Спершу те, що справді діє
Як покупець ви маєте, у принципі, 10 років від дати передачі житла на рекламацію щодо прихованих дефектів. Продавець зобов'язаний повідомити про суттєві обставини стосовно житла, і ті, які він знає, і ті, які мав би знати.
Поки що позиція виглядає сильною. Проблема в трьох речах, які йдуть далі, і в четвертій деталі, яку більшість людей помічає надто пізно.
Перевірте також дати на самих звітах. Звіт про технічний стан діє шість місяців, звіт про електроустановку дванадцять, рахуючи від моменту, коли будівельний експерт реєструє звіт в офіційній базі даних. Звіти мають бути чинними на момент, коли ви, покупець, їх отримуєте, а не на день огляду. Якщо звіт втратив чинність на момент підписання, варто звернутися до адвоката, щоб перевірити, чи набуло взагалі чинності зняття відповідальності продавцем, адже вся схема huseftersyn побудована на тому, що документи були чинними, коли ви їх отримали.
Продавець зазвичай уже зняв із себе відповідальність
Якщо продавець надав звіт про технічний стан і звіт про електроустановку та запропонував оплатити половину страхування зміни власника, він, у принципі, може зняти із себе відповідальність за приховані дефекти за схемою huseftersyn.
Це не лазівка. Це сама схема, і вона застосовується в переважній більшості звичайних угод із житлом. Винятки застосовуються, якщо продавець діяв шахрайськи або з грубою необережністю, або дав гарантію, яка не відповідає дійсності.
Тягар доведення лежить на вас. Саме покупець має довести, що продавець знав про проблему.
Дефект має бути достатньо великим, щоб суд його розглянув
За судовою практикою зниження ціни зазвичай має перевищувати поріг приблизно 3-5 % від ціни покупки. Поріг не є ні абсолютним, ні фіксованим відсотком, на практиці називають діапазон 2-7 % залежно від розсуду суду. Якщо дефектний елемент є незаконним або справді непридатним до використання, суди за певних обставин приймають зниження і нижче 3 %.
Якщо застосувати це до житла за 3 000 000 крон, вийде так:
- Поріг за 3 %: 90 000 крон
- Поріг за 5 %: 150 000 крон
- Новий дах: зазвичай 50 000-160 000 крон, часто трохи нижче порогу
- Новий електрощит: зазвичай 15 000-35 000 крон, явно нижче
- Робота з вологістю в одній кімнаті: зазвичай нижче порогу
Висновок неприємний, але важливий: багато знахідок, через які люди хвилюються найбільше, надто дорогі для сімейного бюджету і надто малі для суду.
Страхування зміни власника виплачує рідше, ніж думають
За даними телеканалу DR, щороку подають близько 30 000 звернень, і два звернення зі трьох поданих не призводять до виплати.
Типові винятки, про які багато хто дізнається лише після відмови:
- Пошкодження, спричинені віком, звичайним зносом і браком обслуговування
- Суто косметичні недоліки, має йтися про зниження вартості або придатності до використання
- Усе, що перебуває за межами фундаменту будівлі: зовнішня каналізація, сад, покриття
- Незаконно виконане будівництво, крім незаконних електро- та сантехнічних установок
- Побутова техніка, басейни та шкідники рідко входять у стандартне покриття
Відмова не обов'язково остаточна. Страхові компанії на практиці переглядають рішення, коли подано добре обґрунтоване заперечення.
Що робити, крок за кроком
Порядок дій важливіший, ніж здається. Найпоширеніша дорога помилка полягає в тому, щоб почати ремонт до того, як щось задокументовано.
Поки нічого не чіпайте
Зробіть фотографії та відео з датою, перш ніж щось змінювати. Збережіть усі чеки, навіть ті, що здаються неважливими. Ремонт, зроблений до документування, ускладнює доведення того, як виглядало пошкодження, а доводити маєте саме ви.
Замовте в будівельного експерта оцінку причини та обсягу
Письмово. Оцінка причини важлива щонайменше так само, як вартість усунення, бо саме причина визначає, чи є це страховим випадком, чи звичайним зносом.
Заявіть претензію продавцю письмово
Опишіть, що ви знайшли, коли ви це знайшли, і прямо спитайте, чи знав продавець про цю обставину. Відповідь, або її відсутність, стане частиною справи. Зробіть це без зайвого зволікання, щойно матимете документацію на руках.
Одночасно повідомте страхову компанію зміни власника
Ці два шляхи не виключають один одного. Повідомляйте, навіть якщо сумніваєтеся в покритті, звернення нічого не коштує, а відмову можна оскаржити документами, які ви вже маєте з кроку 2.
Порахуйте, перш ніж іти до адвоката
Порівняйте вартість усунення з порогом, розрахованим від вашої власної ціни покупки. Якщо знахідка явно нижча за нього, судовий позов рідко буває правильним шляхом, хіба що йдеться про незаконність або непридатність елемента до використання. Це неприємний розрахунок, але зробити його спочатку дешевше, ніж потім.
