Загальний ризик
ВисокийСтан, підвал, дахи
| Статус | Продається через місцевого агента, 1 598 000 kr (початкова ціна 1 698 000 kr, знижка 11.08.2026) |
| Площа | 110 м² (60 м² перший поверх, 50 м² мансарда), ділянка 350 м² |
| Кімнати | 5 кімнат за salgsopstilling, за планом дві спальні |
| Збудовано | 1880, carport 38 м², господарська будівля 35 м², павільйон близько 8 м² (немає в BBR) |
| Опалення | Міське (fjernvarme) |
| Енергомітка | D, діє до 12.09.2032 |
| Куплена за | 1 378 000 kr, вересень 2022 |
| На ринку | З 5 червня 2026, 122 дні |
| Звіти | Tilstandsrapport діє до 21.11.2026 (ще 47 днів), елрапорт до 21.05.2027 |
| Дата звіту | 5 жовтня 2026 |
Невеликий будинок 1880 року з мансардою, садом і світлим інтер'єром на фото. Просять 1 598 000 kr (14 527 kr/м²), після зниження на 100 000 kr в серпні. Продавець купив його у вересні 2022 за 1 378 000 kr, тобто ціна запиту на 16% вища. Це не власник-мешканець, а інвестиційна компанія, яка тут не жила. Свіжий tilstandsrapport (травень 2026) містить 28 шкод, з них 11 «червоних» (критичних): увесь санвузол, дві покрівлі, течія під віконцем у скаті, немає запасного виходу через вікно. Звіт електрика показує 19 зауважень, у більшості технічних, а RCD працює. Є три розбіжності, які треба закрити до ставки: підвал (продавець і BBR кажуть, що його немає, а звіти описують його з вологою), азбест у даху (BBR каже «так», звіт про стан про основний дах мовчить) і відповіді продавця, що не збігаються зі звітом. Ціна за м² нижча за всі 7 схожих продажів (медіана 19 096 kr/м²), але ціна запиту плюс орієнтовні ремонти (1,98-2,54 млн kr) вже на рівні цих продажів або вище. Орієнтовний ринковий коридор 1,45-1,75 млн kr, низька впевненість.
Що змінило б цей висновок. Висновок експерта про підвал і дах без дорогих сюрпризів, кошторис санвузла в нижній частині діапазону та підтвердження, що дах основного будинку без азбесту, підняли б оцінку до «Прийнятно». Ціна нижче 1,5 млн kr також змінила б баланс.
В оголошенні «velindrettet dobbelthus» («добре сплановане двоквартирне житло») і «roligt villakvarter». Документи кажуть більше про стан і про те, як будинок стоїть у ряду.
У звіті про стан 11 «критичних» (червоні), 10 «серйозних» (жовті), 7 «менш серйозних» (сірі), чорних немає. Колір ми прочитали зі сторінок як зображення tilstandsrapport стор. 11-15. У санвузлі п'ять червоних поспіль: плитка на підлозі й стінах не тримається, штукатурка під плиткою слабка, труби проходять через підлогу без гідроізоляції, тріщини у швах на зовнішній стіні tilstandsrapport стор. 13. Це схоже на повне відновлення вологої кімнати, а не косметику. Ejerskifteforsikring не покриває зазначені у звіті шкоди, тому ремонт ляже на покупця tilstandsrapport стор. 10, 21.
Продавець відповів «Er der kælder? Nej» tilstandsrapport стор. 18, у salgsopstilling «Kælder 0 м²» salgsopstilling стор. 1. Водночас звіт має розділ «Kælder, alle rum» з високою вологістю підлоги й підйомом вологи в стінах (обидва жовті) tilstandsrapport стор. 14, а енергомітка описує «uopvarmet kælder/krybekælder» і труби опалення в підвалі енергомітка стор. 12-13. Отже простір є, але не зареєстрований як підвал. Потрібен огляд, замір вологості й питання, чи правильні площі в BBR.
BBR: покрівля «Fibercement herunder asbest» Boligsiden, DinGeo. Tilstandsrapport для основного будинку каже «eternitbølgeplader uden asbest», а вік плит невідомий, тож залишковий ресурс не розрахований tilstandsrapport стор. 7, 24. Господарська будівля має eternitskifer з азбестом і ухил лише 1-15 градусів tilstandsrapport стор. 24. Продавець на питання про азбест відповів «Nej» tilstandsrapport стор. 19. Азбестовий дах дорожчий у заміні (близько 2 600 kr/м², проти 1 857 kr/м² без азбесту) DI, березень 2026. Проба й вік плит усунуть суперечність.
