En tilstandsrapport er en bygningssagkyndigs skriftlige vurdering af en bolig, udarbejdet som en del af huseftersynsordningen. Rapporten beskriver bygningens synlige skader med farvekoderne RØD, GUL, GRÅ og SORT, gør det muligt for sælger at tegne ejerskifteforsikring, og gælder normalt i seks måneder fra registrering.
Hvad betyder farverne RØD, GUL, GRÅ og SORT?
Siden 1. oktober 2020 markerer den bygningssagkyndige skader med farver i stedet for de gamle K-tal. Farven fortæller dig, hvor akut skaden er, og om du bør reagere, før du byder, eller kan vente.
RØD, kritiske skader. Skader, der allerede har medført, eller meget snart vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter. Følgeskader er sandsynlige.
GUL, alvorlige skader. Bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. GUL lyder mildere end RØD, men regningen kan være den samme, bare senere.
GRÅ, mindre skader. Påvirker ikke bygningsdelens funktion nævneværdigt.
SORT, mulige skader. Forhold, der bør undersøges nærmere. I praksis: "vi kunne ikke se det ordentligt". Her kan der være poster, som ingen har undersøgt.
Hvad betyder K1, K2, K3 og UN i en tilstandsrapport?
Rapporter fra før 1. oktober 2020 bruger den gamle skala K0 til K3, hvor K3 er alvorligst, samt UN for forhold, der bør undersøges nærmere. Skalaen dukker stadig op i ældre boligannoncer og gamle rapporter, så det er værd at kunne oversætte den til de nuværende farver.
| Gammel kode | Ny farve | Betydning | Hvornår skal du reagere |
|---|---|---|---|
| K0 | ingen farve | Kosmetiske forhold uden betydning for funktionen | Ikke relevant |
| K1 | GRÅ | Mindre skader, påvirker ikke funktionen nævneværdigt | Ikke akut |
| K2 | GUL | Alvorlige skader, funktionen svigter på længere sigt | Cirka 2-10 år |
| K3 | RØD | Kritiske skader, funktionen er allerede eller snart svigtet | Nu eller inden for cirka 2 år |
| UN | SORT | Ikke undersøgt eller vurderet, forholdet er ukendt | Afklar, før du byder |
K3 og RØD er det samme skadesniveau. Ændringen i 2020 gjorde skalaen lettere at læse.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Mange opdager først ved underskriften, hvor længe rapporten gælder. Tilstandsrapporten gælder i seks måneder, og elinstallationsrapporten i tolv. Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor den bygningssagkyndige registrerer rapporten i den officielle database, og ikke fra synsdatoen.
| Dokument | Gyldighed |
|---|---|
| Tilstandsrapport | 6 måneder fra registrering |
| Elinstallationsrapport | 12 måneder fra registrering |
Rapporten skal være gyldig på det tidspunkt, hvor du som køber modtager dokumenterne, ikke på fremvisningsdagen og ikke ved indflytning. Har boligen stået til salg i lang tid, så tjek datoen. En rapport, der snart udløber, kan fornyes billigere end en helt ny undersøgelse, fordi den bygningssagkyndige kun laver et kort genbesøg. Efter udløb skal hele eftersynet laves om, og hvem der betaler for det, bliver typisk et forhandlingspunkt.
Hvilke fejl laver folk oftest, når de læser en tilstandsrapport?
- Ingen røde markeringer betyder et fint hus. Ti GULE kan tilsammen koste mere end én RØD. Læs beskrivelserne, ikke kun farverne.
- SORT er nok ikke noget. SORT betyder "bør undersøges", altså en ukendt regning. Få det undersøgt, eller pris risikoen ind i buddet.
- Rapporten dækker hele huset. Det gør den ikke, se næste afsnit.
Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?
- Kloak og rør i jorden. Rotter, revnede lerrør og gamle brønde er uden for rapporten. Det kræver en TV-inspektion.
- Elinstallationernes lovlighed. Det er elinstallationsrapportens område, et separat dokument, som du også bør læse.
- Funktionsdygtighed af hårde hvidevarer, fyr og varmeanlæg som sådan. Rapporten vurderer bygningsdele, ikke apparater.
- Æstetik, komfort og indeklima: træk, støj og lugt.
- Økonomien: om ejerudgiften er retvisende, foreningens lån, kommende udgifter. Intet af det står her.
Hvorfor stod der intet konkret om taget i min testanalyse?
I en testanalyse, jeg lavede før lancering, gennemgik jeg en bolig med et almindeligt saddeltag, men med skråvægge og "konvolut-loft": høje, skrå lofter uden loftrum. Der var ingen adgang ind til konstruktionen, og ingen ville rive noget ned for at kigge. Resultatet i rapporten var derfor, at tagets stand reelt ikke var vurderet.
Så kiggede jeg i de øvrige dokumenter. Der var tidligere omtalt tagutætheder, og at noget var blevet udskiftet. På billederne i annoncen kunne man se plettevis nye skiferplader mellem de gamle. Der var altså allerede lavet en punktvis udskiftning.
Hvert af de tre signaler siger intet alene. Sammen giver de et konkret spørgsmål til sælger: hvornår, hvad præcis, og hvem der udførte arbejdet. Var det gamle tag af eternit med asbest, bliver spørgsmålet endnu skarpere, for en forkert udført punktudskiftning af asbestplader kan sprede fibre, og det bør der findes et dokumenteret svar på, ikke en gætning.
→ Læs mere: Eternit og asbest på taget
Anonymiseret testanalyse. Identificerende oplysninger og enkelte tal er ændret. Ikke en kundecase.
