Tre villaer i Aalborg: hvad dokumenterne, priserne og taget viser

Prisen ligger midt i markedet, men huset med et slidt eternittag og to røde skader har stået til salg i over et år

Score i seks kategorier

Alle fire hoveddokumenter findes og er gyldige, så vi scorer alle kategorier. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad det er for et hus

Hvad sådan et hus kan koste i dag (vejledende, ikke en vurdering)

Historik. Udbudt 31.07.2025 for 2.492.000 kr (15.195 kr/m²), ingen prisændring, 431 dage Boliga. Før det var der en annonce i juni 2015 for 1.700.000 kr, som blev taget af markedet Boligsiden. Den seneste frie handel i registrene, juni 2020 for 1.803.000 kr, betyder, at den nuværende pris er 38% højere Boliga beregn.. Her er en modsigelse: i tilstandsrapporten skriver sælger "11 års ejerskab" og "bor her siden december 2015" tilstandsrapport s. 16. Enten var handlen i 2020 særlig, eller der er sket en ændring i medejerskabet. Vi kender ikke årsagen, og den vil fremgå af tingbogen på tinglysning.dk. Den offentlige vurdering fra 2024 er 2.155.000 kr (tallet er ikke en markedspris), og en ældre vurdering på Boliga fra 10.2022 var 1.302.000 kr salgsopstilling s. 2 Boliga.

Solgte sammenligninger. Et strengt filter (år 1964-1974, areal 130-194 m², fri handel, seneste 12 måneder, 9220) gav 18 salg mellem oktober 2025 og juli 2026. Ikke medtaget: familiehandel, huse fra 1975 og senere, under 130 m². Her er alle 18, uden adresser Boliga:

Pr. 05.10.2026. Vi har ingen data om standen på disse huse eller om grundstørrelserne, og det er den største svaghed ved sammenligningen.

15 skader: 2 røde, 7 gule, 6 grå

Tilstandsrapport, besigtiget 14.08.2026, gælder til 14.02.2027 (132 dage tilbage), så den er gyldig nu tilstandsrapport s. 1, 24. Ikonerne har vi aflæst fra siderne som billeder og ikke fra teksten tilstandsrapport s. 12-15. Loftet er kun set fra lugen, fordi adgangen er usikker, så taget er ikke fuldt kontrolleret indefra tilstandsrapport s. 9. Carporten er undtaget fra besigtigelsen tilstandsrapport s. 9.

Taget nærmere. Asbestcementplader er ikke farlige, så længe de ikke brydes eller slibes tilstandsrapport s. 5. Vurderingen af levetiden kommer fra tabellen (til 2049) og ikke fra en gennemgang af taget tilstandsrapport s. 8. Maling af et asbesttag udføres kun af firmaer med godkendt udstyr Bolius. En rengøring, der har efterladt slam på loftet, tyder på en uhensigtsmæssig metode eller sjusket arbejde, men dato og udfører kender vi ikke. Solceller på sådant et tag må kun monteres ved boring uden slibning og højtryksspuling Bolius 2025. Garagen har også et tag af asbestcement tilstandsrapport s. 25.

Hvad sælger siger, og hvad rapporterne siger

2 ulovlige småting, ingen risiko for stød eller brand

Rapport fra 14.08.2026, gælder til 14.08.2027 (313 dage tilbage) elrapport s. 1. Ikonerne på side 6 har vi aflæst som billeder: begge punkter har symbolet for "ulovligt" (en overstreget cirkel) og ikke for "stød" eller "brand" elrapport s. 6.

Hvad billederne viser, og hvad der følger heraf

Grundlag: alle sider af mæglerens brochure med fotos, som vi har åbnet og gennemgået (forside, tekst med billede, interiør, vej og have, plan). Det er mæglerens fotos og ikke en uafhængig gennemgang.

Ses ikke på fotos: indersiden af taget og loftet, tavlen, rør, gulvet under belægningen, fundamentet, åbning af vådzoner, terrassens tilstand nedefra.

Et praktisk område ved en trafikeret vej, men med lang liggetid

• Transport og indkøb. Discountbutik omkring 50 m væk, busstoppested omkring 70 m væk, Aalborg Banegård 5,7 km væk danskadresseapi.
• Skoler (to kilder). Nærmeste skole er 915 m væk (Boligsiden) og omkring 1 km væk (danskadresseapi), trivsel 3,6 af 6, karaktergennemsnit 6,5 af 12. Den næste ligger 1,8 km væk (3,6 og 6,7), den tredje 3,0 km væk (3,7 og 7,7) Boligsiden, danskadresseapi. Skoleruten og vejkrydsningerne har vi ikke tjekket, så gør det på stedet. Der er ingen centrale vurderinger af børnehaver.
• Støj. Trafikstøj på 60-64 dB om dagen, over retningsværdien på 58 dB danskadresseapi. Vurder støjen i haven og soveværelserne om dagen og om aftenen.
• Miljø. Radon er meget lav, i klasse 1 for kommunen (0,3-1,0%) Boligsiden tilstandsrapport s. 7. Stigende grundvand, skybrud, havvandsstigning og oversvømmelse fra åer forventes ikke Boligsiden. Jordforurening er ikke markeret, men salgsopstillingen siger "lettere forurenet" efter byens klassificering salgsopstilling s. 5. Det er ikke en modstrid: det ene er et kort, det andet en generel markering af zonen.
• Planer. Grunden ligger i byzone, i en boligramme i kommuneplanen salgsopstilling s. 2. Ingen servitutter, men tjek alligevel tinglysning.dk. Kommunens planer via den anden rute (Plandata) har vi ikke åbnet.
• Fællesskab. Pligtmedlemskab af grundejerforeningen. Fordi skattereformen er i gang, kan kontingentet ændre sig salgsopstilling s. 5.
• Likviditet. Der var 18 salg fra 1964-1974 på 12 måneder (omkring 1,5 om måneden), men dette hus har stået 431 dage uden prisnedsættelse Boliga beregn..