Продавець (інвестиційна компанія, не мешкала тут, власник 4 роки) каже: тріщин у фундаменті немає, течі даху не було, пошкоджених вікон і слабкої плитки немає, прибудов і ремонтів не було tilstandsrapport стор. 16-19. Звіт описує тріщини й обсипання цоколя, течу під віконцем, пошкоджені вікна в скатах, п'ять шкод у санвузлі та прибудову з північного і західного боку. Єдине визнання: «Hele facaden er ved at blive renoveret» tilstandsrapport стор. 17. Відповіді не мають гарантійної сили, але вони важливі для суперечки пізніше tilstandsrapport стор. 16.
14 527 kr/м² проти медіани 19 096 kr/м² у 7 схожих продажах 9000 Boliga розрахунок. Різниця 4 570 kr/м² дає близько 500 000 kr на 110 м². Орієнтовні ремонти, які випливають зі звіту, складають 385 000-940 000 kr оцінка. Інвестор купив у 2022 за 1 378 000 kr, запитував 1 698 000 kr у червні, 1 598 000 kr з серпня Boliga. Ціна запиту плюс ремонти (1,98-2,54 млн kr) дорівнює або перевищує медіану схожих продажів (2,10 млн kr).
2 «ризик пожежі» (немає коробок за розеткою та лампою в господарській будівлі), 4 «ризик удару», 9 просто «незаконних» (немає маркування в щитку, закріплення), 4 «перевірити» елрапорт стор. 6-8. Найважливіше питання: «чи є діюче заземлення» (пункт 16): електрик не знає, чи заземлення виконано елрапорт стор. 8. Звіт чинний до 21.05.2027. Ejerskifteforsikring ці зауваження не покриває.
Servitut від 1900 року стосується колодязя, спільної протипожежної стіни/торця, дороги й утримання salgsopstilling стор. 10. Фасад прибудови з півночі й фасад господарської будівлі в межі ділянки (i skel) не оглядали tilstandsrapport стор. 8. Про grundejerforening salgsopstilling каже «Vides ikke» salgsopstilling стор. 10. Витрати на спільні частини невідомі, текст servitut потрібен з tinglysning.dk.
Продавець бачив щура в саду, муніципалітет «забезпечив ділянку» tilstandsrapport стор. 19. Каналізація в будинках до 1920 року часто з бетонних чи глиняних труб із малим залишковим ресурсом, а kloakinspektion не входить у huseftersyn tilstandsrapport стор. 3-4. Servitut 1949 року про доступ до ремонту каналізації забороняє будувати над трубою salgsopstilling стор. 10. Водопостачання в salgsopstilling записано як «privat vandforsyningsanlæg» salgsopstilling стор. 8, що незвично для центру: уточніть, чи це загальна мережа.
Технічний пакет повний, тож усі шість категорій оцінені. Частина про сусідську спільноту (grundejerforening) відкрита, і це знижує оцінку документів. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.
