1. Що знати перед пропозицією на будинок
У 39 з 76 будинків нашої вибірки інспектор знайшов розбіжності з реєстром BBR, у 29 на ділянці стоять будівлі, яких у реєстрі немає. Прибудова, сарай чи зимовий сад «поза реєстром» означають питання до дозволів, страховки і податку. В оголошенні про це не пишуть.
На що звернути увагу при купівлі будинку?
На чотири речі: стан будинку (tilstandsrapport і elrapport), реальні витрати власника (ejerudgift з вашим податком, не продавця), ціну відносно схожих продажів і те, що не оглянули. У нашій вибірці з 76 звітів у 52 якусь частину будинку не оглянули. Саме там найчастіше ховаються сюрпризи.
Детальніше: Як перевірити будинок перед купівлею →
Як відбувається купівля будинку в Данії?
Типовий шлях: погодження в банку → перегляди → читання документів продажу → пропозиція через договір купівлі (købsaftale) з застереженнями → перевірка юриста → депозит першого внеску → реєстрація skøde → передача ключів. Від пропозиції до ключів зазвичай минає 1-3 місяці, строк передачі пишуть у договорі.
Детальніше: Хто що робить при купівлі →
Скільки коштує купити будинок понад саму ціну?
Крім ціни: власний внесок мінімум 5 %, реєстрація skøde (1 850 kr + 0,6 % ціни), реєстрація застави за кредитом (1 825 kr + 1,25 % суми кредиту з 2026 року), юрист, половина ejerskifteforsikring, оформлення кредиту в банку. На будинок за 2 млн kr з кредитом 80 % лише реєстрація коштує близько 35 700 kr.
Детальніше: Що скільки коштує при купівлі →
Що попросити в маклера до перегляду?
Оголошення (salgsopstilling), tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, пропозицію ejerskifteforsikring, відповіді продавця (sælgers oplysninger), BBR-витяг, сервітути і бюджет власника. Усе це маклер дає безкоштовно. Якщо щось «ще не готове», запишіть: без цих документів пропозицію не подавайте.
Скільки разів дивитися будинок перед покупкою?
Мінімум двічі: раз на емоціях, другий раз зі списком питань зі звітів. Другий перегляд робіть удень, після дощу, якщо можна. Подивіться горище, підвал, ванну і місця, які інспектор позначив «не оглянуто». Візьміть ліхтарик і вимірювач вологості.
Безкоштовно: чек-лист для перегляду →
Чи можна відмовитися від купівлі будинку?
Так. Покупець приватного житла має право відмови (fortrydelsesret) 6 робочих днів від дня, коли продавець підписав договір. Відмова коштує 1 % ціни, яку платять продавцю. Безкоштовно вийти дає застереження юриста (advokatforbehold), якщо юрист не схвалить угоду.
Детальніше: Пропозиція із застереженнями →
Коли будинок купувати не варто?
Коли ціна з'їдає весь бюджет і немає резерву на ремонт, коли ви плануєте жити в будинку менше 4-5 років, коли у звіті кілька червоних пунктів у даху, підвалі чи ванній, а продавець не знижує ціну, і коли важливі частини будинку ніхто не оглядав.
Детальніше: Коли житло купувати не варто →
Перед будь-якою пропозицією я б порівнював не будинок з будинком, а документи з документами: оголошення, звіт, відповіді продавця і BBR. Найбільше грошей ховається там, де ці чотири папери кажуть різне. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
2. Tilstandsrapport: звіт про технічний стан
У жодному з 63 детально розібраних звітів не згадано радон, каналізацію згадано лише у 8, а TV-інспекцію каналізації не рекомендовано жодного разу. Так влаштований закон: ці речі не входять у tilstandsrapport. «Чистий звіт» означає «чисто в тому, що оглянули».
Що таке tilstandsrapport?
Звіт про технічний стан будинку, який складає незалежний будівельний інспектор (beskikket bygningssagkyndig) на замовлення продавця. Він описує видимі пошкодження: дах, стіни, вікна, ванні, підвал. Разом з elrapport і пропозицією страховки він входить у систему huseftersyn, яка звільняє продавця від відповідальності за більшість прихованих дефектів.
Детальніше: Як читати tilstandsrapport →
Що покриває tilstandsrapport?
Тільки те, що інспектор побачив під час огляду: видимі пошкодження і ознаки пошкоджень. Він не розкриває конструкції, не перевіряє каналізацію, не оцінює косметику, знос і естетику, не міряє радон і не шукає азбест у матеріалах. Зони, куди інспектор не потрапив, позначають як «не оглянуто» (ikke besigtiget).
Що означають кольори в tilstandsrapport?
Кожну знахідку позначають будиночком певного кольору. Червоний: критичне пошкодження, яке може зашкодити й іншим частинам будинку. Жовтий: серйозне пошкодження, частина будинку не працює як слід. Сірий: дрібні пошкодження. Чорний: треба дослідити детальніше. Колір каже про тип проблеми, не про ціну ремонту.
Що означає червоний будиночок у tilstandsrapport?
Критичне пошкодження: якщо його не виправити, воно швидко пошкодить інші частини будинку. Типові приклади: тріщини швів у ванній, протікання даху, гниль. У 69 з 76 звітів у нашій вибірці був хоча б один червоний пункт. Важливо не наявність червоного, а що саме за ним і скільки коштує ремонт.
Ціни типових червоних пунктів →
Що означає жовтий будиночок у tilstandsrapport?