Fjernvarme: sælgers faktiske tal er 38% under mærkets beregning

Opvarmning: fjernvarme, uden supplerende opvarmning, radiatorer og gulvvarme, termostater og rumfølere findes energimærke s. 6, 12. Mærke C på forsiden, gælder fra 25.07.2025 til 25.07.2035 (omkring 8,8 år tilbage). Bogstavet C ses i tabellen på forsiden, og et tilfældigt "D" i rapportens tekst hører til skalaen energimærke s. 1. Det opvarmede areal er 180 m² på grund af den opvarmede garage energimærke s. 5, 9.

Forskellen kan forklares med en lavere temperatur end standarden i huset, en mindre familie, en højere takst i mærkets beregning eller omvendt med takststigninger efter 2024. Den lokale fjernvarmetakst har vi ikke kunnet finde i to kilder (takstsøgning, DinGeo), så vi bekræfter ikke prisen på 0,99 kr pr. kWh. I dit budget bør du sætte et interval på 17.000-27.000 kr om året, indtil du har set tre regninger i kWh.

Mærkets forslag. Solceller: besparelse 2.500 kr om året for 29.000 kr, tilbagebetaling omkring 11,6 år. Ekstra isolering af loftet på 100 mm: besparelse 1.000 kr om året energimærke s. 2, 3. Mærket beder selv om at tjekke, om taget kan bære solcellerne, og et asbesttag kræver særlig håndtering. På forsiden skriver mærket, at ejeren "overbetaler" 2.500 kr om året, og det er kun effekten af solceller, det eneste rentable forslag energimærke s. 1.

Hvad det koster at eje om måneden, uden lån

Ikke medregnet: el, vand, havepleje, maling. Skatterne er omregnet: 1.722.000 kr (grundlag, skattebasen) × 0,51% = 8.782 kr, 797.000 kr × 7,40‰ = 5.898 kr. De er beregnet efter den foreløbige vurdering og bliver justeret, og den nuværende ejers nedslag er personligt og går ikke videre til dig beregn.. Det præcise tal finder du på vurderingsportalen.dk. Hvis garageværelset registreres i BBR som bolig, kan vurderingen og skatterne stige antag., afklar.

Engangsudgifter ved købet beregn.: ifølge salgsopstillingen skal der bruges 2.518.270 kr, heraf tinglysning af skøde 16.850 kr og halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen 9.420 kr (hele præmien er omkring 18.840 kr). Tinglysning af nyt pantebrev er ikke med salgsopstilling s. 4. I salgsopstillingen er sælgers pantebreve med afgiftspant nævnt: 1.232.000 + 203.000 + 236.000 = 1.671.000 kr salgsopstilling s. 5. Tinglysningsafgiften for pant er fra 01.01.2026 1,25% og ikke 1,45%. Hvis banken tillader, at de bruges, er besparelsen omkring 20.900 kr (1,25% af 1.671.000), mod en fuld tinglysning af nyt realkreditlån på omkring 31.400 kr ved et lån på 2.367.000 kr (1.825 kr + 1,25%) beregn.. Få det bekræftet i banken og på tinglysning.dk, satserne for 2026, og tjek det før underskrift.

Udbudsprisen er kun toppen

Intervallet for taget afspejler, at tagarealet er skønnet ud fra planen og ikke målt, og at prisen pr. m² er vejledende. For garageværelset er spændet 4 gange, fordi prisen afhænger af, hvad kommunen kræver. For el og badeværelse er spændet 3-4 gange, fordi alt afhænger af, hvad en åbning viser.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Likviditet ved videresalg. Et hus med en kendt historik (431 dage på markedet, eternittag, garageværelse uden tilladelse) bliver også sværere for dig at sælge. En lovliggjort garage og en udtalelse om taget vil forbedre likviditeten skøn.
• Eternittaget som aktiv. Tabellens levetid er til 2049, altså omkring 23 år, men den reelle afhænger af standen og rengøringen. Asbestarbejde må siden 01.01.2025 kun udføres af autoriserede firmaer tilstandsrapport s. 8 Bolius.
• Opvarmning. Fjernvarme med kommunale takster, mærket anbefaler ikke en varmepumpe. Om der er tilslutningspligt, skal du undersøge hos kommunen, og i salgsopstillingen er der ingen servitutter energimærke s. 12.
• Grund på 1.037 m². En fordel for en familie, men også mere vedligeholdelse af have og terrasse.
• Bank. Lånet regnes ud fra 164 m² og BBR. Værelset i garagen tager banken måske ikke med skøn.
• Skat. Salg af egen bolig, som du bor i, er normalt ikke skattepligtigt som gevinst tjek med en skatterådgiver.

Argumenter til forhandlingen og spørgsmål til sælger

Argumenter (en analyse og ikke et løfte om rabat): 431 dage uden prisnedsættelse; 2 røde og 7 gule skader, der ikke er dækket af ejerskifteforsikringen; eternittag med en slidt overflade og slam på loftet; garageværelse uden registrering i BBR; sælgers svar, der modsiger rapporterne; støj over retningsværdien; interval 2,25-2,55 mio. kr.