| Категорія | Вага | Оцінка | Чому |
|---|---|---|---|
| Ціна | 25% | 55 | Нижча за всі 7 схожих продажів за kr/м², але ремонти (385-940 тис. kr) знімають цю різницю. Ціна на 16% вища за покупку продавця 2022 року. |
| Стан | 20% | 25 | 28 шкод, 11 червоних, весь санвузол, обидві покрівлі, вологий підвал, горище не оглянуте. |
| Район | 20% | 60 | Центр, зупинка 220 м, Netto 210 м, школи 620-760 м. Мінус: джерела розходяться щодо радону й зливи, багато точок забруднення в радіусі 500 м. |
| Ліквідність | 15% | 55 | 122 дні при медіані 275 днів для 4 рядних будинків у 9000, але вибірка мала. У 2022 цей будинок продався за кілька днів. |
| Ризик ремонту | 10% | 20 | Азбест у господарській будівлі, невідомий азбест в основному даху, підвал, санвузол, стара каналізація. |
| Документи | 10% | 65 | Усі чотири документи є й чинні. Бракує даних grundejerforening, фактичних рахунків за тепло, суми застави продавця й огляду горища. |
| Тип | Кедовий (kædehus) будинок у ряду, 1,5 поверхи. Звіт про стан називає його «Kædehus», BBR «række- og kædehus», оголошення «dobbelthus». Kædehus означає, що будинки з'єднані між собою стінами або прибудовами tilstandsrapport стор. 1 BBR |
| Власність | Ejerbolig (власна ділянка), без ejerforening. Про grundejerforening salgsopstilling каже «Vides ikke» tilstandsrapport стор. 1, salgsopstilling стор. 10 |
| Роки | Збудовано 1880. Рік carport і павільйону у звіті «1000», тобто невідомий tilstandsrapport стор. 8 |
| Площа | 110 м² (60 м² перший поверх, 50 м² мансарда). Carport 38 м², господарська будівля (udhus) 35 м², павільйон близько 8 м², оцінений на око, його немає в BBR tilstandsrapport стор. 8-9 salgsopstilling стор. 8 |
| Ділянка | 350 м², міська зона, публічна дорога salgsopstilling стор. 8 |
| Кімнати | 5 кімнат за BBR і salgsopstilling. За планом: на першому поверсі кухня й вітальня в одному просторі, передпокій і невеликий санвузол, на другому поверсі дві спальні, прохід і площадка salgsopstilling стор. 7 план |
| Стіни й дах | Порожниста цегляна стіна з штукатуркою, дах eternitbølgeplader, прибудова з меншим ухилом, господарська будівля з eternitskifer з азбестом tilstandsrapport стор. 24 |
| Опалення | Fjernvarme (міська мережа), радіатори з термоклапанами, теплообмінник KVM для гарячої води енергомітка стор. 13-14 DinGeo |
| Охорона | Реєстрація bevaringsværdi 6 у переліку FBB, і salgsopstilling прямо каже про обмеження для будівлі salgsopstilling стор. 11. Що саме заборонено, залежить від муніципалітету й планів, це питання до kommune перед ремонтом фасаду |
Будинок продавався у вересні 2022 року: запит 1 498 000 kr, продаж за 1 378 000 kr (12 527 kr/м²), тобто на 8,0% нижче запиту, у вільному продажу Boliga. Нині просять 1 598 000 kr (14 527 kr/м²), на 16,0% більше за 4 роки. Виставлено 5 червня 2026 за 1 698 000 kr, 11 серпня знижено до 1 598 000 kr (-5,9%) Boliga розрахунок. За суворим фільтром (рік 1875-1885, площа 86-130 м², 12 місяців) схожих продажів немає, тому фільтр розширено: рік 1860-1915, площа 76-140 м², вільні продажі рядних будинків у 9000 за останні 12 місяців. Лишилось n=7, це менше за потрібні 8, тож результат орієнтовний:
| Де | Дата | м², рік | Ціна | kr/м² |
|---|---|---|---|---|
| Та сама вулиця | 11.2025 | 91, 1900 | 1 502 000 | 16 505 |
| Інша вулиця в 9000 | 11.2025 | 111, 1908 | 1 797 000 | 16 189 |
| Інша вулиця в 9000 | 04.2026 | 134, 1913 | 2 420 000 | 18 060 |
| Сусідня вулиця | 06.2026 | 135, 1900 | 2 578 000 | 19 096 |
| Інша вулиця в 9000 | 11.2025 | 80, 1898 | 1 727 000 | 21 588 |
| Інша вулиця в 9000 | 02.2026 | 118, 1900 | 2 708 000 | 22 949 |
| Та сама вулиця | 05.2026 | 126, 1900 | 3 013 000 | 23 913 |
| Цей будинок (запит) | 10.2026 | 110, 1880 | 1 598 000 | 14 527 |
Джерело: список проданих рядних будинків Boliga для 9000, стан на 05.10.2026. Стан і ремонти цих будинків ми не знаємо. Для останнього продажу на тій самій вулиці Boliga і DinGeo дають різні дати (травень і липень 2026). DinGeo оцінювала цей будинок моделлю близько 2,4 млн kr, а продано було за 3,0 млн, тож він, імовірно, значно кращий за наш. Шість будинків історичного центру (1780-1889 роки, 28 900-42 400 kr/м²) виключені як інший сегмент.
