Villa fra 1976 til 2,70 mio. kr: 469 dage på markedet, elrapport med 19 bemærkninger og eternittag

Prisen ligger i den høje ende, men det egentlige spørgsmål er, hvorfor huset har stået 15 måneder uden køber

Hvad kan vurderes nu, og hvad ikke

Kategorien "Stand" kan ikke vurderes forsvarligt uden tilstandsrapport, så den er udeladt, og totalen bygger på fem kategorier. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad er det for et hus

Hvad kan sådan et hus koste i dag (en rettesnor, ikke en vurdering)

Huset blev solgt 28.04.2022 for 2.203.000 kr (12.446 kr/m²) efter en nedsættelse fra 2.395.000 kr, tidligere var udbudsprisen 2.495.000 kr. Nu forlanges 2.696.000 kr (15.232 kr/m²), altså +22% på 4,4 år Boliga beregning. De nærmeste solgte sammenligninger, med udvidet filter, fordi der næsten ingen er med det stramme filter (år ±5, areal ±20%, 12 måneder):

Kilde: Boliga, salgshistorik for nabovillaer, pr. 05.10.2026. For tredje række var udbudsprisen 2.400.000 kr, rabatten 7,2%, 152 dage. For anden række var rabatten 10%, 11 dage. Den sidste række fra 2021 er kun vist som rettesnor på samme vej, med en pris fra før renteudsvingene. Vi kender ikke de solgte boligers stand.

Uden tilstandsrapport forbliver dette afsnit lukket

For en villa er tilstandsrapporten det vigtigste dokument om stand. Salgsopstillingen siger, at rapporten findes og er kendetegnet ved "Rødt hus, Gult hus", men den er ikke i vores materiale salgsopstilling s. 3. Den linje giver kun et minimum: mindst én kritisk og én alvorlig skade. Vi gætter ikke på, hvilke. Rapporten gælder 6 måneder, datoen kender vi ikke, og elrapporten er lavet 13.06.2025, så tilstandsrapporten fra samme tid er sandsynligvis også udløbet antagelse. Efter reglerne for huseftersyn slipper sælger ikke for det tiårige ansvar uden gyldige rapporter, og ifølge elrapportens tekst skal et hus, der ikke er solgt inden udløbsdatoen, gennemgås igen elrapport s. 13.

Hvad der er kendt for huse fra denne tid (baggrund, ikke diagnose):

• Tag af eternit fra 1976. Se afsnittet om taget nedenfor og signalerne øverst BBR.
• Det indvendige lag i hulmuren af lecaelementer fra 1976 ligger i perioden 1950-1977, hvor der kunne være PCB i fugerne mellem betonelementer. Ingen forsikring dækker det. Spørg, om fugerne er testet Bolius baggrund fra perioden.
• Asbest i huse fra før 1986 findes også i flisemørtel, rørisolering og gulve. Tag det med i huseftersynet baggrund fra perioden.
• Stålrør til varmen i betonpladen og direkte fjernvarme med varmtvandsbeholder fra 2002: gamle dele uden kendt tilstand energimærke s. 6, 8.

19 bemærkninger, heraf 9 om risiko for stød eller brand

Rapporten er fra 13.06.2025, gyldig til 13.06.2026, udløbet for 114 dage siden elrapport s. 1. Ikonerne kan ikke ses i PDF-teksten, så vi har læst dem fra siderne som billeder elrapport s. 6-8. Sælgers svar: ingen problemer med strøm, ingen reparationer og intet selvbyg, HFI-relæet har ikke udløst elrapport s. 4. Elinstallatøren bekræftede, at svarene stemmer med besigtigelsen.

Hvad billederne viser, og hvad der følger heraf

Grundlag: forsiden af mæglerens brochure (facade foran og bagved) og billedet af køkkenet (s. 1, 6). Resten af brochurens sider har vi kun set i lille format, og vi drager kun konklusioner, hvor billedet er tydeligt. Det er mæglerens billeder, ikke et uafhængigt eftersyn.

Ses ikke på billederne: tagets og loftsrummets indre stand, vinduernes stand, badeværelserne i detaljer, tavlen, rørene, gulvet under belægningen, fundamentet. Vi har ikke set luftfoto eller Street View til denne rapport.