Серйозне пошкодження: частина будинку вже не виконує свою функцію як слід, але не руйнує сусідні частини. Наприклад, запітнілий склопакет або зношене покриття. Кілька жовтих пунктів в одній зоні часто дорожчі за один червоний, тому рахуйте суму, а не кольори.
Що означає K3 у tilstandsrapport?
K0-K3 і UN: коди старого формату звіту, які досі трапляються в старих документах і розмовах. K3 відповідає критичному пошкодженню (сьогодні червоний), K2 серйозному (жовтий), K1 дрібному (сірий), UN означає «треба дослідити» (чорний).
Скільки діє tilstandsrapport?
Щоб продавець був захищений системою huseftersyn, звіт на момент, коли покупець його отримує, має бути не старшим за 6 місяців. У нашій вибірці 17 з 74 звітів уже були прострочені на момент продажу. Прострочений звіт не забороняє купівлю, але змінює, хто за що відповідає.
Детальніше: Строк дії звітів і «не оглянуто» →
Коли треба оновлювати tilstandsrapport?
Якщо будинок продається довше 6 місяців, продавець має замовити новий звіт, щоб зберегти захист. Багато продавців цього не роблять. Перевірте дату звіту ще до першого перегляду.
Хто платить за tilstandsrapport і скільки він коштує?
Платить продавець, бо це його спосіб звільнитися від відповідальності. Ціну встановлює інспектор, вона залежить від розміру і типу будинку. Для покупця звіт безкоштовний: маклер мусить його дати.
Чи можна побачити старі tilstandsrapport будинку?
Інколи так. Попередні звіти можна попросити в маклера чи продавця. Якщо будинок продавали недавно, старий звіт показує, які пошкодження були тоді і чи їх виправили. Якщо старий червоний пункт зник без рахунку за ремонт, це питання до маклера.
Чи можна купити будинок без tilstandsrapport?
Можна, закон цього не забороняє. Але тоді продавець не звільнений від відповідальності за приховані дефекти, а ви не отримаєте ejerskifteforsikring на звичайних умовах. Без звіту наймайте свого інспектора і вписуйте застереження в договір.
Чого не показує tilstandsrapport?
За законом у звіт не входять: каналізація, радон, азбест у матеріалах, косметика і знос, естетика, все, що сховано за стінами й під підлогою, і зони, куди інспектор не потрапив. У нашій вибірці радон не згадано в жодному з 63 звітів, каналізацію у 8. Ці ризики треба перевіряти окремо.
Чи показує tilstandsrapport усе про будинок?
Ні. Він показує видимий стан у день огляду. Не показує: чи є дозволи на прибудови (у 29 з 76 будинків на ділянці стоять будівлі поза BBR), чи збігаються відповіді продавця зі звітом, скільки коштуватимуть ремонти і чи законні спальні. Звіт фіксує стан у день огляду, історії будинку в ньому немає.
Що означає червоний пункт про вікно для евакуації?
Спальня мусить мати вікно, через яке можна вибратися при пожежі (redningsåbning). Якщо вікно замале або не відчиняється, інспектор ставить червоний пункт. У 19 будинках нашої вибірки був саме такий пункт. Практичний наслідок: кімната в оголошенні може рахуватися спальнею, хоча за правилами нею не є.
Що означають будівлі, яких немає в BBR?
BBR це державний реєстр будівель. Якщо сарай, прибудова чи навіс стоять на ділянці, але не зареєстровані, можливо, їх збудували без дозволу. Наслідки: питання від комуни, проблеми зі страховкою, інша площа для податку. Розбіжності з BBR були в 39 з 76 будинків.
Що таке хороший tilstandsrapport?
Свіжий (молодший за 6 місяців), майже без зон «не оглянуто», без червоних пунктів у даху, підвалі й ванній, і з поясненнями, які збігаються з відповідями продавця. «Чистий» звіт ще не гарантія: перевірте, чи інспектор узагалі потрапив на горище і під будинок.
Tilstandsrapport я читаю з кінця: спершу «не оглянуто», потім червоні пункти, і лише потім усе інше. Важливіше не те, що інспектор знайшов, а куди він не дістав. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
3. Електрика й енергія
36 з 63 будинків у нашій вибірці мали енергомарку C, хоча 58 з 63 збудовані в 1950-1990-х. Причина не в стінах: 50 з 63 опалюються центральним опаленням (fjernvarme), а формула енергомарки рахує це джерело з вигідним коефіцієнтом. Літера покращується, а протяги, холодна підлога і вологий кут лишаються.
Що таке elinstallationsrapport?
Звіт електрика про стан проводки, щитка і розеток. Його замовляє продавець разом з tilstandsrapport. Він показує незаконні установки і ризики пожежі чи ураження струмом. Рахунок за виправлення небезпечних пунктів часто кілька тисяч крон.
Детальніше: Скільки коштують знахідки в elrapport →
Чому майже в кожному elrapport є «незаконні установки»?
Бо «незаконна» означає «зроблена не за правилами», найчастіше власником самотужки: розетка без заземлення, незакріплений кабель, коробка без кришки. У 54 з 55 детальних elrapport у нашій вибірці був хоча б один такий пункт, у 37 з 63 будинків розетки без робочого заземлення. Більшість виправлень недорогі, але пункти з позначкою «ризик пожежі» робіть до заселення.
Що означає «strømforsyning kan ikke lokaliseres» в elrapport?
