Хіба звіту про технічний стан недостатньо?
Це хороший початок, і прочитати його варто повністю, до останньої сторінки. Але в ньому є три речі, які легко пропустити.
Його замовляє продавець
В одному звіті, який я читав цієї весни, продавець на запитання «Як ви знайшли будівельного експерта?» відповів, що маклер (ejendomsmægler) попросив страхову компанію підшукати когось. Це нормально і цілком законно. Експерт має державну акредитацію (beskikket) і має бути неупередженим, але ніхто в цьому ланцюжку не працює за вашим замовленням.
Він охоплює лише те, що експерт бачить
Звіт обмежується видимими пошкодженнями або тими, які експерт може перевірити простими інструментами. Кожен звіт перелічує, чого експерт не оглядає: чи справді працюють електрика й водопровід, звичайне зношення, розташування будинку на ділянці, планування і законність будівлі, крім очевидних порушень. Пошкодження, типові для будинку такого віку й типу, у звіт свідомо не включають.
Він перекладає ризик на вас
Коли продавець передає чинний звіт про технічний стан і elrapport (звіт електрика) та пропонує оплатити половину страхування при зміні власника (ejerskifteforsikring), він звільняється від звичайної 10-річної відповідальності за приховані дефекти. Страхування тоді покриває приховані пошкодження, але не те, що вже описано у звітах. Тобто все, що написано у звіті, фактично стає вашим із дня підписання.
Звіт про технічний стан діє 6 місяців, elrapport 12.
Що може лишити відкритим звичайний на вигляд звіт: один реальний приклад
Цієї весни я переглянув документи на бунгало 1969 року в Aalborg Øst. Звіт не лякав: сім пунктів пошкоджень, три з них описані як такі, що не мають реального значення. Але при уважному читанні він лишав чотири запитання, які покупцю варто закрити до пропозиції ціни.
Плоский дах
На руберойдному даху були великі прогини, в яких збирається вода, особливо над вітальнею, із зазначеним ризиком проникнення вологи. Рік перекриття даху невідомий, тож звіт не міг назвати залишковий строк служби. Доступу до підскатного простору (skunk) теж не було, тобто конструкцію під дахом ніхто не оглядав.
Стіни
Тріщини в цегляній кладці в кількох місцях. Продавець написав, що невеликі тріщини від осідання були вже тоді, коли вони отримали будинок у 2003 році, і відтоді не розвивалися. Цілком можливо, що так і є. Проте відповіді продавця у звіті не є гарантією.
Ванна кімната
Плитка на підлозі погано тримається навколо зливу в душі, є ризик, що вода потрапить у підлогу під нею. Злив під умивальником взагалі не оглядали, бо він був закритий.
Каналізація
Не оцінювалася, і звіт прямо про це пише: огляд каналізації не входить до системи технічного огляду будинку, а експерт, який пише звіт, не має кваліфікації його проводити. У примітках звіту для такого типу будинків додано, що найстаріші труби часто бетонні або з глазурованої кераміки і, якщо їх не міняли, служитимуть недовго.
З цього випливає чотири запитання, які варто закрити до пропозиції ціни. Коли перекрили дах? Хто може подивитися під нього? Чи робили телеінспекцію каналізації (kloakinspektion)? Скільки коштуватиме переробка підлоги у ванній? Відповіді змінюють те, скільки будинок вартий саме для вас, а звіт сам по собі їх не дає.
Які є способи перевірити будинок у Данії?
П'ять способів. Вони доповнюють один одного, бо кожен дивиться на своє.
| Спосіб | Що перевіряє | Типова ціна, 2026 | Приїжджає до будинку? |
|---|---|---|---|
| Самостійне читання | Звіт про технічний стан, elrapport, енергосертифікат (energimærke), BBR, земельний реєстр (tingbog), карти затоплення і радону | Безкоштовно, але вечір на кожен будинок | Лише під час перегляду |
| BoligCheck (мій сервіс) | Усі документи разом, вашою мовою: пошкодження, приховані й довгострокові витрати, ціна, запитання до маклера | 299 крон або 599 крон за три житла | Ні |
| Будівельний експерт (byggesagkyndig køberrådgivning) | Фізичний огляд, зазвичай разом із вами, часто з розбором звіту про технічний стан | Приблизно від 2 800 до 4 000 крон | Так |
| Адвокат з нерухомості (boligadvokat) | Договір купівлі, акт про перехід власності (skøde), умови, адвокатське застереження | Фіксовані пакети приблизно від 2 000 до 10 000 крон | Ні |
| Страхування при зміні власника (ejerskifteforsikring) | Оплачує приховані пошкодження, виявлені пізніше, але не те, що є у звітах | Продавець оплачує половину вартості пропонованого страхування | Ні |
Ціни залежать від фірми, розміру будинку і регіону. Два конкретні приклади: одна фірма будівельних експертів бере 3 250 крон з ПДВ за огляд будинку до 99 м², а вимірювання вологості, тепловізійна зйомка чи письмовий звіт оплачуються окремо. Пакет для покупця в одного адвоката коштує 4 995 крон з ПДВ і включає договір купівлі, письмову консультацію та переговори. Я перевіряв ці цифри у вересні 2026 року. Джерела внизу сторінки.
Чи потрібен будівельний експерт, якщо звіт про технічний стан уже є?
Не завжди. Я б замовляв його, коли виконується хоча б одна з умов:
- Будинок старіший, з плоским дахом, підвалом або техпідпіллям (krybekælder).
- У звіті є пункти «можливе пошкодження». Сам звіт зазначає, що коли ви купуєте, не дослідивши їх далі, ризик лежить на вас.
