Hvad koster det at kigge? Ingenting
Det har været gratis at søge i tinglysningssystemet siden 1. juli 2013. Før den dato kostede et enkelt opslag typisk mellem 30 og 120 kr, og det var nok til, at de fleste lod være. I dag skriver du en adresse på tinglysning.dk og er inde.
Der findes stadig en betalingsversion: en officiel, attesteret tingbogsattest fra Tinglysningsretten koster 175 kr og kommer med rettens attestation. Den udskrift, du selv henter gratis, indeholder de samme oplysninger, men uden attestationen.
Min holdning efter at have slået rigtig mange ejendomme op: for en køber, der vil forstå en bolig, er den gratis udskrift rigelig. De 175 kr er relevante, når et dokument skal bruges formelt, ikke når du skal danne dig et billede inden en fremvisning.
Hvorfor kan du ikke se, hvad han skylder?
Fordi tingbogen ikke er et kontoudtog. Den er et register over, hvad der er tinglyst på ejendommen, og et lån bliver tinglyst én gang, med det beløb, det havde den dag.
Det betyder, at du ser to ting: hvilke pantehæftelser der ligger på ejendommen, og hvornår de blev tinglyst. Du ser ikke, hvor meget der er betalt af siden. Der står ingen restgæld nogen steder, og der er ikke en knap, der viser den.
Et eksempel på, hvor stor forskellen kan være. To huse på samme vej har begge tinglyst 2.000.000 kr i pant. I det ene blev pantet tinglyst for fjorten år siden og er afdraget siden. I det andet blev det tinglyst sidste år i forbindelse med en omlægning. Samme tal på skærmen, to helt forskellige økonomier. Tingbogen skelner ikke, og det kan den ikke.
Det her er den del, jeg oftest ser misforstået. Folk rejser sig fra skærmen med en fornemmelse af at kende naboens økonomi, og det, de har set, er ét tal fra én dato. Beløbet er en ramme, der blev tinglyst engang. Ikke en saldo.
Kan man så overhovedet se, hvem der ejer huset?
Ja. Det står under adkomst, altså hvem ejendommen er tinglyst til. Der fremgår også tidligere handler med priser og datoer, hvilket ofte er mere oplysende end pantet, fordi det viser, hvad huset faktisk er blevet handlet til over tid.
En del af de mere detaljerede oplysninger, blandt andet indscannede dokumenter og de fulde servituttekster, kræver login med MitID. Selve opslaget gør ikke.
Tingbogen er kun én af bøgerne
Tinglysningssystemet består af flere registre, og de bliver blandet sammen hele tiden.
| Register | Hvad der står i den | Relevant for dig hvis |
|---|---|---|
| Tingbogen | Fast ejendom: adkomst, hæftelser, servitutter | Du køber hus, rækkehus eller ejerlejlighed |
| Andelsboligbogen | Pant i andele i andelsboligforeninger | Du køber andelsbolig |
| Personbogen | Forhold knyttet til personer, for eksempel ægtepagter og pant i løsøre | Sjældent ved et almindeligt boligkøb |
| Bilbogen | Pant i køretøjer | Ikke ved boligkøb |
Den forskel, der oftest koster folk tid: køber du en andelsbolig, står selve andelen ikke i tingbogen. Foreningens ejendom gør, men din andel er noget andet, og pant i andelen registreres i andelsboligbogen. Slår du op på adressen og finder et stort pant, er det foreningens ejendom, du kigger på, ikke den lejlighed du overvejer. Hvad du i stedet skal have fat i ved en andelsbolig, står i guiden om andelsbolig, teknisk pris og fælleslån.
Det i tingbogen, der faktisk kan koste dig penge
Her vender vi den om. Naboens pant er underholdning. Servitutterne på den bolig, du er ved at byde på, er en regning.
Forskellen er, hvad der følger med huset til dig:
- Pantehæftelserne følger normalt ikke med. Ved en almindelig handel indfries og aflyses sælgers lån som led i handlen, og du tinglyser dit eget. Sælgers gæld bliver ikke din.
- Servitutterne følger med. De er tinglyst på ejendommen, ikke på personen, og de gælder også for den næste ejer. Det er dig.
