Хіба звіту про технічний стан недостатньо?
Це хороший початок, і прочитати його варто повністю, до останньої сторінки. Але в ньому є три речі, які легко пропустити.
Його замовляє продавець
В одному звіті, який я читав цієї весни, продавець на запитання «Як ви знайшли будівельного експерта?» відповів, що маклер попросив страхову компанію підшукати когось. Це нормально і цілком законно. Експерт має державну акредитацію (beskikket) і мусить бути неупередженим, але ніхто в цьому ланцюжку не працює за вашим замовленням.
Він охоплює лише те, що експерт бачить
Звіт обмежується видимими пошкодженнями або тими, які експерт може перевірити простими інструментами. Кожен звіт перелічує, чого експерт не оглядає: чи справді працюють електрика й водопровід, звичайне зношення, розташування будинку на ділянці, планування і законність будівлі, крім очевидних порушень. Пошкодження, типові для будинку такого віку й типу, у звіт свідомо не включають.
Він перекладає ризик на вас
Коли продавець передає чинний звіт про технічний стан і звіт про електроустановку та пропонує оплатити половину страхування при зміні власника (ejerskifteforsikring), він звільняється від звичайної 10-річної відповідальності за приховані дефекти. Страховка тоді покриває приховані пошкодження, але не те, що вже описано у звітах. Тобто все, що написано у звіті, фактично стає вашим із дня підписання.
Звіт про технічний стан дійсний 6 місяців, звіт про електроустановку 12.
Що може лишити відкритим звичайний на вигляд звіт: один реальний приклад
Цієї весни я переглянув документи на бунгало 1969 року в Aalborg Øst. Звіт не лякав: сім пунктів пошкоджень, три з них описані як такі, що не мають реального значення. Але при уважному читанні він лишав чотири запитання, які покупцю варто закрити до ставки.
Плаский дах
На даху з толю були великі прогини, де посередині збирається вода, особливо над вітальнею, із зазначеним ризиком проникнення вологи. Дата укладання даху невідома, тож звіт не міг назвати залишковий строк служби. Доступу до підкрівельного простору теж не було, тобто конструкцію під дахом ніхто не оглядав.
Стіни
Тріщини в цегляній кладці в кількох місцях. Продавець написав, що невеликі осадові тріщини були ще тоді, коли вони отримали будинок у 2003 році, і відтоді не розвивалися. Цілком можливо, що так і є. Проте відповіді продавця у звіті прямо не мають жодної гарантії.
Ванна кімната
Плитка на підлозі погано тримається навколо зливу душу, є ризик, що вода потрапить у підлогу під нею. Трап під умивальником взагалі не оглядали, бо він був закритий.
Каналізація
Не оцінювалася, і звіт прямо про це пише: огляд каналізації не входить до системи технічного огляду будинку, а експерт, який пише звіт, не має кваліфікації його проводити. У примітках звіту для такого типу будинків додано, що найстаріші труби часто бетонні або з глазурованої кераміки і, якщо їх не міняли, служитимуть недовго.
Ніщо з цього не означає «не купуйте». Це означає чотири запитання. Коли поклали дах? Хто може подивитися під нього? Чи робили телеогляд каналізації? Скільки коштуватиме переробити підлогу у ванній? Відповіді змінюють те, скільки будинок вартий саме для вас, а звіт сам по собі їх не дає.
Які є способи перевірити будинок у Данії?
Приблизно п'ять. Вони конкурують між собою менше, ніж здається, бо кожен дивиться на своє.
| Спосіб | Що перевіряє | Типова ціна, 2026 | Приїжджає до будинку? |
|---|---|---|---|
| Самостійне читання | Звіт про технічний стан, звіт про електроустановку, енергетичний сертифікат, BBR, реєстр прав власності, карти затоплення і радону | Безкоштовно, але вечір на кожен будинок | Лише на огляді |
| BoligCheck (ми) | Усі документи разом, вашою мовою: пошкодження, приховані й довгострокові витрати, ціна, запитання до маклера | 299 крон або 599 крон за три житла | Ні |
| Будівельний експерт (byggesagkyndig køberrådgivning) | Фізичний огляд, зазвичай разом із вами, часто з розбором звіту про технічний стан | Приблизно від 2 800 до 4 000 крон | Так |
| Адвокат з нерухомості (boligadvokat) | Договір купівлі, акт власності, умови, адвокатське застереження | Фіксовані пакети приблизно від 2 000 до 10 000 крон | Ні |
| Страхування при зміні власника (ejerskifteforsikring) | Оплачує приховані пошкодження, виявлені пізніше, але не те, що є у звітах | Продавець оплачує половину пропозиції, яку він надає | Ні |
Ціни залежать від фірми, розміру будинку і регіону. Два конкретні приклади: одна фірма будівельних експертів бере 3 250 крон з ПДВ за огляд будинку до 99 м², а вимірювання вологості, тепловізійна зйомка чи письмовий звіт оплачуються окремо. Пакет для покупця в одного адвоката коштує 4 995 крон з ПДВ і включає договір купівлі, письмову консультацію та переговори. Я перевіряв ці цифри у вересні 2026 року. Джерела внизу сторінки.
Чи потрібен будівельний експерт, якщо звіт про технічний стан уже є?
Не завжди. Я б замовляв його, коли виконується хоча б одна з умов:
- Будинок старший і має плаский дах, підвал або технічне підпілля.
- У звіті є пункти «можливе пошкодження». Сам звіт каже, що коли ви купуєте, не дослідивши їх далі, ризик лежить на вас.
- Частини будинку позначені як неоглянуті або були закриті під час огляду.
- Ви плануєте ремонт і хочете знати його вартість до ставки.