1. Er der tilladelse og ændret anvendelse for garagen til beboelsesrum, og hvorfor står der i tilstandsrapporten "ombygninger: Nej"?
2. Hvem har rengjort og malet taget, hvornår og med hvad, og findes der regninger og dokumenter om håndteringen af asbest?
3. Er slammet fjernet fra loftisoleringen, og hvordan?
4. Hvad står der i den tidligere tilstandsrapport fra 2025, og hvad har ændret sig?
5. Hvem udførte "nyt el i hele huset" i 2015, og findes der dokumenter på en autoriseret elinstallatør?
6. Hvornår blev hvert badeværelse lavet (2015 eller 2017), hvem lavede vådzonsmembranen, og findes der dokumentation for vådzonen?
7. Fjernvarmeregninger for tre år i kWh, og hvad er taksten?
8. Hvorfor viser registrene en handel i 2020, mens ejerskabet er fra december 2015?
9. Hvorfor har prisen ikke ændret sig i 431 dage, og har der været bud?
10. Revnerne i væggen i orkidérummet, udvikler de sig?
11. Er der kommet vand ind i huset, har der været forsikringssager, og har der været rotter?
12. Hvad betyder "lettere forurenet", og har I henvendt jer til kommunen om jorden?

Før du skriver under: en udtalelse fra en asbestekspert om taget; dokumenter på garageværelset; kontrol af ejerskab, servitutter og pantebreve på tinglysning.dk; vurdering på vurderingsportalen.dk; din egen advokat og bygningssagkyndige; bekræftet finansiering; et tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring til dig.

Hvad rapporten kan, og hvad den ikke kan

Rapporten er lavet ud fra den fulde pakke (brochure og salgsopstilling på 12 sider, tilstandsrapport på 25, elrapport på 14, energimærke på 15) og offentlige data, uden besigtigelse af huset. Markedsintervallet har middel sikkerhed: 18 salg, men standen på sammenligningerne og størrelsen på deres grunde er ukendt. Tag, el, asbest og fugt skal vurderes af en fagperson. Udgifterne i tabellerne er vejledende og markeret som skøn.

Modsigelser, som vi har vist og ikke skjult: "rødt hus" mod 2 røde og 7 gule; "ombygninger Nej" mod garagen til bolig; "ændringer i el Nej" mod el fra 2015 udført af ejeren; ejerskab fra 2015 mod handel i 2020; badeværelser fra 2015 og 2017; opvarmning 27.000 kr mod 16.700 kr; "lettere forurenet" mod et kort uden forurening; garagens byggeår "1000".

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (salgshistorik, liste over villaer til salg, solgte villaer i 9220); Boligsiden (klima, skoler, historik); danskadresseapi (afstande, støj, BBR); BBR; Bolius (asbest, tagreparation); Dansk Industri (den nye asbestbekendtgørelse: tilladelsen til højtryksspuling af asbesttage gælder til 01.07.2026); DI (pris på udskiftning af tag, marts 2026); skat.dk (tinglysningsafgifter); vurderingsportalen.dk; tinglysning.dk. Links til siderne for de konkrete adresser er fjernet af hensyn til anonymiteten.

Den fulde dokumentpakke findes, men prisen er over markedet, og sælgers svar modsiger annoncen

Hvad vi kan vurdere nu

Alle seks kategorier kan vurderes, fordi den fulde rapportpakke findes. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad det er for et hus

Hvad sådan et hus kan koste i dag (vejledende, ikke en vurdering)

Huset blev solgt i marts 2019 for 2.100.000 kr (14.000 kr/m²). Nu er udbudsprisen 2.495.000 kr (16.633 kr/m²), altså +19% på 7,5 år Boligsiden beregn.. Siden april 2026 er prisen ikke ændret Boligsiden. Til sammenligning er der brugt frie handler i 9220 de seneste 12 måneder (fra oktober 2025 til september 2026), byggeår 1967-1977 og areal 120-180 m². Det er 37 salg. De nærmeste af dem:

Kilde: Boliga, liste over solgte villaer i 9220, pr. 05.10.2026. Vi kender ikke standen på disse huse, så sammenligningen er grov. Nabovillaen på samme vej stod i 142 dage, prisen blev sat ned fra 2.197.000 til 1.997.000 kr, og den blev solgt omkring 6% under første udbudspris Boliga.

14 skader: to røde, seks gule, seks grå

Tilstandsrapport fra 30.04.2026 til 30.10.2026, besigtigelse foretaget 29.04.2026, alle bygninger og rum var tilgængelige tilstandsrapport s. 1, 9, 23. Ikonerne for alvorlighed kan ikke ses i PDF'ens tekst, så vi har aflæst dem fra siderne som billeder tilstandsrapport s. 12-15. Besigtigelsen omfattede kun huset, garagen og den overdækkede terrasse, og skuret (udhus) er ikke på listen tilstandsrapport s. 9.

Tag af asbestcement og slam på loftet

Den statistiske levetid for bølgeplader med asbest er i rapportens tabel til 2052, men det er en tabelværdi og ikke en vurdering af dette tags stand tilstandsrapport s. 8. Rengøring og maling forlænger ikke belægningens levetid, og slammet på loftet skal fjernes efter reglerne for asbest tilstandsrapport s. 6, 13. Siden 2025 må asbest kun fjernes af autoriserede firmaer Bolius. Energimærket foreslår at lægge isolering op til 300 mm på loftet energimærke s. 11, og det arbejde vil foregå i slammet. Udskiftning af taget på omkring 175-210 m² og 2.600 kr/m² nøglefærdigt giver 455.000-550.000 kr DI, marts 2026 tagarealet er skønnet ud fra planen og ikke målt. Det er først nødvendigt, hvis en gennemgang viser, at levetiden er brugt op. Montering af solceller på et asbesttag er tilladt, hvis der kun bores, og højtryksspuling og slibning er ikke tilladt Bolius.

