Kædehus fra 1880 til 1,60 mio. kr: 11 røde skader, en kælder sælger ikke kender til og modstridende oplysninger om asbest i taget

Prisen pr. m² er lavere end sammenlignelige salg, men det skyldes standen og ikke en rabat

Det, der kan vurderes nu

Den tekniske pakke er komplet, så alle seks kategorier er vurderet. Delen om grundejerforeningen er åben, og det trækker dokumentscoren ned. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad det er for et hus

Hvad et sådant hus kan koste i dag (et fingerpeg, ikke en vurdering)

Huset blev solgt i september 2022: udbudspris 1.498.000 kr, solgt for 1.378.000 kr (12.527 kr/m²), altså 8,0% under udbudsprisen, i fri handel Boliga. Nu er udbudsprisen 1.598.000 kr (14.527 kr/m²), 16,0% mere på 4 år. Sat til salg 5. juni 2026 for 1.698.000 kr, nedsat 11. august til 1.598.000 kr (-5,9%) Boliga beregn.. Med det strenge filter (år 1875-1885, areal 86-130 m², 12 måneder) findes der ingen sammenlignelige salg, så filteret er udvidet: år 1860-1915, areal 76-140 m², frie handler af rækkehuse i 9000 de seneste 12 måneder. Tilbage er n=7, hvilket er under de krævede 8, så resultatet er vejledende:

Kilde: Boligas liste over solgte rækkehuse i 9000, pr. 05.10.2026. Vi kender ikke standen og reparationerne på disse huse. For det seneste salg på samme vej giver Boliga og DinGeo forskellige datoer (maj og juli 2026). DinGeo vurderede det hus med en model til ca. 2,4 mio. kr, men det blev solgt for 3,0 mio., så det er sandsynligvis meget bedre end vores. Seks huse i den historiske midtby (årene 1780-1889, 28.900-42.400 kr/m²) er udeladt som et andet segment.

28 skader, heraf 11 kritiske

Tilstandsrapporten gælder 21.05.2026-21.11.2026, besigtigelsen er foretaget 18.05.2026, og der er 47 dage tilbage tilstandsrapport s. 1, 23 beregn.. Side 2 har ingen noter om revisioner. Den forrige rapport var fra 2022. Rapporten siger: Hvis du har fået begge rapporter før udløbsdatoen, behøves der ikke nye, selv om handlen afsluttes senere tilstandsrapport s. 20, så få dem skriftligt på forhånd. Farverne på ikonerne har vi aflæst fra side 11-15 som billeder: rød "kritisk", gul "alvorlig", grå "mindre alvorlig" tilstandsrapport s. 11-15.

Hvad der er kendt for huse fra den tid (sammenhæng, ikke en diagnose):

• Fugt nedefra. Fugtspærre mellem fundament og væg kom først omkring 1900, så i ældre huse stiger fugten op i murværket tilstandsrapport s. 6. Det passer med den opstigende fugt i kælderen og afskallet puds.
• Bly. Blyhvidt i maling er forbudt siden 1950. Hærdet maling er ufarlig, men farlig ved slibning, så få det testet for bly, før du renoverer vinduer og beklædning Bolius kontekst for byggeår.
• Asbest. I denne type huse findes asbest i rørisolering, vinylgulve og eternitafkast samt i udskiftede tage tilstandsrapport s. 5. Sælger svarede, at han ikke kender til asbestholdige materialer tilstandsrapport s. 19.
• Husbeskrivelsen i rapporten er upræcis. Hustypebeskrivelsen gælder "murermesterhuse 1900-1960", og huset er fra 1880, så den generelle beskrivelse erstatter ikke en besigtigelse tilstandsrapport s. 3.
• Kloak. Rør fra den tid er af beton eller ler med kort restlevetid. Kloakinspektion indgår ikke i rapporten. En privat udskiftning af kloakken koster fra 30.000 til over 100.000 kr Bolius, risikooversigt antag..

