Hvad koster det at købe bolig? Alle gebyrer i 2026

Den hyppigste regnefejlDe fleste beregnere viser kun afgiften for skødet og glemmer den anden. Den er som regel den største, fordi den beregnes af lånebeløbet med en sats på 1,25 % i stedet for 0,6 %. Derfor er de samlede summer i mange kilder cirka halveret i forhold til virkeligheden.

Hvad koster rådgivning ved et boligkøb?

Det interessante ved tabellen nedenfor er ikke kun prisen, men hvornår hver ydelse er relevant, og hvis interesse den varetager. Det er også her, NordIndsigt BoligCheck hører hjemme, sammenlignet ærligt med de andre, ikke fremhævet.

Hvad BoligCheck ikke gørEn BoligCheck erstatter ikke boligadvokatens juridiske berigtigelse af skødet, og den erstatter ikke tinglysningen af skøde og pantebrev, de er lovbundne handlinger, som skal udføres af en advokat henholdsvis det offentlige tinglysningssystem. BoligCheck er en gennemgang af de dokumenter, du allerede har adgang til, så du kan vurdere boligen, før du byder.

Bemærk mønsteret: alle undtagen NordIndsigt BoligCheck er prissat pr. bolig og bliver først relevante, efter du har fundet den ene bolig, du er faldet for. Det er derfor, de fleste købere aldrig får sammenlignet mere end én bolig fagligt.

→ Uddybet her: Hvem arbejder for dig, når du køber bolig?

Hvad koster dokumenterne?

En tilstandsrapport koster typisk 2.500-4.000 kr. for en lejlighed, 3.500-5.500 kr. for et rækkehus eller en mindre villa, og 5.000-8.000 kr. for en villa over 150 m². En elinstallationsrapport koster typisk 1.500-3.500 kr., med et bredere landsdækkende spænd på 2.000-5.000 kr.

Begge bestilles og betales normalt af sælger, fordi de indgår i huseftersynsordningen. Men det er værd at kende prisen: siger sælger, at rapporten mangler, fordi "det er for dyrt", taler vi om et par tusinde kroner op mod en handel på millioner.

Hvad koster det at fortryde?

Du har fortrydelsesret i seks hverdage efter, at købsaftalen er accepteret. Den koster 1 % af købesummen at bruge. På en bolig til 3 mio. kr. er det 30.000 kr.

Sæt tallene op mod hinanden: At fortryde efter budet: 30.000 kr. At få dokumenterne læst igennem inden: 299 kr. Det er ikke et argument om, at det ene er billigt, det er et argument om, hvornår i forløbet pengene bruges.

Hvad koster de typiske fund?

Her er grunden til, at kosmetik sjældent er det, der bør bekymre dig mest.

Andre poster fra registrene: udgravning af en olietank 15.000-30.000 kr., simpel sløjfning 2.500-8.000 kr. Separatkloakering 10.000-125.000 kr. afhængigt af løsning.

→ Uddybet her: De skjulte langtidsudgifter

Koster det samme over hele landet?

Nej. Håndværkertimer ligger typisk 15-25 % højere i hovedstadsområdet end i Jylland. En tømrer koster eksempelvis 500-600 kr. i timen i København mod 400-500 kr. i Vestjylland, og en handyman cirka 550 kr. mod cirka 410 kr.

Til gengæld er der en modsatrettet effekt, som sjældent nævnes: i tyndt befolkede områder er kørselsomkostningerne højere, og det udligner en del af besparelsen. Så "billigere i provinsen" er rigtigt, men ikke fuldt ud.

Hvad koster det hele? Et regneeksempel

Et hus til 3.000.000 kr., lån på 2.400.000 kr. (80 %), en køber med en almindelig dokumentgennemgang:

Dette er en illustrativ beregning ud fra de opgivne satser og typiske markedspriser, ikke en officiel eller garanteret sum for en bestemt bolig.

Dertil kommer udbetalingen på 600.000 kr. og bankomkostninger, der afhænger af det konkrete lån. Bemærk: størstedelen af summen består af to offentlige afgifter, ikke servicebetaling. Her sparer du ikke ved at vælge rådgiver, og derfor skal de lægges ind i budgettet fra start. Som tommelfingerregel: selve købet koster cirka 2-3 % af prisen i handelsomkostninger oven i udbetalingen, som i regneeksemplet ovenfor, ikke 7 %. De 7 %, du måske støder på andre steder, tæller sælgers mæglersalær med, en udgift der først forfalder ved et senere salg, ikke ved dette køb. Regner du hele turen, køb og salg tilsammen, med, lander de samlede handelsomkostninger typisk på 3,2-4,7 % af prisen, se udregningen i → Købe eller leje bolig i Danmark?

