Три вілли в Aalborg: що показують документи, ціни та дах

Ціна посередині ринку, але будинок із зношеним азбестовим дахом і двома червоними шкодами стоїть понад рік

Оцінка за шістьма категоріями

Усі чотири основні документи є й чинні, тож усі категорії оцінюємо. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.

Що це за будинок

Скільки може коштувати такий будинок сьогодні (орієнтир, не оцінка)

Історія. Виставлено 31.07.2025 за 2 492 000 kr (15 195 kr/м²), зміни ціни немає, 431 день Boliga. Перед цим було оголошення в червні 2015 за 1 700 000 kr, воно знялось з продажу Boligsiden. Останній вільний продаж у реєстрах, червень 2020 за 1 803 000 kr, тобто теперішня ціна на 38% вища Boliga розрахунок. Тут є суперечність: у tilstandsrapport продавець пише «11 років власності» і «живу з грудня 2015» tilstandsrapport стор. 16. Одне з двох: продаж 2020 року був особливим, або є зміна співвласників. Причину не знаємо, її покаже запис про право власності на tinglysning.dk. Публічна оцінка 2024 року 2 155 000 kr (ця цифра не ринкова ціна), старіша оцінка на Boliga з 10.2022 дорівнювала 1 302 000 kr salgsopstilling стор. 2 Boliga.

Продані порівняння. Суворий фільтр (рік 1964-1974, площа 130-194 м², вільний продаж, останні 12 місяців, 9220) дав 18 продажів між жовтнем 2025 і липнем 2026. Не включено: родинний продаж, будинки 1975 року й пізніше, нижче 130 м². Нижче всі 18, без адрес Boliga:

Станом на 05.10.2026. Про стан цих будинків і розмір ділянок даних немає, а це головний недолік такого порівняння.

15 шкод: 2 червоні, 7 жовтих, 6 сірих

Tilstandsrapport, оглянуто 14.08.2026, діє до 14.02.2027 (залишилось 132 дні), тобто зараз чинний tilstandsrapport стор. 1, 24. Іконки ми прочитали зі сторінок як зображення, а не з тексту tilstandsrapport стор. 12-15. Горище оглянуто лише з люка, бо прохід небезпечний, тож стан даху зсередини повністю не перевірено tilstandsrapport стор. 9. Накриття виключено з огляду tilstandsrapport стор. 9.

Дах докладніше. Азбестоцементні плити не небезпечні, поки їх не ламають і не шліфують tilstandsrapport стор. 5. Оцінку ресурсу дає таблиця (до 2049), а не огляд даху tilstandsrapport стор. 8. Фарбування азбестового даху роблять лише фірми з дозволеною технікою Bolius. Чищення, яке залишило шлам у горищі, говорить про недоречний метод або недбалу роботу, але дата й виконавець невідомі. Монтаж сонячних панелей на такий дах допустимий лише свердлінням без шліфування й миття під тиском Bolius 2025. Гараж теж має азбестоцементний дах tilstandsrapport стор. 25.

Що продавець каже і що кажуть звіти

2 незаконні дрібниці, ризиків удару й пожежі немає

Звіт від 14.08.2026, діє до 14.08.2027 (залишилось 313 днів) elrapport стор. 1. Іконки на сторінці 6 ми прочитали як зображення: обидва пункти мають значок «незаконне» (перекреслене коло), а не «удар» чи «пожежа» elrapport стор. 6.

Що показують знімки і що з цього випливає

Основа: усі сторінки брошури агента з фото, які ми відкрили й розглянули (обкладинка, текст зі знімком, інтер'єри, вулиця й сад, план). Це фото агента, а не незалежний огляд.

Не видно на фото: внутрішній бік даху й горище, щиток, труби, підлога під покриттям, фундамент, розкриття мокрих зон, стан тераси знизу.

Зручний район на жвавій дорозі, але з довгим продажем

• Транспорт і покупки. Дискаунтер приблизно за 50 м, автобусна зупинка приблизно за 70 м, центральний вокзал Aalborg за 5,7 км danskadresseapi.
• Школи (два джерела). Найближча школа за 915 м (Boligsiden) і приблизно за 1 км (danskadresseapi), добробут 3,6 з 6, середній бал 6,5 з 12. Друга за 1,8 км (3,6 і 6,7), третя за 3,0 км (3,7 і 7,7) Boligsiden, danskadresseapi. Пішохідний маршрут і перехід доріг ми не перевіряли, зробіть це на місці. Централізованих оцінок дитячих садків немає.
• Шум. Дорожній шум 60-64 дБ удень, вище орієнтира 58 дБ danskadresseapi. Оцініть у саду й спальнях удень і ввечері.
• Довкілля. Радон дуже низький, у класі 1 для муніципалітету (0,3-1,0%) Boligsiden tilstandsrapport стор. 7. Підняття ґрунтових вод, злива, підйом моря й розлив річок не очікуються Boligsiden. Забруднення ґрунту не позначено, але salgsopstilling каже «lettere forurenet» за міською класифікацією salgsopstilling стор. 5. Це не конфлікт: перше є картою, друге загальною міткою зони.
• Плани. Ділянка у міській зоні, у житловій рамці муніципального плану salgsopstilling стор. 2. Servitutter немає, водночас перевірте tinglysning.dk. Плани муніципалітету за другим маршрутом (Plandata) ми не відкривали.
• Спільне. Обов'язкове членство в grundejerforening. Оскільки триває податкова реформа, їх збір може змінитись salgsopstilling стор. 5.
• Ліквідність. Продажів 1964-1974 років було 18 за 12 місяців (приблизно 1,5 на місяць), але цей будинок 431 день без зниження ціни Boliga розрахунок.

