udbudspris markedshistorik. Det er ikke nødvendigvis et dårligt tegn — måske forklarer en gennemgribende renovering springet — men det er præcis den type spørgsmål, man bør stille direkte, ikke gætte sig til.
For en ejerlejlighed er manglende regnskab/budget/referater et større risikopunkt end manglende tilstandsrapport — det er foreningen, ikke den enkelte ejer, der beslutter og betaler for tag, facade, faldstammer og trappeopgang. Et uventet ekstraordinært bidrag på et sekscifret beløb er den klassiske overraskelse i akkurat denne situation metodisk risikoprincip for ejerlejligheder.
For en ejerlejlighed uden tilstandsrapport, elrapport eller ejerforeningsregnskab er det mere ærligt at vise et statusbillede end at gætte et samlet tal.
De kategorier, der er markeret N/A eller GATE, er det strukturelt umuligt at score for denne bolig — ikke fordi vi mangler tid, men fordi dokumenterne aldrig udarbejdes (tilstand/el) eller endnu ikke er modtaget (E/F-økonomi).
I modsætning til et parcelhus, hvor manglende tilstandsrapport er hovedbekymringen, er det for en ejerlejlighed ejerforeningens finansielle helbred, der afgør, om der venter en ubehagelig regning. Ejerforeningen — ikke den enkelte ejer — beslutter og betaler for tag, facade, faldstammer, trapper og gård.
| Forhold | Status | Kilde |
|---|---|---|
| Fordelingstal | Lejlighedens andel af fælles udgifter og stemmer er oplyst i salgsopstillingen. | salgsopstilling |
| Sikkerhed til ejerforeningen | Der er tinglyst sikkerhed til foreningen, som reducerer det disponible ejerskiftelån — spørg banken konkret ind til effekten på jeres finansiering. | salgsopstilling |
| Regnskab & budget | Ikke modtaget. Kan ikke vurderes før disse foreligger. | mangler |
| Generalforsamlingsreferater | Ikke modtaget. Ville vise, om større arbejder (tag/facade/faldstammer) er varslet. | mangler |
| Fælleslån | Ikke oplyst om foreningen har fælles gæld og på hvilke vilkår. | mangler |
| Vedtægter | Relativt nyligt registreret. Husdyr ikke tilladt; udlejning tilladt efter vedtægternes bestemmelser. | salgsopstilling |
10 sider fra salgsopstillingen er gennemgået som billeder, ikke kun som tekst — inklusive plantegning og samtlige interiørfotos.
| Det fotos viser | Vurdering | Kilde |
|---|---|---|
| Køkken-alrum med mørke, kvalitetsprægede skabe, mørk stenlignende bordplade og ø — gennemgående moderne stil | Nyt, velholdt | foto |
| Badeværelse — kompakt, hvid, moderne armatur og spejlskab med lys | Nyt, velholdt | foto |
| Værelse med skråt loft under taget — bekræfter placering på øverste beboelsesniveau | Normal for etagen | foto |
| Fælles gårdmiljø — dele af de omkringliggende bygninger fremstår mere slidte end gadefacaden | Typisk for ældre karrébebyggelse | foto |
| Bygningens stueetage har synlig erhvervsskiltning (café/bar) — bekræfter blandet anvendelse | Se afsnit om energimærke | foto |
Plantegningens nordpil er læst direkte af, og krydstjekket med bygningens faktiske retning på grunden. Kompasrosen viser nord drejet ca. 20–30° med uret i forhold til tegningens lodrette »op«-retning.
Med den forskydning peger boligens store vinduespartier i køkken-alrummet overvejende mod nord til nordvest — hvilket stemmer godt med salgsteksten: rigeligt, jævnt dagslys uden hård eftermiddagssol, og en åben udsigt hen over nabotagene i stedet for direkte indblik. Det forklarer også, hvorfor billederne viser et lyst, men ikke stærkt solbeskinnet rum.
Udbudspris 2.295.000 kr. (~31.400 kr./m²) salgsopstilling. Det er ●●,●% over den foreløbige offentlige vurdering salgsopstilling — et normalt niveau for en fuldt renoveret lejlighed i et centralt, historisk kvarter, ikke i sig selv et advarselstegn.
Tre sammenlignelige salg er fundet, heraf ét i samme ejendom (se låst nøglefund ovenfor). Medianen af de tre ligger på ●●.●●● kr./m² — udbudsprisen ligger ~7–8 % over denne median, hvilket er forklarligt med et nyere og mere gennemgribende ryd end sammenligningssalgene.