Уже купили і щось знайшли?
Відмічайте пункти, поки проходите п'ять кроків вище.
Ще розглядаєте житло, на яке не зробили пропозицію? Скористайтеся трекером знахідок у статті про червоні та зелені прапорці замість цього.
Про цю статтюЦе загальний опис того, як правила працюють на практиці, а не юридична консультація щодо вашої конкретної справи. Судова практика щодо порогу спирається на конкретний розсуд суду, і результат залежить від обставин кожної справи. Якщо справу треба вести, наступний правильний крок полягає в тому, щоб звернутися до адвоката.
І те, заради чого стаття написана
Складіть три речі разом. У вас десять років. Продавець зняв із себе відповідальність. Суд насамперед розглядає суми понад приблизно 90 000 крон на житлі за три мільйони. Страхова відмовляє у двох випадках із трьох.
Це не означає, що у вас немає прав. Це означає, що права найслабші саме там, де лежить більшість знахідок: у діапазоні від 20 000 до 150 000 крон. Достатньо дорого, щоб боляче вдарити по гаманцю. Замало, щоб іти до суду.
Єдиний етап процесу, на якому реагувати на знахідку все ще безкоштовно, це до подання пропозиції. На цьому етапі перейти до наступного об'єкта не коштує нічого. Саме тому варто витратити час на звіт про технічний стан і звіт про електроустановку, поки документи ще є частиною рішення, а не спору.
Коротко
Десять років реальні, але це строк, а не гарантія. Захист після угоди слабший, ніж змушує думати це число, і найслабший саме в тому ціновому діапазоні, де лежать звичайні знахідки. Якщо ви знаєте документи до пропозиції, це вже не юридична справа. Це просто вибір між двома об'єктами.
Часті запитання
Скільки часу є на рекламацію щодо прихованих дефектів після купівлі житла в Данії?
Як покупець ви маєте, у принципі, 10 років від дати передачі житла на рекламацію щодо прихованих дефектів. Сам строк, однак, не означає, що ви щось отримаєте: він каже лише про те, як довго можна заявити вимогу, а не про те, чи буде вона задоволена. Чи вдасться реально домогтися свого, залежить від того, чи зняв продавець із себе відповідальність за схемою huseftersyn, і від того, наскільки великий дефект щодо ціни покупки.
Чи може продавець зняти із себе відповідальність за приховані дефекти?
Так. Якщо продавець надав звіт про технічний стан та звіт про електроустановку і запропонував оплатити половину страхування зміни власника, він, у принципі, може зняти із себе відповідальність за приховані дефекти за схемою huseftersyn. Винятки застосовуються, якщо продавець діяв шахрайськи або з грубою необережністю, або якщо продавець дав гарантію, яка не відповідає дійсності. В обох випадках тягар доведення лежить на покупцеві.
Наскільки великим має бути дефект, щоб отримати зниження ціни?
За судовою практикою зниження ціни зазвичай має перевищувати поріг приблизно 3-5 відсотків від ціни покупки. Поріг не є ні абсолютним, ні фіксованим відсотком, і на практиці називають діапазон 2-7 відсотків залежно від розсуду суду. Якщо дефектний елемент є незаконним або непридатним до використання, суди за певних обставин приймають зниження і нижче 3 відсотків. На житлі за 3 000 000 крон 3-5 відсотків відповідають 90 000-150 000 крон.
Чи покриває страхування зміни власника приховані дефекти?
Не в усіх випадках. За даними телеканалу DR щороку подають близько 30 000 звернень, і два звернення зі трьох поданих не призводять до виплати. Страхування зазвичай не покриває пошкодження, спричинені віком, звичайним зносом або браком обслуговування, а також суто косметичні недоліки. Усе, що перебуває за межами фундаменту будівлі, зазвичай виключено, а незаконно виконане будівництво виключено, крім незаконних електро- та сантехнічних установок.
Чи діє звіт про технічний стан, якщо його строк минув на момент підписання?
Не обов'язково. Звіт про технічний стан діє шість місяців від дати реєстрації, звіт про електроустановку дванадцять. Звіти мають бути чинними на момент, коли покупець їх отримує. Якщо звіт втратив чинність на момент підписання, адвокату варто оцінити, чи набуло взагалі чинності зняття відповідальності продавцем.
Що робити першим ділом, коли виявлено прихований дефект?
Не ремонтуйте одразу. Задокументуйте знахідку фотографіями з датами, перш ніж щось змінювати, і замовте письмову оцінку причини й обсягу в будівельного експерта. Потім заявіть претензію продавцю письмово і водночас повідомте страхову компанію зміни власника, якщо поліс укладено. Ремонт, виконаний до документування, може суттєво ускладнити доведення того, як виглядало пошкодження.
