Той самий бюджет, два зовсім різні продукти
Об'єкт A — новобудований таунхаус 2021 року, 100 м², на околиці центру. Об'єкт B — повністю відремонтований міський будинок 1880 року, 80 м², у самому центрі. Різниця в ціні становила лише близько 8-9% — але це, по суті, єдине, що об'єднувало ці два об'єкти.
| Параметр | Об'єкт A (новобудова) | Об'єкт B (історичний, відремонтований) |
|---|---|---|
| Ціна за м² (розрахована) | Нижча — менше 35 000 крон/м² | На 36-39% вища, ніж об'єкт A |
| Звіт про технічний стан / електрику | Ще не готовий на момент оголошення | Повністю готовий: 2× ЧЕРВОНИЙ (незначні, дешеві для усунення), решта СІРИЙ/ЖОВТИЙ |
| Енергетичний сертифікат | Найвищий клас — але дивіться розділ про витрати на опалення нижче | Добрий, але нижчий клас, ніж у A |
| Ціна проти державної оцінки | Оцінка вища за ціну (~5-6%) | Оцінка нижча за ціну (~27%) |
| Особлива обставина | Підтверджене забруднення ґрунту (рівень знань 2) на самій ділянці | Зареєстрований як об'єкт культурної спадщини — обмежує майбутні зміни фасаду |
Знахідка 1: цифра енергетичного сертифіката стосувалася всього блоку, а не житла
Енергетичний сертифікат об'єкта A був складений для всього будівельного блоку, частиною якого він був — кількох будинків разом. Тому вказана на першій сторінці витрата на опалення покривала всі одиниці разом, а не окреме житло. Опис продажу згадував це дрібним шрифтом, але без перерахунку реальної частки — ми зробили це в аналізі, і реальна витрата для саме цього житла виявилася значно нижчою за виділену цифру.
Знахідка 2: відсутність звітів — не те саме, що відсутність ризику
Об'єкт A був оголошений до того, як звіт про технічний стан та звіт про електроустановку були готові — цілком законно, доки вони готові до підписання договору купівлі. Але це означає, що на момент рішення ви фактично робите ставку не знаючи технічного стану. Об'єкт B, навпаки, мав повний комплект документів — покупець точно знав, на що він робить ставку.
Знахідка 3: ті самі «базові дані», протилежні висновки щодо ціни
Державна оцінка вказувала в протилежних напрямках для двох об'єктів: для об'єкта A оцінка була вищою за ціну (рідкісний і на перший погляд позитивний сигнал), для об'єкта B — значно нижчою за ціну. Жодне з цього не є остаточним само по собі — оцінка часто попередня в умовах поточної реформи податку на нерухомість — але обидва варто уточнити перед тим, як робити ставку.
Знахідка 4: статус культурної спадщини — прихована обмеженість, а не недолік
Об'єкт B зареєстрований як будівля культурної спадщини. Це не недолік і не попередження саме по собі — але зазвичай означає, що зміни фасаду, вікон і даху мають бути затверджені муніципалітетом, навіть там, де звичайний власник житла зазвичай просто діяв би самостійно. Продавець сам згадав, що штукатурка фасаду не в найкращому стані — майбутня витрата, яка тепер підпадає під процес затвердження, про який покупець має знати заздалегідь.
Що це означає для вас як покупця
Жоден із двох об'єктів не був «поганою покупкою» — але вони представляють два зовсім різні профілі ризику для того самого бюджету: відомий стан за преміальну ціну, або невідомий стан за нижчу ціну за квадратний метр. Це саме той тип вибору, який BoligCheck створений прояснити до того, як ви зробите ставку — а не після.