En servitut kan være en færdselsret for naboen hen over din indkørsel, en ledning i jorden, som et forsyningsselskab har ret til at komme til, en byggelinje, der begrænser hvor og hvor højt der må bygges, eller en forkøbsret. Ingen af delene dukker op på fremvisningen. De står i tingbogen, i den rubrik som de færreste åbner, fordi de sad og kiggede på pantet i stedet.
Pointen: det tal, alle leder efter i tingbogen, er det tal, der betyder mindst for dem. Det, der binder dig i tyve år, står i rubrikken nedenunder.
Sådan bruger du tingbogen, før du byder
- Slå adressen op, før fremvisningen, ikke efter. Det tager et minut, og det ændrer hvilke spørgsmål du stiller, mens du står i huset.
- Læs servitutrubrikken først. Det er den eneste del, der stadig gælder, når handlen er ovre.
- Kig på handelshistorikken. Tidligere priser og datoer fortæller, om boligen har været handlet ofte, og hvad den blev handlet til sidst.
- Brug ikke pantbeløbet til at gætte på sælgers situation. Du kender hverken restgæld eller afdragsprofil, og et forkert gæt er et dårligt udgangspunkt for en forhandling.
- Hold tingbogen op mod BBR og salgsopstillingen. Er der bygninger på billederne, som ikke findes i registrene, er det et åbent spørgsmål til mægleren. Samme metode som i gennemgangen af elinstallationsrapporten.
- Spørg mægleren konkret om servitutterne. Ikke "er der noget tinglyst", men "hvilke servitutter er der, og hvad betyder de for det, jeg må bygge her".
Kort sagt
Spørg aldrig kun "hvad skylder de i huset". Det tal findes ikke i tingbogen, og det er heller ikke det, du skal bruge. Spørg "hvad er tinglyst på ejendommen, som stadig gælder, når jeg har overtaget den".
Ofte stillede spørgsmål
Kan man se, hvem der ejer et hus?
Ja. Tingbogen viser adkomsten, altså hvem ejendommen er tinglyst til. Selve opslaget på tinglysning.dk er gratis, og en del oplysninger kræver ikke login.
Kan man se, hvad naboen skylder i sit hus?
Nej. Tingbogen viser de tinglyste pantehæftelser, altså hvilke lån der er tinglyst og med hvilket beløb. Den viser ikke, hvor meget der er betalt af på lånet siden. Restgælden fremgår ikke af tingbogen.
Er det gratis at slå op i tingbogen?
Ja. Det har været gratis at søge i tinglysningssystemet siden 1. juli 2013. Før det kostede et opslag typisk mellem 30 og 120 kr.
Hvad koster en tingbogsattest?
En officiel, attesteret tingbogsattest fra Tinglysningsretten koster 175 kr. Den uofficielle udskrift, du selv henter på tinglysning.dk, er gratis og indeholder de samme oplysninger, bare uden rettens attestation.
Hvor kan man se, hvilke lån der er i en ejendom?
I tingbogens hæftelsesrubrik på tinglysning.dk. Der står de tinglyste pantehæftelser med beløb og dato for tinglysningen. Beløbet er det, der blev tinglyst dengang, ikke det, der skyldes i dag.
Følger sælgers lån med boligen, når jeg køber?
Normalt ikke. Ved en almindelig handel indfries og aflyses sælgers lån som led i handlen, og du tinglyser dit eget. Servitutter er en anden sag: de er tinglyst på ejendommen og følger med til dig som ny ejer.
Hvad er forskellen på tingbogen, andelsboligbogen og personbogen?
Tingbogen dækker fast ejendom. Andelsboligbogen dækker pant i andele i andelsboligforeninger. Personbogen dækker forhold knyttet til personer, for eksempel ægtepagter og pant i løsøre. Køber du en andelsbolig, står selve andelen derfor ikke i tingbogen.
Er ejendomsvurderingen offentlig?
Ja. Offentlige ejendomsvurderinger er offentligt tilgængelige og kan findes via vurderingsportalen.dk. Tidligere salgspriser fremgår desuden af tingbogen.
Kræver det MitID at slå en ejendom op?
Ikke for det almindelige opslag. En del af de mere detaljerede oplysninger, blandt andet indscannede dokumenter og fulde servituttekster, kræver login med MitID.
Dette er generel information, ikke juridisk rådgivning til din konkrete sag. Regler og praksis kan ændre sig, og det enkelte tilfælde kan afvige fra det typiske. Ved tvivl om din egen situation, spørg en advokat eller boligkyndig, før du handler.
