Sådan læser du tilstandsrapporten, og det, den ikke fortæller

En tilstandsrapport er en bygningssagkyndigs skriftlige vurdering af en bolig, udarbejdet som en del af huseftersynsordningen. Rapporten beskriver bygningens synlige skader med farvekoderne RØD, GUL, GRÅ og SORT, gør det muligt for sælger at tegne ejerskifteforsikring, og gælder normalt i seks måneder fra registrering.

Hvad betyder farverne RØD, GUL, GRÅ og SORT?

Siden 1. oktober 2020 markerer den bygningssagkyndige skader med farver i stedet for de gamle K-tal. Farven fortæller dig, hvor akut skaden er, og om du bør reagere før du byder eller kan vente.

Hvad betyder K1, K2, K3 og UN i en tilstandsrapport?

Rapporter fra før 1. oktober 2020 bruger den gamle skala K0 til K3, hvor K3 er alvorligst, samt UN for forhold, der bør undersøges nærmere. Skalaen dukker stadig op i ældre boligannoncer og gamle rapporter, så det er værd at kunne oversætte den til de nuværende farver.

Med andre ord: K3 og RØD er samme skadesniveau. Ændringen i 2020 handlede om læsbarhed, ikke om, hvad der reelt bliver målt.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En detalje mange først opdager for sent, typisk ved underskriften. Tilstandsrapporten gælder i seks måneder, og elinstallationsrapporten i tolv. Fristen tælles ikke fra synsdatoen, men fra det tidspunkt, hvor den bygningssagkyndige registrerer rapporten i den officielle database.

Rapporten skal være gyldig på det tidspunkt, hvor du som køber modtager dokumenterne, ikke på fremvisningsdagen og ikke ved indflytning. Har boligen stået til salg i lang tid, så tjek datoen. En rapport, der snart udløber, kan fornyes billigere end en helt ny undersøgelse, fordi den bygningssagkyndige kun laver et kort genbesøg. Efter udløb skal hele eftersynet laves om, og hvem der betaler for det, bliver typisk et forhandlingspunkt.

Hvilke fejl laver flest, når de læser en tilstandsrapport?

• "Ingen røde markeringer = et fint hus". Ti GULE kan tilsammen koste mere end én RØD. Læs beskrivelserne, ikke kun farverne.
• "SORT er nok ikke noget". SORT betyder "bør undersøges", altså en ukendt regning. Få det undersøgt, eller pris risikoen ind i buddet.
• "Rapporten dækker hele huset". Det gør den ikke. Se næste afsnit.

Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?

• Kloak og rør i jorden. Rotter, revnede lerrør og gamle brønde er uden for rapporten. Det kræver en TV-inspektion.
• El-installationernes lovlighed. Det er elinstallationsrapportens område, et separat dokument, som du også bør læse.
• Funktionsdygtighed af hårde hvidevarer, fyr og varmeanlæg som sådan. Rapporten vurderer bygningsdele, ikke apparater.
• Æstetik og indeklima-komfort, træk, støj, lugt.
• Økonomien: om ejerudgiften er retvisende, foreningens lån, kommende udgifter. Intet af det står her.

Hvorfor stod der intet konkret om taget i vores testanalyse?

I en testanalyse, vi lavede før lancering, gennemgik vi en bolig med et almindeligt saddeltag, men med skråvægge og "konvolut-loft": høje, skrå lofter uden loftrum. Der var ingen adgang ind til konstruktionen, og ingen ville rive noget ned for at kigge. Resultatet i rapporten var derfor, at tagets stand reelt ikke var vurderet.

Det interessante kom, da vi gik videre i de øvrige dokumenter. Der var tidligere omtalt tagutætheder, og at noget var blevet udskiftet. På billederne i annoncen kunne man se plettevis nye skiferplader mellem de gamle. Der var altså allerede lavet en punktvis udskiftning.