Et almindeligt familieområde, men markedet er langsomt her

• Transport og indkøb. Busstop 240 m væk, Lidl 180 m, Skalborg Station 2,0 km danskadresseapi.
• Skoler. Nærmeste skole 720 m væk, trivsel 3,7 af 6, karaktergennemsnit 7,8 af 12. Anden skole 1,3 km væk (3,6 og 6,2), tredje 1,6 km væk (3,6 og 7,5) Boligsiden, danskadresseapi. Der findes ingen samlede vurderinger af børnehaver i Danmark.
• Miljø. Radon er meget lavt. Der forventes ingen påvirkning fra grundvand, skybrud, havstigning og vandløb Boligsiden. Jordforurening er ikke markeret på kortet, men salgsopstillingen siger, at grunden er "lettere forurenet" på grund af byzonen (standardklassificering) danskadresseapi salgsopstilling s. 3. Det er ikke en modstrid: det første er kortlagt, det andet er en generel klassificering for byzonen.
• Servitutter. Fire notater: byplanvedtægt 1969, byggelinjer, en deklaration om fjernvarme (tilslutningspligt, så en varmepumpe i stedet for fjernvarme er udelukket) og en deklaration om støjskærm fra 2008. Den sidste betyder, at der er en støjkilde i nærheden (sandsynligvis en vej). Bed om teksten på tinglysning.dk salgsopstilling s. 2.
• Internet og støj. Vi kunne ikke finde pålidelige data via to ruter (DinGeo, danskadresseapi), det skal tjekkes på stedet.
• Likviditet. Villaen har stået 469 dage. Af 42 villaer i 9210 har fem stået 330 dage eller mere. Til sammenligning blev villaen i nabokvarteret solgt på 11 dage, og villaen på denne vej på 152 dage Boliga.

Fjernvarme, men udgifterne er højere end mærket

Opvarmning: fjernvarme med direkte tilslutning, installation i bryggerset energimærke s. 6. Kilden er bekræftet to gange: BBR siger fjernvarme/blokvarme, og mærket beskriver et fjernvarmestik BBR. Mærket foreslår ikke skift til fjernvarme, så huset er allerede tilsluttet, og deklarationen om fjernvarme fra 1973 betyder tilslutningspligt, så en varmepumpe i stedet for fjernvarme er ikke en mulighed. Varmtvandsbeholder: gennemstrømnings-Termix One fra 2002 uden isolering energimærke s. 8. Radiatorerne har kun returventiler uden regulering efter rumtemperatur, og der er hverken vejrkompensering eller natsænkning energimærke s. 6-7. Brændeovnen fra 2001 indgår ikke i mærket energimærke s. 6.

Forskellen er 6.458 kr (+39%) beregning. En del kan forklares af tarifændringer siden 2021, en del af familiens faktiske levevis. Bed om regninger for tre år med antal m³, ikke kun beløbet.

Mærkets forslag. Mærke C gælder fra 13.04.2021 til 13.04.2031, efter alle forslag ville det være A2010. Det eneste "rentable" forslag: efterisolering af lodrette og vandrette skunke til 300 mm, 10.267 kr i priser fra 2021, besparelse 287 kr om året energimærke s. 3, 10. I dag koster sådant arbejde sandsynligvis 12.000-25.000 kr skøn. De øvrige forslag er mindre rentable og giver kun mening ved en renovering: tagskråninger (100 mm isolering), vinduer fra termo til energiglas (besparelse 1.676 kr om året), nyt gulv på jord med 50 mm isolering (1.884 kr), termostatventiler (806 kr), solceller på 3,6 kW mod øst og vest (2.417 kr) energimærke s. 4-11. Paneler på et asbesttag betyder reguleret montering, og mærket tog ikke højde for planens begrænsninger og tagets stand.

Hvad koster det at bo her om måneden, uden lån

Ikke medregnet: el, vand, vedligehold. Skatterne er kontrolregnet: 2.092.000 kr (80% af 2.615.000) × 0,51% = 10.669 kr, 988.000 × 7,40‰ = 7.311 kr. De er beregnet ud fra den foreløbige vurdering og vil blive justeret, og den nuværende ejers rabat er personlig, så hans regning er ikke din beregning. Det præcise tal får du på vurderingsportalen.dk.

Engangsudgifter ved købet beregning: ifølge salgsopstillingen kræves 2.723.509 kr, heraf tinglysning af skøde 18.026 kr og halvdelen af præmien for ejerskifteforsikring 9.483 kr (den fulde præmie er omkring 18.966 kr). Salgsopstillingen har sælgers pantebrev (hovedstol 2.150.000 kr) til afgiftspantebrev salgsopstilling s. 5. Hvis det kan bruges, betaler du ikke 1,25% af beløbet, altså sparer du omkring 26.875 kr i forhold til fuld tinglysning af et nyt realkreditlån (omkring 33.838 kr ved et lån på 2.561.000 kr, så der er omkring 6.963 kr tilbage). Tjek på tinglysning.dk. Satserne er fra 2026, tjek før underskrift.

Ejerskifteforsikring: Gjensidiges brochure siger 5 års dækning, selvrisiko 5.300 kr pr. sag (maksimum 53.000 kr), mulighed for forlængelse til 10 år for +50%. Det er mæglerens reklamemateriale, ikke et tilbud på dette hus. Den dækker ikke det, der er skrevet i rapporterne folder fra Gjensidige.