| Метод | Результат |
|---|---|
| Продажі 9000 (n=7) | 16 189-23 913 kr/м², медіана 19 096, міжквартильний розмах 17 283-22 269. Для 110 м² це приблизно 2,10 млн kr (1,90-2,45 млн), але стан цих будинків невідомий і, імовірно, кращий розрахунок, n=7 |
| Два найдешевші продажі | 16 189-16 505 kr/м², для 110 м² це 1,78-1,82 млн kr. Один з них малий (91 м²), інший без відомого стану розрахунок |
| Ремонти зі звіту | 385 000-940 000 kr, див. розділ 6. Медіана продажів мінус ремонти дає близько 1,16-1,72 млн kr оцінка розрахунок |
| Запити на ринку | 4 рядні будинки в 9000 зараз продаються, медіана запиту 21 995 kr/м², медіана часу на ринку 275 днів. Це запити, а не продажі, і вибірка мала DinGeo |
| Покупка продавця 2022 | 1,378 млн kr, продаж за кілька днів після виходу на ринок Boliga |
| Foreløbig vurdering | 2 024 000 kr, з них земля 1 370 000 kr. Це не ринкова ціна. Запит складає 79% від цієї цифри salgsopstilling стор. 8 розрахунок |
| Ціна запиту сьогодні | 1 598 000 kr, 14 527 kr/м² salgsopstilling |
Tilstandsrapport діє 21.05.2026-21.11.2026, огляд зроблено 18.05.2026, залишилось 47 днів tilstandsrapport стор. 1, 23 розрахунок. Сторінка 2 не містить приміток про ревізії. Попередній звіт був 2022 року. Звіт каже: якщо ви отримали обидва звіти до дати закінчення, нові не потрібні, навіть якщо угода завершується пізніше tilstandsrapport стор. 20, тож отримайте їх письмово заздалегідь. Кольори іконок ми прочитали зі сторінок 11-15 як зображення: червоний «kritisk», жовтий «alvorlig», сірий «mindre alvorlig» tilstandsrapport стор. 11-15.
| Частина | Червоні | Жовті | Сірі | Що це означає |
|---|---|---|---|---|
| Основний дах | 3 | 0 | 0 | Нижній шар плит руйнується, плити зсунулись і зяють, на прибудові ухил менший за вимоги виробника. Ризик протікання при вітрі й дощі |
| Санвузол | 5 | 0 | 0 | Плитка підлоги й стін, штукатурка, труби через підлогу без гідроізоляції, тріщини у швах. Повне відновлення вологої кімнати |
| Скунк (простір під скатом) | 1 | 0 | 0 | Плями вологи на підлозі й дереві під віконцем у скаті, віконце, ймовірно, тече |
| Вікна | 1 | 1 | 1 | Немає запасного виходу через вікно в спальнях і вітальні (ризик травми), гниття вікна до вулиці, пробиті склопакети у віконцях |
| Господарська будівля | 1 | 4 | 0 | Ухил даху менший за вимоги, є слід води всередині, двері, цоколь і органічна обшивка в пральні з ризиком грибка |
| Фасад і цоколь | 0 | 3 | 2 | Штукатурка великими ділянками не тримається, обшивка гавлі прибудови гниє біля вікна, тріщини цоколя |
| Підвал | 0 | 2 | 0 | Висока вологість підлоги, підйом вологи й проникнення в стінах, обсипання штукатурки |
| Кухня, поверх 1 | 0 | 0 | 4 | Окрема плитка й штукатурка, нерівна підлога, тріщини в стінах і шпалери |
Що відомо для будинків цієї епохи (контекст, не діагноз):
Звіт діє 21.05.2026-21.05.2027, залишилось 228 днів елрапорт стор. 1 розрахунок. Іконки в тексті PDF не видно, ми прочитали їх зі сторінок 6-8 як зображення елрапорт стор. 6-8. Продавець написав, що колись «електрик дивився дрібниці», де саме, не знає. Електрик підтвердив, що відповіді збігаються з оглядом, нефункціонуючих законних частин не знайшов елрапорт стор. 4-5. Не оглянуто горище й скунк (люк прикручений) елрапорт стор. 5.
