Хто кого представляє: що каже закон
Данський закон про посередництво з нерухомістю досить чіткий у цьому питанні. Ріелтор зобов'язаний дбати про потреби та інтереси продавця. І ніхто не може бути посередником одночасно для продавця й покупця в одній угоді. Це не звинувачення на адресу якогось конкретного ріелтора, це просто те, як побудований закон.
Ріелтор усе ще зобов'язаний повідомити вас як покупця про суттєві обставини щодо житла. Але він не зобов'язаний вас консультувати і не є вашим радником.
У законі є деталь, яку помічають одиниці: якщо у вас немає власного радника, ріелтор зобов'язаний повідомити, що ви маєте право звернутися по допомогу. Тобто закон припускає, що хтось має бути на вашому боці, і покладає на ріелтора продавця обов'язок нагадати вам про це.
Скільки заробляє ріелтор і з чого
Комісія ріелтора рахується як відсоток від ціни продажу. Ставка зазвичай від 1 до 4 відсотків, найчастіше близько 1,5 до 3 відсотків.
У кронах це приблизно означає:
- Житло за 1,5 млн крон: зазвичай 35 000 до 55 000 крон комісії
- Житло за 4 млн крон: зазвичай 90 000 до 130 000 крон комісії
- Середнє значення близько 85 000 крон, але розкид великий
Два моменти варті уваги. Комісія підлягає обговоренню. І жодна з великих мереж ріелторів не публікує фіксовані ціни, число ви отримаєте лише тоді, коли спитаєте.
Розрахуйте орієнтовну комісію ріелтора
Чому арифметика ріелтора не ваша
Комісія є відсотком від ціни, яку зрештою платите ви. Це створює вбудований перекіс, який варто розуміти, не тому, що хтось діє недобросовісно, а тому, що числа тягнуть у різні боки.
Співвідношення приблизно 50 до 1. Це не означає, що ріелтор діє проти вас. Це означає, що в нього дуже мало фінансових підстав боротися за зниження ціни, тож не варто цього від нього очікувати.
Скільки коштують інші, і коли вони з'являються
Більшість покупців зустрічають три, чотири різних фахівці по дорозі. Головне не лише ціна, а те, коли кожен із них стає актуальним.
| Хто | Скільки коштує | Коли з'являється | Чий інтерес |
|---|---|---|---|
| Ріелтор | 1 до 4 % від ціни продажу (зазвичай 1,5 до 3 %) | З першого дня | Продавця, за законом |
| Адвокат з нерухомості | 4 950 до 15 000 крон | Приблизно біля договору купівлі | Ваш, юридично |
| Будівельний експерт | 2 000 до 7 000 крон | Коли ви вже зосереджені на одному об'єкті | Нейтральний, лише будівля |
| Радник покупця | 1 795 до 8 495 крон за об'єкт | Коли ви вже обрали житло | Ваш, але за об'єкт |
| BoligCheck | 299 крон за один 599 крон за три | До того, як ви обрали | Ваш |
Зверніть увагу на закономірність у третьому стовпчику. Усі інші стають актуальними лише після того, як ви знайшли те єдине житло, у яке закохалися. Це не лінощі, це економіка. Коли консультація коштує від 1 795 крон за об'єкт, немає сенсу перевіряти три об'єкти. Тому цього ніхто й не робить.
Наслідок такий: більшість покупців ніколи не показують житло фахівцю до того, як уже фактично вирішили купувати. Звіт з'являється після того, як рішення прийняте емоційно, і перетворюється радше на перевірку рішення, ніж на інструмент, що допомагає його ухвалити.
Чи плачу я, навіть якщо не купую житло?
Ось деталь, про яку рідко говорять уголос, і саме вона пояснює всю закономірність вище. Адвокат і радник покупця беруть оплату за виконану роботу, а не за сам факт купівлі. Вони перевіряють житло, показують вам результат, ви кажете ні, і все одно платите.
Ось як це виглядає, якщо спробувати зробити так із кількома об'єктами поспіль:
| Кількість перевірених об'єктів | Радник покупця (близько 6 000 крон за штуку) | BoligCheck |
|---|---|---|
| 1 | 6 000 крон | 299 крон |
| 3 | 18 000 крон | 599 крон* |
| 5 | 30 000 крон | 1 197 крон* |
* Для трьох об'єктів використовується пакет «Порівняти 3» (599 крон загалом). Для п'яти об'єктів: пакет плюс два додаткові окремі звіти (2 × 299 крон).