Udbudsprisen er kun toppen

Spændet for taget afspejler, at vi har anslået tagarealet ud fra planen og ikke målt det. Spændet på 1,4 gange er lille, fordi den største usikkerhed er, om udskiftning overhovedet er nødvendig inden for den nærmeste tid. For el er spændet 4 gange, fordi det hele afhænger af elinstallatørens tilbud.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Likviditet ved videresalg. Hvis huset ikke sælges i 15 måneder til en pris under de sammenlignelige, må den næste ejer forklare den samme historie. Hav rene rapporter og et tag med en ekspertudtalelse klar, så du ikke gentager den Boliga.
• Asbesttaget som aktiv. Købere indregner i stigende grad en udskiftning af taget i prisen, så en kendt restlevetid og dokumenter gør huset lettere at sælge skøn.
• Varmen er bundet. Deklarationen om fjernvarme betyder, at du er afhængig af byens takster. En varmepumpe er ikke en mulighed salgsopstilling s. 2.
• Grund på 1.260 m². Et plus for en familie, men også mere havearbejde, terrasse, hække og en støttemur.
• Skat. Salg af din egen bolig, hvor du bor, er normalt ikke skattepligtigt som kapitalgevinst tjek med en skatterådgiver.

Argumenter til forhandlingen og spørgsmål til sælger

Argumenter (en analyse, ikke et løfte om rabat): 469 dage uden køber, gennemsnitlig rabat i området 4,4%, 19 bemærkninger i elrapporten, som ejerskifteforsikringen ikke dækker, udløbne rapporter, ingen tilstandsrapport i materialet, asbesttag på 50 år, ikke separeret kloak, varme 39% dyrere end mærket, interval 2,3-2,65 mio. kr.

1. Dato og fuld tekst af tilstandsrapporten (rødt og gult hus), er fejlene udbedret? Findes der nye rapporter efter 13.06.2026?
2. Findes der en frisk elrapport, og er bemærkningerne udbedret (tavle, grupper, beskyttelsesledere)?
3. Tagpladernes alder, er taget besigtiget, hvem satte ovenlysvinduet i, og hvornår, findes der regninger og tilladelser?
4. Regninger for fjernvarme for tre år i m³, og hvorfor var seneste år 23.150 kr?
5. Stand og alder på Termix, radiatorer, rør og brændeovn (seneste skorstensfejerbesøg)?
6. Overdækningen fra 2024: tilladelse, fundament, el, garanti fra udføreren?
7. Hvad er ændret i huset siden april 2022, og hvad har I lavet selv?
8. Deklarationen om støjskærm fra 2008: hvad er støjkilden, kan den høres i haven?
9. Hvorfor er prisen 2.696.000 kr uændret i 15 måneder, har der været bud?
10. Badeværelserne: hvornår er de lavet, findes der dokumentation for vådrum?
11. Er der kommet vand ind i huset, har der været forsikringssager, er der rotter?
12. Er fugerne mellem lecaelementerne testet for PCB, er der lavet en asbestundersøgelse?

Før du skriver under: ny tilstandsrapport og elrapport, en ekspertudtalelse om taget, tjek af ejerforhold, servitutter og pantebreve på tinglysning.dk, en vurdering på vurderingsportalen.dk, din egen advokat og bygningssagkyndige, bekræftet finansiering, et tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring til dig, ikke sælger.

Hvad rapporten kan og ikke kan

Rapporten er lavet uden tilstandsrapport, uden besigtigelse af huset og uden en gyldig elrapport. Grundlag: mæglerens brochure (16 sider), salgsopstilling (9 sider), energimærke (15 sider), elrapport (15 sider), foldere fra Gjensidige, offentlige registre og markedsdata. Markedsintervallet har lav sikkerhed: tre salg, ingen med samme areal og alder det seneste år. Tag, el, PCB, asbest og fugt skal vurderes af en fagmand.

Modstridende oplysninger, som vi har vist i stedet for at skjule: værelser/soveværelser (6/4 i brochuren, 6/6 i salgsopstillingen), "lettere forurenet" i salgsopstillingen mod "forurening ikke markeret" på kortet, vurderingen fra 2022 på 1.600.000 kr mod den foreløbige vurdering på 2.615.000 kr, varme 16.692 kr i mærket mod 23.150 kr hos sælger, byggeår "1000" i salgsopstillingen.

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (salgshistorik for nabovillaer og liste over villaer til salg i området), Boligsiden (klima, skoler), danskadresseapi og BBR (data om huset og afstande), Bolius (asbest, PCB, separatkloakering), DI (pris på tagudskiftning, marts 2026), BEK 1328/2025, skat.dk (satser for tinglysning). Links til siderne for de konkrete adresser er fjernet af hensyn til anonymitet.