Для квартири в добре керованому об'єднанні власників (ejerforening) фінанси об'єднання зазвичай важать більше, ніж візит експерта. Для будинку на кшталт того бунгало 1969 року я б його замовив.
Чи потрібен адвокат, щоб купити будинок у Данії?
Закон цього не вимагає, але як іноземець я б найняв адвоката. Маклер працює на продавця (хто насправді працює на вас під час купівлі пояснює чому). До того ж документів багато: одна з великих данських юридичних фірм оцінює юридичні документи в 160 до 220 сторінок на об'єкт.
Найкорисніший інструмент адвоката це адвокатське застереження (advokatforbehold) у договорі купівлі. Воно дає вашому адвокату змогу схвалити або відхилити угоду протягом визначеного строку. Альтернатива це законне право відмовитися від купівлі (fortrydelsesret): 6 робочих днів, і воно коштує 1% ціни, якщо ним скористатися.
Чи можна зробити ці перевірки не данською?
Звіт про технічний стан, звіт про електроустановку і договір купівлі складені данською. Багато експертів і адвокатів говорять англійською особисто, але письмові звіти часто данською, тож запитайте про це до замовлення. Звіти BoligCheck ми пишемо данською, англійською, українською або арабською.
У якому порядку ними користуватися?
Спочатку дешеві перевірки, на кожному будинку, який розглядаєте. Дорогі наприкінці, на тому, який справді хочете.
- Прочитайте документи з оголошення самі або надішліть нам посилання на безкоштовну швидку перевірку трьох речей, на які варто глянути першими.
- Замовте BoligCheck на один-три будинки, які розглядаєте серйозно, щоб знати, що питати на другому огляді і скільки будинок насправді коштує на місяць.
- Замовте будівельного експерта для будинку, на який плануєте робити ставку, особливо якщо звіт щось лишає відкритим.
- Залучіть адвоката до підписання і переконайтеся, що в договорі є адвокатське застереження.
Замовляти експерта на кожен будинок, який дивитеся, швидко стає дорого. Пропустити експерта на будинку, який ви врешті купуєте, може коштувати значно більше.
Чи зобов'язаний продавець розповісти про стару вологу чи цвіль?
Це питання часто виникає на форумах експатів. Продавець заповнює розділ з інформацією від продавця (sælgeroplysninger) у звіті про технічний стан, із запитаннями про протікання, вологу, тріщини й давні ремонти. Про нього треба знати дві речі. Відповіді прямо не мають гарантії. І якщо продавець скористався системою технічного огляду, він звільнений від звичайної 10-річної відповідальності. Відповідати він усе ж може, якщо свідомо або з грубої недбалості надав неправдиву інформацію, наприклад, змовчав про приховане пошкодження, про яке знав.
На практиці: якщо якась відповідь продавця для вас важлива, запитайте маклера письмово і попросіть документи, які її підтверджують.
Коротко
Не питайте «чи є звіт про технічний стан?». Питайте «що звіт лишає відкритим і хто закриє це до моєї ставки?» Для більшості будинків відповідь складається з вашого вечора з документами, перевірки документів, експерта на будинку, який ви хочете, і адвоката на договорі.
BoligCheck читає разом звіт про технічний стан, звіт про електроустановку, енергетичний сертифікат і оголошення та пояснює вашою мовою, що лишилося відкритим і скільки це, ймовірно, коштуватиме.
Замовити BoligCheck - 299 кронЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Чи обов'язковий технічний огляд при купівлі будинку в Данії?
Ні. Продавець не зобов'язаний надавати звіт про технічний стан, але без нього (а також без звіту про електроустановку і пропозиції страхування при зміні власника) він зберігає 10-річну відповідальність за приховані дефекти. Тому більшість будинків на продаж його мають. Покупець також не зобов'язаний замовляти власного експерта.
Скільки коштує будівельний експерт у Данії?
За огляд для покупця (køberrådgivning) розраховуйте приблизно на 2 800 до 4 000 крон. Одна фірма, яку ми перевіряли, бере 3 250 крон з ПДВ за будинок до 99 м², а вимірювання вологості чи письмовий звіт оплачуються додатково.
Скільки коштує адвокат з нерухомості при купівлі будинку?
Пакети для покупця з фіксованою ціною коштують приблизно від 2 000 крон за базові онлайн-послуги до близько 10 000 крон за повні пакети. 4 995 крон з ПДВ це типова ціна пакета з договором купівлі, письмовою консультацією і переговорами.
Чи покриває страхування при зміні власника все?
Ні. Воно покриває приховані пошкодження, які були до того, як ви отримали будинок, і про які ви не знали. Воно не покриває те, що описано у звіті про технічний стан чи звіті про електроустановку, звичайне зношення або стан, типовий для будинку такого віку й типу. Продавець оплачує половину пропозиції, яку надає.
Що робить BoligCheck такого, чого не робить будівельний експерт?
Ми не приїжджаємо до будинку. Ми читаємо всі документи разом, зокрема звіт про технічний стан, звіт про електроустановку, енергетичний сертифікат, оголошення і реєстр прав власності, оцінюємо в грошах, що можуть означати знахідки, і пишемо це вашою мовою. Так ви знаєте, які запитання ставити і чи вартий будинок візиту експерта. Експерт дивиться на саму будівлю. Ці два підходи добре доповнюють одне одного.
Це загальна інформація, а не юридична консультація щодо вашого конкретного випадку. Правила та практика можуть змінюватися, а окремий випадок може відрізнятися від типового. Якщо сумніваєтеся щодо власної ситуації, зверніться до юриста або фахівця з нерухомості, перш ніж діяти.