Hvad gør du, hvis der slet ikke er nogen tilstandsrapport?
I en anden testanalyse fra samme periode manglede elinstallationsrapporten helt, og selve tilstandsrapporten indeholdt så mange uafklarede punkter, at det næsten var umuligt at drage en konklusion. Samtidig kunne man se gamle stikkontakter på billederne, dokumenterne nævnte tidligere el-arbejde, og der havde endda været en forsikringssag med tilknytning til el i boligen.
Den umiddelbare reaktion er ofte, at sælger undlader rapporten, fordi vedkommende kender til problemerne og regner med en ukritisk køber. Juridisk er det mere kompliceret. Det er ikke lovpligtigt at udarbejde en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Men uden tilstandsrapport kan man ikke tegne ejerskifteforsikring, og uden den forsikring kan sælger ikke fritages for ansvaret for skjulte fejl og mangler.
Det betyder, at en sælger uden rapport ikke slipper billigere: ansvaret bliver hos sælger i stedet. For dig som køber ændrer det billedet på flere måder. Manglende rapport er ikke automatisk en fælde, men en anden fordeling af risiko. Men du står uden det dokument, der ellers peger på, hvor du skal kigge. Derfor anbefaler jeg, at du selv bestiller et teknisk eftersyn, før du skriver under. Du kan også vælge det fra, men konsekvenserne, hvis der senere dukker fejl op, bliver dine.
Manglende rapport er hverken et tegn på, at du bør gå, eller helt normalt. Sæt penge af til dit eget eftersyn, og husk, at sælgers ansvar her er bredere end normalt.
Anonymiseret testanalyse. Identificerende oplysninger og enkelte tal er ændret. Ikke en kundecase.
Hvorfor taler man om at "købe katten i sækken"?
Man siger, at man "køber katten i sækken", når man bliver snydt i en handel, fordi man stolede for meget på andre eller aldrig fik set varen ordentligt efter. En bolig med kendte problemer til en ærlig pris er en helt normal handel. En bolig med ukendte problemer til prisen af en perfekt bolig er det ikke.
Hvad skal du tjekke, før du byder?
- Datoen for registrering. Er den over seks måneder gammel, skal rapporten fornyes inden underskrift.
- Alle beskrivelser, ikke kun oversigten. Detaljerne afslører omfanget af skaden.
- En separat liste over GUL og SORT. Få håndværkerpriser på de største punkter, før du byder.
- Hvilke punkter der er markeret SORT, og hvad de omfatter. Tag, fundament og fugt vejer tungere end kosmetik.
- Sammenhold med elinstallationsrapporten og energimærket. De tre dokumenter giver tilsammen et fuldt billede.
- Billeder i annoncen mod tekst i rapporten. Lapper på taget, gamle stikkontakter, frisk maling ét sted.
Kort sagt
Spørg også, hvad der ikke er undersøgt, hvad det koster at udbedre de gule punkter, og om rapporten stadig er gyldig på underskriftsdagen. Det er ikke nok at se efter røde markeringer.
Tjek dette, før du stoler på en tilstandsrapport
0 af 9 afkrydset
Ikke juridisk rådgivning. Brug listen som en påmindelse, ikke en garanti.
Jeg læser rapporten for dig, på dit sprog
I en BoligCheck gennemgår jeg tilstandsrapport, elrapport og økonomi og skriver konklusionen i klart sprog på dansk, engelsk, ukrainsk eller arabisk.
Bestil BoligCheck, 299 krIkke klar til at bestille? Start med et gratis hurtig-tjek →
Ofte stillede spørgsmål om tilstandsrapporten
Hvad betyder K3 i en tilstandsrapport?
En kritisk skade: konstruktionens funktion er allerede svigtet, eller vil svigte inden for kort tid. I rapporter efter 1. oktober 2020 svarer det til farven rød.
Hvad betyder farverne i tilstandsrapporten?
Rød betyder kritiske defekter, gul betyder alvorlige defekter, grå betyder mindre defekter, og sort betyder, at forholdet kræver en særskilt undersøgelse.
Hvad er forskellen på K1, K2, K3 og farverne?
Der er reelt ingen forskel. Farverne erstattede bogstaverne fra 1. oktober 2020: grå svarer til K1, gul til K2, rød til K3, og sort til UN.
Hvad betyder en sort markering?
At den bygningssagkyndige ikke kunne vurdere den pågældende del af boligen. SORT betyder, at forholdet er ukendt, ikke at alt er i orden.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Seks måneder fra det tidspunkt, hvor rapporten registreres i den officielle database. Den skal være gyldig, når køberen modtager dokumenterne.
Er et hus uden røde anmærkninger altid godt?
Nej. Fraværet af røde anmærkninger kan både betyde en god stand og betyde, at problemområderne slet ikke har været tilgængelige for eftersyn.
Skal sælger lave en tilstandsrapport?
Nej, det er ikke lovpligtigt. Men uden den kan man ikke tegne ejerskifteforsikring, og så bliver sælger ikke fritaget for ansvaret for mangler.
Hvad gør jeg, hvis der ikke er nogen tilstandsrapport?
Du bestiller selv et teknisk eftersyn, eller indregner det ukendte i prisen. Sælgers ansvar forbliver bredere i denne situation.
Står prisen for udbedring i rapporten?
Nej. Rapporten fastslår tilstanden, men vurderer ikke udbedringsomkostningerne. Det kræver et tilbud fra en håndværker.
Hvad hvis taget ikke er vurderet?
Det sker ofte ved konstruktioner uden adgang til loftet. Se i stedet på andre kilder: renoveringshistorik i dokumenterne og det, der kan ses på fotos.