Міське тепло: факт продавця на 38% нижчий за розрахунок мітки

Опалення: fjernvarme, без додаткового опалення, радіатори й тепла підлога, термостати й кімнатні датчики є energimærke стор. 6, 12. Мітка C на титулі, діє з 25.07.2025 до 25.07.2035 (залишилось близько 8,8 року). Літера С видно в таблиці на титулі, а випадкова «D» у тексті звіту належить шкалі energimærke стор. 1. Опалювана площа 180 м² через гараж, що опалюється energimærke стор. 5, 9.

Різницю може пояснити нижча за стандартну температура в будинку, менша родина, вищий тариф у розрахунку мітки або, навпаки, зростання тарифів після 2024 року. Місцевий тариф міського тепла ми не знайшли двома маршрутами (пошук тарифів, DinGeo), тому ціну 0,99 kr за кВт-год не підтверджуємо. Для вашого бюджету закладайте діапазон 17 000-27 000 kr на рік, доки не побачите три рахунки в кВт-год.

Пропозиції мітки. Сонячні панелі: економія 2 500 kr на рік за 29 000 kr, повернення близько 11,6 року. Доутеплення горища на 100 мм: економія 1 000 kr на рік energimærke стор. 2, 3. Мітка сама просить перевірити, чи витримає дах панелі, а азбестовий дах потребує особливого підходу. На титулі мітка пише, що власник «переплачує» 2 500 kr на рік, і це лише ефект сонячних панелей, єдиної рентабельної пропозиції energimærke стор. 1.

Скільки коштує володіння на місяць, без іпотеки

Не враховано: електрика, вода, догляд за садом, фарбування. Податки перераховано: 1 722 000 kr (grundlag, база податку) × 0,51% = 8 782 kr, 797 000 kr × 7,40‰ = 5 898 kr. Вони розраховані за foreløbig vurdering (попередньою оцінкою) і будуть скориговані, знижка нинішнього власника особиста й до вас не переходить розрахунок. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk. Якщо гараж-кімнату внесуть у BBR як житло, оцінка й податки можуть зрости припущення, уточнити.

Одноразові витрати при купівлі розрахунок: за salgsopstilling потрібно 2 518 270 kr, з яких реєстрація власності 16 850 kr і половина премії ejerskifteforsikring 9 420 kr (повна близько 18 840 kr). Реєстрація нової іпотеки сюди не входить salgsopstilling стор. 4. У salgsopstilling зазначено заставні продавця для afgiftspantebrev (спеціального права на знижку реєстрації): 1 232 000 + 203 000 + 236 000 = 1 671 000 kr salgsopstilling стор. 5. Ставка реєстрації застави з 01.01.2026 дорівнює 1,25%, а не 1,45%. Якщо банк дозволить їх використати, економія близько 20 900 kr (1,25% від 1 671 000), проти повної реєстрації іпотеки близько 31 400 kr при кредиті 2 367 000 kr (1 825 kr + 1,25%) розрахунок. Підтвердьте в банку й на tinglysning.dk, ставки 2026, перевірте перед підписанням.

Ціна запиту це лише верхівка

Діапазон за дах відображає, що площа даху оцінена за планом, а не виміряна, а ціна за м² орієнтовна. Для гаража-кімнати спред 4 рази, бо вартість залежить від того, що вимагатиме муніципалітет. Для електрики й санвузла спреди 3-4 рази, бо все залежить від розкриття.

Як будинок поводиться фінансово

• Ліквідність при перепродажу. Будинок із відомою історією (431 день на ринку, азбестовий дах, гараж-кімната без дозволу) буде складнішим і для вас. Оформлений гараж і висновок про дах підвищать ліквідність оцінка.
• Азбестовий дах як актив. Табличний ресурс до 2049, тобто близько 23 років, але реальний залежить від стану й чищення. Азбестові роботи з 01.01.2025 виконують лише авторизовані фірми tilstandsrapport стор. 8 Bolius.
• Опалення. Fjernvarme з міськими тарифами, тепловий насос мітка не рекомендує. Чи є обов'язок підключення, перевірте в муніципалітеті, у salgsopstilling servitutter немає energimærke стор. 12.
• Ділянка 1 037 м². Плюс для сім'ї, водночас більше догляду за садом і терасою.
• Банк. Іпотека рахується від 164 м² і BBR. Кімнату в гаражі банк може не врахувати оцінка.
• Податок. Продаж власного житла, де ви живете, зазвичай не обкладається податком на приріст капіталу перевірити з податковим радником.

Аргументи для торгу і запитання до продавця

Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): 431 день без зниження ціни; 2 червоні й 7 жовтих шкод, не покритих ejerskifteforsikring; азбестовий дах з поверхнею, що зношується, і шламом у горищі; гараж-кімната без запису в BBR; відповіді продавця, що суперечать звітам; шум понад орієнтир; коридор 2,25-2,55 млн kr.