Sælgers svar mod rapporterne

Sælgers svar har ingen garantikraft, men at de ikke stemmer med rapporterne, er i sig selv et argument for at spørge ind og forhandle. Bevidst urigtige svar kan medføre ansvar for sælger tilstandsrapport s. 22.

Hvad man ved om huse fra denne periode

• Asbest i fliselim, rørisolering, vinylgulve og emhætter fra 1960-1980'erne. Tag højde for det ved renovering af badeværelser tilstandsrapport s. 5.
• PCB i fuger og tætningsmasse fra 1950-1977, vægge af letbeton. Ingen forsikring dækker den. Spørg, om der er foretaget en undersøgelse Bolius periodens kontekst.
• Gamle kloakrør af beton og ler. Kloakgennemgang indgår ikke i tilstandsrapporten, og et kamera koster cirka 2.000-4.000 kr tilstandsrapport s. 4 skøn.

13 bemærkninger, tre med risiko for stød, ingen brandrisiko

Elrapporten gælder fra 01.05.2026 til 01.05.2027, 208 dage tilbage elrapport s. 1 beregn.. Ikonerne har vi aflæst fra siderne som billeder elrapport s. 6-8. Sælger afviste problemer med strøm, ændringer og arbejder uden autorisation, og elinstallatøren bekræftede, at svarene stemmer med gennemgangen elrapport s. 4-5. Alle rum er gennemgået.

Hvad billederne viser, og hvad der følger heraf

Grundlag: brochurens forside med tre billeder (facade fra gårdsiden, set bagfra oppefra, terrasse), foto af køkkenet (s. 3) og badeværelserne (s. 6-7). Resten af siderne har vi set i formindsket form og drager ingen konklusioner af dem. Det er mæglerens fotos og ikke en uafhængig gennemgang.

Ses ikke på fotos: tagets og loftets indvendige stand, slam, sternbrædder, tavle og varmeanlæg, rør, gulv under belægningen, fundament. Luftfotos eller Street View har vi ikke åbnet til denne rapport.

Et almindeligt familieområde tæt på butikker, markedet er langsomt, men ikke usædvanligt

• Transport og indkøb. Busstoppested 40 m væk, discountbutik 50 m væk, Spar 110 m væk, Aalborg Station 5,7 km væk danskadresseapi.
• Skoler. Nærmeste skole er 0,9-1,0 km væk (892 m ifølge Boligsiden, 970 m ifølge danskadresseapi): trivsel 3,6 af 6, karaktergennemsnit 6,5 af 12 ifølge Boligsiden, 6,9 af 12 ifølge skolegang.dk (2024/2025) og lidt over det forventede for elevsammensætningen (6,7). Næste skole er 1,8 km væk (3,6 og 6,7), den tredje 3,0 km væk (3,7 og 7,7). Privatskole 1,5 km væk Boligsiden, skolegang.dk, danskadresseapi. Der findes ingen centrale vurderinger af børnehaver i Danmark. Karaktererne på flere skoler er under middel, så for en familie med skolebørn er det et spørgsmål til et besøg.
• Miljø. Radon er meget lav (Aalborg i klasse 1 ifølge tilstandsrapporten). Påvirkning fra skybrud, grundvand og havvandsstigning forventes ikke ifølge Boligsiden. Jordforurening er ikke markeret på kortet, og luften er ren (NO2 4,9 µg/m³). Den anden rute for skybrud (DinGeo, klimatilpasning) kunne ikke åbnes, så tjek på stedet Boligsiden, danskadresseapi tilstandsrapport s. 7.
• Støj. 55-59 dB fra veje, omkring retningsværdien på 58 dB i den øvre ende, så støjen kan være hørbar i haven, især nær stoppestedet danskadresseapi.
• Planer og begrænsninger. Der er ingen vedtaget lokalplan på stedet, og kommuneplanens ramme for boligzone gælder med op til 30% bebyggelse, 2 etager, 8,5 m Plandata. Servitutter: tre dokumenter fra 1967, pligtmedlemskab af grundejerforeningen. Læs dem på tinglysning.dk salgsopstilling s. 2, 5.
• Likviditet. Annoncen har været oppe i 171 dage uden prisændring Boligsiden. Ifølge DinGeo er mediantiden for villaer i 9220 omkring 182 dage, og i første kvartal 2026 blev 25 villaer solgt DinGeo. Nabovillaen på samme vej stod i 142 dage og satte prisen ned med 9% før salget Boliga. Det er ikke usædvanligt for området, men uden prisbevægelse venter køberne på en nedsættelse. Boligsiden viser salgsstart i april, og rapporterne er dateret 29.04 og 01.05.2026, så en del af disse dage har annoncen været uden de nye rapporter Boligsiden.

Fjernvarme, forskellen til mærket forklares mest af taksterne

Opvarmning: fjernvarme, radiatorer med termostater, varmt vand via brugsvandsveksler (anlæg uden år i mærket) energimærke s. 6-7. Kilden er bekræftet to gange: BBR og mærket siger fjernvarme BBR. Mærke C gælder fra 27.11.2018 til 27.11.2028, så det er ældre end de renoveringer, annoncen skriver om, og viser dem ikke. Gulvvarme er i mærket kun i badeværelset, men i annoncen også i gangen og køkkenet energimærke s. 6 salgsopstilling s. 1. Vinduerne er mest tolagsruder med energiglas, ét vindue med glasbyggesten, og hoveddøren har enkeltglas i sidepartiet energimærke s. 4.