Електрик не знайшов, звідки живиться розетка чи світильник, наприклад тому, що проводка схована за панелями. У нашій вибірці це траплялось 14 разів. Це не обов'язково проблема, але це місце, яке ніхто не перевірив. Питайте продавця, хто робив електрику і чи є документи.
Скільки діє elinstallationsrapport?
1 рік від дати огляду. Якщо будинок продається довше, звіт для захисту продавця треба оновлювати. Порівняйте дату з датою, коли отримали документи.
Скільки коштує elinstallationsrapport?
Платить продавець, як і за tilstandsrapport. Ціну встановлює електрик. Для покупця важливіша не ціна звіту, а ціна виправлення знайденого.
Що означає енергомарка C, D, E чи F?
Енергомарка (energimærke) показує енергоефективність будинку за шкалою від A2020 (найкраща) до G. Для старого будинку C вважають хорошим рівнем, D і E звичайні для будинків 1960-1980-х, F і G означають високі рахунки за опалення. У звіті є список заходів з орієнтовною ціною та економією.
Скільки діє energimærke?
10 років. Продавець мусить надати чинну енергомарку. Якщо марці 8-9 років, значення могли змінитися: перевірте, чи вікна, утеплення і опалення ті самі.
Чи означає хороша енергомарка теплий будинок?
Не обов'язково. Енергомарку рахують за стандартним використанням і з коефіцієнтами для джерела енергії. Центральне опалення і сонячні панелі «підтягують» літеру, навіть якщо стіни, підлога і вікна старі. За Bolius, майже кожна четверта енергомарка містить помилки. Комфорт, протяги і вологу літера не показує.
Чи можна підняти енергомарку сонячними панелями?
Так, сонячні панелі покращують енергомарку (Bolius). Але вони не утеплюють будинок. Якщо продавець поставив панелі перед продажем, подивіться на стан даху: на старому даху панелі доведеться знімати при заміні, а це окремий рахунок.
Наскільки енергомарка впливає на ціну будинку?
За Bolius, кожна літера краще в середньому додає близько 500 kr за м² ціни. Для будинку 130 м² крок з D на C це приблизно 65 000 kr. Тому продавцю вигідно підтягнути літеру дешевим способом, а вам вигідно перевірити, чим саме її підтягнули.
Детальніше: Як підвищити енергомарку: від найвигіднішого до найдорожчого →
Як покращити енергомарку будинку?
Найчастіше: утеплити горище, замінити старі вікна, перейти з олійного чи газового опалення на тепловий насос або центральне опалення (fjernvarme). Звіт енергомарки сам каже, які заходи окупляться. Перед покупкою порахуйте їх у бюджет першого року.
Де побачити енергомарку свого будинку?
На сайті Energistyrelsen (sparenergi.dk) пошук за адресою. Там видно чинну і старі енергомарки. Літеру беріть з оголошення або з самого звіту, а не з першої сторінки PDF, де технічний текст інколи показує неправильне значення.
Енергомарку я сприймаю як прогноз рахунку, а не як оцінку комфорту. Будинок з C і старими вікнами може бути холоднішим за будинок з D і новою вентиляцією. Дивіться розділ «пропозиції» в самому звіті: там видно, що інспектор вважає слабким місцем. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
4. Ejerskifteforsikring: страховка при зміні власника
Страховка не платить за те, що вже написано у звітах. Тобто що більше червоних пунктів у tilstandsrapport, то менше страховка вас захищає. За Bolius, ejerskifteforsikring виплачує в 3 випадках з 10, звичайна страховка будинку в 7-8.
Що таке ejerskifteforsikring?
Страховка покупця від прихованих дефектів, які вже були в будинку на момент передачі, але не згадані у звітах. Її пропонує продавець у межах huseftersyn і платить половину премії. Строк 5 років, часто можна 10 за доплату.
Детальніше: Чого не покриває ejerskifteforsikring →
Що покриває ejerskifteforsikring?
Фізичні пошкодження будинку, які були на момент купівлі, не описані у звітах і знижують цінність або корисність будинку. Наприклад, гниль у конструкції, яку інспектор не міг побачити. Розширена версія додає забруднення ґрунту, пліснява, незаконні каналізаційні труби тощо.
Чого не покриває ejerskifteforsikring?
Усе, що вже написано в tilstandsrapport і elrapport, звичайного зносу, косметики, того, що ви могли побачити самі, і більшості зон «не оглянуто». За Bolius, страховка виплачує в 3 з 10 випадків. Тому червоні пункти зі звіту рахуйте як свої витрати.
Хто платить ejerskifteforsikring?
Продавець мусить запропонувати її і оплатити половину премії, щоб звільнитися від відповідальності. Другу половину платить покупець. Премія зазвичай 15 000-35 000 kr (Bolius), тож ваша частка 7 500-17 500 kr плюс франшиза за кожен випадок.
Скільки коштує ejerskifteforsikring?
Зазвичай 15 000-35 000 kr за весь строк, залежно від будинку, віку і страховика. Варіант на 10 років дорожчий приблизно на половину. Порівнюйте не лише премію, а й франшизу (у пропозиції 2026 року, яку ми бачили, 5 300 kr за випадок) і додаткові модулі.
Калькулятор: скільки ви заплатите самі →
Коли треба оформити ejerskifteforsikring?
Не пізніше дня передачі будинку (overtagelse). Найчастіше юрист оформлює її разом з договором. Якщо пропустити строк, продавець усе одно звільнений від відповідальності, а ви лишаєтеся без захисту.
Скільки діє ejerskifteforsikring?
