Elinstallationsrapporten: gyldighed, pris og hvad fundene reelt koster

Hvor længe gælder en elinstallationsrapport?

Ét år fra den dato, rapporten er udarbejdet. Det er dobbelt så længe som tilstandsrapporten, der kun gælder i seks måneder, og forskellen forvirrer mange, fordi de to dokumenter typisk bestilles sammen og ligger i samme mappe i salgsopstillingen.

Rapporten skal være gyldig på det tidspunkt, køber modtager den. Sælges boligen senere end et år efter udarbejdelsesdatoen, skal der en ny eller en fornyet rapport til.

Fornyelse er billigere, men kun inden for fristen. Er året først gået uden salg, kan den gamle rapport ikke længere fornys, og der skal bestilles en helt ny gennemgang fra bunden.

Hvad koster en elinstallationsrapport selv?

Her er der tale om selve undersøgelsen, ikke om at udbedre det, den finder.

Typisk 1.500-3.500 kr. I et bredere landsdækkende interval ses også 2.000-5.000 kr, afhængigt af elinstallatøren og boligens størrelse.

Det er sælger, der bestiller og betaler rapporten, fordi den indgår i huseftersynsordningen og er en forudsætning for, at sælger kan tegne ejerskifteforsikring. Køber betaler ikke for den.

Hvis en sælger siger, at der ikke findes en rapport, fordi "det er dyrt", er det værd at huske: beløbet er et par tusind kroner op mod en handel på flere millioner. Det er sjældent den reelle grund.

Er elinstallationsrapporten det samme som tilstandsrapporten?

Nej. De to dokumenter udarbejdes af to forskellige sagkyndige, som beskrevet i tabellen ovenfor: en bygningssagkyndig laver tilstandsrapporten, en autoriseret elinstallatør laver elinstallationsrapporten. Begge er en forudsætning for, at sælger kan tilbyde ejerskifteforsikring, men de dækker hver deres del, og den ene erstatter ikke den anden.

Hvad betyder kategorierne i rapporten?

Hvordan omregner du en kategori til en regning?

Hvad kan du se på billederne, før du booker fremvisning?

Salgsopstillingens fotos viser el-installationen længe før rapporten gør. Ofte kan man se nok til at vurdere, om der overhovedet er grund til at tage regnemaskinen med til fremvisningen.

Gamle stikkontakter uden jordforbindelse. I boliger, hvor ledningerne ikke er rørt i årtier, er stikkontakterne ofte topolede, uden det tredje ben til jord. Det ses tydeligt på fotos. Det er ikke nødvendigvis ulovligt i sig selv, gamle installationer kan forblive, som de blev udført efter datidens regler, men det siger noget om hele systemets alder bag væggen.

Gammel ledningsføring under moderne belastning. Problemet sidder sjældent i selve stikkontakten, men i det, der ligger bag den. Ledninger dimensioneret til 1980'ernes forbrug er ikke lagt an på, at en airfryer, kedel, opvaskemaskine og ovn kører samtidig på samme køkkengruppe. I bedste fald springer sikringen. I værste fald varmes kablet op inde i væggen over tid, isoleringen ældes hurtigere, og det ender med en kortslutning.

Køkken og badeværelse er derfor de første steder at kigge. Det er der, belastningen er størst, og der de gamle grupper først knækker.

Gruppetavlen. Ses der en gammel tavle med proppesikringer i stedet for automatsikringer, eller mangler der synligt HPFI-relæ, er det ikke en bagatel. En ny eltavle koster 15.000-35.000 kr, og det er ikke et beløb, der forhandles på plads efter underskrift.

Spor af hjemmelavede løsninger. Et kabel lagt udenpå væggen og malet i samme farve. En forlængerledning, der tydeligvis forsyner noget fast. En stikkontakt i garage eller skur, hvor det ikke er til at se, hvor kablet egentlig kommer fra.

Er elinstallationen overhovedet lovlig og registreret?

Det er et spørgsmål, som købere sjældent stiller, og det er noget andet end spørgsmålet om, hvorvidt el-installationen fungerer.

El kan sagtens virke fint og samtidig være ført til noget, der officielt ikke findes. Det klassiske eksempel er en tilbygning, en overdækning, en vinterhave eller et udhus, som ikke er registreret i BBR, men som alligevel har fået fast strøm ført ind.

En testanalyse, vi lavede før lancering, af en bolig med en hjemmebygget overdækning illustrerer, hvordan det kan gå ubemærket hen: overdækningen fandtes ikke i BBR, men havde fast, indbygget el, ikke en forlængerledning til lejlighedsbrug. Elinstallationsrapporten omtalte den ikke. Det siger noget om, hvor let det sker: rapporten gennemgår den registrerede boliginstallation, og det, der er bygget til uden registrering, kan falde uden for begge dokumenter på samme tid, ude af BBR fordi det aldrig blev anmeldt, og ude af elrapporten fordi den tager udgangspunkt i BBR.

Hvad det betyder for dig som køber, konkret:

• En uregistreret tilbygning bliver dit problem efter overtagelsen, sammen med elinstallationen i den.
• Kommunen kan kræve lovliggørelse eller nedrivning, og lovliggørelse betyder som regel, at elinstallationen også skal bringes i orden.
• Forsikringsselskabet kan afvise erstatning for en skade i en del af bygningen, der officielt ikke findes i registret.
• Hvem der lavede tilslutningen, og om det var en autoriseret elektriker, er som regel umuligt at fastslå i bagklogskabens lys.