Forskellen mellem mærket og sælger er omkring 7.700 kr (+59%) beregn.. Ved en grov omregning (antagelse: 1 m³ er omkring 46 kWh) er den gennemsnitlige varmepris steget med 60-70% siden 2018, og det er tæt på forskellen, så forbruget ligner det beregnede. Det er kun en antagelse, og det endelige svar giver regninger for tre år med antal m³ skøn.

Mærkets forslag. Kun ét er rentabelt: solceller på 1,8 kW for 40.300 kr med en besparelse på 2.300 kr om året til priserne i 2018, og mærket forbliver C efter det. Isolering af loftet til 300 mm sparer 1.600 kr om året, udskiftning af vinduer uden energiglas 100 kr, udskiftning af døre 400 kr. Alt sammen giver mærke B energimærke s. 8, 10-11. Solceller på et asbesttag er kun tilladt med boring, og isolering af loftet betyder arbejde i slammet fra rengøringen af taget.

Hvad det koster at eje om måneden, uden lån

Ikke medregnet: el, vand, havepleje og vedligeholdelse af taget. Skatterne er kontrolleret: 80% af 2.040.000 = 1.632.000 × 0,51% = 8.323 kr, 80% af 969.000 = 775.200 × 7,40‰ = 5.737 kr (Aalborg 2026). De er beregnet efter den foreløbige vurdering og kan blive justeret beregn.. Det præcise tal finder du på vurderingsportalen.dk.

Engangsudgifter ved købet beregn.: ifølge salgsopstillingen skal der bruges omkring 2.518.000 kr, heraf tinglysning af skøde 16.820 kr (1.850 kr + 0,6%) og halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen 6.500 kr (mæglerens skøn). I salgsopstillingen er sælgers pantebreve med afgiftspant nævnt: to dokumenter med hovedstol 1.710.000 og 525.000 kr, i alt 2.235.000 kr, ingen gæld ud over prisen salgsopstilling s. 5. Hvis de kan bruges, betaler du ikke 1,25% af dette beløb, så du sparer omkring 27.900 kr. Eksempel for et lån på 95% af prisen (omkring 2.370.000 kr): fuld tinglysning af pant 1.825 kr + 1,25% = omkring 31.450 kr, men med afgiftspant kun omkring 3.500 kr. Om din bank vil acceptere dem, afventer du bankens bekræftelse på, og du bør tjekke tinglysning.dk. Satserne for 2026, tjek før du skriver under skat.dk.

Ejerskifteforsikring: Gjensidiges brochure nævner 5 års dækning, selvrisiko 5.300 kr pr. sag (højst 53.000 kr), mulighed for at forlænge til 10 år for +50%. Husforsikring i folderen: selvrisiko 4.900 kr. Det er reklamefoldere og ikke et tilbud til dette hus. Ejerskifteforsikringen dækker ikke skader fra tilstandsrapporten og elrapporten foldere fra Gjensidige.

Udbudsprisen er kun toppen

Intervallet for taget afspejler, at arealet er skønnet ud fra planen og ikke målt, og at en reparation kun er nødvendig ved en dårlig gennemgang. El og badeværelse har et spænd på 3-4 gange, fordi det afhænger af håndværkerens tilbud.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Eternittaget som aktiv. Købere lægger i stigende grad udskiftning af taget ind i prisen. Et dokument om tagets stand og forsvarligt fjernet slam gør huset lettere at sælge, og et malet tag uden dokumenter mindsker tilliden skøn.
• Pris pr. m² mod markedet. Den nuværende udbudspris er 19% over købet i 2019 og 8% over salgenes median. Hvis du køber i den øvre grænse, skal du ved videresalg dokumentere "moderniseringen" Boliga.
• Grund. 892 m² er nemme at passe. Bebyggelsen er begrænset til 30%, så en tilbygning er stadig mulig, men med tilladelse Plandata.
• Varmen afhænger af fjernvarmetaksterne. I listen over servitutter er der ingen tilslutningspligt til fjernvarme, men tjek det på tinglysning.dk, for det afgør, om en varmepumpe er mulig salgsopstilling s. 2.
• Skat. Salg af egen bolig, som du bor i, er normalt ikke skattepligtigt som gevinst tjek med en skatterådgiver.

Argumenter til forhandlingen og spørgsmål til sælger

Argumenter (en analyse og ikke et løfte om rabat): prisen er 8% over medianen for 37 salg og 2-13% over intervallet 2,20-2,45 mio. kr; 171 dage uden prisændring; to røde og seks gule skader; malet eternittag med slam på loftet; 13 bemærkninger i el, som ejerskifteforsikringen ikke dækker; tilstandsrapporten udløber 30.10.2026; sælgers svar modsiger annoncen.

1. Hvem har lavet det nye køkken og de nye badeværelser, hvornår og for hvilke penge, og hvorfor står der "Nej" i skemaet? Findes der regninger, fotos og erklæringer fra autoriserede håndværkere?
2. Hvorfor er fugerne i bruseren revnet i et badeværelse, der er renoveret for 3-4 år siden, og findes der dokumentation for vådrummet?
3. Hvornår og af hvem er taget rengjort og malet? Er slammet fjernet fra loftisoleringen, og efter hvilken procedure? Har taget været gennemgået?
4. Hvem har lagt gulvvarmen i gangen og køkkenet, og er det vist rigtigt i BBR?
5. Hvem har sat ladeboksen til elbil og de indbyggede spots op, og findes der en erklæring fra elinstallatøren?
6. Kommer der en ny tilstandsrapport og elrapport, hvis købet går ud over 30.10.2026? Hvem betaler?
7. Fjernvarmeregninger for tre år i m³, alder og stand på brugsvandsveksleren?
8. Terrasse og garage: tilladelser, byggeår, hvorfor står der "1000" i rapporten? Hvorfor er skuret ikke med i tilstandsrapporten?
9. Hvorfor er prisen ikke ændret på 171 dage, og har der været bud?
10. Sternbrædder, inddækning og tag på terrassen: planlægger sælger at udbedre dem før salget?
11. Er der kommet vand ind, har der været forsikringssager, og har der været rotter? Hvordan er kloakkens stand?
12. Er fuger og vinduer undersøgt for PCB, og fliser og rør for asbest?