5 років стандартно або 10 років, якщо доплатити. Пошкодження треба заявити в межах строку. Дефекти, які проявляються пізніше, зазвичай уже ваші.
Чи покриває ejerskifteforsikring зони «не оглянуто»?
Здебільшого ні. Якщо інспектор написав, що горище чи підвал не оглянуто, страховик часто вважає, що ризик був відомий. Тому зону «не оглянуто» краще оглянути самому або з інспектором до підпису.
Чим ejerskifteforsikring відрізняється від страховки будинку?
Страховка будинку (husforsikring) покриває раптові події після купівлі: шторм, прорив труби, пожежу. Ejerskifteforsikring покриває дефекти, які вже були до купівлі. Потрібні обидві. Банк вимагає страховку будинку як умову кредиту.
Чи можна відмовитися від ejerskifteforsikring?
Можна. Але якщо продавець її запропонував і готовий оплатити половину, він звільнений від відповідальності навіть тоді, коли ви відмовилися. Тобто відмова економить премію, але лишає вас без захисту від прихованих дефектів.
Що покриває розширена ejerskifteforsikring?
Розширена версія додає ризики, яких немає в базовій: забруднення ґрунту (наприклад від масляного бака), пліснява, незаконні або пошкоджені каналізаційні труби, інколи проблеми з дозволами на будівництво. Перелік різний у кожного страховика. Читайте умови до підпису.
Я б рахував так: усе, що написано у звітах, це мої гроші; страховка лише для того, чого ніхто не міг побачити. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
5. Дах і азбест
Продавець може поставити сонячні панелі на старий азбестовий дах, і енергомарка підскочить. Але коли дах треба буде міняти, панелі доведеться знімати і ставити знову, а демонтаж азбесту коштує близько 750 kr за м² зверху (DI 2026). Хороша літера не робить дах молодшим.
Що таке азбестовий дах?
Дах із хвилястих фіброцементних листів (eternit), вироблених до 1984 року. Тодішні листи майже завжди містять азбест (Bolius). Цілий дах не небезпечний, ризик виникає, коли листи ламають, шліфують чи миють під тиском.
Детальніше: Азбестовий дах 2026 →
Як виглядає азбестовий дах?
Сірі хвилясті або плоскі листи, часто з мохом і лишайником, на будинках 1950-1980-х. На око азбест від безазбестового фіброцементу не відрізнити. Точну відповідь дає рік будівництва даху або лабораторний тест зразка.
Коли треба міняти азбестовий дах?
Коли листи тріскаються, ламаються, пропускають воду або звіт пише про залишковий строк служби кілька років. Багато таких дахів служать 30-40 років. Порахуйте: якщо даху лишилося менше років, ніж ви плануєте жити в будинку, заміна ваша.
Калькулятор вартості нового даху →
Скільки коштує заміна азбестового даху?
За цінами Dansk Industri 2026: близько 2 487 kr за м² з демонтажем азбесту і 1 737 kr без. Для будинку 130 м² на одному поверсі дах близько 160-170 м², тобто приблизно 400 000-420 000 kr з демонтажем. Беріть дві фіксовані пропозиції.
Чи можна фарбувати азбестовий дах?
Можна, але без шліфування і без миття під тиском. Фарба продовжує життя листів на кілька років, не прибирає азбест. Якщо звіт пише «потребує фарбування», це часто сигнал, що даху лишилося небагато.
Чи можна чистити азбестовий дах?
Тільки щадними методами. Миття під високим тиском виводять з ужитку з 1 липня 2026 року (DI). Демонтаж цілого азбестового даху власними силами заборонений з 1 січня 2025 року (Bolius). Для таких робіт потрібна фірма з дозволом.
Скільки служить дах з eternit-азбестом?
Зазвичай 30-40 років, залежно від нахилу, догляду і клімату. Більшість таких дахів у Данії вже близькі до кінця строку. Залишковий строк дивіться в tilstandsrapport.
Що означає «fibercement herunder asbest» у звіті?
Інспектор пише, що дах із фіброцементу, який може містити азбест. Це попередження: при ремонті чи заміні діють спеціальні правила і дорожча утилізація. Рахуйте ціну з демонтажем азбесту.
Які правила щодо азбесту для приватних осіб?
З 1.1.2025 приватна особа не може сама знімати цілий азбестовий дах. Дрібні ремонти можливі з захистом і без пилу. Відходи пакують у плівку і здають на станцію переробки за правилами комуни. Перед роботами перевірте правила своєї комуни.
Куди здати азбестові листи?
На місцеву станцію переробки (genbrugsplads), яка приймає азбест, загорнутими в плівку, без пилу. Правила і плата різні в кожній комуні. Багато станцій вимагають записатися заздалегідь.
Через сам азбестовий дах я б від будинку не відмовлявся. Відмовився б, якби ціна будинку не враховувала, що за кілька років дах доведеться міняти за 300 000-470 000 kr. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
6. Масляний бак (olietank)
У 59 з 63 продажів документи не давали ясної відповіді про масляний бак. Найдорожчий сценарій тут не викоп за 9 000-30 000 kr, а забруднений ґрунт: у крайньому випадку в Орхусі очищення оцінили в 7-8 млн kr (Ingeniøren). Платить власник ділянки, тобто після купівлі ви.
Що означає «sløjfet olietank»?
Бак виведено з експлуатації: його спорожнили, почистили, від'єднали і закрили. Його можуть лишити в землі або викопати. Власник мусить подати форму в комуну протягом 4 тижнів після робіт (Bolius). Просіть цей документ.