1. Чи є дозвіл і зміна призначення гаража на житлову кімнату, і чому в tilstandsrapport сказано «ombygninger: Nej»?
2. Хто, коли й чим чистив і фарбував дах, чи є рахунки й документи про поводження з азбестом?
3. Чи прибрали шлам із ізоляції горища, і як?
4. Який попередній tilstandsrapport 2025 року, і що змінилося?
5. Хто виконував «nyt el i hele huset» 2015, чи є документи про авторизованого електрика?
6. Коли саме робили кожен санвузол (2015 чи 2017), хто робив гідроізоляцію, чи є документ про мокру зону?
7. Рахунки за fjernvarme за три роки в кВт-год, і який тариф?
8. Чому в реєстрах продаж 2020 року, а власність із грудня 2015?
9. Чому ціна не змінювалась 431 день, чи були пропозиції?
10. Тріщини в стіні кімнати з орхідеями, чи розвиваються вони?
11. Чи заходила вода в будинок, були страхові випадки, чи були щури?
12. Що значить «lettere forurenet», чи звертались у муніципалітет щодо ґрунту?

Перед підписанням: висновок спеціаліста з азбесту про дах; документи на гараж-кімнату; перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист і будівельний експерт; підтверджене фінансування; пропозиція ejerskifteforsikring і страхування будинку для вас.

Що цей звіт може і чого не може

Звіт складено за повним пакетом (брошура й salgsopstilling 12 сторінок, tilstandsrapport 25, елрапорт 14, енергомітка 15) і публічними даними, без огляду будинку. Ринковий коридор має середню впевненість: 18 продажів, але стан порівнянь і розміри їхніх ділянок невідомі. Дах, електрику, азбест і вологість має оцінити фахівець. Витрати в таблицях орієнтовні й позначені як оцінка.

Конфлікти, які ми показали, а не сховали: «rødt hus» проти 2 червоних і 7 жовтих; «ombygninger Nej» проти гаража в житло; «зміни в електриці Nej» проти електрики 2015 року від власника; власність із 2015 проти продажу 2020; санвузли 2015 і 2017; опалення 27 000 kr проти 16 700 kr; «lettere forurenet» проти карти без забруднення; рік гаража «1000».

Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (історія продажів, список вілл на продаж, проданих вілл у 9220); Boligsiden (клімат, школи, історія); danskadresseapi (відстані, шум, BBR); BBR; Bolius (азбест, ремонт даху); Dansk Industri (нова асбестова постанова про азбест: дозвіл на миття азбестових дахів під тиском діє до 01.07.2026); DI (ціна заміни даху, березень 2026); skat.dk (ставки реєстрації); vurderingsportalen.dk; tinglysning.dk. Посилання на сторінки конкретних адрес прибрано з міркувань анонімності.

Повний пакет документів є, але ціна вища за ринок, а відповіді продавця суперечать рекламі

Що можна оцінити зараз

Усі шість категорій оцінювані, бо є повний пакет звітів. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.

Що це за будинок

Скільки може коштувати такий будинок сьогодні (орієнтир, не оцінка)

Будинок продано в березні 2019 за 2 100 000 kr (14 000 kr/м²). Тепер просять 2 495 000 kr (16 633 kr/м²), тобто +19% за 7,5 року Boligsiden розрахунок. З квітня 2026 ціну не змінювали Boligsiden. Для порівняння взято проданий вільний продаж у 9220 за останні 12 місяців (від жовтня 2025 до вересня 2026), роки 1967-1977 і площа 120-180 м². Це 37 продажів. Найближчі з них:

Джерело: Boliga, список проданих вілл у 9220, станом на 05.10.2026. Стану цих будинків ми не знаємо, тому порівняння грубе. Сусідня вілла на цій вулиці стояла 142 дні, ціну знижували з 2 197 000 до 1 997 000 kr, вона продалась приблизно на 6% нижче першої ціни Boliga.

14 шкод: дві червоні, шість жовтих, шість сірих

Tilstandsrapport із 30.04.2026 до 30.10.2026, огляд проведено 29.04.2026, усі будівлі й приміщення були доступні tilstandsrapport стор. 1, 9, 23. Іконки серйозності у тексті PDF не видно, тому ми прочитали їх зі сторінок як зображення tilstandsrapport стор. 12-15. Огляд охопив лише будинок, гараж і накриту тераса, а сарая (udhus) у переліку немає tilstandsrapport стор. 9.

Дах з азбестоцементу й шлам у горищі

Статистичний строк служби хвиль із азбестом у таблиці звіту до 2052 року, але це табличне значення, а не оцінка стану цього даху tilstandsrapport стор. 8. Чистка й фарбування плит не подовжують життя покриття, а шлам у горищі потрібно прибирати за правилами для азбесту tilstandsrapport стор. 6, 13. З 2025 року азбест прибирають лише авторизовані фірми Bolius. Енергомітка пропонує додати ізоляцію до 300 мм у горищі енергомітка стор. 11, а така робота означатиме роботу в шламі. Заміна даху при площі близько 175-210 м² і 2 600 kr/м² під ключ дає 455 000-550 000 kr DI, березень 2026 площа даху оцінена за планом, а не виміряна. Це потрібно лише якщо огляд покаже, що ресурс вичерпано. Монтаж сонячних панелей на азбестовий дах дозволений, якщо тільки свердлити, а мити під тиском чи шліфувати не можна Bolius.

