Tilstandsrapport, або звіт про технічний стан, це письмова оцінка стану житла, яку складає незалежний будівельний експерт у межах huseftersynsordningen, державної данської схеми технічного огляду житла перед продажем. У звіті описують видимі пошкодження будівлі кольоровими позначками ЧЕРВОНИЙ, ЖОВТИЙ, СІРИЙ і ЧОРНИЙ, він дає продавцю змогу оформити страхування при зміні власника (ejerskifteforsikring), і зазвичай діє шість місяців від моменту реєстрації.
Що означають кольори ЧЕРВОНИЙ, ЖОВТИЙ, СІРИЙ і ЧОРНИЙ?
З 1 жовтня 2020 року будівельний експерт позначає пошкодження кольорами замість старих K-номерів. Колір показує, наскільки воно термінове і чи варто реагувати ще до подання пропозиції, чи можна почекати.
ЧЕРВОНИЙ: критичні пошкодження. Пошкодження, які вже призвели або дуже скоро призведуть до того, що елемент перестане виконувати свою функцію. Можливі вторинні пошкодження.
ЖОВТИЙ: серйозні пошкодження. У довгостроковій перспективі функція елемента вийде з ладу. ЖОВТИЙ звучить м'якше за ЧЕРВОНИЙ, але рахунок може виявитися тим самим, лише пізніше.
СІРИЙ: незначні дефекти (скрізь "дефект/дефекти") Помітного впливу на функцію елемента немає.
ЧОРНИЙ: можливі пошкодження. Питання, що потребують додаткового дослідження. На практиці це означає «ми не змогли як слід це оглянути». Саме тут найчастіше з'являються невідомі витрати.
Що означають K1, K2, K3 і UN у звіті?
Звіти, складені до 1 жовтня 2020 року, використовують стару шкалу від K0 до K3, де K3 найсерйозніше, а також позначку UN для питань, які варто дослідити додатково. Ця шкала й досі трапляється у старих оголошеннях і давніх звітах, тож її варто вміти переводити в нинішні кольори.
| Старий код | Новий колір | Значення | Коли реагувати |
|---|---|---|---|
| K0 | без кольору | Косметичні дефекти без впливу на функцію; Не потрібно реагувати | Неактуально |
| K1 | СІРИЙ | Незначні пошкодження, помітно не впливають на функцію | Не терміново |
| K2 | ЖОВТИЙ | Серйозні пошкодження, функція вийде з ладу в довгостроковій перспективі | Орієнтовно протягом 2-10 років |
| K3 | ЧЕРВОНИЙ | Критичні пошкодження, функція вже вийшла з ладу або вийде з ладу незабаром | Зараз або протягом приблизно 2 років |
| UN | ЧОРНИЙ | Не досліджено й не оцінено, стан невідомий | З'ясуйте, перш ніж подавати пропозицію |
Іншими словами: K3 і ЧЕРВОНИЙ це той самий рівень пошкодження. Зміна 2020 року стосувалася лише подачі, а виміряне лишилося тим самим.
Скільки діє звіт про технічний стан?
Строк дії звіту покупці часто з'ясовують надто пізно, зазвичай під час підписання. Звіт про технічний стан діє шість місяців, а elrapport (звіт електрика) діє дванадцять. Відлік починається не з дня огляду, а з моменту, коли будівельний експерт реєструє звіт в офіційній базі даних.
| Документ | Чинність |
|---|---|
| Звіт про технічний стан | 6 місяців від реєстрації |
| Elrapport | 12 місяців від реєстрації |
Звіт має бути чинним на момент, коли ви як покупець отримуєте документи, а не в день перегляду житла і не під час переїзду. Якщо житло виставлене на продаж уже довго, перевірте дату. Звіт, термін якого добігає кінця, зазвичай можна поновити дешевше, ніж замовити новий огляд, бо експерт робить лише короткий повторний візит. Після завершення терміну весь огляд доводиться робити заново, і хто за це платить, зазвичай стає предметом перемовин.
