Hvem repræsenterer hvem, ifølge loven?
Lov om formidling af fast ejendom er ret klar på det punkt. Ejendomsmægleren skal varetage sælgers behov og interesser. Og ingen kan være formidler for både sælger og køber i den samme handel. Det er ikke en anklage mod nogen konkret mægler. Sådan er loven skruet sammen.
Mægleren har stadig pligt til at oplyse dig som køber om relevante forhold ved boligen. Men han er ikke forpligtet til at rådgive dig, og han er ikke din rådgiver.
Loven siger også: hvis du ikke selv har en rådgiver, skal mægleren oplyse dig om, at du kan søge bistand. Loven forudsætter altså, at du har nogen på din side, og pålægger sælgers egen mægler at minde dig om det.
Hvad tjener mægleren, og af hvad?
Mæglerens salær beregnes som en procentdel af salgsprisen. Satsen ligger typisk mellem 1 og 4 %, oftest omkring 1,5-3 %.
I kroner betyder det cirka:
- Bolig til 1,5 mio. kr., typisk 35.000-55.000 kr. i salær
- Bolig til 4 mio. kr., typisk 90.000-130.000 kr. i salær
- Gennemsnittet ligger omkring 85.000 kr., men spredningen er stor
Salæret kan forhandles. De store mæglerkæder offentliggør ikke faste priser: du får først et tal, når du spørger.
Beregn dit forventede mæglersalær
Derfor er mæglerens regnestykke ikke dit
Salæret er en procentdel af den pris, du ender med at betale. Det giver en indbygget skævhed: mægleren og du har hver jeres interesse i prisen. Det er ikke ond tro, bare økonomi.
Forholdet er omtrent 50 til 1. Det betyder ikke, at mægleren modarbejder dig. Det betyder, at han har meget lidt økonomisk grund til at kæmpe for, at prisen falder, og at du derfor ikke bør forvente det.
Hvad koster de andre, og hvornår kommer de ind?
Undervejs møder du typisk tre-fire forskellige fagpersoner. Hvornår hver af dem bliver relevant, betyder lige så meget som prisen.
| Hvem | Hvad koster det | Kommer ind | Hvis interesse |
|---|---|---|---|
| Ejendomsmægler | 1-4 % af salgsprisen (typisk 1,5-3 %) | Fra allerførste dag | Sælgers, ved lov |
| Boligadvokat | 4.950-15.000 kr. | Omkring købsaftalen | Din, juridisk |
| Byggesagkyndig | 2.000-7.000 kr. | Når du er i gang med én bolig | Neutral, kun bygningen |
| Køberrådgiver | 1.795-8.495 kr. pr. bolig | Når du har valgt boligen | Din, men pr. bolig |
| BoligCheck | 299 kr. for én 599 kr. for tre | Før du har valgt | Din |
Læg mærke til mønsteret i tredje kolonne. Alle de andre bliver først relevante, efter du har fundet den ene bolig, du er faldet for. Når rådgivning koster fra 1.795 kr. pr. bolig, er det dyrt at få tre boliger gennemgået, og de færreste gør det.
Konsekvensen er, at de fleste købere aldrig får en fagperson til at kigge på en bolig, før de allerede har besluttet sig. Rapporten kommer efter forelskelsen, og bliver dermed en kontrol af beslutningen frem for et redskab til at træffe den.
Betaler jeg, selvom jeg ikke køber boligen?
Her er en detalje, der sjældent bliver sagt højt, og som afgør hele mønsteret ovenfor. Advokat og køberrådgiver tager betaling for det udførte arbejde, ikke for selve købet. De tjekker boligen, viser dig resultatet, du siger nej, og betaler alligevel.
Sådan ser det ud, hvis du prøver at gøre det for flere boliger i træk:
| Antal boliger tjekket | Køberrådgiver (cirka 6.000 kr pr. bolig) | BoligCheck |
|---|---|---|
| 1 | 6.000 kr. | 299 kr. |
| 3 | 18.000 kr. | 599 kr.* |
| 5 | 30.000 kr. | 1.197 kr.* |
* Ved tre boliger bruges Sammenlign 3-pakken (599 kr. samlet). Ved fem boliger: pakken plus to ekstra enkeltrapporter (2 × 299 kr.).
Hvor mange boliger ser en typisk køber, før vedkommende vælger? Sjældent kun én. Her opstår hullet: en fuld gennemgang af hver enkelt bolig er økonomisk urealistisk, så de fleste vælger i stedet at tjekke ingen af dem, før beslutningen er taget. Valget mellem boligerne bliver dermed truffet på det, mægleren har skrevet i annoncen.