Før du skriver under: en kopi af tilstandsrapporten i hånden inden 30.10.2026; en ekspertudtalelse om taget; kontrol af ejerskab, servitutter og pantebreve på tinglysning.dk; kontrol af byggesagsarkivet for renoveringer og terrassen; vurdering på vurderingsportalen.dk; din egen advokat og en bygningssagkyndig; bekræftet finansiering; et tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring til dig og ikke sælger.

Hvad rapporten kan, og hvad den ikke kan

Rapporten er lavet uden besigtigelse af huset og uden dokumenter om renoveringer. Grundlag: brochure med fotos (16 sider), salgsopstilling (10 sider), energimærke (15 sider, scanning, mærke C er aflæst fra skalaen på side 2), tilstandsrapport (25 sider), elrapport (15 sider), foldere fra Gjensidige, offentlige registre og markedsdata. Intervallet har middel sikkerhed: 37 salg, men standen på de sammenlignede huse er ukendt. Tag, el, PCB, asbest og fugt skal vurderes af en fagperson.

Modsigelser, som vi har vist og ikke skjult: annoncen om renoveringer mod "Nej" i sælgers skema; "intet tagrum" mod loftet i tilstandsrapporten, mærket og elrapporten; "kender ikke til asbest" mod et tag af asbest; 9 års ejerskab mod salget i 2019; forskellige karaktergennemsnit for skolen (6,5 ifølge Boligsiden, 6,9 ifølge skolegang.dk); antallet af villaer til salg (20 i Boliga, 8 i DinGeo); byggeår "1000" for garagen og terrassen. Dage på markedet 171 ifølge Boligsiden, 150 ifølge Boliga (afrundet).

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boligsiden (BBR, historik, skoler, miljø); Boliga (liste over solgte villaer og udbud i 9220, historik for nabovillaen); danskadresseapi; DinGeo (statistik for 9220); Plandata (kommuneplanens ramme); skolegang.dk; Forsyningstilsynet (prisstatistik for januar 2026); Bolius (asbest, PCB, kloak); DI (pris på udskiftning af tag, marts 2026); skat.dk (tinglysningsafgifter); vurderingsportalen.dk; tinglysning.dk.

Prisen ligger i den høje ende, men det rigtige spørgsmål er, hvorfor huset har været 15 måneder uden køber

Hvad kan vurderes nu, og hvad kan ikke

Kategorien "Stand" kan ikke vurderes reelt uden tilstandsrapport, så den er udeladt, og totalen bygger på fem kategorier. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad er det for et hus

Hvad kan sådan et hus koste i dag (retningsgivende, ikke en vurdering)

Huset er solgt før, 28.04.2022 for 2.203.000 kr (12.446 kr/m²) efter et prisnedslag fra 2.395.000 kr, og først var udbudsprisen 2.495.000 kr. Nu er prisen 2.696.000 kr (15.232 kr/m²), altså +22% på 4,4 år Boliga beregning. De nærmeste solgte sammenligninger, med udvidet filter, fordi der næsten ingen er med det strenge filter (år ±5, areal ±20%, 12 måneder):

Kilde: Boliga, salgshistorik for nabovillaer, pr. 05.10.2026. For den tredje række var udbudsprisen 2.400.000 kr, prisnedslaget 7,2% og liggetiden 152 dage. For den anden række var prisnedslaget 10% og liggetiden 11 dage. Den sidste række fra 2021 er kun vist som pejlemærke på samme vej, og prisen er fra før rentestigningerne. Vi kender ikke salgenes stand.

Uden tilstandsrapport forbliver dette afsnit lukket

For en villa er tilstandsrapporten det vigtigste dokument om standen. Salgsopstillingen siger, at rapporten findes og er beskrevet som "Rødt hus, Gult hus", men den ligger ikke i vores pakke salgsopstilling s. 3. Linjen betyder mindst én kritisk og én alvorlig skade. Vi gætter ikke på, hvilke. Rapporten gælder 6 måneder, datoen kender vi ikke, og elrapporten er lavet 13.06.2025, så tilstandsrapporten fra samme tid er med stor sandsynlighed også udløbet antagelse. Efter reglerne om huseftersyn slipper en sælger uden gyldige rapporter ikke for det tiårige ansvar, og ifølge elrapportens tekst skal et hus, der ikke er solgt inden udløbsdatoen, gennemgås igen elrapport s. 13.

Det, vi ved om huse fra denne periode (kontekst, ikke diagnose):

• Eternittag fra 1976. Se afsnittet om taget nedenfor og signalerne øverst BBR.
• Det indre lag i hulmuren af lecaelementer fra 1976 ligger i perioden 1950-1977, hvor der kunne være PCB i fugerne mellem betonelementer. Ingen forsikring dækker det. Spørg, om fugerne er testet Bolius periodekontekst.
• I huse fra før 1986 kan der også være asbest i fliselim, rørisolering og gulve. Tag det med i besigtigelsen periodekontekst.
• Stålrør til varme i betonpladen og direkte fjernvarme med varmtvandsbeholder fra 2002: gamle dele uden kendt tilstand energimærke s. 6, 8.