Sådan tjekker du det på fem minutter. Læg BBR-planen ved siden af fotos fra salgsopstillingen. Tæl bygninger og kvadratmeter. Er der noget på billederne, som ikke findes i BBR, er der kun ét spørgsmål til mægleren: er der givet tilladelse, og har en elektriker set på det?

Hvad hvis der slet ikke er nogen elrapport?

Det sker oftere, end man skulle tro, og bliver ofte læst forkert i begge retninger.

At få lavet en elinstallationsrapport er ikke et lovkrav i sig selv. Men uden tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan sælger ikke tegne ejerskifteforsikring, og uden den forsikring bliver sælger ikke fritaget for ansvar for mangler.

Med andre ord: en manglende rapport betyder ikke, at sælger har skjult noget og sluppet af sted med det. Den betyder:

• Sælgers ansvar forbliver bredere, end det ellers ville have været.
• Du har til gengæld ikke noget kort at navigere efter.
• Købsaftalen vil typisk direkte anbefale, at du selv bestiller en teknisk gennemgang.
• Du kan sagtens takke nej, men konsekvenserne, hvis der senere dukker fejl op, er dine.

Er der ingen elrapport, og viser fotos samtidig gamle stikkontakter, en tavle med proppesikringer eller spor af hjemmelavede tilslutninger, er det en god grund til enten at bestille et eget eftersyn eller indregne det ukendte i prisen.

Sådan bruger du rapporten som køber

• Læs beskrivelserne for hvert fund, ikke kun antallet af anmærkninger.
• Bed om et konkret elektrikertilbud på de største fund, før du byder.
• Sammenhold med tilstandsrapporten og BBR. Samme hus kan have en pæn tilstandsrapport og en bekymrende elrapport, eller omvendt.
• Tjek datoen. Er rapporten i salgsopstillingen mere end et år gammel, er den ikke længere gyldig og kan ikke fornys.
• Hold fotos op mod BBR-planen. Alt, der findes på billederne, men ikke i registret, er et åbent spørgsmål.
• Spørg mægleren direkte, om der findes en nyere version.

Spørg aldrig kun "hvor mange anmærkninger er der". Spørg "hvad er datoen på rapporten, hvad er ikke undersøgt, og hvad koster det ifølge en elektriker at udbedre det største fund".

Ofte stillede spørgsmål

Hvor længe gælder en elinstallationsrapport?

Ét år fra udarbejdelsesdatoen. Det er dobbelt så længe som tilstandsrapporten, der gælder i seks måneder.

Hvad koster en elinstallationsrapport?

Typisk 1.500-3.500 kr, i et bredere landsdækkende interval 2.000-5.000 kr. Sælger betaler, ikke køber.

Kan elrapporten fornys?

Ja, til en reduceret pris, men kun inden året er gået. Herefter kræves en helt ny undersøgelse.

Er elinstallationsrapporten det samme som tilstandsrapporten?

Nej. To forskellige dokumenter fra to forskellige fagfolk. Tilstandsrapporten dækker bygningskonstruktionen, elinstallationsrapporten kun elinstallationen.

Betyder et ulovligt forhold, at jeg ikke kan tegne ejerskifteforsikring?

Ikke nødvendigvis. Men et ulovligt forhold med sikkerhedsmæssig risiko bør afklares eller udbedres, og det kan påvirke forsikringens dækning og pris. Tjek altid det konkrete tilbud fra forsikringsselskabet.

Hvad gør jeg, hvis der slet ikke er nogen elrapport?

Du bestiller selv et eftersyn, eller indregner det ukendte i prisen. Sælger forbliver ansvarlig for mangler, fordi der uden rapporten ikke kan tegnes ejerskifteforsikring.

Er gamle stikkontakter uden jordforbindelse ulovlige?

Ikke altid. Gamle installationer kan forblive, som de blev udført efter datidens regler. Men topolede stikkontakter er et tegn på hele systemets alder, og det er ofte den gamle ledningsføring, der ikke kan bære moderne køkkenbelastning.

Kan en elinstallationsrapport overse en ulovlig installation?

Ja, netop hvor el er ført til noget, der ikke står i BBR. Rapporten gennemgår den registrerede boliginstallation. En uregistreret tilbygning med selvinstalleret strøm kan falde uden for begge dokumenter samtidig.

Hvad sker der, hvis en tilbygning ikke står i BBR?

Den bliver din efter overtagelsen, sammen med elinstallationen i den. Kommunen kan kræve lovliggørelse eller nedrivning, og forsikringsselskabet kan afvise erstatning for en skade i en del af bygningen, der officielt ikke findes.

Hvad koster det typisk at udbedre fund i en elrapport?

Fra få timers arbejde ved enkeltstående fejl til et større beløb ved udskiftning af hovedtavlen. Indhent altid et konkret tilbud, før tallet bruges i forhandlingen.

Dette er generel information, ikke juridisk rådgivning til din konkrete sag. Regler og praksis kan ændre sig, og det enkelte tilfælde kan afvige fra det typiske. Ved tvivl om din egen situation, spørg en advokat eller boligkyndig, før du handler.