19 bemærkninger, de fleste tekniske

Rapporten gælder 21.05.2026-21.05.2027, og der er 228 dage tilbage elrapport s. 1 beregn.. Ikonerne kan ikke ses i PDF-teksten, så vi har aflæst dem fra side 6-8 som billeder elrapport s. 6-8. Sælger skrev, at en elektriker engang "kiggede på småting", men ved ikke hvor. Elinstallatøren bekræftede, at svarene stemmer med besigtigelsen, og fandt ingen lovlige dele, der ikke fungerer elrapport s. 4-5. Loftet og skunken er ikke gennemgået (lemmen er skruet fast) elrapport s. 5.

Hvad billederne viser, og hvad der følger heraf

Grundlag: salgsopstillingens sider med fotos af interiør (s. 4), soveværelser og have (s. 5), udsigt fra vejen og udhuset (s. 6), plantegning (s. 7) og foto af facaden i energimærket (s. 5). Forsiden og side 3 har vi kun set i lille størrelse og drager ingen konklusioner af dem. Det er mæglerens fotos og ikke en uafhængig gennemgang.

Ses ikke på fotos: badeværelset (der er fem røde skader), kælder eller krybekælder, loft, skunk, vinduernes stand på tæt hold, soklens stand. Køkken og badeværelse er på planen tegnet meget kompakte. Vi har ikke set luftfotos eller Street View til denne rapport.

Hvad dokumenterne siger til hinanden

Sælger har ikke boet i huset og har ejet det i 4 år, så han kan have manglet viden om mange ting, og svarene er ikke en garanti tilstandsrapport s. 16. Men efter reglerne om huseftersyn er en sælger uden en gyldig rapport, eller med bevidst urigtige svar, ikke fritaget for ansvar tilstandsrapport s. 22. Hvad af det der gælder, kan din jurist sige.

Et godt sted, men rækken har regler, og der mangler dokumenter

• Fælles væg og servitut. Servitut fra 1900: brønd, fælles brandmur eller gavl, vej, vedligeholdelse. Servitut fra 1949: adgang til kloakreparation og forbud mod at bygge over røret salgsopstilling s. 10. Hovedreglen: den, der ejer væggen, vedligeholder den, men servitutter og grundejerforening kan ændre fordelingen Bolius. Bed om den fulde tekst på tinglysning.dk, og spørg, om carporten eller udhuset står over røret. Lydisolering mellem husene beskriver dokumenterne ikke.
• Grundejerforening. "Vides ikke" salgsopstilling s. 10. Utilstrækkelige data. Det vi har tjekket: salgsopstilling og tilstandsrapport (nævner den ikke). Hvad der løser det: en forespørgsel til mægleren om, om den findes, vedtægter, bidrag og planer for fælles arbejder.
• Transport og indkøb. Busstop 220 m væk, Netto 210 m væk, banegård 2,1 km i bil danskadresseapi.
• Skoler. Filstedvejens Skole 616 m væk, Vejgaard Østre Skole 700-760 m væk (trivsel 3,7 af 5, gennemsnit 8,0 af 12, 791 elever), Handelsgymnasiet 600 m væk Boligsiden, danskadresseapi, skolegang.dk. Der findes ingen centrale vurderinger af børnehaver i Danmark.
• Miljø. Kilderne er uenige. Radon: Boligsiden "meget lav", DinGeo "middel" (ingen radonbeskyttelse, hus fra 1880), og tilstandsrapporten placerer generelt Aalborg i klasse 1 Boligsiden, DinGeo tilstandsrapport s. 6. Test 600-900 kr, radonanlæg 15.000-75.000 kr Bolius. Skybrud: Boligsiden ser ingen påvirkning, DinGeo skriver "kan være risiko for oversvømmelse ved kraftig regn", fordi 50% af overfladen er belagt Boligsiden, DinGeo. En almindelig husforsikring dækker skybrud, men ikke stigende grundvand Forsikringsoplysningen. Grundvand på ca. 3,6 m dybde DinGeo.
• Jord. På selve grunden er der ikke registreret forurening, salgsopstillingen skriver, at hele byzonen er "lettere forurenet" (standardklassificering) salgsopstilling s. 11. Inden for 500 m finder DinGeo 6 bekræftede (V2, nærmeste 235 m) og 30 potentielle (V1, nærmeste 63 m) DinGeo. Hvis du skal grave eller dyrke mad, så spørg kommunen om de nærmeste punkter.
• Likviditet. 122 dage på markedet med en nedsættelse på 5,9%. Hos DinGeo er mediantiden på markedet (liggetiden) for 4 rækkehuse i 9000 275 dage, hos Boliga for alle typer i kommunen 214 dage DinGeo, Boliga. Sammenlignelige salg i 9000 forekommer næsten hver måned. I 2022 blev dette hus solgt hurtigt.