19 bemærkninger, heraf 9 om risiko for stød eller brand

Rapporten er fra 13.06.2025, gælder til 13.06.2026 og er udløbet for 114 dage siden elrapport s. 1. Ikonerne kan ikke ses i PDF-teksten, så vi har læst dem fra siderne som billeder elrapport s. 6-8. Sælgers svar: ingen problemer med strøm, ingen reparationer og intet gør-det-selv-arbejde, HFI er ikke udløst. Elektrikeren bekræftede, at svarene stemmer med besigtigelsen elrapport s. 4.

Hvad billederne viser, og hvad det betyder

Grundlag: forsiden af mæglerens brochure (facade foran og bagved) og billedet af køkkenet (s. 1, 6). Resten af brochuresiderne har vi set i lille format og drager ingen slutninger, som ikke er tydelige. Det er mæglerens billeder, ikke en uafhængig besigtigelse.

Kan ikke ses på billederne: tagets og loftets indre stand, vinduernes stand, badeværelserne i detaljer, tavlen, rørene, gulvet under belægningen, fundamentet. Vi har ikke set luftfotos eller Street View til denne rapport.

Et almindeligt familieområde, men markedet er langsomt her

• Transport og indkøb. Busstop 240 m væk, Lidl 180 m væk, Skalborg Station 2,0 km væk danskadresseapi.
• Skoler. Nærmeste skole 720 m væk, trivsel 3,7 af 6, karaktergennemsnit 7,8 af 12. Anden skole 1,3 km væk (3,6 og 6,2), tredje 1,6 km væk (3,6 og 7,5) Boligsiden, danskadresseapi. Der findes ingen centrale vurderinger af børnehaver i Danmark.
• Miljø. Meget lav radon. Ingen forventet påvirkning fra grundvand, skybrud, havstigning og vandløb Boligsiden. Jordforurening er ikke markeret på kortet, men salgsopstillingen siger, at grunden er "lettere forurenet" på grund af byzonen (standardklassificering) danskadresseapi salgsopstilling s. 3. Det er ikke en modsigelse: det første er kortlagt, det andet er en generel klassificering for byzonen.
• Servitutter. Fire poster: byplanvedtægt 1969, byggelinjer, et dokument om fjernvarme (tilslutningspligt, så en varmepumpe i stedet for fjernvarme er udelukket) og et dokument om støjskærm fra 2008. Det sidste betyder, at der er en støjkilde i nærheden (sandsynligvis en vej). Hent teksten på tinglysning.dk salgsopstilling s. 2.
• Internet og støj. Vi kunne ikke finde pålidelige data for de to ruter (DinGeo, danskadresseapi), så det skal tjekkes på stedet.
• Likviditet. Villaen har stået 469 dage. Af 42 villaer i 9210 har fem stået 330 dage eller mere. Til sammenligning blev villaen i nabokvarteret solgt på 11 dage og villaen på samme vej på 152 dage Boliga.

Fjernvarme, men udgifterne er højere end mærket

Opvarmning: fjernvarme med direkte tilslutning, unit i bryggerset energimærke s. 6. Kilden er bekræftet to gange: BBR siger fjernvarme/blokvarme, og mærket beskriver et fjernvarmestik BBR. Mærket foreslår ikke skift til fjernvarme, så huset er allerede tilsluttet, og servitutten om fjernvarme fra 1973 betyder tilslutningspligt, så en varmepumpe i stedet for fjernvarme er ikke en mulighed. Varmtvandsbeholder: gennemstrømnings-Termix One fra 2002 uden isolering energimærke s. 8. Radiatorerne har kun returventiler uden regulering efter rumtemperatur, og der er hverken vejrkompensering eller natsænkning energimærke s. 6-7. Pejsen fra 2001 er ikke med i mærket energimærke s. 6.

Forskellen er 6.458 kr (+39%) beregning. En del kan forklares af tarifændringer siden 2021 og en del af familiens faktiske vaner. Bed om regninger for tre år med antal m³, ikke kun beløbet.

Mærkets forslag. Mærke C gælder fra 13.04.2021 til 13.04.2031, og efter alle forslag ville det blive A2010. Det eneste "rentable" forslag: ekstra isolering af lodrette og vandrette skunke til 300 mm, 10.267 kr i 2021-priser, besparelse 287 kr om året energimærke s. 3, 10. I dag koster sådant arbejde sandsynligvis 12.000-25.000 kr vurdering. De andre forslag er mindre rentable og kun nyttige i forbindelse med en renovering: skråvægge i tagetagen (100 mm isolering), termoruder til energiruder (besparelse 1.676 kr om året), nyt gulv mod jord med 50 mm isolering (1.884 kr), termostatventiler (806 kr), solceller på 3,6 kW mod øst og vest (2.417 kr) energimærke s. 4-11. Solceller på et asbesttag betyder reguleret montering, og mærket tog ikke højde for begrænsninger i planen og tagets stand.

Hvad koster det at eje om måneden, uden realkreditlån

Ikke med: el, vand, vedligehold. Skatterne er kontrolleret: 2.092.000 kr (80% af 2.615.000) × 0,51% = 10.669 kr, 988.000 × 7,40‰ = 7.311 kr. De er beregnet ud fra den foreløbige vurdering og bliver justeret, og den nuværende ejers rabat er personlig, så hans regning er ikke din beregning. Det præcise tal findes på vurderingsportalen.dk.