- Частини будинку позначені як неоглянуті або були закриті під час огляду.
- Ви плануєте ремонт і хочете знати його вартість до пропозиції ціни.
Для квартири в добре керованому об'єднанні власників (ejerforening) фінанси об'єднання зазвичай важливіші за візит експерта. Для будинку на кшталт того бунгало 1969 року я б його замовив.
Чи потрібен адвокат, щоб купити будинок у Данії?
Закон цього не вимагає, але як іноземець я б найняв адвоката. Маклер працює на продавця (чому, пояснює стаття «Хто насправді працює на вас під час купівлі»). До того ж документів багато: за оцінкою Advodan, юридичні документи на один об'єкт можуть займати 160-220 сторінок.
Найкорисніший інструмент адвоката: адвокатське застереження (advokatforbehold) у договорі купівлі. Воно дає вашому адвокату змогу схвалити або відхилити угоду протягом визначеного строку. Альтернатива: законне право відмовитися від купівлі (fortrydelsesret) протягом 6 робочих днів, яке коштує 1 % ціни, якщо ним скористатися.
Чи можна зробити ці перевірки не данською?
Звіт про технічний стан, elrapport і договір купівлі складені данською. Багато експертів і адвокатів спілкуються англійською усно, але письмові звіти часто данською, тож запитайте про це до замовлення. Звіти BoligCheck я пишу данською, англійською, українською або арабською.
У якому порядку ними користуватися?
Спочатку дешеві перевірки, на кожному будинку, який розглядаєте. Дорогі наприкінці, на тому, який справді хочете.
- Прочитайте документи з оголошення самі або надішліть мені посилання, і я безкоштовно підкажу три речі, на які варто глянути першими.
- Замовте BoligCheck на один-три будинки, які розглядаєте серйозно, щоб знати, що питати на другому перегляді і скільки будинок насправді коштує на місяць.
- Замовте будівельного експерта для будинку, на який плануєте подавати пропозицію ціни, особливо якщо звіт щось лишає відкритим.
- Залучіть адвоката до підписання і переконайтеся, що в договорі є адвокатське застереження.
Замовляти експерта на кожен будинок, який оглядаєте, швидко стає дорого. Пропустити експерта на будинку, який ви врешті купуєте, може коштувати значно більше.
Чи зобов'язаний продавець розповісти про стару вологу чи цвіль?
Продавець заповнює розділ з інформацією від продавця (sælgeroplysninger) у звіті про технічний стан, із запитаннями про протікання, вологу, тріщини й давні ремонти. Про цей розділ варто знати дві речі: відповіді продавця не є гарантією, а якщо продавець скористався системою технічного огляду, він звільнений від звичайної 10-річної відповідальності. Але відповідальність він усе ж може нести, якщо свідомо або з грубої недбалості надав неправдиву інформацію, наприклад, приховав дефект, про який знав.
На практиці: якщо якась відповідь продавця для вас важлива, запитайте маклера письмово і попросіть документи, які її підтверджують.
Коротко
Запитайте: що звіт лишає відкритим і хто закриє це до моєї пропозиції ціни. Для більшості будинків це вечір із документами, експерт на будинку, який ви хочете, і адвокат на договорі.
Потрібен другий погляд на документи?
BoligCheck розбирає разом звіт про технічний стан, elrapport, енергосертифікат (energimærke) і оголошення й пояснює вашою мовою, що лишилося відкритим і скільки це, імовірно, коштуватиме.
Замовити BoligCheck: 299 кронЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Чи обов'язковий технічний огляд при купівлі будинку в Данії?
Ні. Продавець не зобов'язаний надавати звіт про технічний стан, але без нього (а також без elrapport і пропозиції страхування при зміні власника) він зберігає 10-річну відповідальність за приховані дефекти. Тому більшість будинків на продаж його мають. Покупець також не зобов'язаний замовляти власного експерта.
Скільки коштує будівельний експерт у Данії?
За огляд для покупця (køberrådgivning) розраховуйте приблизно на 2 800-4 000 крон. Одна фірма, яку я перевіряв, бере 3 250 крон з ПДВ за будинок до 99 м², а вимірювання вологості чи письмовий звіт оплачуються додатково.
Скільки коштує адвокат з нерухомості при купівлі будинку?
Пакети для покупця з фіксованою ціною коштують приблизно від 2 000 крон за базові онлайн-послуги до близько 10 000 крон за повні пакети. 4 995 крон з ПДВ: ціна пакета в одного з адвокатів з договором купівлі, письмовою консультацією і переговорами.
Чи покриває страхування при зміні власника все?
Ні. Воно покриває приховані пошкодження, які були до того, як ви отримали будинок, і про які ви не знали. Воно не покриває те, що описано у звіті про технічний стан чи в elrapport, звичайне зношення або стан, типовий для будинку такого віку й типу. Продавець оплачує половину вартості пропонованого страхування.
Що робить BoligCheck такого, чого не робить будівельний експерт?
Я не приїжджаю до будинку. Я читаю всі документи разом, зокрема звіт про технічний стан, elrapport, енергосертифікат (energimærke), оголошення і tingbog, оцінюю в грошах, що можуть означати знахідки, і пишу це вашою мовою. Так ви знаєте, які запитання ставити і чи вартий будинок візиту експерта. Експерт дивиться на саму будівлю. Ці два підходи добре доповнюють одне одного.
Це загальна інформація, а не юридична консультація щодо вашого конкретного випадку. Правила та практика можуть змінюватися, а окремий випадок може відрізнятися від типового. Якщо сумніваєтеся щодо власної ситуації, зверніться до юриста або фахівця з нерухомості, перш ніж діяти.