| Тип | Кількість | Що це означає |
|---|---|---|
| Ризик пожежі | 2 | У господарській будівлі немає коробки за розеткою або вимикачем і над лампою. |
| Ризик удару | 4 | Немає закріплених клем для незакріплених ламп (двічі, у вітальні й кухні), немає кришки на коробці біля сходів, з'єднання проводів поза коробкою в господарській будівлі. |
| Незаконне | 9 | Завеликі отвори за лампою, кабелі без кріплення, коробки встановлені не за вказівкою виробника, незакріплена розетка, бракує трьох розеток у кімнатах першого поверху, немає маркування у щитку (макс. запобіжник і належність). |
| Перевірити | 4 | Чи є коробки за лампами, прихованими за навісною стелею, і чи діє заземлення («Det vides ikke om jord er udført korrekt»). |
Основа: сторінки salgsopstilling із фото інтер'єру (стор. 4), спалень і саду (стор. 5), вигляду з вулиці та господарської будівлі (стор. 6), поверховий план (стор. 7) і фото фасаду в енергомітці (стор. 5). Обкладинку й сторінку 3 ми бачили лише в зменшеному вигляді й висновків із них не робимо. Це фото агента, а не незалежний огляд.
| Елемент | Що видно | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Дах і фасад | Жовтий штукатурений фасад, червоно-коричневе покриття даху з віконцем у скаті, сіро-зелена дерев'яна обшивка гавлі, carport з плоским дахом попереду, сусідній будинок із темним дахом притулений збоку salgsopstilling стор. 6, енергомітка стор. 5 | Колір покриття червоний, і за фото не можна відрізнити плити від черепиці, тож вік і матеріал з'ясовує лише огляд. Гавля з обшивкою це місце шкоди №6 у звіті. |
| Сад і господарська будівля | Жовта господарська будівля з темним низьким дахом, рівний газон, живопліт, огородження, ще будівлі в глибині ділянки salgsopstilling стор. 5, 6 | Дах господарської будівлі майже плаский, а саме низький ухил звіт називає причиною червоної шкоди №25. Павільйон на ділянці не в BBR. |
| Вітальня й кухня | Відкритий простір, дерев'яні планки на стіні, світла підлога, кухня з червоними фасадами й білою плиткою, сталеві гвинтові сходи нагору, радіатор під вікном salgsopstilling стор. 4 | Охайно. Гвинтові сходи компактні, але для дітей чи меблів незручні: перевірте на місці. Слабка плитка біля кухонного столу (шкода №17) на фото не видна. |
| Спальні | Скісна стеля з вікном у скаті, світлі стіни й підлога salgsopstilling стор. 4, 5 | Віконце в скаті це місце шкоди №7 (пробиті склопакети) і ймовірне джерело вологи в скунку (№21). Тріщини в стінах (№20) на фото не видно. |
Не видно на фото: санвузол (там п'ять червоних шкод), підвал чи крипта, горище, скунк, стан вікон зблизька, стан цоколя. Кухню й санвузол на плані позначено дуже компактними. Ми не бачили знімків із повітря чи Street View для цього звіту.
| Тема | Продавець або оголошення | Звіти й реєстри |
|---|---|---|
| Підвал | «Nej», 0 м² tilstandsrapport стор. 18, salgsopstilling стор. 1 | Розділ про підвал із вологою, uopvarmet kælder/krybekælder у мітці tilstandsrapport стор. 14, енергомітка стор. 12 |
| Азбест | «Nej» tilstandsrapport стор. 19 | BBR: азбест у даху, господарська будівля з азбестом BBR tilstandsrapport стор. 24 |
| Протікання даху | Ніколи не знав tilstandsrapport стор. 17 | Плями вологи й тече віконце, плити зсунулись tilstandsrapport стор. 11, 14 |
| Прибудови й ремонти | «Nej» tilstandsrapport стор. 16 | Прибудова з півночі й заходу, фасад «ремонтується» tilstandsrapport стор. 8, 11, 17 |
| Фундамент і плитка | Без тріщин, плитка ціла tilstandsrapport стор. 17-18 | Тріщини й обсипання цоколя, 5 шкод у санвузлі tilstandsrapport стор. 12-13 |
| Склопакети | Не пробиті tilstandsrapport стор. 18 | Пробиті у віконцях tilstandsrapport стор. 11 |
| Показники елрапорту в salgsopstilling | Пожежа, удар, незаконне, перевірити: так salgsopstilling стор. 10 | Збігається з іконками: 2, 4, 9, 4 елрапорт стор. 6-8 |
| Показники tilstandsrapport | Червоний, жовтий, сірий: так, чорний: ні salgsopstilling стор. 10 | Збігається: 11, 10, 7 і 0 tilstandsrapport стор. 11-15 |
| Площа й рік | 110 м², 1880 salgsopstilling стор. 8 | Збігається в BBR, звіті й мітці tilstandsrapport стор. 8, енергомітка стор. 5 |
Продавець не мешкав у будинку й володіє ним 4 роки, тож міг не знати багатьох речей, а відповіді не мають гарантійної сили tilstandsrapport стор. 16. Але за правилами huseftersyn продавець без чинного звіту чи за свідомо неправдиві відповіді не звільняється від відповідальності tilstandsrapport стор. 22. Що з цього застосовується, скаже ваш юрист.