Скільки об'єктів переглядає типовий покупець, перш ніж обрати? Рідко лише один. Тут і виникає прогалина: повна перевірка кожного окремого об'єкта фінансово нереалістична, тож більшість людей врешті не перевіряє жодного з них до ухвалення рішення. Вибір між об'єктами тоді робиться на основі того, що ріелтор написав в оголошенні.
Чому власного досвіду рідко достатньо
Я скажу це про себе, бо це найкраща ілюстрація, яку в мене є.
У мене досвід у будівництві, і я звик аналізувати. Здавалося логічним, що я можу впоратися з будинком сам: пройти по ньому, подивитись, зробити висновок. Це не спрацювало, і причина не в браку фаховості. Причина в охопленні.
Конкретний приклад: прибудова, яка, як виявилося, була зведена без дозволу. Влітку, коли сонце стоїть високо і б'є прямо в неї, вона перетворюється на щось на кшталт сауни, майже 50 градусів. Я оглядав будинок на початку березня, коли сонце ледь гріє.
Це неможливо відчути під час перегляду. Це можна лише вивести: з орієнтації будинку, з площі скління, і з того факту, що прибудова взагалі не фігурує в паперах, а це означає, що ніхто ніколи не рахував ані її утеплення, ані вентиляцію.
Таких речей у будь-якому будинку десятки. Одна людина не може фізично охопити все за один візит: документи, реєстри, фото, історію ремонтів, орієнтацію, район. Не тому, що ця людина не знає своєї справи, а тому, що це різні джерела, які потрібно опрацьовувати паралельно.
Ще один приклад, цього разу з орендованого житла, а не з купівлі, але механіка та сама. Я заселився в середині літа: сухо, тепло, жодних ознак чогось поганого. Наприкінці осені почало вологіти, найгірше в передпокої, де вентиляція складалася з отвору в стіні. У підвалі стояла дров'яна пічка, яку мені порадили використовувати, вона не допомогла. Вологість залишилася, з'явилася цвіль, і причиною була не погана циркуляція повітря, а відсутність утеплення фундаменту, якому на той момент уже нічим не можна було зарадити.
Якби я оглянув той самий будинок як покупець у липні, я побачив би точнісінько те саме, що бачив як орендар: сухий будинок, ніщо не насторожує. Ознаки лежали б у документах і в конструкції, а не в кімнаті: рік будівництва, тип фундаменту, що звіт про стан каже або не каже про вологість у підвальній частині, і чи є вентиляція справді механічною, чи це просто отвір у стіні.
Висновок такий: перегляд показує будинок таким, яким він є того дня, коли ви прийшли. Він майже нічого не каже про той самий будинок у листопаді. Сезонні дефекти є найпоширенішим типом, що проявляється пізніше, і їх найважче помітити неозброєним оком. Тож питання під час перегляду має бути не «чи є тут вологість», а «що в цьому будинку поводиться по-різному влітку і взимку, і що про це написано в документах?»
Хочете знати, на що конкретно шукати в звіті саме з цього приводу: Як читати звіт про стан житла. Та сама історія з боку електрики, теж із власного досвіду: Звіт про електроустановку простими словами.
Що ми робимо, і чого не робимо
Ми працюємо на тому етапі, коли ви обираєте, а не після того, як ви вже вирішили. У нас немає інтересу ні до конкретного об'єкта, ні до вашого рішення. Ми не отримуємо комісії з угоди і не виграємо залежно від того, купите ви чи ні. Наше завдання зібрати переваги й недоліки з наявних джерел, щоб ви розуміли, на що погоджуєтесь.
На практиці це дає вам:
- Ви приходите до радника покупця чи адвоката з перевагою у старті, замість того щоб починати з нуля
- Ви не платите повну ціну за перевірку кожного об'єкта зі свого списку
- Ви бачите, які питання варто поставити, перш ніж витратити значні суми
Це не замінює:
- Юридичне оформлення угоди
- Технічний огляд фахівцем на місці
- Юридичну консультацію щодо вашої конкретної ситуації
Ми проходимося по тому, що вже написано в документах і реєстрах, і показуємо, що це означає на практиці. Далі фахівці можуть пройти далі своїми методами і знайти більше, або не знайти всього того, на що ми вказали. Але ви вже знаєте, за що платите.