Відповіді продавця проти звітів

Відповіді продавця не мають гарантійної сили, але їх невідповідність звітам сама по собі аргумент для уточнення й торгу. Умисно неправдиві відповіді можуть тягнути відповідальність продавця tilstandsrapport стор. 22.

Що відомо для будинків цієї епохи

• Азбест у клеї плитки, ізоляції труб, вінілових підлогах і витяжках 1960-1980-х років. Врахуйте під час ремонту ванних tilstandsrapport стор. 5.
• PCB у швах і ущільнювачах 1950-1977 років, летбетонові стіни. Її не покриває жодна страховка. Запитайте, чи проводили перевірку Bolius контекст епохи.
• Старі бетонні й глиняні каналізаційні труби. Огляд каналізації не входить у tilstandsrapport, камера коштує орієнтовно 2 000-4 000 kr tilstandsrapport стор. 4 оцінка.

13 зауважень, три з ризиком удару, пожежі немає

Елрапорт діє з 01.05.2026 до 01.05.2027, залишилось 208 днів елрапорт стор. 1 розрахунок. Іконки ми прочитали зі сторінок як зображення елрапорт стор. 6-8. Продавець заперечив проблеми зі струмом, зміни й роботи без авторизації, електрик підтвердив, що відповіді збігаються з оглядом елрапорт стор. 4-5. Усі кімнати оглянуті.

Що показують знімки і що з цього випливає

Основа: обкладинка брошури із трьома знімками (фасад зі двору, вигляд ззаду зверху, тераса), фото кухні (стор. 3) і ванних (стор. 6-7). Решту сторінок ми переглянули в зменшеному вигляді й висновків із них не робимо. Це фото агента, а не незалежний огляд.

Не видно на фото: внутрішній стан даху й горища, шлам, лобові дошки, щиток і вузол опалення, труби, підлога під покриттям, фундамент. Знімків із повітря чи Street View для цього звіту ми не відкривали.

Звичайний сімейний район поруч із магазинами, ринок повільний, але не аномально

• Транспорт і покупки. Зупинка автобуса за 40 м, дискаунтер за 50 м, Spar за 110 м, залізнична станція Aalborg за 5,7 км danskadresseapi.
• Школи. Найближча школа за 0,9-1,0 км (за Boligsiden 892 м, за danskadresseapi 970 м): добробут 3,6 з 6, середній бал 6,5 з 12 за Boligsiden, за skolegang.dk 6,9 з 12 (2024/2025) і трохи вище очікуваного для її складу учнів (6,7). Друга школа за 1,8 км (3,6 і 6,7), третя за 3,0 км (3,7 і 7,7). Приватна школа за 1,5 км Boligsiden, skolegang.dk, danskadresseapi. Централізованих оцінок дитячих садків у Данії немає. Оцінки в кількох школах нижчі за середні, тож для родини із школярами це питання для візиту.
• Довкілля. Радон дуже низький (Aalborg у класі 1 за tilstandsrapport). Вплив зливи, ґрунтових вод, підйому моря не очікується за Boligsiden. Забруднення ґрунту на карті не позначене, повітря чисте (NO2 4,9 мкг/м³). Другий маршрут для зливи (DinGeo, klimatilpasning) не відкрився, перевірте на місці Boligsiden, danskadresseapi tilstandsrapport стор. 7.
• Шум. 55-59 дБ від доріг, нижче рекомендації 58 дБ на верхній межі, тож у саду шум може бути чутним, особливо поруч із зупинкою danskadresseapi.
• Плани й обмеження. Затвердженої lokalplan на точці немає, діє рамка комуналплану для житлової зони до 30% забудови, 2 поверхи, 8,5 м Plandata. Servitutter: три записи 1967 року, обов'язкове членство в ejerlaug. Прочитайте їх на tinglysning.dk salgsopstilling стор. 2, 5.
• Ліквідність. Оголошення живе 171 день без зміни ціни Boligsiden. За DinGeo медіанний строк для вілл у 9220 близько 182 днів, а в першому кварталі 2026 року продано 25 вілл DinGeo. Сусідня вілла на цій вулиці стояла 142 дні й знизила ціну на 9% до продажу Boliga. Це не аномалія для району, але без руху ціни покупці чекають знижки. Boligsiden показує початок продажу в квітні, а звіти датовані 29.04 і 01.05.2026, тож частину цих днів оголошення було без нових звітів Boligsiden.

Міське тепло, розрив із міткою здебільшого пояснюють тарифи

Опалення: fjernvarme, радіатори з термостатами, нагрів води через brugsvandsveksler (вузол без року в мітці) енергомітка стор. 6-7. Джерело підтверджено двічі: BBR і мітка кажуть fjernvarme BBR. Мітка C діє з 27.11.2018 до 27.11.2028, тож вона старша за ремонти, про які пише реклама, і їх не відображає. Підлогове опалення в мітці лише у ванній, а в рекламі також у коридорі й кухні енергомітка стор. 6 salgsopstilling стор. 1. Вікна переважно двошарові енергоскло, одне вікно зі скляними блоками, вхідні двері з одинарним склом у бічній частині енергомітка стор. 4.

