Hvordan kan to huse til stort set samme pris være så forskellige?
Bolig A er et nybygget rækkehus fra 2021, 100 m², i udkanten af centrum. Bolig B er et gennemrenoveret byhus fra 1880, 80 m², i selve bymidten. Prisforskellen var kun omkring 8-9%, men det er stort set det eneste, de to boliger havde til fælles.
| Parameter | Bolig A (nybygget) | Bolig B (historisk, renoveret) |
|---|---|---|
| Pris pr. m² (beregnet) | Lavere, under 35.000 kr/m² | 36-39% højere end Bolig A |
| Tilstandsrapport / elrapport | Manglede endnu på annonceringstidspunktet | Forelå fuldt: 2× RØD (mindre, billige at udbedre), resten GRÅ/GUL |
| Energimærke | Topkarakter, men se afsnittet om varmeudgift nedenfor | God, men lavere karakter end A |
| Pris vs. offentlig vurdering | Vurdering højere end prisen (~5-6%) | Vurdering lavere end prisen (~27%) |
| Særligt forhold | Konstateret jordforurening (vidensniveau 2) på selve grunden | Registreret som bevaringsværdigt, begrænser fremtidig ombygning af facaden |
| Reel risiko for køber | Byder uden kendt teknisk stand; jordforurening kan give fremtidige udgifter eller krav | Kendt stand til en pris-præmie; facaderenovering kræver kommunal godkendelse |
Hvorfor kan et energimærke vise et forkert tal for boligen?
Bolig A's energimærke var udarbejdet for hele bygningsblokken, den var en del af, flere boliger tilsammen. Den anførte varmeudgift på forsiden dækkede derfor alle enhederne samlet, ikke den enkelte bolig. Salgsopstillingen nævnte det i småt, men uden at regne den reelle andel om. Det gjorde vi i analysen, og den reelle udgift for netop denne bolig lå markant lavere end det tal, der stod fremhævet.
Hvad betyder det, at tilstandsrapport og elrapport mangler ved annoncering?
Bolig A blev annonceret, før tilstandsrapport og elinstallationsrapport var klar, helt lovligt, så længe de foreligger inden købsaftalens underskrift. Men det betyder, at man på beslutningstidspunktet reelt byder uden at kende det tekniske stand. Bolig B havde omvendt et komplet dokumentsæt klar, og køberen vidste præcis, hvad der blev budt på. Se hvordan du læser en tilstandsrapport, når den foreligger.
Kan den offentlige vurdering sige noget om prisen?
Den offentlige vurdering pegede i hver sin retning for de to boliger: for Bolig A lå vurderingen over prisen, et sjældent og i udgangspunktet positivt signal. For Bolig B lå den markant under prisen. Ingen af delene er en facitliste alene, vurderingen er under den igangværende boligskattereform ofte foreløbig, men begge dele er relevante spørgsmål at stille, før man byder.
Hvad betyder bevaringsværdig status for en køber?
Bolig B var registreret som bevaringsværdig bygning. Det er ikke en fejl eller advarsel i sig selv, men det betyder typisk, at ændringer af facade, vinduer og tag skal godkendes af kommunen, også hvor en almindelig boligejer normalt bare ville handle selv. Sælgeren havde selv nævnt, at facadens puds ikke var i bedste stand, en fremtidig udgift, der nu er underlagt en godkendelsesproces, køberen bør kende til på forhånd.
Hvilken risiko vælger du, når prisen er den samme?
Ingen af de to boliger var et "dårligt køb", men de repræsenterer to helt forskellige risikoprofiler for samme budget: kendt stand til en pris-præmie, eller ukendt stand til en lavere kvadratmeterpris. Pointen: samme pris betyder ikke samme handel. Forskellen ligger ikke i tallet, men i hvor meget du ved, når du byder.
Hvad skal du sammenligne, når to boliger koster det samme?
- Fuldt dokumentsæt på beslutningstidspunktet, ikke først ved underskrift, mangler noget, byder du reelt blindt på den del.