Опалення: fjernvarme, радіатори з термоклапанами, гаряча вода через теплообмінник (brugsvandsveksler) марки KVM невідомого віку енергомітка стор. 13-14. Джерело підтверджено двічі: BBR і опис мітки кажуть fjernvarme BBR, DinGeo. Літеру D ми взяли з таблиці шкали на останній сторінці мітки й з salgsopstilling, не з випадкового тексту енергомітка стор. 17, salgsopstilling стор. 1. Мітка діє з 12.09.2022 до 12.09.2032, тобто ще майже 6 років. Розрахунок: 18 860 кВт-год на 110 м², близько 171 кВт-год/м² на рік енергомітка стор. 5 розрахунок.
| Джерело | На рік | Примітка |
|---|---|---|
| Розрахунок мітки (2022) | 18 860 кВт-год, 13 500 kr | 0,57 kr/кВт-год і 2 732 kr постійного платежу, ціни 2022 року енергомітка стор. 1, 6 |
| Salgsopstilling | «18.86 kWh», 13 500 kr | Це копія з мітки (помилка в одиницях: 18,86 тис. кВт-год), рік 2022 salgsopstilling стор. 9 |
| Фактичне споживання | Недостатньо даних | Для будинків на одну сім'ю мітка його не публікує енергомітка стор. 6, продавець рахунків не подав |
Тристороння перевірка тут неможлива: два джерела збігаються, бо одне копіює інше, а третього немає. Маршрути, які ми пробували: мітка (конфіденційно), salgsopstilling (копія). Що розв'яже: рахунки за тепло за три роки в МВт-год від продавця або від постачальника тепла. Міська мережа знизила ціну з 1 січня 2026 після років зростання, розмір зниження ми не знайшли DOI. Мітка каже, що за стандартного користування ви платите на 6 600 kr на рік більше, ніж треба енергомітка стор. 1.
Пропозиції мітки. D зараз, B після рентабельних пропозицій, A2010 після всіх енергомітка стор. 5. Рентабельні, у цінах 2022 року енергомітка стор. 3: ізоляція труб опалення 2 500 kr (економія 1 100 kr на рік, окупність близько 2 років), ізоляція труб до водонагрівача 500 kr (300 kr на рік), ізоляція порожнистої стіни гранулятом 12 700 kr (2 000 kr на рік, близько 6 років), ізоляція підлоги над підвалом 12 000 kr (600 kr на рік, близько 20 років), сонячні панелі 40 300 kr (2 700 kr на рік, близько 15 років) розрахунок. Два застереження. Мітка вважає порожнисту стіну неізольованою за оцінкою, а штукатурка за звітом слабка, тож ізоляцію стіни має оцінити фахівець: мітка сама застерігає від вологи й обсипання фасаду. Ізоляція підлоги над підвалом припускає неопалюваний підвал, який продавець заперечує, і мітка радить влаштувати вентиляцію, бо підвал стане холоднішим енергомітка стор. 11-12. Інші пропозиції (скунк, внутрішня ізоляція стін, вікна) дають 100-500 kr на рік і мають сенс лише під час ремонту.