Fjernvarme og mærke D, men ingen faktiske regninger

Opvarmning: fjernvarme, radiatorer med termostatventiler, varmt vand via varmeveksler (brugsvandsveksler) af mærket KVM i ukendt alder energimærke s. 13-14. Kilden er bekræftet to gange: BBR og mærkets beskrivelse siger fjernvarme BBR, DinGeo. Bogstavet D har vi taget fra skalatabellen på mærkets sidste side og fra salgsopstillingen og ikke fra en tilfældig tekst energimærke s. 17, salgsopstilling s. 1. Mærket gælder fra 12.09.2022 til 12.09.2032, altså endnu næsten 6 år. Beregning: 18.860 kWh på 110 m², ca. 171 kWh/m² om året energimærke s. 5 beregn..

En kontrol mod tre kilder er ikke mulig her: to kilder stemmer overens, fordi den ene kopierer den anden, og der er ingen tredje. Det vi har prøvet: mærket (fortroligt), salgsopstilling (kopi). Hvad der løser det: varmeregninger for tre år i MWh fra sælger eller fra varmeleverandøren. Fjernvarmenettet sænkede prisen fra 1. januar 2026 efter års stigninger, og størrelsen af sænkningen har vi ikke fundet DOI. Mærket siger, at du ved standardbrug betaler 6.600 kr mere om året, end du behøver energimærke s. 1.

Mærkets forslag. D nu, B efter de rentable forslag, A2010 efter alle energimærke s. 5. De rentable, i priser fra 2022 energimærke s. 3: isolering af varmerør 2.500 kr (besparelse 1.100 kr om året, tilbagebetaling ca. 2 år), isolering af rør til vandvarmeren 500 kr (300 kr om året), isolering af hulmur med granulat 12.700 kr (2.000 kr om året, ca. 6 år), isolering af gulv over kælder 12.000 kr (600 kr om året, ca. 20 år), solceller 40.300 kr (2.700 kr om året, ca. 15 år) beregn.. To forbehold. Mærket regner hulmuren som uisoleret ud fra et skøn, og puds er ifølge rapporten svag, så en fagperson skal vurdere isolering af væggen: mærket advarer selv mod fugt og afskalning af facaden. Isolering af gulv over kælder forudsætter en uopvarmet kælder, som sælger afviser, og mærket anbefaler at sørge for ventilation, fordi kælderen bliver koldere energimærke s. 11-12. De øvrige forslag (skunk, indvendig isolering af vægge, vinduer) giver 100-500 kr om året og giver kun mening i forbindelse med en renovering.

Hvad det koster at eje om måneden, uden realkreditlån

Skatterne er kontrolleret: 2.024.000 kr × 80% × 0,51% = 8.258 kr, grund 1.370.000 kr × 80% × 7,40‰ = 8.110 kr (Aalborgs sats 2026). De er beregnet ud fra den foreløbige vurdering og bliver justeret via forskudsopgørelsen. Nuværende ejers skatterabat er personlig og overføres ikke til dig beregn. skat.dk. Det præcise tal finder du på vurderingsportalen.dk. Salgsopstillingen indeholder ikke vand, el, vedligeholdelse, forsikring mod rotter og vejbidrag, hvis der er nogen. Sælgers forsikring dækker ikke insekter, svamp og råd i carport, udhus og pavillon salgsopstilling s. 10, og rapporten nævner netop for udhuset risiko for svamp i vaskerummet, så du skal have et eget forsikringstilbud.

Engangsudgifter ved købet beregn.: tinglysning af skøde 1.850 kr + 0,6% af prisen (9.588 kr) = 11.438 kr, halvdelen af ejerskifteforsikringen ca. 8.000 kr (mæglerens skøn), i alt skal du bruge ca. 1.617.400 kr uden realkreditlån. Realkreditlån: 1.825 kr + 1,25% af beløbet, for eksempel på et lån på 1.518.000 kr ca. 20.800 kr. Salgsopstillingen siger, at sælgers pantebreve omlægges til afgiftspantebreve, som kan bruges til at nedsætte gebyret, men angiver ikke pantebrevets beløb salgsopstilling s. 11. Utilstrækkelige data til at beregne besparelsen. Det vi har prøvet: salgsopstilling (intet beløb), tinglysning.dk (kræver en forespørgsel fra køber). Tjek på tinglysning.dk. Satser for 2026, tjek før underskrift skat.dk.

