Hvornår skal du IKKE købe boligen?

De fleste fejl, vi finder i dokumenter, kan gøres op i kroner. Et tag koster det, det koster. En gammel eltavle koster det, den koster. Man kan forhandle, planlægge eller lade være.

De syv situationer nedenfor er anderledes. Her er problemet ikke boligen, men forholdet mellem boligen og din situation. Og det er den type fejl, ingen tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller salgsopstilling fanger.

Hvornår kan et køb overhovedet betale sig? Tommelfingerreglen

Der findes ikke ét officielt tal for, hvornår et boligkøb "kan betale sig", men der er en tommelfingerregel, som de fleste rådgivere regner ud fra: køb giver typisk mening, hvis du regner med at blive boende i mindst cirka fem til syv år i samme by, og hvis du har cirka 8-12 % af boligens pris i kontanter, omkring 5 % i udbetaling plus cirka 7 % i handelsomkostninger (tinglysning, advokat og lignende). Ligger du under det, vinder leje som regel, rent økonomisk.

Tallet hænger sammen med, hvad et køb og et salg koster hver for sig. Tinglysningsafgiften alene er 0,6 % af købesummen plus 1.850 kr. Skal du bruge en boligadvokat, koster det typisk 4.950-15.000 kr. Og når du en dag sælger, tager mægleren typisk 1-4 % af salgsprisen. På en bolig til 3 mio. kr. med 80 % lån udgør ind- og udgang tilsammen cirka 97.000-142.000 kr, altså 3,2-4,7 % af prisen, penge, som boligen skal stige for, bare for at du går i nul.

→ Fuldt regnestykke over 5, 10 og 20 år, med de faktiske tal for din situation: Købe eller leje?

Kan du overhovedet købe uden bopæl i Danmark, og bør du?

Har du ikke fast bopæl i Danmark, afhænger reglerne af, hvor du kommer fra. Som generel hovedregel gælder:

• EU/EEA-borgere uden bopæl i Danmark kan som udgangspunkt frit købe helårsbolig uden tilladelse. Skal det derimod være et sommerhus, kræver det tilladelse fra Justitsministeriet efter erhvervelsesloven (lov om erhvervelse af fast ejendom).
• Borgere uden for EU/EEA og uden bopæl skal som udgangspunkt søge tilladelse til stort set alle typer boligkøb. Sagsbehandlingen tager typisk 2-4 måneder, og tilladelsen gives som en undtagelse, ikke som en selvfølge.

Dette er generelle regler, ikke en vurdering af din konkrete sag, der findes undtagelser afhængig af opholdsgrundlag, arbejde og familieforhold. Men hvis du er i den situation, hvor du enten skal søge tilladelse eller endnu ikke ved, om du får den, hænger det direkte sammen med næste punkt: en bolig er svær at sælge hurtigt, hvis dit ophold pludselig ændrer sig.

→ Regler, undtagelser og proces i detaljer: Kan udlændinge købe bolig i Danmark?

Er det billigere at leje end at eje lige nu?

I en del kommuner, særligt i Jylland og Vestdanmark, er det aktuelt billigere at leje end at eje, når renter, ejerudgifter og det aktuelle prisniveau regnes med. Det gælder ikke overalt, og det præcise antal kommuner svinger med renteniveauet fra opgørelse til opgørelse, men det er ikke et lille mindretal.

Det tal er et øjebliksbillede, ikke en fast sandhed. Det flytter sig med renteniveauet, boligpriserne og lejeniveauet, og det kan sagtens vende igen i den ene eller anden retning. Pointen er ikke, at leje altid vinder i disse kommuner for evigt, men at "det er jo altid bedre at eje end at leje" ikke er en regel, du kan regne med blindt lige nu, det afhænger af hvor og hvornår.

Hvad hvis I køber sammen uden at være gift?

Denne situation nævnes sjældent i danske boligguides, og den er en af de dyreste at overse. Det følgende er ikke juridisk rådgivning til jeres konkrete sag, men en liste over spørgsmål, der bør afklares med en advokat, før I skriver under.

To ting er værd at kende som udgangspunkt. For det første: ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden efter de danske arveregler, det kræver et testamente. For det andet: ejerskabet til boligen bestemmes af, hvad der er tinglyst i skødet, inklusive fordelingen af andele, og det faktiske indskud fra hver part er ikke nødvendigvis det samme dokument.

Et typisk forløb, der senere bliver et problem: den ene har lagt en større udbetaling, den anden har betalt mere til de løbende udgifter eller til renoveringen. I skødet står der alligevel 50/50, fordi det var det enkleste at skrive. Nogle år senere husker de to parter aftalen forskelligt, og der findes intet på skrift.

Det, der typisk afklares på forhånd:

• Samejeoverenskomst. En skriftlig aftale mellem ejerne, der som regel fastlægger hver parts indskud, fordelingen af løbende udgifter, hvordan renoveringsudgifter medregnes, hvad der sker ved samlivsophør, og hvem der har ret til at overtage den andens andel og til hvilken pris.
• Andelene i skødet. Et spørgsmål til en advokat, om de bør svare til det faktiske indskud i jeres tilfælde, og hvordan det i givet fald skal formuleres.
• Testamente, hvis I ikke er gift.
• Spor af betalinger. Bankoverførsler med tekst gemmer sig selv. Kontanter og overførsler uden beskrivelse gør ikke.

Ærlig afgrænsningDette er generel oversigtsinformation, ikke juridisk rådgivning, og den tager ikke højde for jeres konkrete situation. Samejeoverenskomst og testamente udarbejdes af en advokat. Det koster mærkbart mindre end en senere uenighed, og væsentligt mindre end de fleste andre poster på denne liste.