- Hvem energimærket gælder for, den enkelte bolig eller hele blokken, ejendommen indgår i.
- Pris mod offentlig vurdering i begge retninger, og hvor stor afvigelsen er.
- Særlige forhold i registrene, jordforurening, bevaringsværdig status, servitutter.
- Hvad det begrænser fremover, ikke kun boligens stand i dag, men hvad du må og ikke må ændre.
- Hvad det koster at fjerne usikkerheden, hvis dokumenterne mangler, sæt en pris på selv at få dem gennemgået.
Kort sagt
Spørg ikke kun "hvilken af de to er billigst". Spørg "hvilken af de to ved jeg mest om, og hvad koster det at finde ud af resten".
Hvad koster selve handlen ud over prisen?
Tinglysningsafgiften består af to gebyrer, og det andet er som regel det største. For selve skødet: 1.850 kr. plus 0,6% af købesummen. For pantebrevet, altså tinglysning af lån i boligen: 1.825 kr. plus 1,25% af lånebeløbet (satsen er sat ned fra 1,45% pr. 1. januar 2026). På en bolig til 3 mio. kr. med 80% belåning giver det tilsammen omkring 51.675 kr. i offentlige afgifter alene. En boligadvokat koster typisk 4.950-15.000 kr. Fortryder du inden for de seks hverdage, koster det 1% af købesummen, altså 30.000 kr. på samme eksempel. At få dokumenterne læst igennem, før du byder, koster 299 kr.
Kilder: SKAT, tinglysningsafgift 2026 · thadvokat.dk · Advokatfirmaet-GE, juli 2026.
Beregn tinglysningsafgiften
Satsen for pantebrevet er sat ned fra 1,45% til 1,25% pr. 1. januar 2026. Vejledende beregning, ikke juridisk rådgivning.
Ofte stillede spørgsmål
Kan en energimærknings anførte varmeudgift gælde flere boliger på én gang?
Ja. Hvis mærkningen er udarbejdet for en hel blok, kan tallet på forsiden dække alle enhederne samlet. Salgsopstillingen bør angive det, men det er ikke altid tydeligt.
Kan tilstandsrapport og elinstallationsrapport mangle, når en bolig sættes til salg?
Ja, det forekommer. Rapporterne skal foreligge inden underskrift af købsaftalen, men kan mangle på annonceringstidspunktet.
Betyder en høj offentlig vurdering, at prisen er god?
Ikke nødvendigvis. Vurderingen er ofte foreløbig under den gældende boligskattereform og kan justeres i begge retninger. Det er ét af flere datapunkter, ikke en dom.
Hvad betyder bevaringsværdig?
At ændringer af facade, vinduer og tag som regel kræver kommunens godkendelse. Ikke en fejl, men en begrænsning på fremtidige tiltag og fremtidige udgifter.
Hvordan sammenligner man to boliger, der koster det samme?
Ud fra omfanget af det, man ved på beslutningstidspunktet: fuldstændigheden af dokumenterne, hvem energimærket gælder for, afvigelsen fra den offentlige vurdering, og begrænsninger i tingbogen.
Var nogen af de to boliger et dårligt køb?
Nej. Begge var reelle, salgbare boliger. Forskellen lå ikke i, om de var gode eller dårlige, men i hvor meget køberen kunne vide om dem, før der blev budt.
Er dette en rigtig kunderapport?
Nej. Det er en testanalyse, vi lavede før lancering, på to reelle boliger til salg. Adresser og identificerbare detaljer er fjernet, men tallene og fundene er ægte.
Dette er generel information, ikke juridisk rådgivning til din konkrete sag. Regler og praksis kan ændre sig, og det enkelte tilfælde kan afvige fra det typiske. Ved tvivl om din egen situation, spørg en advokat eller boligkyndig, før du handler.
Anonymiseret testanalyse. Identificerende oplysninger og enkelte tal er ændret. Ikke en kundecase.