Hvorfor egen erfaring sjældent er nok
Det her siger jeg gerne om mig selv, fordi det er den bedste illustration, jeg har.
Jeg har baggrund i byggeri og er vant til at analysere. Det så ud til, at jeg kunne klare et hus selv: gå igennem det, kigge, vurdere. Det holdt ikke. Det skyldtes ikke manglende faglighed, men at ét besøg ikke kan dække nok.
Et konkret eksempel: en tilbygning, som viste sig at være opført uden tilladelse. Om sommeren, når solen står højt og rammer direkte ind i den, bliver den som en sauna, op mod 50 grader. Jeg besigtigede boligen i starten af marts, hvor solen knap varmer.
Det er umuligt at mærke ved en fremvisning. Det kan kun udledes: af husets orientering, af glasarealet og af, at tilbygningen ikke findes i papirerne, hvilket betyder, at ingen har regnet på hverken isolering eller ventilation.
Den slags findes i snesevis i ethvert hus. Én person kan ved ét besøg ikke fysisk dække det hele: dokumenter, registre, billeder, renoveringshistorik, orientering, kvarteret. Ikke fordi vedkommende ikke kan sit fag, men fordi det er forskellige kilder, der skal gennemgås parallelt.
Et andet eksempel, fra en lejebolig snarere end et køb, men mekanikken er den samme. Jeg flyttede ind midt om sommeren: tørt, varmt, ingen tegn på noget. Sidst på efteråret begyndte det at blive fugtigt, værst i entréen, hvor ventilationen bestod af et hul i væggen. Der stod en brændeovn i kælderen, som jeg fik besked på at bruge, men det hjalp ikke. Fugten blev, skimlen voksede, og årsagen var ikke dårlig udluftning, men manglende fundamentsisolering, som der på det tidspunkt ikke længere kunne gøres noget ved.
Havde jeg besigtiget det samme hus som køber i juli, ville jeg have set nøjagtig det samme som lejer: et tørt hus, intet mistænkeligt. Tegnene ville have stået i dokumenterne og konstruktionen, ikke i rummet: byggeår, fundamentstype, hvad tilstandsrapporten siger eller ikke siger om fugt i kælderdelen, og om ventilationen rent faktisk er mekanisk eller blot et hul i muren.
En fremvisning viser huset, som det er den dag, du kommer. Den siger næsten intet om det samme hus i november. Sæsonbetingede fejl er den mest almindelige type, der dukker op senere, og de er sværest at se med det blotte øje. Spørgsmålet på fremvisningen bør derfor ikke være «er der fugt her», men "hvad i det her hus opfører sig forskelligt sommer og vinter, og hvad står der om det i dokumenterne?"
Læs mere: Sådan læser du tilstandsrapporten. Samme historie fra elsiden: Elinstallationsrapporten oversat.
Hvad jeg gør, og hvad jeg ikke gør
Jeg arbejder på det tidspunkt, hvor du vælger, og ikke først når du allerede har besluttet dig. Jeg har ingen interesse i, hvilken bolig du vælger, eller om du køber. Jeg får ingen provision af handlen og vinder ikke på, om du køber eller ej. Opgaven er at samle fordele og ulemper fra tilgængelige kilder, så du forstår, hvad du siger ja til.
Det giver dig i praksis:
- Du møder op hos køberrådgiver eller advokat med et forspring, i stedet for at starte forfra
- Du betaler ikke fuld pris for en gennemgang af hver bolig på listen
- Du ser de spørgsmål, det er værd at stille, før du betaler store beløb
Det erstatter ikke:
- Den juridiske berigtigelse af handlen
- En teknisk gennemgang på stedet foretaget af en fagperson
- Juridisk rådgivning om din konkrete situation
Jeg gennemgår det, der allerede står skrevet i dokumenter og registre, og viser, hvad det betyder i praksis. Derefter kan fagfolk gå videre med deres egne metoder og finde mere eller andet end det, jeg har peget på. Men du ved allerede, hvad du betaler for.
Hvad koster det at fortryde?
Du har fortrydelsesret i seks hverdage efter, at købsaftalen er accepteret. Den koster 1 % af købesummen at bruge.
På en bolig til 3 mio. kr. er det 30.000 kr. for at ombestemme sig. Til sammenligning koster det 299 kr. at få dokumenterne læst igennem, inden du byder. Det afgørende er, hvornår du bruger pengene.