Ejerskifteforsikring: rapporten angiver ikke præmie og vilkår. Minimumsperiode 5 år. Dækker ikke det, der står i rapporterne, og her er det 28 skader og 19 elbemærkninger tilstandsrapport s. 21. Den reelle dækning bliver altså snæver: skjulte skader uden for de noterede punkter og steder, der ikke er gennemgået (loft, facade i skel).

Hvad skaderne fra rapporten kan koste (et fingerpeg, du skal have tilbud)

Tilstandsrapporten angiver ingen priser tilstandsrapport s. 2, så alle tal nedenfor er vores skøn ud fra arealer, groft målt på planen, og markedsintervaller. Intervallerne er brede, fordi årsagerne til skaderne (fugt i kælderen, tagets stand under pladerne, skjult skade bag fliserne) ikke kendes uden en besigtigelse.

Ikke medregnet: kloak (30.000-100.000 kr og mere, hvis en inspektion viser det), prøve og mulig fjernelse af asbest, bly i maling, loft (ikke gennemgået), pavillon, vinduer ud over redningsåbningerne, kosmetik. Spændet på kælderen er størst (15 gange), fordi det afhænger af årsagen, om ventilation er nok. Taget kræver kun reparation og ikke udskiftning, hvis en besigtigelse viser, at pladerne er i god stand, og så er det væsentligt billigere antag..

Udbudsprisen er kun toppen

Reparationerne i den øverste række har et spænd på 2,4 gange, fordi de består af otte enkeltposter, og den største usikkerhed ligger i kælderen og taget. De reelle ejerudgifter er ca. 5.400 kr om måneden uden realkreditlån, altså 2,6 gange så meget som ejerudgiften på 2.099 kr i salgsopstillingen.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Købspris plus reparationer. Udbudspris 1,598 mio. kr plus reparationer 0,39-0,94 mio. kr er 1,98-2,54 mio. kr, altså på niveau med medianen for sammenlignelige salg (2,10 mio. kr) eller over. Der er kun en fordel, hvis reparationerne lander i den lave ende af intervallet beregn..
• Sælgers historik. Et investeringsselskab købte i 2022 for 1,378 mio. kr og forlanger 16% mere. Vi ved ikke, hvad det har gjort ved huset, og sælgers svar siger "ingenting" ud over facaden tilstandsrapport s. 16-17. Den næste køber får brug for dokumentation for det, du gør.
• Bygningens bevaring. Bevaringsværdi 6 kan begrænse facade, vinduer og tag, afhængigt af kommunen, så spørg kommunen, før du renoverer facaden salgsopstilling s. 11.
• Fælles væg. Arbejder hos naboen (tag, brandmur) kan påvirke dig, og servitutten fra 1900 og en ukendt grundejerforening kan fordele udgifterne. Det er et dokumentspørgsmål og ikke en vurdering salgsopstilling s. 10.
• Varmen er bundet til fjernvarmenettet. Mærket foreslår ikke varmepumpe, fordi den ikke er rentabel ved prisen på fjernvarme energimærke s. 13. Tarifferne blev sænket i januar 2026 DOI.
• Skat. Salg af egen bolig, hvor du bor, er normalt ikke omfattet af skat på fortjeneste tjek med en skatterådgiver.

Argumenter til forhandlingen og spørgsmål til sælger

Argumenter (analyse og ikke et løfte om rabat): 11 røde skader og et loft, der ikke er gennemgået; reparationer for 0,39-0,94 mio. kr, som ejerskifteforsikringen ikke dækker; en kælder, sælger ikke vedkender sig; modstriden om asbest; sælgers svar, der afviger fra rapporten; prisen er 16% højere end investorsælgers køb i 2022; udbudsprisen plus reparationer er ikke under medianen for sammenlignelige salg; intervallet 1,45-1,75 mio. kr. På den anden side er prisen allerede sat ned med 5,9%, og tilstandsrapporten gælder kun til 21.11.2026, så et forsigtigt bud uden kontrol er risikabelt.

