Хто кого представляє: що каже закон
Данський закон про посередництво з нерухомістю досить чіткий у цьому питанні. Маклер зобов'язаний дбати про потреби та інтереси продавця. І ніхто не може бути посередником одночасно для продавця й покупця в одній угоді. Так побудований закон, а не окремий маклер.
Маклер усе ще зобов'язаний повідомити вас як покупця про суттєві обставини щодо житла. Але він не зобов'язаний вас консультувати і не є вашим радником.
У законі є ще одне положення: якщо у вас немає власного радника, маклер зобов'язаний повідомити, що ви маєте право звернутися по допомогу. Тобто закон припускає, що хтось має бути на вашому боці, і покладає на маклера продавця обов'язок нагадати вам про це.
Скільки заробляє маклер і з чого
Комісія маклера рахується як відсоток від ціни продажу. Зазвичай це від 1 до 4 відсотків, найчастіше близько 1,5-3 відсотків.
У кронах це приблизно означає:
- Житло за 1,5 млн крон: зазвичай від 35 000 до 55 000 крон комісії
- Житло за 4 млн крон: зазвичай від 90 000 до 130 000 крон комісії
- Середнє значення близько 85 000 крон, але розкид великий
Дві речі варто знати. Розмір комісії можна обговорювати. І жодна з великих мереж маклерів не публікує фіксовані ціни: суму ви дізнаєтеся лише тоді, коли спитаєте.
Розрахуйте орієнтовну комісію маклера
Чому арифметика маклера не ваша
Комісія є відсотком від ціни, яку зрештою платите ви. Через це інтереси розходяться. Недобросовісність тут ні до чого: просто числа тягнуть у різні боки.
Співвідношення приблизно 50 до 1: у маклера дуже мало фінансових причин боротися за зниження ціни, тож не варто цього від нього очікувати.
Скільки коштують інші, і коли вони з'являються
Під час купівлі покупці зазвичай стикаються з трьома-чотирма фахівцями. Тут важлива і ціна, і те, коли кожен із них стає актуальним.
| Хто | Скільки коштує | Коли з'являється | Чий інтерес |
|---|---|---|---|
| Маклер | від 1 до 4 % від ціни продажу; від 4 950 до 15 000 крон (зазвичай 1,5 до 3 %) | З першого дня | Продавця, за законом |
| Адвокат з нерухомості | 4 950 до 15 000 крон | Приблизно на етапі договору купівлі | Ваш, юридично |
| Будівельний експерт | 2 000 до 7 000 крон | Коли ви вже зосереджені на одному об'єкті | Нейтральний, лише будівля |
| Радник покупця | 1 795 до 8 495 крон за об'єкт | Коли ви вже обрали житло | Ваш, але за об'єкт |
| BoligCheck | 299 крон за один 599 крон за три | До того, як ви обрали | Ваш |
Зверніть увагу на закономірність у третьому стовпчику. Усі інші стають актуальними лише після того, як ви знайшли те єдине житло, у яке закохалися. Причина проста: за кожен об'єкт доводиться платити окремо. Коли консультація коштує від 1 795 крон за об'єкт, перевіряти три об'єкти немає сенсу, тож цього зазвичай не роблять.
Тому багато покупців показують житло фахівцю лише тоді, коли вже фактично вирішили купувати. Звіт з'являється після того, як рішення прийняте емоційно, і стає лише перевіркою цього рішення.
Чи плачу я, навіть якщо не купую житло?
Адвокат і радник покупця беруть плату за виконану роботу, а не за сам факт купівлі. Вони перевіряють житло, показують вам результат, ви кажете ні, і все одно платите.
Для кількох об'єктів це виглядає так:
| Кількість перевірених об'єктів | Радник покупця (близько 6 000 крон за штуку) | BoligCheck |
|---|---|---|
| 1 | 6 000 крон | 299 крон |
| 3 | 18 000 крон | 599 крон* |
| 5 | 30 000 крон | 1 197 крон* |
* Для трьох об'єктів використовується пакет Sammenlign 3 (599 крон загалом). Для п'яти об'єктів: пакет плюс два додаткові окремі звіти (2 × 299 крон).
