Спершу те, що справді діє
Від дати передачі житла у вас є 10 років, щоб заявити претензію щодо прихованих дефектів. Продавець зобов'язаний повідомити про суттєві обставини щодо житла: і про ті, які він знає, і про ті, які мав би знати.
Здається, що позиція сильна, але є три обставини, які це змінюють.
Перевірте також дати на самих звітах. Звіт про технічний стан діє шість місяців, звіт про електроустановку дванадцять місяців, від моменту, коли будівельний експерт реєструє звіт в офіційній базі даних. Звіти мають бути чинними на момент, коли ви, покупець, їх отримуєте, а не на день огляду. Якщо звіт втратив чинність на момент підписання, варто звернутися до адвоката, щоб перевірити, чи набуло взагалі чинності зняття відповідальності продавцем, адже вся схема huseftersyn (огляд житла перед продажем) побудована на тому, що документи були чинними, коли ви їх отримали.
Продавець зазвичай уже зняв із себе відповідальність
Якщо продавець надав звіт про технічний стан і звіт про електроустановку та запропонував оплатити половину страхування при зміні власника, він, у принципі, може зняти із себе відповідальність за приховані дефекти за схемою huseftersyn.
Це не лазівка, а звичайна схема в більшості угод із житлом. Винятки діють, якщо продавець діяв шахрайськи або з грубою необережністю, або дав гарантію, яка не відповідає дійсності.
Тягар доведення лежить на вас. Саме покупець має довести, що продавець знав про проблему.
Дефект має бути достатньо великим, щоб суд його розглянув
За судовою практикою зниження ціни зазвичай має перевищувати поріг приблизно 3-5 % від ціни покупки. Поріг не фіксований: на практиці він коливається приблизно від 2 до 7 % залежно від розсуду суду. Якщо дефектний елемент є незаконним або справді непридатним до використання, суди за певних обставин приймають зниження і нижче 3 %.
Якщо застосувати це до житла за 3 000 000 крон, вийде так:
- Поріг за 3 %: 90 000 крон
- Поріг за 5 %: 150 000 крон
- Новий дах: зазвичай 50 000-160 000 крон, часто трохи нижче порогу
- Новий електрощит: зазвичай 15 000-35 000 крон, явно нижче
- Усунення вологи в одній кімнаті: зазвичай нижче порогу
Багато знахідок завеликі для сімейного бюджету, але замалі, щоб іти з ними до суду.
Страхування при зміні власника часто відмовляє у виплаті
За даними телеканалу DR, щороку подають близько 30 000 звернень, і два звернення із трьох поданих не призводять до виплати.
Типові винятки, про які багато хто дізнається лише після відмови:
- Пошкодження, спричинені віком, звичайним зносом і браком обслуговування
- Суто косметичні недоліки: має йтися про зниження вартості або придатності до використання
- Усе, що перебуває за межами фундаменту будівлі: зовнішня каналізація, сад, покриття
- Незаконно виконане будівництво, крім незаконних електро- та сантехнічних установок
- Побутова техніка, басейни та шкідники рідко входять у стандартне покриття
Відмова не обов'язково остаточна. Страхові компанії на практиці переглядають рішення, коли подано добре обґрунтоване заперечення.
Що робити, крок за кроком
Порядок дій важливіший, ніж здається. Найпоширеніша і найдорожча помилка полягає в тому, щоб почати ремонт до того, як щось задокументовано.
Поки нічого не чіпайте
Зробіть фотографії та відео з датою, перш ніж щось змінювати. Збережіть усі чеки, навіть ті, що здаються неважливими. Ремонт, зроблений до документування, ускладнює доведення того, як виглядало пошкодження, а доводити маєте саме ви.
Замовте в будівельного експерта оцінку причини та обсягу
Письмово. Оцінка причини важлива щонайменше так само, як вартість усунення, бо саме причина визначає, чи є це страховим випадком, чи звичайним зносом.
Заявіть претензію продавцю письмово
Опишіть, що ви знайшли, коли ви це знайшли, і прямо спитайте, чи знав продавець про цю обставину. Відповідь, або її відсутність, стане частиною справи. Зробіть це без зайвого зволікання, щойно матимете документацію на руках.
Одночасно повідомте страховика за страхуванням при зміні власника
Ці два шляхи не виключають один одного. Повідомляйте, навіть якщо сумніваєтеся в покритті: звернення нічого не коштує, а відмову можна оскаржити документами, які ви вже маєте з кроку 2.
Порахуйте, перш ніж іти до адвоката
Порівняйте вартість усунення з порогом, розрахованим від вашої власної ціни покупки. Якщо знахідка явно нижча за нього, судовий позов рідко буває правильним шляхом, хіба що йдеться про незаконність або непридатність елемента до використання. Це неприємний розрахунок, але зробити його спочатку дешевше, ніж потім.
Уже купили і щось знайшли?