Hvad kan du undvære, og hvad kan du ikke?

Kan ikke undværes:

• Tinglysning, det er loven; uden registrering er der ingen ejerskab.
• Juridisk berigtigelse af handlen, gøres af din advokat eller sælgers mægler.

Kan du selv beslutte:

• Køberrådgiver, altså fuld ledsagelse med fremvisninger og forhandling.
• En analyse af dokumenter og risici, som kan bestilles separat og billigere.

Hvad en dokumentanalyse ikke erstatter:

• Juridisk berigtigelse af handlen.
• Teknisk gennemgang af en byggesagkyndig på stedet.
• Juridisk rådgivning om din personlige situation.

Pointen

Næsten alle udgifter ved et boligkøb er prissat pr. bolig og falder, efter du har valgt. Det er derfor, de fleste købere aldrig får sammenlignet mere end én bolig fagligt.

Hvad skal du regne på, før du byder?

• Tinglysning, begge afgifter: kendte tal, læg dem ind fra start.
• Rådgivning: hvilke af ovenstående får du reelt brug for, og hvornår?
• Fortrydelse: 1 % af købesummen. Hvad er det i kroner på netop denne bolig?
• Buffer til fund: kan du klare et tag eller en el-opdatering i år to?
• Geografi: ligger boligen et sted, hvor håndværkertimer er i den dyre ende?

Kort sagt

Spørg ikke kun "hvad koster boligen?". Spørg "hvad koster hele forløbet, og hvornår rammer hver udgift?" De fleste ubehagelige overraskelser ved et boligkøb er ikke prisen på boligen, det er de udgifter, der lå uden for det tal.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad koster tinglysning ved et boligkøb i 2026?

To afgifter. For skøde 1.850 kr plus 0,6 % af prisen. For pantebrev 1.825 kr plus 1,25 % af lånebeløbet. På en bolig til 3 mio. kr. med 80 % lån bliver det tilsammen cirka 51.675 kr.

Hvorfor er tinglysningsafgiften højere, end min beregner viser?

Fordi de fleste beregnere kun medregner afgiften for skødet. Den anden afgift, for tinglysning af pant, er som regel den største og bliver ofte glemt.

Er den variable tinglysningsafgift faldet?

Ja. Fra 1. januar 2026 er satsen for pantebrev sænket fra 1,45 % til 1,25 %.

Hvad koster en ejendomsmægler i salær?

Typisk 1-4 % af salgsprisen, oftest 1,5-3 %. Det giver eksempelvis 35.000-55.000 kr på en bolig til 1,5 mio. kr. og 90.000-130.000 kr på en bolig til 4 mio. kr, med et gennemsnit omkring 85.000 kr. Sælger betaler, men det beregnes ud fra den pris, køber betaler. Salæret er til forhandling.

Hvad koster en boligadvokat?

Typisk 5.000-15.000 kr fast pris, afhængigt af boligtype: 4.500-7.000 kr for andelsbolig, 7.000-10.000 kr for ejerlejlighed eller hus. Berigtigelse (udarbejdelse og tinglysning af skødet) koster typisk 3.000-8.000 kr separat.

Hvad er berigtigelse, og hvad koster det?

Udarbejdelse og tinglysning af skødet. Typisk 3.000-8.000 kr. Kan indgå i advokatpakken eller betales separat.

Hvad koster det at fortryde et boligkøb?

Seks arbejdsdage efter accept af købsaftalen, og 1 % af prisen ved brug af fortrydelsesretten. På en bolig til 3 mio. kr. er det 30.000 kr.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Typisk 2.500-4.000 kr for en lejlighed, 3.500-5.500 kr for et rækkehus eller en mindre villa, 5.000-8.000 kr for en villa over 150 m². Sælger bestiller den.

Hvad koster et nyt tag?

400-2.500 kr per m² afhængigt af tagbelægning. Tagpap fra cirka 500, eternit 550-950, tegl 1.200-1.600, tækket tag 1.400-2.200. For et hus på 100 m² i alt cirka 50.000-160.000 kr.

Er håndværkere dyrere i København end i Jylland?

Ja, som regel 15-25 %. En tømrer koster 500-600 kr i timen i København mod 400-500 kr i det vestlige Jylland. Men transportomkostninger i tyndt befolkede områder opvejer en del af forskellen.