Детальніше: Купівля будинку з масляним баком →
Що означає «afblændet olietank»?
Труби бака заглушили, щоб у нього не можна було залити олію. Це частина виведення, але сам бак ще може містити залишки олії. Питайте, чи бак також спорожнили і чи є документ.
Коли треба виводити масляний бак?
Строки рахують від року виробництва. Наприклад, сталевий закопаний бак без захисту від корозії: 40 років, із захистом 50, пластиковий 45. Бак 1970-х майже напевно вже мав бути виведений.
Скільки коштує викопати масляний бак?
За оцінками Bolius 9 000-30 000 kr за викоп і вивіз закопаного бака. Спорожнити і засипати піском дешевше: 3 500-6 500 kr. Якщо під баком забруднений ґрунт, очищення може коштувати в рази більше.
Чи можна самому прибрати масляний бак?
Спорожнення і очищення робить фірма з відповідним дозволом, бо йдеться про небезпечні залишки. Самому можна знайти бак і замовити роботи. Форму в комуну подає власник.
Скільки бак може лежати в землі?
Виведений бак за правилами може лишатися в землі. Але при продажі чи будівництві його часто просять викопати, а банк чи покупець можуть вимагати пробу ґрунту. Невиведений бак після строку служби лежати не повинен.
Як знайти масляний бак на ділянці?
Шукайте трубу для заливки і вентиляційну трубу біля стіни будинку. Перевірте BBR і архів будівельних справ комуни. Запитайте продавця письмово. У 59 з 63 продажів у нашій вибірці документи не давали ясної відповіді про бак.
Без документа про виведення бака я б вписував у пропозицію пробу ґрунту або знижку. Це рідкісний ризик, але з найдовшим хвостом. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
7. Волога, пліснява, радон і каналізація
Свіжа фарба в підвалі чи на стелі ванної не обов'язково ознака догляду. Косметику інспектор не оцінює, і пляма вологи під новою фарбою може не потрапити у звіт. У 22 з 63 детальних розборів були ознаки вологи або плісняви, у 6 вологий підвал.
Чому в будинку волога?
Три типові причини: вода ззовні (зіпсований дренаж, протікання даху, вода біля фундаменту), волога знизу (з ґрунту в підвал), і волога зсередини (сушіння білизни, слабка вентиляція). Причину шукають до ремонту, інакше пліснява повернеться.
Як захистити підвал від вологи?
Найнадійніше ззовні: розкопати фундамент, ізолювати стіну і прокласти дренаж навколо будинку (omfangsdræn). Зсередини допомагають вентиляція, осушувач і правильне утеплення, але вони не прибирають причину.
Детальніше: Що коштує волога в підвалі →
Скільки коштує захист підвалу від вологи?
Дренаж навколо будинку коштує від близько 2 500 kr за погонний метр для звичайного фундаменту до 12 000 kr для глибокого підвалу (Bolius, ціни 2025). Помножте периметр будинку на ціну за метр: для 40 метрів це вже 100 000-480 000 kr.
Чи може бути пліснява, якої не видно?
Так. Пліснява часто ховається на горищі, за панелями, під підлогою і в підвалі. Сигнали: затхлий запах, плями, вологість, конденсат на вікнах. Інспектор tilstandsrapport бачить лише видиме. Якщо горище «не оглянуто», ризик не перевірено.
Скільки коштує прибрати пліснява?
Залежить від площі і причини. Обробка невеликої площі коштує кілька тисяч крон. Якщо пліснява в конструкції, треба міняти матеріали і виправляти вентиляцію, і рахунок може зрости в десятки разів. Спершу оцінка фахівця, потім ціна.
Детальніше: Що коштує прибрати пліснява →
Що таке радон?
Радіоактивний газ з ґрунту, без запаху і кольору. Він проникає в будинок через щілини в підлозі і фундаменті. Тривале вдихання підвищує ризик раку легень. Рекомендований рівень у житлі: нижче 100 бекерелів на м³.
Як виміряти радон?
Дозиметр лежить у житлових кімнатах 2-3 місяці, найкраще між жовтнем і квітнем. Вимірювання коштує близько 500-1 300 kr (Bolius через Tænk). Перевірте, що фірма працює з акредитованою лабораторією.
Скільки коштує захист від радону?
Прості заходи (герметизація щілин, кращий обмін повітря) коштують небагато. Система відсмоктування з-під підлоги (radonsug) коштує 15 000-75 000 kr (Tænk). Будинки після 1998 року будують із захистом від радону, у старших ризик вищий.
Детальніше: Що коштує захист від радону →
Що таке TV-інспекція каналізації?
Камера проходить каналізаційними трубами і показує тріщини, корені, просідання і засмічення. Це важливо, бо каналізація за законом не входить у tilstandsrapport. З 2024 року існує добровільна перевірка каналізації (kloakeftersyn) для купівлі будинку.
Детальніше: Що коштує TV-інспекція →
Скільки коштує розділення каналізації?
Залежить від ділянки, довжини труб і перешкод. Часто це десятки тисяч крон. Комуна повідомляє власника про строк заздалегідь. Перед покупкою запитайте в комуни, чи заплановане розділення на вашій вулиці.
Де побачити каналізацію на своїй ділянці?
У каналізаційних кресленнях (kloaktegninger) з архіву будівельних справ комуни. Багато комун мають онлайн-архів (Weblager). Якщо креслень немає, TV-інспекція покаже реальний стан і маршрут труб.