Які помилки найчастіше роблять під час читання звіту?
- «Немає червоних позначок, отже, будинок хороший». Десять ЖОВТИХ разом можуть коштувати більше, ніж один ЧЕРВОНИЙ. Читайте описи, а не лише кольори.
- «ЧОРНИЙ, мабуть, нічого страшного». ЧОРНИЙ означає «слід дослідити», тобто невідомий рахунок. З'ясуйте це або закладіть ризик у свою пропозицію ціни.
- «Звіт покриває весь будинок». Це не так, про це в наступному розділі.
Чого звіт про технічний стан не покриває?
- Каналізація і труби в землі. Щури, тріснуті глиняні труби та старі колодязі лишаються поза звітом. Для цього потрібна відеоінспекція труб (kloakinspektion).
- Законність електропроводки. Це сфера elrapport (звіту електрика), окремого документа, який також варто прочитати.
- Справність побутової техніки, котла й опалювальної системи як таких. Звіт оцінює конструктивні елементи будівлі, а не прилади.
- Естетика, комфорт і мікроклімат: протяги, шум, запахи.
- Фінанси: чи реалістичні щомісячні витрати власника (ejerudgift), позики об'єднання власників (fælleslån), майбутні витрати. Нічого з цього тут немає.
Чому в моєму тестовому аналізі не було конкретики про дах?
У тестовому аналізі, який я провів перед запуском, я розглядав житло зі звичайним двосхилим дахом, але з підскатним простором (skunk) і скошеними стелями без горища. Доступу до конструкції не було, і ніхто не збирався нічого розбирати, щоб зазирнути всередину. Тому у звіті зазначено, що фактичний стан даху не оцінено.
Решта документів змінила картину: у них згадувалося протікання даху і заміна окремих ділянок. На фотографіях в оголошенні можна було помітити нові шиферні плити, що плямами виділялися серед старих. Точкову заміну, отже, вже провели.
Кожен із цих трьох сигналів окремо не означає багато. Разом вони складаються в одне конкретне запитання до продавця: коли саме, що саме і хто виконував роботу. Якщо старий дах був з азбестоцементу (етерніту), питання стає ще гострішим, бо неправильно виконана точкова заміна азбестових плит може вивільнити волокна, тож варто отримати задокументовану відповідь від продавця.
→ Читайте більше: Етерніт і азбест на даху
Анонімізований тестовий аналіз. Ідентифікаційні дані та окремі цифри змінено. Це не клієнтський кейс.
Що робити, якщо звіту про технічний стан немає взагалі?
В іншому тестовому аналізі з того самого періоду elrapport не було взагалі, а сам звіт про технічний стан містив стільки нез'ясованих пунктів, що зробити висновок було майже неможливо. Водночас на фотографіях виднілися старі розетки, документи згадували попередні електротехнічні роботи, а в житлі навіть була страхова справа, пов'язана з електрикою.
Може здатися, що продавець щось приховує, але з юридичного боку все інакше, бо знає про проблеми і розраховує на некритичного покупця. Юридично картина складніша. Замовляти звіт про технічний стан чи elrapport за законом не обов'язково. Але без звіту про технічний стан неможливо оформити страхування при зміні власника, а без цього страхування продавця не можна звільнити від відповідальності за приховані дефекти.
Це означає, що продавець без звіту не отримує вигоди, відповідальність просто лишається на ньому. Для покупця це означає інший розподіл ризику: відсутність звіту не є автоматичною пасткою, але ви лишаєтеся без документа, який інакше вказав би, куди дивитися. Тому в такій угоді варто самостійно замовити технічний огляд. Ви можете й відмовитися від нього, але наслідки, якщо пізніше виявляться дефекти, будуть вашими.
Відсутність звіту ще не причина відмовлятися від угоди, але й не привід розслаблятися: закладіть кошти на власний огляд і пам'ятайте, що відповідальність продавця тут ширша за звичайну.