Hvert af de tre signaler betyder ikke noget alene. Sammen giver de et konkret spørgsmål til sælger: hvornår, hvad præcis, og hvem der udførte arbejdet. Var det gamle tag af eternit med asbest, bliver spørgsmålet endnu skarpere, for en forkert udført punktudskiftning af asbestplader kan sprede fibre, og det bør der findes et dokumenteret svar på, ikke en gætning.

→ Læs mere: Eternit og asbest på taget

Anonymiseret testanalyse. Identificerende oplysninger og enkelte tal er ændret. Ikke en kundecase.

Hvad gør du, hvis der slet ikke er nogen tilstandsrapport?

I en anden testanalyse fra samme periode manglede elinstallationsrapporten helt, og selve tilstandsrapporten indeholdt så mange uafklarede punkter, at det næsten var umuligt at drage en konklusion. Samtidig kunne man se gamle stikkontakter på billederne, dokumenterne nævnte tidligere el-arbejde, og der havde endda været en forsikringssag med tilknytning til el i boligen.

Den umiddelbare reaktion er ofte, at sælger undlader rapporten, fordi vedkommende kender til problemerne og regner med en ukritisk køber. Juridisk er billedet mere nuanceret. Det er ikke lovpligtigt at udarbejde en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Men uden tilstandsrapport kan man ikke tegne ejerskifteforsikring, og uden den forsikring kan sælger ikke fritages for ansvaret for skjulte fejl og mangler.

Det betyder, at en sælger uden rapport ikke slipper billigere, ansvaret bliver hos sælger i stedet. For dig som køber ændrer det billedet på flere måder: manglende rapport er ikke automatisk en fælde, det er en anden fordeling af risiko. Men du står uden det dokument, der ellers peger på, hvor du skal kigge. Derfor anbefales det typisk direkte i handlen, at du selv bestiller et teknisk eftersyn. Du kan også vælge det fra, men konsekvenserne, hvis der senere dukker fejl op, bliver dine.

Pointen: manglende rapport betyder hverken "løb din vej" eller "helt normalt". Det betyder "regn anderledes": sæt penge af til dit eget eftersyn, og husk at sælgers ansvar her er bredere end normalt.

Anonymiseret testanalyse. Identificerende oplysninger og enkelte tal er ændret. Ikke en kundecase.

Hvorfor taler man om at "købe katten i sækken"?

På dansk hedder det direkte "at købe katten i sækken": at blive snydt i en handel, fordi man stolede for meget på andre eller aldrig fik set varen ordentligt efter. Pointen med tilstandsrapporten er ikke, at boligen skal være fejlfri. En bolig med kendte problemer til en ærlig pris er en helt normal handel. En bolig med ukendte problemer til prisen af en perfekt bolig er det ikke.

Hvad skal du tjekke, før du byder?

• Datoen for registrering. Er den over seks måneder gammel, skal rapporten fornyes inden underskrift.
• Alle beskrivelser, ikke kun oversigten. Detaljerne afslører omfanget af skaden.
• En separat liste over GUL og SORT. Få håndværkerpriser på de største punkter, før du byder.
• Hvilke SORT-punkter der findes navngivet. Tag, fundament og fugt vejer tungere end kosmetik.
• Sammenhold med elinstallationsrapporten og energimærket. De tre dokumenter tilsammen giver billedet, hver for sig gør de ikke.
• Billeder i annoncen mod tekst i rapporten. Lapper på taget, gamle stikkontakter, frisk maling ét sted.

Kort sagt

Spørg ikke kun "er der røde markeringer". Spørg "hvad er ikke undersøgt, hvad koster det at udbedre de gule punkter, og er rapporten stadig gyldig på underskriftsdagen".

Ofte stillede spørgsmål om tilstandsrapporten

Yurii Khlivnenko, grundlægger NordIndsigt

Baggrund i byggeri: tage, facader og ventilation. Læser tilstandsrapporter og elrapporter til daglig og tester selv hver ny del af BoligCheck på rigtige boligsager, før den bliver en del af rapporten.

Om NordIndsigt →