1. Er der en kælder eller krybekælder, hvilket areal, hvilken højde, hvilken adgang, hvordan bruges den, hvor kommer fugten fra, og er den målt? Hvorfor er den ikke i BBR?
2. Hvilket materiale, hvilken alder og hvilken dokumentation er der for taget på hovedhuset, er der en prøve for asbest, og hvorfor siger BBR "asbest", mens tilstandsrapporten ikke gør?
3. Hvad betyder "Hele facaden er ved at blive renoveret" helt præcist: hvem, hvad, hvornår, er der tilladelse, og kræver det en godkendelse på grund af bevaringsværdi 6?
4. Hvornår blev badeværelset lavet, har der været utætheder, og er der vandtætning (vådrum)?
5. Regninger for fjernvarme for tre år i MWh, og er der skader på rør eller lækager?
6. Er der jordforbindelse, hvornår blev den kontrolleret, og hvad "kiggede elektrikeren på", og hvor?
7. Findes der en grundejerforening, vedtægter, bidrag, planer for fælles arbejder, og hvem vedligeholder den fælles brandmur, brønden og vejen efter servitutten fra 1900?
8. Står carport, udhus eller pavillon over kloakrøret (servitut fra 1949), er der tilladelser, og hvorfor er pavillonen ikke i BBR?
9. Vandforsyning: det almindelige net, et privat anlæg eller en fælles brønd?
10. Rotten i haven: hvornår, hvor, hvad gjorde kommunen, og er der lavet kloakinspektion?
11. Hvorfor blev prisen sat ned i august, hvilke bud har der været på 122 dage, og hvorfor sælger sælger efter 4 år?
12. Hvorfor var loftet utilgængeligt (lemmen skruet fast), og kan det åbnes til en sagkyndigs gennemgang?

Før underskrift: skriftlige kopier af tilstandsrapporten og elrapporten til 21.11.2026; en egen bygningssagkyndig på kælder, tag og fugt; prøve for asbest; tv-inspektion af kloak; kontrol af ejerforhold, servitutter og pantebreve på tinglysning.dk; vurdering på vurderingsportalen.dk; din egen jurist; bekræftet finansiering; tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring til dig; reserve til reparationer.

Hvad denne rapport kan og ikke kan

Rapporten er lavet uden besigtigelse af huset, uden dokumenter fra grundejerforeningen, uden faktiske varmeregninger og uden beløbet på sælgers pant. Grundlag: salgsopstilling (12 sider), tilstandsrapport (24 sider), elrapport (14 sider), energimærke (17 sider), offentlige registre og markedsdata. Markedsintervallet har lav sikkerhed: n=7 efter udvidelse af filteret, de sammenlignelige huses stand er ukendt, reparationerne er anslået bredt. Tag, fugt, bly, asbest, kloak og jordforbindelse skal vurderes af en fagperson.

Konflikter, vi har vist og ikke skjult: kælderen (sælger og BBR "ingen" mod rapporten og mærket); asbest i taget (BBR "ja" mod tilstandsrapporten uden omtale for hovedtaget); radon (meget lav, middel, klasse 1); skybrud (ingen påvirkning mod en mulig risiko); sælgers svar mod skaderne i rapporten; "privat vandforsyningsanlæg" i salgsopstillingen; enheden "18.86 kWh" i salgsopstillingen mod 18.860 kWh i mærket; salgsdatoerne for nabohuset er forskellige hos Boliga og DinGeo; årstallet for carport og pavillon "1000".

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (historik for udbud og salg af dette hus, liste over solgte rækkehuse i 9000, statistik for tid på markedet); Boligsiden (BBR, historik, radon, skoler); DinGeo (BBR, radon, skybrud, jord, statistik for 9000); danskadresseapi (afstande); skolegang.dk (skoler); Bolius (asbest, bly, kloak, radon, væg i skel); DI (pris for tagudskiftning, marts 2026); DOI (pris for fjernvarme); skat.dk (satser for tinglysning og skatter); tinglysning.dk, vurderingsportalen.dk.