10 ting mægleren ikke fortæller dig
Mægleren arbejder for sælgeren, ikke for dig. Salgsopstillingen er skrevet for at sælge, ikke for at informere. Her er ti ting, jeg ofte ikke kan finde i den, og hvordan du selv tjekker dem, før du byder. Punkt 6-10 bygger på vores gennemgang af 61 nordjyske huse til salg i oktober 2026 (HUSDATA Nordjylland 2026).
»Ejerudgiften« er ikke, hvad det koster at bo der
Ejerudgiften i annoncen dækker typisk ejendomsskat og forsikring, ikke varme, el, vand og vedligehold. I mine testanalyser af rigtige annoncer er de månedlige udgifter typisk 1,5-3 gange det annoncerede tal. Det værste eksempel: annonceret 2.374 kr. om måneden, reelt omkring 6.500-7.500 kr. om måneden.
Energimærket gælder måske slet ikke boligen
For lejligheder udstedes energimærket ofte for hele ejendommen, inklusive butikker i stueetagen. Et «C» på forsiden kan gælde hele ejendommen og ikke din lejlighed på 3. sal.
Står der «under udarbejdelse», findes rapporten ikke endnu
Når tilstandsrapport eller elrapport står som «under udarbejdelse», findes de dokumenter, der skal fortælle dig om taget holder og om ledningerne er brandsikre, ikke endnu. Så er «indflytningsklar» kun en påstand uden dokumentation. Og findes rapporten, så tjek datoen: den skal være under seks måneder gammel, når du får den. I vores gennemgang var den udløbet i 10 af 61 annoncer.
Prishistorikken afslører det, annoncen skjuler
«Ny pris» kan betyde, at boligen har ligget længe til salg. Er den taget af markedet og sat til salg igen til samme pris, så spørg mægleren hvorfor. Og er den kommet tilbage til en højere pris efter to år, så bed om forklaringen.
For lejligheder bestemmer ejerforeningen over din økonomi
Tag, facade og faldstammer (de lodrette afløbsrør) afgøres af ejerforeningen, og en del af dens gæld bliver din. Et nyt fælleslån på vej kan hæve dine månedlige udgifter markant, og det står aldrig i annoncen.
Næsten alle huse har rødt i tilstandsrapporten. Det vigtige er hvor
I vores gennemgang af 61 nordjyske huse havde 56 af 61 mindst én rød markering, altså en kritisk skade. Rødt betyder ikke nødvendigvis dyrt, men placeringen betyder meget: 46 af 61 havde rødt i badeværelse, toilet eller bryggers, og 32 af 61 på tag eller i tagrum.
Det, der ikke blev undersøgt, står heller ikke i rapporten
I 31 af 61 tilstandsrapporter kunne den bygningssagkyndige ikke undersøge mindst én del af huset, og i 10 mere kun delvist. Oftest loftet: i 26 huse blev loftrum eller skunk ikke set eller kun set fra lemmen. En del, der ikke er undersøgt, er ikke det samme som en del, der er i orden.
Tre dokumenter kan sige tre forskellige ting om asbest
I 24 af 61 huse skriver den bygningssagkyndige, at selve boligen har tag af eternit med asbest. I 13 af dem har sælger svaret »nej« til, om de kender til asbest, og i BBR står taget som »Fibercement herunder asbest«. Skemaet spørger kun om sælgers kendskab, så det er ikke nødvendigvis løgn. Men taget kan blive dyrt: ifølge Dansk Industri kan et nyt asbesttag i nogle landkommuner koste mere end halvdelen af boligens værdi.
Kystnærhedszone og oversvømmelse står ikke i salgsopstillingen
22 af 61 huse lå i kystnærhedszonen. Det stod ikke i én eneste af deres salgsopstillinger. Sælger har heller ingen pligt til at oplyse om risiko for oversvømmelse.
Ejerskifteforsikringen koster mest, hvor huset er billigst
I den billigste fjerdedel af husene kostede ejerskifteforsikringen 1,6 % af prisen mod 0,5 % i den dyreste. Og forsikringen dækker som udgangspunkt ikke de skader, der allerede står i tilstandsrapporten og elrapporten.
Din bolig kan have andre problemer end de ti her
Jeg gennemgår din bolig i en BoligCheck-rapport: pris mod sammenlignelige salg, dokumenter, teknisk risiko, de reelle udgifter og spørgsmål til mægleren. Du får svar, typisk inden for 24-48 timer.
Tjek min bolig for 299 kr