Різниця між міткою й продавцем близько 7 700 kr (+59%) розрахунок. За грубим перерахунком (припущення: 1 м³ приблизно 46 кВт/год) середня ціна тепла з 2018 року зросла на 60-70%, а це близько до розриву, тож споживання схоже на розрахункове. Це лише припущення, остаточно його покажуть рахунки за три роки з кількістю м³ оцінка.

Пропозиції мітки. Рентабельна лише одна: сонячні панелі 1,8 кВт за 40 300 kr з економією 2 300 kr на рік у цінах 2018, мітка після неї лишається C. Ізоляція горища до 300 мм економить 1 600 kr на рік, заміна вікон без енергоскла 100 kr, заміна дверей 400 kr. Усі разом дадуть мітку B енергомітка стор. 8, 10-11. Панелі на азбестовий дах дозволені лише зі свердлінням, а ізоляція горища означає роботу в шламі від чистки даху.

Скільки коштує володіння на місяць, без іпотеки

Не враховано: електрика, вода, догляд за садом і дахом. Податки перевірені: 80% від 2 040 000 = 1 632 000 × 0,51% = 8 323 kr, 80% від 969 000 = 775 200 × 7,40‰ = 5 737 kr (Aalborg 2026). Вони розраховані за foreløbig vurdering і можуть бути скориговані розрахунок. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk.

Одноразові витрати при купівлі розрахунок: за salgsopstilling потрібно близько 2 518 000 kr, з яких реєстрація власності 16 820 kr (1 850 kr + 0,6%) і половина премії ejerskifteforsikring 6 500 kr (оцінка агента). У salgsopstilling зазначено заставні продавця для afgiftspantebrev: два записи з hovedstol 1 710 000 і 525 000 kr, разом 2 235 000 kr, боргу поза ціною немає salgsopstilling стор. 5. Якщо їх можна використати, ви не платите 1,25% на цю суму, тобто економите близько 27 900 kr. Приклад для кредиту 95% ціни (близько 2 370 000 kr): повна реєстрація застави 1 825 kr + 1,25% = близько 31 450 kr, а з afgiftspantebrev лише близько 3 500 kr. Чи прийме їх ваш банк, чекайте його підтвердження, перевірте на tinglysning.dk. Ставки 2026, перевірте перед підписанням skat.dk.

Ejerskifteforsikring: брошура Gjensidige каже про 5 років покриття, самоучасть 5 300 kr за випадок (максимум 53 000 kr), можливість продовжити до 10 років за +50%. Husforsikring у листівці: самоучасть 4 900 kr. Це рекламні листівки, а не пропозиція для цього будинку. Ejerskifteforsikring не покриває шкоди з tilstandsrapport і елрапорту листівки Gjensidige.

Ціна запиту це лише верхівка

Діапазон за дах відображає, що площа оцінена за планом, а не виміряна, і що ремонт потрібен лише за поганим оглядом. Електрика й ванна мають спред 3-4 рази, бо це залежить від кошторису майстра.

Як будинок поводиться фінансово

• Азбестовий дах як актив. Покупці дедалі частіше закладають заміну даху в ціну. Документ про стан даху й безпечно прибраний шлам роблять будинок ліквіднішим, а пофарбований дах без документів знижує довіру оцінка.
• Ціна за м² проти ринку. Нинішня ціна запиту на 19% вища за покупку 2019 року й на 8% за медіану продажів. Якщо купите на верхній межі, при перепродажу доведеться доводити «модернізацію» документами Boliga.
• Ділянка. 892 м² зручні для догляду. Забудову обмежено 30%, тож прибудова ще можлива, але з дозволом Plandata.
• Тепло залежить від міських тарифів. У переліку servitutter немає обов'язку підключення до fjernvarme, але перевірте це на tinglysning.dk, бо від цього залежить, чи можливий тепловий насос salgsopstilling стор. 2.
• Податок. Продаж власного житла, де ви живете, зазвичай не обкладається податком на приріст капіталу перевірити з податковим радником.

Аргументи для торгу і запитання до продавця

Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): ціна на 8% вища за медіану 37 продажів і на 2-13% вища за коридор 2,20-2,45 млн kr; 171 день без зміни ціни; дві червоні шкоди й шість жовтих; пофарбований азбестовий дах із шламом у горищі; 13 зауважень електрики, яких не покриває ejerskifteforsikring; звіт про стан спливає 30.10.2026; відповіді продавця суперечать рекламі.

1. Хто, коли й за які гроші робив нові кухню й ванні, чому анкета каже «Nej»? Чи є рахунки, фото, декларації авторизованих майстрів?
2. Чому у ванній, оновленій 3-4 роки тому, тріснули фуги в душі, і чи є документ про гідроізоляцію (våderum)?
3. Коли й ким чистили та фарбували дах? Чи прибрали шлам з ізоляції горища й за якою процедурою? Чи був огляд даху?
4. Хто встановлював підлогове опалення в коридорі й кухні, і чи правильно це відображено в BBR?
5. Хто встановлював зарядку для електромобіля й вбудовані світильники, і чи є декларація електрика?
6. Чи будуть нові tilstandsrapport і елрапорт, якщо покупка перейде за 30.10.2026? Хто платить?
7. Рахунки за fjernvarme за три роки у м³, вік і стан вузла brugsvandsveksler?
8. Тераса й гараж: дозволи, рік побудови, чому рік «1000» у звіті? Чому сарая немає в tilstandsrapport?
9. Чому ціна не змінилась за 171 день, чи були пропозиції?
10. Лобові дошки, примикання й покрівля тераси: чи планує продавець їх виправити до продажу?
11. Чи заходила вода, були страхові випадки, чи були щури? Стан каналізації?
12. Чи перевіряли шви й вікна на PCB і азбест у плитці й трубах?