Позначайте пункти, поки проходите п'ять кроків вище.
Ще розглядаєте житло, на яке не зробили пропозицію? Натомість скористайтеся трекером знахідок у статті про червоні та зелені прапорці.
Про цю статтюЦе загальний опис того, як правила працюють на практиці, а не юридична консультація щодо вашої конкретної справи. Судова практика щодо порогу спирається на конкретний розсуд суду, і результат залежить від обставин кожної справи. Якщо справу треба вести, наступний правильний крок полягає в тому, щоб звернутися до адвоката.
Підсумок
У вас десять років, але продавець зазвичай уже зняв із себе відповідальність, суд насамперед розглядає суми понад приблизно 90 000 крон на житлі за три мільйони, а страховик відмовляє у двох випадках із трьох.
Права в вас є, але найслабші вони саме там, де лежить більшість знахідок: у діапазоні від 20 000 до 150 000 крон. Це забагато для гаманця і замало для суду.
Єдиний етап, на якому реакція на знахідку ще безкоштовна, настає до подання пропозиції. На цьому етапі перейти до наступного об'єкта не коштує нічого. Саме тому варто витратити час на звіт про технічний стан і звіт про електроустановку, поки документи допомагають вирішувати, а не сперечатися.
Коротко
Десять років означають лише строк, а не гарантію. Захист після угоди слабший, ніж здається, і найслабший саме в тому ціновому діапазоні, де лежать звичайні знахідки. Якщо ви прочитали документи до пропозиції, це не юридична справа, а звичайний вибір між об'єктами.
Знаєте когось, хто ще обирає житло?
Якщо ваша угода вже завершена, ця стаття, на жаль, запізнилася саме для цього житла. Надішліть її тому, у кого вибір ще є. Якщо ж ви самі дивитеся наступний об'єкт, я прочитаю документи, поки це ще рішення, а не спір.
Отримати BoligCheck, від 299 кронЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Скільки часу є на претензію щодо прихованих дефектів після купівлі житла в Данії?
Від дати передачі житла у вас є 10 років, щоб заявити претензію щодо прихованих дефектів. Сам строк, однак, не означає, що ви щось отримаєте: він визначає лише те, як довго можна заявити вимогу, а не те, чи буде вона задоволена. Чи вдасться реально домогтися свого, залежить від того, чи зняв продавець із себе відповідальність за схемою huseftersyn, і від того, наскільки великий дефект щодо ціни покупки.
Чи може продавець зняти із себе відповідальність за приховані дефекти?
Так. Якщо продавець надав звіт про технічний стан та звіт про електроустановку і запропонував оплатити половину страхування при зміні власника, він, у принципі, може зняти із себе відповідальність за приховані дефекти за схемою huseftersyn. Винятки діють, якщо продавець діяв шахрайськи або з грубою необережністю, або якщо продавець дав гарантію, яка не відповідає дійсності. В обох випадках тягар доведення лежить на покупцеві.
Наскільки великим має бути дефект, щоб отримати зниження ціни?
За судовою практикою зниження ціни зазвичай має перевищувати поріг приблизно 3-5 відсотків від ціни покупки. Це не абсолютний і не фіксований відсоток, і на практиці називають діапазон 2-7 відсотків залежно від розсуду суду. Якщо дефектний елемент є незаконним або непридатним до використання, суди за певних обставин приймають зниження і нижче 3 відсотків. На житлі за 3 000 000 крон 3-5 відсотків відповідають 90 000-150 000 крон.
Чи покриває страхування при зміні власника приховані дефекти?
Не в усіх випадках. За даними телеканалу DR щороку подають близько 30 000 звернень, і дві третини з них не призводять до виплати. Страхування зазвичай не покриває пошкодження, спричинені віком, звичайним зносом або браком обслуговування, а також суто косметичні недоліки. Усе, що перебуває за межами фундаменту будівлі, зазвичай виключено, а незаконно виконане будівництво виключено, крім незаконних електро- та сантехнічних установок.
Чи діє звіт про технічний стан, якщо його строк минув на момент підписання?
Не обов'язково. Звіт про технічний стан діє шість місяців від дати реєстрації, а звіт про електроустановку дванадцять місяців. Звіти мають бути чинними на момент, коли покупець їх отримує. Якщо звіт втратив чинність на момент підписання, адвокату варто оцінити, чи набуло взагалі чинності зняття відповідальності продавцем.
Що робити насамперед, якщо виявили прихований дефект?
Не ремонтуйте одразу. Задокументуйте знахідку фотографіями з датами, перш ніж щось змінювати, і замовте письмову оцінку причини й обсягу в будівельного експерта. Потім заявіть претензію продавцю письмово і водночас повідомте страховика за страхуванням при зміні власника, якщо поліс укладено. Ремонт, виконаний до документування, може суттєво ускладнити доведення того, як виглядало пошкодження.
