Hvem repræsenterer hvem — hvad siger loven?
Lov om formidling af fast ejendom er ret klar på det punkt. Ejendomsmægleren skal varetage sælgers behov og interesser. Og ingen kan være formidler for både sælger og køber i den samme handel.
Mægleren har stadig pligt til at oplyse dig som køber om relevante forhold ved boligen. Men han er ikke forpligtet til at rådgive dig, og han er ikke din rådgiver.
Der er endda en detalje i loven, som de færreste købere lægger mærke til: hvis du ikke selv har en rådgiver, skal mægleren oplyse dig om, at du kan søge bistand. Loven forudsætter altså, at du har nogen på din side — og pålægger sælgers egen mægler at minde dig om det.
Hvad tjener mægleren — og af hvad?
Mæglerens salær beregnes som en procentdel af salgsprisen. Satsen ligger typisk mellem 1 og 4 procent, oftest omkring 1,5–3 procent.
I kroner betyder det cirka:
- Bolig til 1,5 mio. kr. — typisk 35.000–55.000 kr. i salær
- Bolig til 4 mio. kr. — typisk 90.000–130.000 kr. i salær
- Gennemsnittet ligger omkring 85.000 kr., men spredningen er stor
To ting er værd at bemærke. Salæret er forhandlingsbart. Og ingen af de store mæglerkæder offentliggør faste priser — du får først et tal, når du spørger.
Derfor er mæglerens regnestykke ikke dit
Salæret er en procentdel af den pris, du ender med at betale. Det giver en indbygget skævhed, som er værd at forstå — ikke fordi nogen handler i ond tro, men fordi tallene peger hver sin vej.
Forholdet er omtrent 50 til 1. Det betyder ikke, at mægleren modarbejder dig. Det betyder, at han har meget lidt økonomisk grund til at kæmpe for, at prisen falder — og at du derfor ikke bør forvente det.
Hvad koster de andre — og hvornår kommer de ind?
De fleste købere møder tre-fire forskellige fagpersoner undervejs. Det interessante er ikke kun prisen, men hvornår hver af dem bliver relevant.
| Hvem | Hvad koster det | Kommer ind | Hvis interesse |
|---|---|---|---|
| Ejendomsmægler | 1–4 % af salgsprisen (typisk 1,5–3 %) | Fra allerførste dag | Sælgers — ved lov |
| Boligadvokat | 4.950–15.000 kr. | Omkring købsaftalen | Din — juridisk |
| Byggesagkyndig | 2.000–7.000 kr. | Når du er i gang med én bolig | Neutral — kun bygningen |
| Køberrådgiver | 1.795–8.495 kr. pr. bolig | Når du har valgt boligen | Din — men pr. bolig |
| NordIndsigt | 299 kr. for én 599 kr. for tre | Før du har valgt | Din |
Læg mærke til mønsteret i tredje kolonne. Alle de andre bliver først relevante, efter du har fundet den ene bolig, du er faldet for. Det er ikke dovenskab — det er økonomi. Når rådgivning koster fra 1.795 kr. pr. bolig, giver det ingen mening at få tre boliger gennemgået. Så gør ingen det.
Konsekvensen er, at de fleste købere aldrig får en fagperson til at kigge på en bolig, før de allerede har besluttet sig. Rapporten kommer efter forelskelsen — og bliver dermed en kontrol af beslutningen frem for et redskab til at træffe den.
Hvad koster det at fortryde?
Du har fortrydelsesret i seks hverdage efter, at købsaftalen er accepteret. Den koster 1 procent af købesummen at bruge.
På en bolig til 3 mio. kr. er det 30.000 kr. for at ombestemme sig. Til sammenligning koster det 299 kr. at få dokumenterne læst igennem, inden du byder. Det er ikke et argument om, at vi er billige — det er et argument om, hvornår man bruger pengene.
Pointen
Alle i en bolighandel har en interesse. Spørgsmålet er ikke, om de er ærlige — det er, hvad de tjener penge på, og hvornår de kommer ind.
Hvad skal du spørge om, før du byder?
- Er jeg blevet oplyst om, at jeg kan have min egen rådgiver? Loven forudsætter det — spørg, hvis det ikke er nævnt.
- Hvordan er mæglerens salær beregnet? Sælger betaler det, men det regnes af den pris, du betaler.
- Hvilke dokumenter mangler stadig? Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal foreligge før købsaftalen — ikke nødvendigvis før annoncen.
- Hvornår løber fortrydelsesfristen fra? Seks hverdage, og 1 % af købesummen hvis du bruger den.
- Har jeg sammenlignet med andet end kvadratmeterprisen? To boliger til samme pris kan have vidt forskellig risiko.
Kort sagt
Spørg aldrig kun «hvad synes mægleren?». Spørg «hvem tjener penge på, at jeg siger ja — og hvem gør ikke?» Svaret ændrer, hvor meget vægt du lægger på hvert råd, du får undervejs.
Ofte stillede spørgsmål
Arbejder ejendomsmægleren for køber eller sælger?
Ejendomsmægleren skal varetage sælgers interesser. Det følger af lov om formidling af fast ejendom, og samme lov fastslår, at ingen kan repræsentere både køber og sælger i samme handel. Mægleren har pligt til at oplyse køber om relevante forhold ved boligen, men er ikke køberens rådgiver.
Hvad koster en ejendomsmægler i salær?
Salæret ligger typisk mellem 1 og 4 procent af salgsprisen, oftest 1,5–3 procent. For en bolig til 1,5 mio. kr. svarer det typisk til 35.000–55.000 kr., og for en bolig til 4 mio. kr. til cirka 90.000–130.000 kr. De store mæglerkæder offentliggør ikke faste priser, og salæret kan forhandles.
Har jeg ret til min egen rådgiver som boligkøber?
Ja. Loven forudsætter, at køber søger uafhængig rådgivning, og hvis køber ikke bistås af sin egen rådgiver, skal ejendomsmægleren oplyse køber om muligheden for at søge bistand.
Hvad koster det at fortryde et boligkøb?
Fortrydelsesretten gælder i seks hverdage efter, at købsaftalen er accepteret, og det koster 1 procent af købesummen at benytte den. På en bolig til 3 mio. kr. svarer det til 30.000 kr.
Hvornår kommer de forskellige rådgivere ind i en bolighandel?
Mægleren er med fra start, men på sælgers side. Boligadvokaten kommer typisk ind omkring købsaftalen. Byggesagkyndig og køberrådgiver kommer ind, når du har valgt en konkret bolig. Ingen af dem er økonomisk indrettet til at hjælpe dig med at sammenligne flere boliger, før du har valgt.