Скільки об'єктів переглядає типовий покупець, перш ніж обрати? Рідко лише один. Тут і виникає прогалина: повна перевірка кожного окремого об'єкта фінансово нереалістична, тож багато хто врешті не перевіряє жодного з них до ухвалення рішення. Вибір між об'єктами тоді робиться на основі того, що маклер написав в оголошенні.
Чому власного досвіду рідко достатньо
Покажу на власному прикладі.
У мене досвід у будівництві, і я звик аналізувати. Здавалося логічним, що я можу впоратися з будинком сам: пройти по ньому, подивитися, зробити висновок. Це не спрацювало. Фаху мені вистачало, але побачити все я не міг.
Конкретний приклад: прибудова, яка, як виявилося, була зведена без дозволу. Влітку, коли сонце стоїть високо і б'є прямо в неї, вона перетворюється на щось на кшталт сауни, майже 50 градусів. Я оглядав будинок на початку березня, коли сонце ледь гріє.
Під час перегляду цього не відчути, але це можна вивести: з орієнтації будинку, з площі скління, і з того факту, що прибудова взагалі не фігурує в паперах, а це означає, що ніхто ніколи не рахував ані її утеплення, ані вентиляцію.
Таких речей у будь-якому будинку десятки. Одна людина не може фізично охопити все за один візит: документи, реєстри, фото, історію ремонтів, орієнтацію, район. Це різні джерела, які потрібно опрацьовувати паралельно.
Ще один приклад, цього разу з орендованого житла, а не з купівлі, але механіка та сама. Я заселився в середині літа: сухо, тепло, жодних ознак чогось поганого. Наприкінці осені почала з'являтися волога, найбільше в передпокої, де вентиляція складалася з отвору в стіні. У підвалі стояла дров'яна пічка, яку мені порадили топити, але вона не допомогла. Вологість залишилася, з'явилася цвіль, і причиною було відсутнє утеплення фундаменту, а не погана циркуляція повітря, з чим на той момент уже нічого не можна було вдіяти.
Якби я оглянув той самий будинок як покупець у липні, я побачив би точнісінько те саме, що бачив як орендар: сухий будинок, ніщо не насторожує. Ознаки лежали б у документах і в конструкції, а не в кімнаті: рік будівництва, тип фундаменту, чи згадує звіт про технічний стан вологість у підвалі і чи вентиляція справді механічна, чи це просто отвір у стіні.
Перегляд показує будинок лише того дня, коли ви прийшли. Він майже нічого не говорить про той самий будинок у листопаді. Сезонні дефекти найчастіше проявляються пізніше, і їх найважче помітити неозброєним оком. Тож питання під час перегляду має бути не «чи є тут вологість», а «що в цьому будинку поводиться по-різному влітку і взимку, і що про це написано в документах?»
Про те, на що звернути увагу у звіті, читайте в статті «Як читати звіт про технічний стан». Про електрику є окрема стаття: «Звіт про електроустановку простими словами».
Що я роблю і чого не роблю
Я працюю на тому етапі, коли ви обираєте, а не після того, як ви вже вирішили. Я не маю інтересу ні до конкретного об'єкта, ні до вашого рішення. Я не отримую комісії з угоди і не виграю залежно від того, купите ви чи ні. Моє завдання: зібрати переваги й недоліки з наявних джерел, щоб ви розуміли, на що погоджуєтеся.
На практиці ви:
- приходите до радника покупця чи адвоката вже підготовленим, замість того щоб починати з нуля
- не платите повну ціну за перевірку кожного об'єкта зі свого списку
- бачите, які питання варто поставити, перш ніж витратити значні суми
Це не замінює:
- юридичного оформлення угоди
- технічного огляду фахівцем на місці
- юридичної консультації щодо вашої конкретної ситуації
Я аналізую те, що вже написано в документах і реєстрах, і показую, що це означає на практиці. Фахівець з виїздом може знайти більше, а може не підтвердити частину моїх зауважень.
Скільки коштує передумати
У вас є право відмови протягом шести робочих днів після прийняття договору купівлі. Скористатися ним коштує 1 відсоток від ціни купівлі.