Скільки коштує передумати
У вас є право відмови протягом шести робочих днів після прийняття договору купівлі. Скористатися ним коштує 1 відсоток від ціни покупки.
На житлі за 3 млн крон це 30 000 крон за те, щоб змінити рішення. Для порівняння, прочитати документи до подання пропозиції коштує 299 крон. Це не аргумент про те, що ми дешеві, це аргумент про те, коли витрачаються гроші.
Суть
Кожен учасник угоди купівлі житла має свій інтерес. Питання не в тому, чи вони чесні, а в тому, на чому вони заробляють і коли з'являються.
Що запитати перед тим, як подати пропозицію
- Чи мене повідомили, що я маю право на власного радника? Закон це передбачає, спитайте, якщо про це не згадали.
- Як розрахована комісія ріелтора? Її платить продавець, але рахується вона від ціни, яку платите ви.
- Яких документів досі бракує? Звіт про стан і звіт про електроустановку мають з'явитися до договору купівлі, не обов'язково до оголошення.
- Коли починається відлік строку відмови? Шість робочих днів, і 1 % від ціни покупки, якщо ви ним скористаєтесь.
- Чи порівнював я щось окрім ціни за квадратний метр? Два об'єкти за однаковою ціною можуть мати дуже різний ризик.
Коротко
Ніколи не питайте лише «що думає ріелтор?». Питайте «хто заробляє гроші, якщо я скажу так, а хто ні?» Відповідь змінює те, яку вагу ви надаєте кожній пораді, яку отримуєте по дорозі.
Часті запитання
Ріелтор в Данії працює на покупця чи на продавця?
На продавця. Це випливає з данського закону про посередництво з нерухомістю, який також встановлює, що ніхто не може представляти обидві сторони в одній угоді. Ріелтор зобов'язаний повідомити покупця про суттєві обставини щодо житла, але не є радником покупця.
Чи маю я право на власного радника як покупець житла?
Так. Закон припускає, що покупець шукатиме незалежну допомогу, і якщо у покупця немає власного радника, ріелтор зобов'язаний повідомити про цю можливість.
Чому ріелтор не бореться за нижчу ціну?
Бо комісія рахується як відсоток від ціни. За ставки 2 % зниження ціни на 100 000 крон коштує ріелтору лише 2 000 крон. Співвідношення близько 50 до 1. Це не непрофесійність, а структура оплати.
Коли різні радники з'являються в угоді купівлі житла?
Ріелтор з першого дня, але на боці продавця. Адвокат з нерухомості зазвичай біля договору купівлі. Будівельний експерт і радник покупця з'являються, коли ви вже обрали конкретне житло. Жоден з них не має фінансової причини допомагати вам порівнювати кілька об'єктів до вибору.
Чи плачу я раднику покупця, навіть якщо не купую житло?
Так. Ви платите за виконану роботу, а не за сам факт купівлі. Якщо житло перевірено і ви відмовляєтесь, ви все одно платите.
Скільки коштує перевірити кілька об'єктів?
Кожна перевірка оплачується окремо. Три об'єкти у радника покупця коштують уже приблизно 18 000 крон, п'ять приблизно 30 000 крон.
Чи можу я перевірити лише те житло, яке зрештою оберу?
Можна. Але тоді вибір між об'єктами робиться на основі опису в оголошенні, тобто того, що написав продавець.
Чому я не можу просто сам оцінити житло?
Досвід допомагає, але одна людина не може за один візит охопити документи, реєстри, історію ремонтів і орієнтацію будинку одночасно. Частина речей фізично невидима під час перегляду, наприклад те, як прибудова поводиться влітку, якщо ви бачите її в березні.
Чи можна помітити проблеми з вологістю під час літнього перегляду?
Часто ні. Будинок без утеплення фундаменту може бути повністю сухим влітку і почати сиріти лише пізньої осені. Шукайте ознаки в документах і конструкції: рік будівництва, тип фундаменту, що звіт про стан каже або не каже про вологість у підвальній частині, і чи є взагалі механічна вентиляція.
Про що запитати, якщо я оглядаю житло поза опалювальним сезоном?
Питайте не «чи є тут вологість», а що в будинку поводиться по-різному влітку і взимку. Сезонні дефекти є найпоширенішим типом, що проявляється пізніше, і їх найважче помітити неозброєним оком.