Волога, каналізація і пліснява дорогі тому, що їх не видно. Якщо підвал чи горище «не оглянуто», я б ішов на другий перегляд з ліхтариком і вимірювачем вологості, а не з рулеткою. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
8. Ціна, пропозиція і торг
Усі 10 будинків у нашій вибірці, які продавалися довше 6 місяців, знижували ціну. Ціна в оголошенні показує бажання продавця, а дні на ринку показують, наскільки ринок з ним згоден. Дату першої публікації видно на Boligsiden в історії оголошення.
Яка нормальна знижка на будинок?
У середньому по Данії близько 5,5 % (Q4 2025, дані Finans Danmark через boligvurderinger.dk). Але середнє приховує розкид: свіжий будинок у популярному районі продають майже за ціною, а будинок, що стоїть пів року, часто дешевшає кілька разів.
Детальніше: Яку знижку можна отримати →
Скільки можна виторгувати на будинку?
Залежить від трьох речей: скільки днів будинок на ринку, за скільки продавали схожі будинки поруч і що написано у звітах. У нашій вибірці всі 10 будинків, які стояли понад 6 місяців, знижували ціну. Аргументи зі звітів (ціни червоних пунктів) дають найсильнішу позицію.
Як зробити пропозицію на будинок?
Письмово, через договір купівлі (købsaftale), який готує маклер або ваш юрист. У договір вписують ціну, строк відповіді і застереження: юриста, фінансування, інколи огляду інспектора. Усна пропозиція ні до чого не зобов'язує жодну сторону.
Детальніше: Пропозиція із застереженнями →
Що таке пропозиція із застереженням?
Пропозиція, яка стає обов'язковою лише за певних умов. Найчастіші: схвалення юриста (advokatforbehold), схвалення банку (finansieringsforbehold), огляд вашого інспектора, продаж вашого житла. Що більше застережень, то слабша пропозиція для продавця, але тим краще захищені ви.
Чи обов'язкова пропозиція на будинок?
Підписана вами пропозиція зобов'язує вас, щойно продавець її прийняв і підписав, якщо застереження не дають виходу. Але навіть тоді діє право відмови 6 робочих днів за 1 % ціни. До підпису продавця пропозицію можна відкликати.
Скільки діє пропозиція на будинок?
Стільки, скільки ви написали в пропозиції як строк відповіді (acceptfrist). Часто це від кількох годин до кількох днів. Після строку пропозиція більше не зобов'язує вас. Короткий строк тисне на продавця, але може роздратувати.
Чи можна скасувати пропозицію на будинок?
До того, як продавець прийняв, так. Після підпису обох сторін діє право відмови: 6 робочих днів від підпису продавця, за 1 % ціни. Безкоштовно виходять через застереження, наприклад якщо юрист не схвалив угоду.
Що означає advokatforbehold у договорі?
Застереження, що договір стає обов'язковим лише після схвалення вашим юристом. Юрист може відхилити угоду без пояснень, і вихід безкоштовний (Dokument24). Строк зазвичай кілька робочих днів. Це найдешевший захист покупця.
Що таке умовний договір купівлі?
Договір, який набирає сили лише після виконання умов: схвалення юриста, банку, продажу іншого житла, дозволу Міністерства юстиції для іноземця. Поки умови не виконані, кожна сторона може вийти за правилами договору.
Чи впливає офіційна оцінка на ціну продажу?
Прямо ні. Офіційна оцінка (ejendomsvurdering) служить для податку, а не для ринкової ціни. Ринкову ціну показують продажі схожих будинків поруч. Але оцінка впливає на ваш майбутній податок, тому дивіться обидві цифри.
Чи можна продати будинок нижче офіційної оцінки?
Так, ціну визначає ринок. Але збір за реєстрацію skøde рахують щонайменше від останньої офіційної оцінки, якщо вона вища за ціну. Це варто знати при купівлі дешевше за оцінку.
Торгуються аргументами. «Будинок дорогий» маклер не почує, «ванна з червоним пунктом коштує 80 000-180 000 kr» почує. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
9. Договір, skøde і реєстрація
Право відмови рахують від підпису продавця, а не вашого. Якщо продавець підписав у п'ятницю ввечері, вихідні вже з'їли частину ваших днів на роздуми. Advokatforbehold вписуйте в пропозицію ще до підпису.
Що таке договір купівлі (købsaftale)?
Договір між покупцем і продавцем: ціна, дата передачі, що входить у продаж, застереження і строки оплати. Маклер продавця часто готує проєкт, але працює на продавця. Ваш юрист читає договір і пропонує зміни до того, як він стане обов'язковим.
Скільки часу є на підпис договору?
Жорсткого строку закон не ставить. Продавець або маклер дає строк, а ви вирішуєте, чи встигаєте прочитати документи. Не підписуйте під тиском: ваш захист це advokatforbehold і право відмови 6 робочих днів.
Що таке skøde?
Документ про перехід права власності. Його реєструють у реєстрі нерухомості (tinglysning). Лише після реєстрації ви офіційно власник щодо третіх осіб, наприклад банку чи кредиторів продавця.
Детальніше: Скільки коштує реєстрація skøde →
Скільки коштує skøde?
Державний збір 1 850 kr плюс 0,6 % ціни. Відсоткову частину округляють до 100 kr вгору. Для будинку за 3 млн kr: 19 850 kr. Плюс робота юриста, якщо він оформлює skøde, часто кілька тисяч крон.
Хто платить за skøde і реєстрацію?