| Стаття | На рік, kr | На місяць, kr |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat salgsopstilling стор. 9 | 8 258 | 688 |
| Grundskyld salgsopstilling стор. 9 | 8 110 | 676 |
| Страхування (страховка продавця, може відрізнятися для вас) salgsopstilling стор. 9 | 5 040 | 420 |
| Вивіз сміття salgsopstilling стор. 9 | 3 588 | 299 |
| Боротьба зі щурами salgsopstilling стор. 9 | 195 | 16 |
| Ejerudgift за salgsopstilling | 25 191 | 2 099 |
| Тепло за розрахунком мітки енергомітка стор. 1 | 13 500 | 1 125 |
| Разом відомого розрахунок | 38 691 | 3 224 |
| Електрика за стандартним споживанням мітки енергомітка стор. 1 | 10 600 | 883 |
| Резерв на обслуговування 1% від ціни практичне правило | 15 980 | 1 332 |
| Реалістично, без води й іпотеки розрахунок | 65 271 | 5 439 |
Податки перевірені: 2 024 000 kr × 80% × 0,51% = 8 258 kr, земля 1 370 000 kr × 80% × 7,40‰ = 8 110 kr (ставка Aalborg 2026). Вони розраховані за foreløbig vurdering і будуть скориговані через forskudsopgørelse. Знижка (skatterabat) нинішнього власника особиста й не переходить на вас розрахунок skat.dk. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk. Salgsopstilling не включає воду, електрику, ремонт, страхування щурів, дорожні внески, якщо вони є. Страховка продавця не покриває комах, грибок і гниль у carport, господарській будівлі й павільйоні salgsopstilling стор. 10, а звіт саме для господарської будівлі називає ризик грибка в пральні, тож потрібна власна пропозиція страховки.
Одноразові витрати при купівлі розрахунок: реєстрація власності 1 850 kr + 0,6% від ціни (9 588 kr) = 11 438 kr, половина ejerskifteforsikring близько 8 000 kr (оцінка агента), разом потрібно близько 1 617 400 kr без іпотеки. Іпотека: 1 825 kr + 1,25% від суми, наприклад на кредит 1 518 000 kr це близько 20 800 kr. Salgsopstilling каже, що заставні продавця перетворюють на afgiftspantebreve, які можна використати для зменшення збору, але суму заставної не називає salgsopstilling стор. 11. Недостатньо даних для розрахунку заощадження. Маршрути: salgsopstilling (немає суми), tinglysning.dk (потрібен запит покупця). Перевірте на tinglysning.dk. Ставки 2026, перевірте перед підписанням skat.dk.
Ejerskifteforsikring: звіт не вказує премії й умов. Мінімальний строк 5 років. Не покриває те, що записано в звітах, а тут це 28 шкод і 19 електричних зауважень tilstandsrapport стор. 21. Отже реальне покриття буде вузьким: приховані шкоди поза записаними пунктами й місця, які не оглядали (горище, фасад в межі).
Звіт про стан не дає цін tilstandsrapport стор. 2, тож усі цифри нижче це наша оцінка за площами, грубо виміряними за планом, і за ринковими діапазонами. Діапазони широкі, бо причини шкоди (волога в підвалі, стан даху під плитами, прихована шкода за плиткою) не відомі без огляду.
| Що | Мінімум, kr | Реалістично, kr | Максимум, kr |
|---|---|---|---|
| Санвузол: повне відновлення вологої кімнати (5 червоних) | 70 000 | 100 000 | 160 000 |
| Основний дах: заміна, якщо ремонт не допоможе, 80-100 м² × 1 857-2 600 kr/м² DI, березень 2026 | 150 000 | 200 000 | 260 000 |
| Дах господарської будівлі: 35-45 м² з азбестом × близько 2 600 kr/м² | 90 000 | 100 000 | 120 000 |
| Фасад і цоколь (штукатурка, обшивка гавлі), продавець каже, що ремонтує | 30 000 | 60 000 | 120 000 |
| Запасні виходи через вікна в трьох кімнатах | 15 000 | 30 000 | 60 000 |
| Віконце в скаті й течія в скунку | 10 000 | 20 000 | 30 000 |
| Підвал: від вентиляції до дренажу, причина невідома | 10 000 | 40 000 | 150 000 |
| Електрика, залежно від заземлення | 10 000 | 20 000 | 40 000 |
| Разом розрахунок | 385 000 | 570 000 | 940 000 |
Не враховано: каналізація (30 000-100 000 kr і більше, якщо огляд покаже), проба й можливе видалення азбесту, свинець у фарбі, горище (не оглянуте), павільйон, вікна за межами запасних виходів, косметика. Спред на підвалі найбільший (15 разів), бо від причини залежить, чи вистачить вентиляції. Дах вимагає не заміни, а лише ремонту, якщо огляд покаже, що плити в доброму стані, і тоді це значно дешевше оцінка.
