Хто кого представляє — що каже закон
Данський закон про посередництво з нерухомістю досить чіткий у цьому питанні. Ріелтор зобов'язаний дбати про потреби та інтереси продавця. І ніхто не може бути посередником одночасно для продавця й покупця в одній угоді.
Ріелтор усе ще зобов'язаний повідомити вас як покупця про суттєві обставини щодо житла. Але він не зобов'язаний вас консультувати і не є вашим радником.
У законі є деталь, яку помічають одиниці: якщо у вас немає власного радника, ріелтор зобов'язаний повідомити, що ви можете звернутися по допомогу. Закон припускає, що хтось має бути на вашому боці — і покладає обов'язок нагадати про це на ріелтора продавця.
Скільки заробляє ріелтор і з чого
Комісія ріелтора рахується як відсоток від ціни продажу. Ставка зазвичай від 1 до 4 відсотків, найчастіше близько 1,5–3 відсотків.
- Житло за 1,5 млн крон — зазвичай 35 000–55 000 крон комісії
- Житло за 4 млн крон — зазвичай 90 000–130 000 крон
- Середнє значення близько 85 000 крон, але розкид великий
Два моменти варті уваги. Комісія обговорюється. І жодна велика мережа не публікує фіксовані ціни — число ви отримаєте лише коли спитаєте.
Чому арифметика ріелтора — не ваша
Комісія — це відсоток від ціни, яку ви зрештою платите. Це створює вбудований перекіс, який варто розуміти. Не тому, що хтось діє недобросовісно, а тому, що числа спрямовані в різні боки.
Житло виставлене за 3 000 000 крон
- Комісія ріелтора за ставкою 2 %: 60 000 крон
- Ви збиваєте ціну на 100 000 крон
- Нова комісія 2 % від 2,9 млн: 58 000 крон
Ви заощаджуєте 100 000 крон. Ріелтор втрачає 2 000 крон. Співвідношення приблизно 50 до 1.
Це не означає, що ріелтор діє проти вас. Це означає, що в нього дуже мало фінансових підстав боротися за зниження ціни — і що вам не варто цього очікувати.
Скільки коштують інші та коли вони з'являються
- Ріелтор — 1–4 % від ціни продажу (зазвичай 1,5–3 %) · з першого дня · продавця, за законом
- Адвокат з нерухомості — 4 950–15 000 крон · біля договору купівлі · ваш, юридично
- Будівельний експерт — 2 000–7 000 крон · коли ви вже зайняті одним об'єктом · нейтральний, лише будівля
- Радник покупця — 1 795–8 495 крон за об'єкт · коли ви вже обрали · ваш, але за кожен об'єкт окремо
- NordIndsigt — 299 крон за один, 599 крон за три · до того, як ви обрали · ваш
Подивіться на третій стовпчик. Усі інші стають потрібними лише після того, як ви знайшли те єдине житло, у яке закохалися.
Це не лінощі — це економіка. Коли консультація коштує від 1 795 крон за об'єкт, перевіряти три об'єкти немає сенсу. Тому цього ніхто й не робить.
Наслідок: більшість покупців ніколи не показує житло фахівцю до того, як уже вирішила. Звіт приходить після закоханості й перетворюється на перевірку рішення замість інструмента для його ухвалення.
Скільки коштує передумати
У вас є право відмови протягом шести робочих днів після прийняття договору купівлі. Скористатися ним коштує 1 відсоток від ціни покупки.
На житлі за 3 млн крон це 30 000 крон за зміну рішення. Прочитати документи до подання пропозиції коштує 299 крон. Це аргумент не про те, що ми дешеві — це аргумент про те, коли витрачаються гроші.
Суть
Кожен учасник угоди має свій інтерес. Питання не в тому, чи вони чесні — а в тому, на чому вони заробляють і коли з'являються.
Що спитати до подання пропозиції
- Чи мене повідомили, що я можу мати власного радника? Закон це передбачає — спитайте, якщо про це не згадали.
- Як розрахована комісія ріелтора? Її платить продавець, але рахується вона від ціни, яку платите ви.
- Які документи існують і які ще не надані?
- Скільки становить 1 % від цієї ціни в кронах? Саме стільки коштує передумати.
Часті запитання
Ріелтор у Данії працює на покупця чи на продавця?
На продавця. Данський закон про посередництво з нерухомістю встановлює, що ріелтор зобов'язаний дбати про потреби та інтереси продавця і що ніхто не може бути посередником для обох сторін в одній угоді. Ріелтор усе ж зобов'язаний повідомити покупця про суттєві обставини щодо житла, але не є радником покупця. Закон також вимагає, щоб ріелтор повідомив покупця без радника про можливість звернутися по допомогу.
Скільки коштує ріелтор у Данії?
Комісія становить відсоток від ціни продажу, зазвичай від 1 до 4 відсотків і найчастіше близько 1,5–3 відсотків. На житлі за 1,5 млн крон це приблизно 35 000–55 000 крон, а на житлі за 4 млн крон — приблизно 90 000–130 000 крон. Середнє значення близько 85 000 крон. Комісія обговорюється, і жодна велика мережа не публікує фіксовані ціни.
Якщо я зіб'ю ціну, ріелтор багато втратить?
Дуже мало. На житлі, виставленому за 3 000 000 крон, із комісією 2 відсотки ріелтор заробляє 60 000 крон. Якщо ціну знизити на 100 000 крон, комісія падає до 58 000 крон. Покупець заощаджує 100 000 крон, а ріелтор втрачає 2 000 крон — співвідношення приблизно 50 до 1. Це ілюстрація механіки, а не офіційний показник.
Скільки коштує відмовитися від купівлі житла в Данії?
Право відмови діє шість робочих днів після прийняття договору купівлі, і скористатися ним коштує 1 відсоток від ціни покупки. На житлі за 3 000 000 крон це 30 000 крон. Це не те саме, що 14 днів повернення в інтернет-магазинах: строк коротший, рахується в робочих днях і не є безкоштовним.
Хто на боці покупця до того, як житло обрано?
На практиці ніхто. Адвокати з нерухомості, радники покупця та будівельні експерти тарифікуються за об'єкт і стають потрібними, коли покупець уже обрав одне житло. Оскільки консультація коштує від 1 795 крон за об'єкт, професійне порівняння кількох об'єктів роблять рідко, тож більшість покупців отримує думку фахівця вже після того, як вирішила.