Tilstandsrapport, звіт про технічний стан, це письмова оцінка стану житла, яку складає незалежний будівельний експерт у межах huseftersynsordningen, державної данської схеми технічного огляду житла перед продажем. У звіті описують видимі пошкодження будівлі кольоровими позначками ЧЕРВОНИЙ, ЖОВТИЙ, СІРИЙ і ЧОРНИЙ, він дає продавцю змогу оформити страхування зміни власника (ejerskifteforsikring), і зазвичай діє шість місяців від моменту реєстрації.
Що означають кольори ЧЕРВОНИЙ, ЖОВТИЙ, СІРИЙ і ЧОРНИЙ?
З 1 жовтня 2020 року будівельний експерт позначає пошкодження кольорами замість старих К-номерів. Колір показує, наскільки термінове пошкодження, і чи варто реагувати ще до подання пропозиції, чи можна почекати.
ЧЕРВОНИЙ, критичні пошкодження. Пошкодження, які вже спричинили або дуже скоро спричинять відмову функції конструктивного елемента. Наслідкові пошкодження ймовірні.
ЖОВТИЙ, серйозні пошкодження. Функція елемента відмовить у довгостроковій перспективі. ЖОВТИЙ звучить м'якше за ЧЕРВОНИЙ, але рахунок може виявитися тим самим, лише пізніше.
СІРИЙ, незначні пошкодження. Помітно не впливає на функцію елемента.
ЧОРНИЙ, можливі пошкодження. Питання, що потребують додаткового дослідження. На практиці це означає «ми не змогли розгледіти це як слід». Саме тут часто ховаються сюрпризи.
Що означають K1, K2, K3 і UN у звіті?
Звіти, складені до 1 жовтня 2020 року, використовують стару шкалу від K0 до K3, де K3 найсерйозніше, а також позначку UN для питань, які варто дослідити додатково. Ця шкала й досі трапляється у старих оголошеннях і давніх звітах, тож варто вміти перекладати її на нинішні кольори.
| Старий код | Новий колір | Значення | Коли реагувати |
|---|---|---|---|
| K0 | без кольору | Косметичні недоліки без впливу на функцію | Не актуально |
| K1 | СІРИЙ | Незначні пошкодження, помітно не впливають на функцію | Не терміново |
| K2 | ЖОВТИЙ | Серйозні пошкодження, функція відмовить у довгостроковій перспективі | Приблизно 2-10 років |
| K3 | ЧЕРВОНИЙ | Критичні пошкодження, функція вже відмовила або відмовить незабаром | Зараз або протягом приблизно 2 років |
| UN | ЧОРНИЙ | Не досліджено й не оцінено, стан невідомий | З'ясуйте, перш ніж подавати пропозицію |
Іншими словами: K3 і ЧЕРВОНИЙ це той самий рівень пошкодження. Зміна 2020 року стосувалася зручності читання, а не того, що реально вимірюється.
Скільки діє звіт про технічний стан?
Деталь, яку багато хто помічає надто пізно, зазвичай уже під час підписання. Звіт про технічний стан діє шість місяців, а звіт про електроустановку (elinstallationsrapport) діє дванадцять. Відлік починається не з дня огляду, а з моменту, коли будівельний експерт реєструє звіт в офіційній базі даних.
| Документ | Чинність |
|---|---|
| Звіт про технічний стан | 6 місяців від реєстрації |
| Звіт про електроустановку | 12 місяців від реєстрації |
Звіт має бути чинним на момент, коли ви як покупець отримуєте документи, а не в день перегляду житла і не при переїзді. Якщо житло виставлене на продаж уже довго, перевірте дату. Звіт, термін якого добігає кінця, зазвичай можна поновити дешевше, ніж замовити новий огляд, бо експерт робить лише короткий повторний візит. Після завершення терміну весь огляд доводиться робити заново, і хто за це платить, зазвичай стає предметом перемовин.