Зазвичай покупець: збір за skøde і збір за реєстрацію застави за свій кредит. Розподіл можна домовитися інакше в договорі. Продавець платить за погашення своїх кредитів.
Скільки триває реєстрація skøde?
Цифрова реєстрація часто проходить автоматично за кілька днів. Якщо документ потрапляє на ручну перевірку, це може тривати довше. Юрист бачить статус на tinglysning.dk.
Чим договір купівлі відрізняється від skøde?
Договір купівлі фіксує домовленість між вами і продавцем. Skøde переводить право власності і реєструється державою. Спершу договір, потім skøde. Між ними оплата першого внеску і гарантія банку.
Коли покупець вносить перший внесок?
Строк пише договір. Зазвичай протягом кількох робочих днів після того, як договір став обов'язковим і юрист його схвалив. Гроші лежать на депозитному рахунку до передачі. Решту ціни покриває гарантія банку.
Найдешевший захист у всій покупці коштує 0 kr: advokatforbehold у пропозиції. Я б не підписував жодної пропозиції без нього. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
10. Гроші, кредит і податки
Приблизно 1 з 5 власників отримав після реформи 2024 року податкову знижку (skatterabat), і новий власник її не отримує (Nykredit). Тобто податок у бюджеті з оголошення може бути занижений саме для вас.
Скільки відсотків треба заплатити самому при купівлі?
Мінімум 5 % ціни з власних грошей (udbetaling). До 80 % дає іпотечний банк (realkredit), решту 15 % звичайний банк. Плюс збори, юрист і резерв на ремонт. На будинок за 2 млн kr: мінімум 100 000 kr внеску плюс близько 50 000-70 000 kr витрат.
Що таке перший внесок?
Частина ціни, яку ви платите власними грошима, мінімум 5 %. Банк хоче бачити ці гроші до погодження кредиту. Більший внесок означає менший кредит і менший збір за реєстрацію застави.
Скільки можна позичити на будинок?
Банк дивиться на дохід, борги і бюджет після всіх витрат. Якщо загальний борг перевищує 4 річні доходи домогосподарства, банки обережніші за вимогами Finanstilsynet. Почніть з попереднього погодження (forhåndsgodkendelse) до переглядів.
Що таке ejerudgift?
Щомісячні витрати власника, крім кредиту і опалення: податок на житло, страховка будинку, вивіз сміття, внески в дорожню асоціацію тощо. Цифра в оголошенні рахується з податком продавця. Ваш податок може бути вищим.
Детальніше: Чому ejerudgift в оголошенні не ваш →
Що входить в ejerudgift?
Податок на вартість житла (ejendomsværdiskat), земельний податок (grundskyld), страховка будинку, вивіз сміття, інколи вода, каналізація, внесок у асоціацію власників. Опалення, електрика і кредит не входять.
Як рахується податок на житло?
Два податки. Ejendomsværdiskat: 0,51 % від 80 % офіційної оцінки будинку (1,4 % від частини понад близько 9,2 млн kr). Grundskyld: ставка комуни в проміле від 80 % оцінки землі. Податкову знижку продавця ви не успадковуєте.
Детальніше: Податок на житло 2027 →
Чому податок на житло зростає в 2027 році?
Оцінки 2026 року рахують як оцінки 2024 року, перераховані на ціни 2026. Там, де ціни зросли, зросте і податок з 2027 року. Комуни не можуть підняти ставку grundskyld, лише знизити. Зростання можна відкласти (indefrysning), але з відсотками до продажу.
Детальніше: Податок на житло 2027 →
Як ставки за кредитом впливають на податок на житло?
Прямо не впливають, але через ціни так. Нижчі ставки підштовхують ціни вгору, а ціни з запізненням на 1-3 роки потрапляють в офіційну оцінку і податок. Тобто дешевий кредит сьогодні може означати вищий податок через кілька років. Частину відсотків за кредитом віднімають від податку на дохід (rentefradrag).
Чи знизиться податок, якщо ціни впадуть?
Може знизитися, бо оцінка йде за цінами з запізненням. Наприклад, у розрахунку Nykredit для Фредеріксгавна, де ціни трохи впали, податок на 2027 рік знижується на 127 kr на рік. Але знижка продавця (skatterabat), якої ви не отримаєте, лишається для нього фіксованою.
Що таке ejendomsvurdering?
Офіційна оцінка будинку і землі від Vurderingsstyrelsen. Вона служить базою податку на житло. Це не ринкова ціна: оцінка може бути вищою чи нижчою за реальні продажі.
Бюджет я б рахував з вашим податком, а не продавця, і з резервом на ремонт мінімум на перші 3 роки. Банк дивиться на кредит, а ремонт ніхто, крім вас, не порахує. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
11. Радники, sommerhus і andelsbolig
Sommerhus не потребує енергомарки (Bolius). Ви купуєте будинок, у якому, можливо, будете зимувати на пенсії, і ніхто не порахував, скільки коштуватиме його опалювати.
Хто такий byggesagkyndig?
Будівельний інспектор. Beskikket byggesagkyndig має державну акредитацію і складає tilstandsrapport для продавця. Покупець може найняти свого інспектора, щоб оглянути зони, які не оглянули, або перевірити конкретну проблему.
Детальніше: Byggesagkyndig, юрист чи радник →
Коли потрібен свій інспектор?
Коли будинок старий, у звіті важливі зони «не оглянуто», є сліди вологи чи плісняви, або відповіді продавця суперечать звіту. Кличте інспектора до фіналіста, а не до кожного будинку.