Перед підписанням: копія tilstandsrapport на руках до 30.10.2026; висновок експерта про дах; перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; перевірка архіву будівельних справ (byggesagsarkiv) щодо ремонтів і тераси; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист і будівельний експерт; підтверджене фінансування; пропозиція ejerskifteforsikring і страхування будинку для вас, не продавця.

Що цей звіт може і чого не може

Звіт складено без огляду будинку й без документів про ремонт. Основа: брошура з фото (16 сторінок), salgsopstilling (10 сторінок), енергомітка (15 сторінок, скан, мітку C читали зі шкали на сторінці 2), tilstandsrapport (25 сторінок), елрапорт (15 сторінок), листівки Gjensidige, публічні реєстри й ринкові дані. Коридор має середню впевненість: 37 продажів, але стан порівнюваних будинків невідомий. Дах, електрику, PCB, азбест і вологість має оцінити фахівець.

Конфлікти, які ми показали, а не сховали: реклама про ремонти проти «Nej» в анкеті продавця; «немає горища» проти горища в tilstandsrapport, мітці й елрапорті; «азбесту не знаю» проти азбестового даху; 9 років власності проти продажу 2019 року; різні середні бали школи (6,5 за Boligsiden, 6,9 за skolegang.dk); кількість вілл на продаж (20 у Boliga, 8 у DinGeo); рік побудови «1000» для гаража й тераси. Дні на ринку 171 за Boligsiden, 150 за Boliga (округлено).

Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boligsiden (BBR, історія, школи, довкілля); Boliga (список проданих і запит вілл у 9220, історія сусідньої вілли); danskadresseapi; DinGeo (статистика 9220); Plandata (рамка комуналплану); skolegang.dk; Forsyningstilsynet (прайс-статистика січня 2026); Bolius (азбест, PCB, каналізація); DI (ціна заміни даху, березень 2026); skat.dk (ставки реєстрації); vurderingsportalen.dk; tinglysning.dk.

Ціна на верхній межі, але справжнє питання в тому, чому будинок 15 місяців без покупця

Що можна оцінити зараз, а що ні

Категорію «Стан» чесно оцінити неможливо без tilstandsrapport, тому вона виключена, а підсумок побудовано на п'яти категоріях. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.

Що це за будинок

Скільки може коштувати такий будинок сьогодні (орієнтир, не оцінка)

Цей будинок уже продавався 28.04.2022 за 2 203 000 kr (12 446 kr/м²) після знижки з 2 395 000 kr, раніше ціна запиту була 2 495 000 kr. Тепер просять 2 696 000 kr (15 232 kr/м²), тобто +22% за 4,4 року Boliga розрахунок. Найближчі продані порівняння, фільтр розширено, бо за суворим фільтром (рік ±5, площа ±20%, 12 місяців) їх майже немає:

Джерело: Boliga, історія продажів сусідніх вілл, станом на 05.10.2026. Для третього рядка ціна запиту була 2 400 000 kr, знижка 7,2%, 152 дні. Для другого знижка 10%, 11 днів. Останній рядок з 2021 року показано лише як орієнтир на тій самій вулиці, її ціна до зростання ставок. Станів продажу ми не знаємо.

Без tilstandsrapport цей розділ залишається закритим

Для вілли tilstandsrapport це основний документ про стан. Salgsopstilling каже, що звіт існує і характеризується як «Rødt hus, Gult hus», але його немає в нашому пакеті salgsopstilling стор. 3. З цього рядка випливає лише мінімум: щонайменше одна критична й одна серйозна шкода. Ми не вгадуємо, які саме. Звіт дійсний 6 місяців, дату ми не знаємо, а елрапорт зроблено 13.06.2025, тож TR того ж часу, найімовірніше, теж прострочений припущення. За правилами huseftersyn продавець без чинних звітів не звільняється від десятирічної відповідальності, і за текстом елрапорту будинок, не проданий до дати закінчення, потрібно оглянути заново elrapport стор. 13.

Що відомо для будинків цієї епохи (контекст, не діагноз):

• Азбестоцементний дах 1976 року. Див. розділ про дах нижче й сигнали вгорі BBR.
• Внутрішній шар порожнистої стіни з lecaelementer (елементи) 1976 року потрапляє у вікно 1950-1977, коли у швах бетонних елементів траплялася PCB. Її не покриває жодна страховка. Запитайте, чи тестували шви Bolius контекст епохи.
• Азбест у будинках до 1986 року буває також у клеї плитки, ізоляції труб і підлозі. Ввімкніть в огляд контекст епохи.
• Сталеві труби опалення в бетонній плиті й прямий fjernvarme з водонагрівачем 2002 року: старі елементи без відомого стану energimærke стор. 6, 8.