Her er ejerudgiften faktisk allerede opgjort eksklusive a conto varme og vand — men de to poster er reelt en del af jeres faste udgift til foreningen hver måned.
| Post | Beløb | Kilde |
|---|---|---|
| Ejerudgift (skat, forsikring, del af fællesudgift) | 2.742 kr./md. | salgsopstilling |
| A conto varme | 687,50 kr./md. | salgsopstilling |
| A conto vand | 270,83 kr./md. | salgsopstilling |
| Reel drift i alt | ~3.700 kr./md. | beregning |
Med et flot renoveret interiør er der ikke et stærkt teknisk forhandlingskort i lejligheden selv. Det reelle forhandlingskort ligger i processen:
Sekundært: spørg direkte ind til hvorfor lejligheden forsvandt fra markedet i over to år og kom tilbage til en højere pris — svaret afgør, om det er et neutralt eller et positivt signal.
| Forhold | Hvad vi fandt | Kilde |
|---|---|---|
| Radon | Meget lav risiko — som forventet for en lejlighed på 3. sal, hvor afstanden til jorden i sig selv reducerer risikoen markant. | offentlige kilder |
| Grundvand / havstigning | Ingen forventet påvirkning. | offentlige kilder |
| Skybrud (nedbør) | Mulig påvirkning ved en »2-års hændelse« — det er en forholdsvis hyppig gentagelsesperiode. Relevant for ejendommens kælder/stueetage, mindre relevant for en lejlighed på 3. sal, men værd at spørge ejerforeningen om historik. | offentlige kilder |
| Fælleskloakering | Området er på fælles (ikke separat) kloak — kommunen kan i fremtiden kræve separatkloakering, en potentiel fremtidig udgift for ejendommen som helhed. | salgsopstilling |
Salgsteksten fremhæver farverige facader, loppemarkeder, kort til gågade og station — alt sammen bekræftet af beliggenheden. Skoler i nærheden findes, men trivselstal og karaktergennemsnit er ikke offentligt opgjort for de nærmeste folkeskoler på tidspunktet for denne analyse.
🔒 Nøglefund — kun i den fulde rapportBygningens egen stueetage rummer værtssteder med udskænkning — en kombination, der generelt (ikke specifikt for denne adresse) er statistisk forbundet med mere natteliv-relateret uro i danske byer. Det er ikke ensbetydende med daglig utryghed, men et punkt værd at vurdere personligt ved en aftenfremvisning.
Energimærke C er udstedt for hele den blandede ejendom — over 1.300 m² opvarmet areal fordelt på boliger og erhverv i stueetagen energimærke. For jeres konkrete lejlighed trækker to ting i hver sin retning: en placering på 3. sal (mindre varmetab gennem loft/etageadskillelse end en stue- eller taglejlighed) taler for et forbrug under bygningsgennemsnittet, mens den nord-til-nordvestvendte facade (se »Sol & orientering«) betyder mindre gratis opvarmning fra eftermiddagssol end en syd- eller vestvendt lejlighed ville få — de to effekter modvirker delvist hinanden, så bygningens gennemsnit er et rimeligt udgangspunkt, ikke et pessimistisk eller optimistisk estimat.
| Bygningens topforslag | Årlig besparelse | Investering |
|---|---|---|
| Indv. isolering af vægge mod uopvarmet rum | 1.000 kr. | 23.800 kr. |
| Isolering af gulv mod kælder | 900 kr. | 12.500 kr. |
| Isolering af etageadskillelse mod tagterrasse/skur | 900 kr. | 17.300 kr. |
Analysen bygger på salgsopstilling og energimærke dokumenter, en fuld visuel gennemgang af salgsopstillingens fotos og plantegning foto, samt offentlige kilder for marked og geo-risiko frie handler, registre. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport bliver ikke udarbejdet for denne bolig; ejerforeningens regnskab, budget og referater er endnu ikke modtaget. Omkostninger og skøn er indikative, ikke tilbud. Kvarterets trygheds-signal er baseret på sekundære kilder og bør efterprøves selvstændigt. Hver påstand er kildemærket; ukendte felter er markeret »ikke nok data«. Dette erstatter ikke advokat, bank eller ejerforeningens egne dokumenter.
Dette er en sløret prøve af en ægte BoligCheck for en ejerlejlighed. I din egen rapport er hvert nøglefund og hvert sløret tal skarpt og adresse-præcist — bygget på dine egne dokumenter.
Bestil din BoligCheck