Які помилки найчастіше роблять під час читання звіту?
- «Немає червоних позначок, отже, будинок хороший». Десять ЖОВТИХ разом можуть коштувати більше, ніж один ЧЕРВОНИЙ. Читайте описи, а не лише кольори.
- «ЧОРНИЙ, це, певно, нічого». ЧОРНИЙ означає «слід дослідити», тобто невідомий рахунок. З'ясуйте це або закладіть ризик у свою пропозицію.
- «Звіт покриває весь будинок». Це не так. Дивіться наступний розділ.
Чого звіт про технічний стан не покриває?
- Каналізація і труби в землі. Щури, тріснуті глиняні труби та старі колодязі лишаються поза звітом. Для цього потрібна телевізійна інспекція труб.
- Законність електропроводки. Це сфера звіту про електроустановку, окремого документа, який також варто прочитати.
- Справність побутової техніки, котла й опалювальної системи як таких. Звіт оцінює конструктивні елементи будівлі, а не прилади.
- Естетика і комфорт мікроклімату, протяги, шум, запахи.
- Фінанси: чи реалістичні щомісячні витрати власника (ejerudgift), кредити об'єднання власників, майбутні витрати. Нічого з цього тут немає.
Чому в нашому тестовому аналізі не було конкретики про дах?
У тестовому аналізі, який ми провели перед запуском, ми розглядали житло зі звичайним двосхилим дахом, але зі скошеними стінами і так званою конвертною стелею: високими скошеними стелями без горищного простору. Доступу до конструкції не було, і ніхто не збирався нічого розбирати, щоб зазирнути всередину. Тому в звіті висновок був такий, що фактичний стан даху не оцінено.
Цікавіше стало, коли ми пройшлися рештою документів. Раніше вже згадувалися протікання даху і те, що щось замінювали. На фотографіях в оголошенні можна було побачити плямисто нові шиферні плити серед старих. Точкову заміну, отже, вже провели.
Кожен із цих трьох сигналів окремо не означає багато. Разом вони складаються в одне конкретне запитання до продавця: коли саме, що саме і хто виконував роботу. Якщо старий дах був з азбестоцементу, з етерніту з азбестом, питання стає ще гострішим, бо неправильно виконана точкова заміна азбестових плит може вивільнити волокна, а на це варто отримати задокументовану відповідь, а не здогад.
→ Читайте більше: Етерніт і азбест на даху
Анонімізований тестовий аналіз. Ідентифікаційні дані та окремі цифри змінено. Це не клієнтський кейс.
Що робити, якщо звіту про технічний стан немає взагалі?
В іншому тестовому аналізі з того самого періоду звіту про електроустановку не було взагалі, а сам звіт про технічний стан містив стільки нез'ясованих пунктів, що зробити висновок було майже неможливо. Водночас на фотографіях виднілися старі розетки, документи згадували попередні електротехнічні роботи, а в житлі навіть була страхова справа, пов'язана з електрикою.
Перша реакція часто буває така: продавець не замовив звіт, бо знає про проблеми і розраховує на некритичного покупця. Юридично картина складніша. Складати звіт про технічний стан чи звіт про електроустановку не є обов'язковим за законом. Але без звіту про технічний стан неможливо оформити страхування зміни власника, а без цього страхування продавця не можна звільнити від відповідальності за приховані дефекти.
Це означає, що продавець без звіту не отримує вигоди, відповідальність просто лишається на ньому. Для вас як покупця це змінює картину в кількох аспектах: відсутність звіту не є автоматичною пасткою, це інший розподіл ризику. Але ви лишаєтеся без документа, який інакше вказав би, куди дивитися. Тому в такій угоді зазвичай прямо рекомендують самостійно замовити технічний огляд. Ви можете й відмовитися від нього, але наслідки, якщо пізніше виявляться дефекти, будуть вашими.