19 зауважень, з них 9 про ризик удару або пожежі

Звіт від 13.06.2025, дійсний до 13.06.2026, прострочений 114 днів elrapport стор. 1. Іконки в тексті PDF не видно, тому ми прочитали їх зі сторінок як зображення elrapport стор. 6-8. Відповіді продавця: проблем із струмом, ремонтів і самороблених робіт немає, HFI не вимикався elrapport стор. 4. Електрик підтвердив, що відповіді збігаються з оглядом.

Що показують знімки і що з цього випливає

Основа: обкладинка брошури агента (зовнішній вигляд спереду й ззаду) і фото кухні (стор. 1, 6). Решту сторінок брошури ми переглянули в зменшеному вигляді й не робимо з них висновків, які не видно чітко. Це фото агента, а не незалежний огляд.

Не видно на фото: внутрішній стан даху й горища, стан вікон, санвузли в деталях, щиток, труби, підлога під покриттям, фундамент. Ми не бачили знімків із повітря чи Street View для цього звіту.

Звичайний сімейний район, але ринок тут повільний

• Транспорт і покупки. Зупинка автобуса за 240 м, Lidl за 180 м, станція Skalborg за 2,0 км danskadresseapi.
• Школи. Найближча школа за 720 м, добробут 3,7 з 6, середній бал 7,8 з 12. Друга школа за 1,3 км (3,6 і 6,2), третя за 1,6 км (3,6 і 7,5) Boligsiden, danskadresseapi. Централізованих оцінок дитячих садків у Данії немає.
• Довкілля. Радон дуже низький. Вплив ґрунтових вод, зливи, підйому моря і водотоків не очікується Boligsiden. Забруднення ґрунту не позначене на карті, водночас salgsopstilling каже, що ділянка «lettere forurenet» через зону міста (стандартна класифікація) danskadresseapi salgsopstilling стор. 3. Це не конфлікт: перше це картографоване, друге загальна класифікація для зони міста.
• Servitutter. Чотири записи: byplanvedtægt 1969, лінії забудови, документ про fjernvarme (обов'язок підключення, тож тепловий насос замість міського тепла виключений), і документ про шумовий екран 2008 року. Останній означає, що поблизу є шумне джерело (ймовірно дорога). Запитайте текст на tinglysning.dk salgsopstilling стор. 2.
• Інтернет і шум. Не вдалося знайти надійних даних за двома маршрутами (DinGeo, danskadresseapi), потрібна перевірка на місці.
• Ліквідність. Вілла стоїть 469 днів. З 42 вілл у 9210 п'ять стоять 330 днів і більше. Для порівняння, вілла в сусідньому кварталі продалась за 11 днів, а вілла на цій вулиці за 152 дні Boliga.

Міське тепло, але витрати вищі за мітку

Опалення: fjernvarme з прямим підключенням, вузол у пральні energimærke стор. 6. Джерело підтверджено двічі: BBR каже fjernvarme/blokvarme, і мітка описує fjernvarmestik BBR. Мітка не пропонує перехід на fjernvarme, тож будинок уже підключений, а servitut 1973 року про fjernvarme означає обов'язок підключення, тобто тепловий насос замість міського тепла не варіант. Водонагрівач: прохідний Termix One 2002 року без ізоляції energimærke стор. 8. Радіатори мають лише зворотні клапани без регулювання за температурою кімнати, автоматики за погодою і нічного режиму немає energimærke стор. 6-7. Камін 2001 року в мітку не входить energimærke стор. 6.

Різниця 6 458 kr (+39%) розрахунок. Частину може пояснити зміна тарифів із 2021 року, а частину фактичний спосіб життя родини. Просіть рахунки за три роки з кількістю м³, а не лише сумою.

Пропозиції мітки. Мітка C діє з 13.04.2021 до 13.04.2031, після всіх пропозицій було б A2010. Єдина «рентабельна» пропозиція: доутеплення вертикальних і горизонтальних скунків до 300 мм, 10 267 kr у цінах 2021, економія 287 kr на рік energimærke стор. 3, 10. Сьогодні така робота, імовірно, коштує 12 000-25 000 kr оцінка. Інші пропозиції менш вигідні й корисні лише під час ремонту: скоси даху (100 мм ізоляції), вікна з термоскла на енергоскло (економія 1 676 kr на рік), нова підлога на ґрунті з 50 мм ізоляції (1 884 kr), термостатичні клапани (806 kr), сонячні панелі 3,6 кВт на схід і захід (2 417 kr) energimærke стор. 4-11. Панелі на азбестовий дах означають регульований монтаж, а мітка не враховувала обмеження плану й стану даху.

Скільки коштує володіння на місяць, без іпотеки

Не враховано: електрика, вода, обслуговування. Податки перевірені: 2 092 000 kr (80% від 2 615 000) × 0,51% = 10 669 kr, 988 000 × 7,40‰ = 7 311 kr. Вони розраховані за foreløbig vurdering і будуть скориговані, а знижка нинішнього власника особиста, тож його рахунок не ваш розрахунок. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk.