| Коли | Що | Діапазон, kr |
|---|---|---|
| Зараз | Огляд будівельним експертом, проба на азбест у дахах, вимірювання вологості підвалу, телеінспекція каналізації, тест на радон (600-900 kr) Bolius | запит ціни |
| Ремонти червоних шкод: санвузол, дах, віконце, запасні виходи, дах господарської будівлі, електрика оцінка | 385 000-940 000 (усі пункти) | |
| 1-10 років | Теплообмінник KVM невідомого віку, труби опалення, ізоляція труб (2 500 kr у цінах 2022), гранулят у стіну 12 700 kr у цінах 2022 після огляду енергомітка стор. 3 оцінка | запит ціни |
| Стара каналізація, якщо інспекція покаже дефекти Bolius оцінка | 30 000-100 000 і більше | |
| Радонова система, якщо тест покаже перевищення Bolius | 15 000-75 000 | |
| Фарбування вікон і обшивки (з перевіркою на свинець), догляд за садом і живоплотом оцінка | запит ціни | |
| Велике | Внески grundejerforening або спільні роботи на спільних частинах, якщо вони існують невідомо | Недостатньо даних |
Ремонти в верхньому рядку мають спред у 2,4 раза, бо складаються з восьми окремих пунктів, а головна невизначеність у підвалі й даху. Реальна вартість володіння близько 5 400 kr на місяць без іпотеки, тобто у 2,6 раза більше за ejerudgift 2 099 kr з salgsopstilling.
Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): 11 червоних шкод і неоглянуте горище; ремонти 0,39-0,94 млн kr, яких не покриває ejerskifteforsikring; підвал, якого продавець не визнає; суперечність про азбест; відповіді продавця, що розходяться зі звітом; ціна на 16% вища за покупку 2022 року продавцем-інвестором; ціна запиту плюс ремонти не нижча за медіану схожих продажів; коридор 1,45-1,75 млн kr. З іншого боку, ціну вже знижено на 5,9%, а tilstandsrapport діє лише до 21.11.2026, тож обережна ставка без перевірок ризикована.
Перед підписанням: письмові копії tilstandsrapport і елрапорту до 21.11.2026; власний будівельний експерт на підвал, дах і вологість; проба на азбест; телеінспекція каналізації; перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист; підтверджене фінансування; пропозиція ejerskifteforsikring і страхування будинку для вас; резерв на ремонт.
Звіт складено без огляду будинку, без документів сусідської спільноти, без фактичних рахунків за тепло й без суми застави продавця. Основа: salgsopstilling (12 сторінок), tilstandsrapport (24 сторінки), елрапорт (14 сторінок), енергомітка (17 сторінок), публічні реєстри та дані ринку. Ринковий коридор має низьку впевненість: n=7 після розширення фільтра, стан порівнюваних будинків невідомий, ремонти оцінені широко. Дах, вологість, свинець, азбест, каналізацію й заземлення має оцінити фахівець.
Конфлікти, які ми показали, а не сховали: підвал (продавець і BBR «немає» проти звіту й мітки); азбест у даху (BBR «так» проти tilstandsrapport без згадки для основного даху); радон (дуже низький, середній, клас 1); злива (немає впливу проти можливого ризику); відповіді продавця проти шкод у звіті; «privat vandforsyningsanlæg» у salgsopstilling; одиниці «18.86 kWh» у salgsopstilling проти 18 860 кВт-год у мітці; дати продажу сусіднього будинку різняться в Boliga й DinGeo; рік carport і павільйону «1000».
Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (історія оголошень і продажів цього будинку, список проданих рядних будинків у 9000, статистика часу на ринку); Boligsiden (BBR, історія, радон, школи); DinGeo (BBR, радон, злива, ґрунт, статистика 9000); danskadresseapi (відстані); skolegang.dk (школи); Bolius (азбест, свинець, каналізація, радон, стіна в межі); DI (ціна заміни даху, березень 2026); DOI (ціна міського тепла); skat.dk (ставки реєстрації та податків); tinglysning.dk, vurderingsportalen.dk.
BoligCheck розбирає документи одного будинку так само, як у прикладі вище: 299 kr, звіт зазвичай протягом 24-48 годин.
Це інформаційний аналіз, а не оцінка і не юридична консультація.
Розбираємо ті самі теми простими словами. Якщо щось із прикладу вас стосується, почніть тут.