На житлі за 3 млн крон це 30 000 крон за те, щоб змінити рішення. Для порівняння, прочитати документи до подання пропозиції коштує 299 крон. Річ у тому, коли саме ви витрачаєте гроші.
Інтереси учасників
Кожен учасник угоди купівлі житла має свій інтерес. Щоб зважити їхню пораду, дивіться, на чому вони заробляють.
Що запитати перед тим, як подати пропозицію
- Чи повідомили мене, що я маю право на власного радника? Закон це передбачає: спитайте, якщо про це не згадали.
- Як розрахована комісія маклера? Її платить продавець, але рахується вона від ціни, яку платите ви.
- Яких документів досі бракує? Звіт про технічний стан і звіт про електроустановку мають з'явитися до договору купівлі, не обов'язково до оголошення.
- Коли починається відлік строку відмови? Шість робочих днів, і 1 % від ціни купівлі, якщо ви ним скористаєтеся.
- Чи порівнював я щось крім ціни за квадратний метр? Два об'єкти за однаковою ціною можуть мати дуже різний ризик.
Коротко
Питайте «хто заробляє гроші, якщо я скажу так, а хто ні?» Це допоможе зважити кожну пораду, яку ви отримуєте по дорозі.
Перевірити три об'єкти, перш ніж обирати?
Sammenlign 3 дає вам звіт на кожен із трьох об'єктів і рекомендацію, яка з угод насправді вигідніша. Приблизно 200 крон за об'єкт.
Sammenlign 3, 599 кронЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Маклер в Данії працює на покупця чи на продавця?
На продавця. Це випливає з данського закону про посередництво з нерухомістю, який також встановлює, що ніхто не може представляти обидві сторони в одній угоді. Маклер зобов'язаний повідомити покупця про суттєві обставини щодо житла, але не є радником покупця.
Чи маю я право на власного радника як покупець житла?
Так. Закон припускає, що покупець шукатиме незалежну допомогу, і якщо у покупця немає власного радника, маклер зобов'язаний повідомити про цю можливість.
Чому маклер не бореться за нижчу ціну?
Бо комісія рахується як відсоток від ціни. За комісії 2 % зниження ціни на 100 000 крон коштує маклеру лише 2 000 крон. Співвідношення близько 50 до 1. Це наслідок структури оплати.
Коли різні радники з'являються в угоді купівлі житла?
Маклер з першого дня, але на боці продавця. Адвокат з нерухомості зазвичай на етапі договору купівлі. Будівельний експерт і радник покупця з'являються, коли ви вже обрали конкретне житло. Жоден із них не має фінансової причини допомагати вам порівнювати кілька об'єктів до вибору.
Чи плачу я раднику покупця, навіть якщо не купую житло?
Так. Ви платите за виконану роботу, а не за сам факт купівлі. Якщо житло перевірено і ви відмовляєтеся, ви все одно платите.
Скільки коштує перевірити кілька об'єктів?
Кожна перевірка оплачується окремо. Три об'єкти у радника покупця коштують уже приблизно 18 000 крон, п'ять приблизно 30 000 крон.
Чи можу я перевірити лише те житло, яке зрештою оберу?
Можна. Але тоді вибір між об'єктами робиться на основі опису в оголошенні, тобто того, що написав продавець.
Чому я не можу просто сам оцінити житло?
Досвід допомагає, але одна людина не може за один візит охопити документи, реєстри, історію ремонтів і орієнтацію будинку одночасно. Частина речей фізично невидима під час перегляду, наприклад те, як прибудова поводиться влітку, якщо ви бачите її в березні.
Чи можна помітити проблеми з вологістю під час літнього перегляду?
Часто ні. Будинок без утеплення фундаменту може бути повністю сухим влітку і почати сиріти лише пізньої осені. Шукайте ознаки в документах і конструкції: рік будівництва, тип фундаменту, чи згадує звіт про технічний стан вологість у підвалі і чи вентиляція справді механічна.
Про що запитати, якщо я оглядаю житло поза опалювальним сезоном?
Питайте не «чи є тут вологість», а що в будинку поводиться по-різному влітку і взимку. Сезонні дефекти найчастіше проявляються пізніше, і їх найважче помітити неозброєним оком.