Анонімізований тестовий аналіз. Ідентифікаційні дані та окремі цифри змінено. Це не клієнтський кейс.
Що означає «at købe katten i sækken»
Данською буквально «at købe katten i sækken», тобто купити кота в мішку: бути обдуреним в угоді через надмірну довіру або через те, що товар так і не оглянули як слід. Звіт про технічний стан не вимагає, щоб житло було бездоганним. Житло з відомими проблемами за чесною ціною є цілком нормальною угодою, а з невідомими проблемами за ціною бездоганного ні.
Що перевірити перед тим, як подати пропозицію?
- Дата реєстрації. Якщо їй більше шести місяців, звіт потрібно поновити до підписання.
- Усі описи, а не лише зведення. Деталі розкривають масштаб пошкодження.
- Окремий список пунктів ЖОВТИЙ і ЧОРНИЙ. Отримайте ціни від підрядників на найбільші з них, перш ніж подавати пропозицію ціни.
- Які саме пункти позначено ЧОРНИМ. Дах, фундамент і вологість важать більше за косметику.
- Порівняння з elrapport та енергосертифікатом (energimærke). Разом три документи дають повну картину, кожен окремо ні.
- Порівняйте фотографії в оголошенні з текстом звіту. Ремонтні латки на даху, старі розетки, свіжа фарба в одному місці.
Коротко
Спитайте також, що не досліджено, скільки коштуватиме усунення жовтих пунктів і чи звіт ще чинний на день підписання.
Перевірте це, перш ніж довіряти звіту про технічний стан
0 із 9 позначено
Це не юридична консультація. Використовуйте список як нагадування, а не гарантію.
Я прочитаю звіт за вас, вашою мовою
BoligCheck розбирає звіт про технічний стан, elrapport та фінанси й пояснює це зрозумілою мовою на вибір: данською, англійською, українською чи арабською.
Замовити BoligCheck: 299 krЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання про звіт про технічний стан
Що означає K3 у звіті про технічний стан?
Критичний дефект: функція конструкції вже вийшла з ладу або скоро вийде з ладу. У звітах після 1 жовтня 2020 року це відповідає червоному кольору.
Що означають кольори у звіті про технічний стан?
Червоний означає критичні дефекти, жовтий означає серйозні дефекти, сірий означає незначні дефекти, а чорний означає, що стан потребує окремого дослідження.
Яка різниця між K1, K2, K3 і кольорами?
Реальної різниці немає. Кольори замінили позначки K з 1 жовтня 2020 року: сірий відповідає K1, жовтий відповідає K2, червоний відповідає K3, а чорний відповідає UN.
Що означає чорна позначка?
Будівельний експерт не зміг оцінити цю частину житла. Це не означає, що все гаразд: стан невідомий.
Скільки діє звіт про технічний стан?
Шість місяців від моменту, коли звіт реєструють в офіційній базі даних. Він має бути чинним, коли покупець отримує документи.
Чи завжди хороший будинок без червоних позначок?
Ні. Відсутність червоних позначок може означати як хороший стан, так і те, що проблемні ділянки просто не були доступні для огляду.
Чи зобов'язаний продавець замовляти звіт про технічний стан?
Ні, це не обов'язково за законом. Але без нього неможливо оформити страхування при зміні власника, і тоді продавець не звільняється від відповідальності за дефекти.
Що робити, якщо звіту про технічний стан немає взагалі?
Ви самостійно замовляєте технічний огляд або закладаєте невідоме в ціну. Відповідальність продавця в цій ситуації лишається ширшою.
Чи є у звіті вартість усунення дефектів?
Ні. Звіт фіксує стан, але не оцінює вартість усунення. Для цього потрібен кошторис від підрядника.
Що робити, якщо дах не оцінено?
Це часто трапляється в конструкціях без доступу до горища. У такому разі звертайтеся до інших джерел: історії ремонтів у документах і фотографій в оголошенні.