Одноразові витрати при купівлі розрахунок: за salgsopstilling потрібно 2 723 509 kr, з яких реєстрація власності 18 026 kr і половина премії ejerskifteforsikring 9 483 kr (повна премія близько 18 966 kr). У salgsopstilling є заставна продавця (hovedstol 2 150 000 kr) для afgiftspantebrev salgsopstilling стор. 5. Якщо її можна використати, ви не платите 1,25% на цю суму, тобто економите близько 26 875 kr проти повної реєстрації іпотеки (близько 33 838 kr при кредиті 2 561 000 kr, тоді лишається близько 6 963 kr). Перевірте на tinglysning.dk. Ставки 2026, перевірте перед підписанням.

Ejerskifteforsikring: брошура Gjensidige каже про 5 років покриття, самоучасть 5 300 kr за випадок (максимум 53 000 kr), можливість продовжити до 10 років за +50%. Це рекламний матеріал агента, а не пропозиція для цього будинку. Не покриває те, що записано в звітах листівка Gjensidige.

Ціна запиту це лише верхівка

Діапазон за дах відображає, що площа даху нами оцінена за планом, а не виміряна. Спред 1,4 раза малий, бо головна невизначеність у тому, чи заміна взагалі потрібна найближчим часом. Для електрики спред 4 рази, бо все залежить від кошторису електрика.

Як будинок поводиться фінансово

• Ліквідність при перепродажу. Якщо будинок 15 місяців не продається за ціною нижчою за схожі, наступному власнику доведеться пояснювати ту саму історію. Підготуйте чисті звіти й дах із висновком експерта, щоб не повторити її Boliga.
• Азбестовий дах як актив. Покупці дедалі частіше закладають заміну даху в ціну, тому відомий залишок ресурсу й документи роблять будинок ліквіднішим оцінка.
• Тепло прив'язане. Servitut про fjernvarme означає, що ви залежите від тарифів міста. Тепловий насос не варіант salgsopstilling стор. 2.
• Ділянка 1 260 м². Плюс для сім'ї, але це й більше догляду за садом, тераса, живоплоти і підпірна стінка.
• Податок. Продаж власного житла, де ви живете, зазвичай не обкладається податком на приріст капіталу перевірити з податковим радником.

Аргументи для торгу і запитання до продавця

Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): 469 днів без покупця; середня знижка в районі 4,4%; 19 зауважень електрики, яких не покриває ejerskifteforsikring; прострочені звіти; відсутній tilstandsrapport у пакеті; азбестовий дах 50 років; нерозділена каналізація; опалення на 39% дорожче за мітку; коридор 2,3-2,65 млн kr.

1. Дата й повний текст tilstandsrapport (rødt і gult hus), чи робили виправлення? Чи є нові звіти після 13.06.2026?
2. Чи є свіжий елрапорт, і чи виправлялися зауваження (щиток, групи, захисні провідники)?
3. Вік дахових плит, чи був огляд даху, хто і коли встановив віконце в скаті, є рахунки й дозволи?
4. Рахунки за fjernvarme за три роки у м³ і чому останній рік 23 150 kr?
5. Стан і вік Termix, радіаторів, труб, каміна (останній огляд сажотруса)?
6. Накриття 2024 року: дозвіл, фундамент, електрика, гарантія виконавця?
7. Що змінювалося в будинку з квітня 2022 року, і що з цього робили самі?
8. Servitut про шумовий екран 2008 року: яке джерело шуму, чи чути його в саду?
9. Чому ціна 2 696 000 kr не змінилася за 15 місяців, чи були пропозиції?
10. Санвузли: коли робили, чи є документ про гідроізоляцію (våderum)?
11. Чи заходила вода в будинок, були страхові випадки, чи є щури?
12. Чи тестували шви lecaelementer на PCB, чи проводили обстеження на азбест?

Перед підписанням: нові tilstandsrapport і елрапорт; висновок експерта про дах; перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист і будівельний експерт; підтверджене фінансування; пропозиція ejerskifteforsikring і страхування будинку для вас, не продавця.

Що цей звіт може і чого не може

Звіт складено без tilstandsrapport, без огляду будинку й без чинного елрапорту. Основа: брошура агента (16 сторінок), salgsopstilling (9 сторінок), енергомітка (15 сторінок), елрапорт (15 сторінок), листівки Gjensidige, публічні реєстри та дані ринку. Ринковий коридор має низьку впевненість: три продажі, жодного з такою самою площею й віком за останній рік. Дах, електрику, PCB, азбест і вологість має оцінити фахівець.

Конфлікти, які ми показали, а не сховали: кімнати/спальні (6/4 у брошурі, 6/6 у salgsopstilling); «lettere forurenet» у salgsopstilling проти «забруднення не позначене» на карті; оцінка 2022 року 1 600 000 kr проти foreløbig vurdering 2 615 000 kr; опалення 16 692 kr у мітці проти 23 150 kr у продавця; рік побудови «1000» у salgsopstilling.

Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (історія продажів сусідніх вілл і список вілл на продаж у районі); Boligsiden (клімат, школи); danskadresseapi і BBR (дані будинку й відстані); Bolius (азбест, PCB, separatkloakering); DI (ціна заміни даху, березень 2026); BEK 1328/2025; skat.dk (ставки реєстрації). Посилання на сторінки конкретних адрес прибрано з міркувань анонімності.