Суть у тому: відсутність звіту не означає ні «тікайте звідси», ні «це цілком нормально». Вона означає «рахуйте інакше»: закладіть кошти на власний огляд і пам'ятайте, що відповідальність продавця тут ширша за звичайну.
Анонімізований тестовий аналіз. Ідентифікаційні дані та окремі цифри змінено. Це не клієнтський кейс.
Чому данці кажуть «купити кота в мішку»?
Данською це звучить буквально «at købe katten i sækken», купити кота в мішку: бути обдуреним в угоді через надмірну довіру або через те, що товар так і не оглянули як слід. Суть звіту про технічний стан не в тому, що житло має бути бездоганним. Житло з відомими проблемами за чесною ціною це цілком нормальна угода. Житло з невідомими проблемами за ціною бездоганного ні.
Що перевірити перед тим, як подати пропозицію?
- Дата реєстрації. Якщо їй більше шести місяців, звіт потрібно поновити до підписання.
- Усі описи, а не лише зведення. Деталі розкривають масштаб пошкодження.
- Окремий список пунктів ЖОВТИЙ і ЧОРНИЙ. Отримайте ціни від підрядників на найбільші з них, перш ніж подавати пропозицію.
- Які саме пункти позначено ЧОРНИМ. Дах, фундамент і вологість важать більше за косметику.
- Порівняння зі звітом про електроустановку та енергетичним сертифікатом. Разом три документи дають повну картину, кожен окремо ні.
- Фотографії в оголошенні проти тексту звіту. Латки на даху, старі розетки, свіжа фарба в одному місці.
Коротко
Питайте не лише «чи є червоні позначки». Питайте: «що не досліджено, скільки коштуватиме усунути жовті пункти, і чи звіт усе ще чинний на день підписання».
Перевірте це перед замовленням звіту про технічний стан
0 із 9 позначено
Це не юридична консультація. Використовуйте список як нагадування, а не гарантію.
Часті запитання про звіт про технічний стан
Що означає K3 у звіті про технічний стан?
Критичний дефект: функція конструкції вже відмовила або відмовить незабаром. У звітах після 1 жовтня 2020 року це відповідає червоному кольору.
Що означають кольори у звіті про технічний стан?
Червоний означає критичні дефекти, жовтий означає серйозні дефекти, сірий означає незначні дефекти, а чорний означає, що стан потребує окремого дослідження.
Яка різниця між K1, K2, K3 і кольорами?
Реальної різниці немає. Кольори замінили літери з 1 жовтня 2020 року: сірий відповідає K1, жовтий відповідає K2, червоний відповідає K3, а чорний відповідає UN.
Що означає чорна позначка?
Що будівельний експерт не зміг оцінити цю частину житла. Це не означає, що все гаразд, це означає, що стан невідомий.
Скільки діє звіт про технічний стан?
Шість місяців від моменту, коли звіт реєструють в офіційній базі даних. Він має бути чинним, коли покупець отримує документи.
Чи будинок без червоних позначок завжди хороший?
Ні. Відсутність червоних позначок може означати як хороший стан, так і те, що проблемні ділянки просто не були доступні для огляду.
Чи зобов'язаний продавець замовляти звіт про технічний стан?
Ні, це не обов'язково за законом. Але без нього неможливо оформити страхування зміни власника, і тоді продавець не звільняється від відповідальності за дефекти.
Що робити, якщо звіту про технічний стан немає взагалі?
Ви самостійно замовляєте технічний огляд або закладаєте невідоме в ціну. Відповідальність продавця в цій ситуації лишається ширшою.
Чи вказана в звіті ціна усунення дефектів?
Ні. Звіт фіксує стан, але не оцінює вартість усунення. Для цього потрібна пропозиція від підрядника.
Що робити, якщо дах не оцінено?
Це часто трапляється в конструкціях без доступу до горища. У такому разі зверніться до інших джерел: історії ремонтів у документах і того, що видно на фотографіях.