Скільки коштує свій інспектор при купівлі?
Ціни різні: консультація зазвичай 2 000-6 000 kr, огляд 3 000-7 000 kr. Просіть 2-3 пропозиції і порівнюйте, що входить.
Калькулятор перевірок для кількох будинків →
Скільки коштує юрист з нерухомості?
Зазвичай фіксована ціна: 7 000-10 000 kr за будинок чи квартиру у власності, 4 500-7 000 kr за andelsbolig. Часто оформлення skøde входить у ціну. Порівнюйте, що саме входить.
Чи робиться tilstandsrapport на sommerhus?
Так, ті самі правила huseftersyn діють і для літнього будинку. Продавець замовляє tilstandsrapport і elrapport, щоб звільнитися від відповідальності. Перевіряйте те саме: дах, вологу, каналізацію і зони «не оглянуто».
Детальніше: Купівля sommerhus →
Скільки можна жити в sommerhus?
З 1 березня до 31 жовтня без обмежень. Узимку (листопад-лютий) лише короткими візитами, разом не більше половини зимового періоду (Bolius). Пенсіонер, який володіє будинком щонайменше рік, може жити там цілий рік (borger.dk).
Що означає sommerhus на орендованій землі?
Ви купуєте будинок, але землю орендуєте в іншого власника. Читайте договір оренди: строк, плату, право продовження і що буде з будинком після закінчення. Банки обережніші з кредитом на такі будинки.
Чим ejerlejlighed відрізняється від andelsbolig?
Ejerlejlighed це власна квартира з реєстрацією і звичайним кредитом. Andelsbolig це частка в кооперативі: ви купуєте право користування, ціну обмежують правила, а щомісячно платите внесок (boligafgift). Головне в andelsbolig: борги і економіка кооперативу.
Як відбувається передача будинку?
У день передачі ви отримуєте ключі. Запишіть показники лічильників, огляньте будинок і сфотографуйте все, що відрізняється від стану на перегляді. Повідомте юристу про розбіжності якнайшвидше.
Детальніше: Перший рік після купівлі →
Фахівців кличте до фіналіста, а не до кожного будинку. Це економить тисячі крон і час, а якість рішення не страждає. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
12. Купівля будинку іноземцем
Громадянин ЄС може без дозволу купити звичайний будинок, але не sommerhus. Люди дізнаються про це вже після підпису договору, і тоді вихід залежить від того, чи було вписано застереження про дозвіл.
Чи можуть іноземці купити житло в Данії?
Так, якщо у вас є зареєстроване місце проживання (bopæl) у Данії або ви мали його щонайменше 5 років. Інакше потрібен дозвіл Міністерства юстиції. Вирішує bopæl, а не громадянство.
Детальніше: Іноземці і купівля житла →
Чи можуть громадяни ЄС купити будинок у Данії?
Цілорічне житло так, без окремого дозволу. Sommerhus громадянину ЄС без bopæl у Данії не можна купити без дозволу. Тут найчастіше помиляються.
Чи можна іноземцю купити sommerhus?
Лише з bopæl у Данії або з дозволом Міністерства юстиції, який дають як виняток. Розгляд заявки зазвичай 2-4 місяці (Civilstyrelsen). Подавайте до купівлі або одночасно з договором.
Скільки триває купівля будинку в Данії?
Від пропозиції до ключів зазвичай 1-3 місяці. Погодження кредиту варто отримати до пошуку. Якщо потрібен дозвіл Міністерства юстиції, додайте 2-4 місяці.
Як отримати іпотеку в Данії іноземцю?
Почніть з банку, а не з будинку. Банк дивиться на дозвіл на проживання, контракт, дохід у Данії і кредитну історію. Тимчасовий статус часто означає більший перший внесок. Погодження спершу, потім пропозиція.
Чи є податок на нерухомість у Данії?
Так, два: податок на вартість житла (ejendomsværdiskat, 0,51 % від 80 % оцінки до близько 9,2 млн kr) і земельний податок комуни (grundskyld). Їх платять через податкову картку щомісяця.
Для іноземця порядок важливіший за швидкість: спершу банк, потім дозвіл, потім будинок. Хто робить навпаки, ризикує втратити будинок або 1 % ціни. Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
Моя думка
Більшість цих питань люди ставлять поодинці, коли вже закохалися в будинок і поспішають. А питання пов'язані: «червоний пункт» впливає на страховку, страховка на бюджет, бюджет на пропозицію. Я б читав цю сторінку не з початку, а з розділу, на якому ви зараз, і обов'язково дивився на розділ 7: волога, каналізація і пліснява найчастіше стають тим, що ніхто не перевірив.
Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
Сам чи з нами?
Усе на цій сторінці можна перевірити самому: документи безкоштовні, відповіді відкриті. Знадобляться час, датська і терпіння. Самостійно важко набрати лише порівняння: ми бачили сотні будинків і знаємо, як виглядає звичайний звіт, а як звіт, у якому ховається проблема. До того ж коли будинок подобається, червоний пункт легко пропустити, а коли ні, дрібниця здається катастрофою. З нами за 24-48 годин ви отримаєте висновки, ризики, ціни і питання до маклера вашою мовою.
Готові перевірити конкретний будинок?
Безкоштовна експрес-перевірка, BoligCheck за 299 kr або «Порівняти 3» за 599 kr. Зазвичай за 24-48 годин.
Замовити BoligCheck, 299 krЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