Pointen
Alle i en bolighandel har en interesse. Spørg, hvad de tjener penge på, og hvornår de kommer ind.
Hvad skal du spørge om, før du byder?
- Er jeg blevet oplyst om, at jeg kan have min egen rådgiver? Loven forudsætter det. Spørg, hvis det ikke er nævnt.
- Hvordan er mæglerens salær beregnet? Sælger betaler det, men det regnes af den pris, du betaler.
- Hvilke dokumenter mangler stadig? Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal foreligge før købsaftalen, ikke nødvendigvis før annoncen.
- Hvor længe løber fortrydelsesfristen? Seks hverdage fra købsaftalen, og det koster 1 % af købesummen, hvis du bruger den.
- Har jeg sammenlignet med andet end kvadratmeterprisen? To boliger til samme pris kan have vidt forskellig risiko.
Kort sagt
Spørg også "hvem tjener penge på, at jeg siger ja, og hvem gør ikke?" og ikke kun "hvad synes mægleren?" Svaret ændrer, hvor meget vægt du lægger på hvert råd, du får undervejs.
Skal du kigge på tre boliger, før du vælger?
Sammenlign 3 giver dig en rapport på hver af de tre boliger og en anbefaling af, hvilken der er den bedste handel. Cirka 200 kr. pr. bolig.
Sammenlign 3 boliger, 599 krIkke klar til at bestille? Start med et gratis hurtig-tjek →
Ofte stillede spørgsmål
Arbejder ejendomsmægleren for køber eller sælger?
For sælger. Det følger af lov om formidling af fast ejendom, og samme lov fastsætter, at ingen kan repræsentere begge parter i samme handel. Mægleren skal oplyse køber om væsentlige forhold ved boligen, men er ikke købers rådgiver.
Har jeg ret til min egen rådgiver som boligkøber?
Ja. Loven forudsætter, at køber søger uafhængig hjælp, og hvis køber ikke har egen rådgiver, skal mægleren oplyse om denne mulighed.
Hvorfor kæmper mægleren ikke for en lavere pris?
Fordi salæret er en procentdel af prisen. Ved en sats på 2 % koster en prisnedsættelse på 100.000 kr mægleren kun 2.000 kr. Forholdet er cirka 50 til 1. Det skyldes betalingsstrukturen og ikke useriøsitet.
Hvornår kommer de forskellige rådgivere ind i en bolighandel?
Mægleren fra dag ét, men på sælgers side. Boligadvokaten typisk ved købsaftalen. Byggesagkyndig og køberrådgiver, når du har valgt den konkrete bolig. Ingen af dem er økonomisk indrettet til at hjælpe dig med at sammenligne flere boliger, før du vælger.
Betaler jeg køberrådgiveren, selvom jeg ikke køber boligen?
Ja. Du betaler for det udførte arbejde, ikke for selve købet. Er den tjekket, og du siger nej, betaler du alligevel.
Hvad koster det at få tjekket flere boliger?
Hver undersøgelse betales separat. Tre boliger hos en køberrådgiver koster allerede cirka 18.000 kr, fem cirka 30.000 kr.
Kan jeg nøjes med at tjekke den bolig, jeg vælger til sidst?
Man kan. Men så træffes valget mellem boligerne på baggrund af annoncens oplysninger, altså det, sælger har skrevet.
Hvorfor kan jeg ikke bare selv vurdere boligen?
Erfaring hjælper, men én person kan ikke ved ét besøg dække dokumenter, registre, renoveringshistorik og husets orientering samtidig. En del ting er fysisk usynlige ved fremvisningen, for eksempel hvordan en tilbygning opfører sig om sommeren, hvis man ser den i marts.
Kan man se fugtproblemer ved en fremvisning om sommeren?
Ofte ikke. Et hus uden fundamentsisolering kan være helt tørt om sommeren og først begynde at blive fugtigt sent på efteråret. Se efter tegn i dokumenter og konstruktion: byggeår, fundamentstype, hvad tilstandsrapporten siger eller ikke siger om fugt i kælderdelen, og om der overhovedet er mekanisk ventilation.
Hvad skal jeg spørge om, hvis jeg ser boligen uden for fyringssæsonen?
Spørg ikke «er der fugt her», men hvad i huset fungerer forskelligt sommer og vinter. Sæsonbetingede fejl er den mest almindelige type, der viser sig senere, og er sværest at se med det blotte øje.