Engangsudgifter ved købet beregning: ifølge salgsopstillingen kræves 2.723.509 kr, heraf tinglysning af skøde 18.026 kr og halvdelen af præmien for ejerskifteforsikring 9.483 kr (hele præmien er ca. 18.966 kr). I salgsopstillingen er der et ejerpantebrev (hovedstol 2.150.000 kr) til afgiftspantebrev salgsopstilling s. 5. Hvis det kan bruges, betaler du ikke 1,25% af det beløb, og du sparer ca. 26.875 kr i forhold til fuld tinglysning af realkreditlånet (ca. 33.838 kr ved et lån på 2.561.000 kr, så der er ca. 6.963 kr tilbage). Tjek på tinglysning.dk. Satser for 2026, tjek før du skriver under.

Ejerskifteforsikring: Gjensidiges brochure nævner 5 års dækning, selvrisiko 5.300 kr pr. skade (maksimalt 53.000 kr) og mulighed for at forlænge til 10 år for +50%. Det er mæglerens reklamemateriale og ikke et tilbud til dette hus. Den dækker ikke det, der står i rapporterne folder fra Gjensidige.

Udbudsprisen er kun toppen

Intervallet for taget afspejler, at vi har skønnet tagarealet ud fra planen og ikke målt det. Spændet på 1,4 gange er lille, fordi den største usikkerhed er, om udskiftning overhovedet er nødvendig inden for den nærmeste tid. For el er spændet 4 gange, fordi alt afhænger af elektrikerens tilbud.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Likviditet ved videresalg. Hvis et hus ikke kan sælges i 15 måneder til en pris under de tilsvarende, skal den næste ejer forklare den samme historie. Forbered rene rapporter og et tag med en eksperterklæring, så du ikke gentager den Boliga.
• Asbesttaget som aktiv. Købere indregner oftere og oftere en tagudskiftning i prisen, så en kendt restlevetid og dokumenter gør huset lettere at sælge vurdering.
• Varmen er bundet. Servitutten om fjernvarme betyder, at du er afhængig af byens takster. En varmepumpe er ikke en mulighed salgsopstilling s. 2.
• Grund på 1.260 m². Et plus for familien, men også mere havearbejde, terrasse, hække og støttemur.
• Skat. Salg af egen bolig, hvor du bor, beskattes normalt ikke som fortjeneste tjek med en skatterådgiver.

Argumenter til forhandling og spørgsmål til sælger

Argumenter (analyse, ikke et løfte om prisnedslag): 469 dage uden køber, gennemsnitligt prisnedslag i området på 4,4%, 19 bemærkninger på el, som ejerskifteforsikringen ikke dækker, udløbne rapporter, tilstandsrapporten mangler i pakken, eternittag på 50 år, kloak uden separering, varme 39% dyrere end mærket, korridor 2,3-2,65 mio. kr.

1. Dato og fuld tekst på tilstandsrapporten (rødt og gult hus), er skaderne udbedret? Findes der nye rapporter efter 13.06.2026?
2. Findes der en frisk elrapport, og er bemærkningerne udbedret (tavle, grupper, beskyttelsesledere)?
3. Hvor gamle er tagpladerne, har taget været besigtiget, hvem satte vinduet i taget og hvornår, findes der regninger og tilladelser?
4. Fjernvarmeregninger for tre år i m³, og hvorfor var det seneste år 23.150 kr?
5. Stand og alder på Termix, radiatorer, rør og pejs (seneste besøg af skorstensfejeren)?
6. Overdækningen fra 2024: tilladelse, fundament, el, håndværkerens garanti?
7. Hvad er ændret i huset siden april 2022, og hvad er lavet selv?
8. Servitutten om støjskærm fra 2008: hvad er støjkilden, kan den høres i haven?
9. Hvorfor er prisen på 2.696.000 kr ikke ændret på 15 måneder, har der været bud?
10. Badeværelser: hvornår er de lavet, findes der dokumentation for vådrum?
11. Er der kommet vand ind i huset, har der været forsikringsskader, er der rotter?
12. Er fugerne i lecaelementerne testet for PCB, er der lavet en asbestundersøgelse?

Før du skriver under: ny tilstandsrapport og elrapport, en eksperterklæring om taget, tjek af ejerforhold, servitutter og pantebreve på tinglysning.dk, en vurdering på vurderingsportalen.dk, din egen advokat og en bygningssagkyndig, bekræftet finansiering, et tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring til dig, ikke sælger.

Hvad denne rapport kan, og hvad den ikke kan

Rapporten er lavet uden tilstandsrapport, uden besigtigelse af huset og uden en gyldig elrapport. Grundlag: mæglerens brochure (16 sider), salgsopstilling (9 sider), energimærke (15 sider), elrapport (15 sider), foldere fra Gjensidige, offentlige registre og markedsdata. Markedskorridoren har lav sikkerhed: tre salg, og ingen med samme areal og alder inden for det seneste år. Tag, el, PCB, asbest og fugt skal vurderes af en fagperson.

Modsigelser, som vi har vist frem og ikke skjult: værelser/soveværelser (6/4 i brochuren, 6/6 i salgsopstillingen), "lettere forurenet" i salgsopstillingen mod "forurening ikke markeret" på kortet, vurderingen fra 2022 på 1.600.000 kr mod den foreløbige vurdering på 2.615.000 kr, varme på 16.692 kr i mærket mod 23.150 kr hos sælger, byggeår "1000" i salgsopstillingen.

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (salgshistorik for nabovillaer og liste over villaer til salg i området), Boligsiden (klima, skoler), danskadresseapi og BBR (data om huset og afstande), Bolius (asbest, PCB, separatkloakering), DI (pris på tagudskiftning, marts 2026), BEK 1328/2025, skat.dk (satser for tinglysning). Links til siderne for de konkrete adresser er fjernet af hensyn til anonymiteten.