Як зробити пропозицію на будинок у Данії?
Пропозицію роблять письмово, договором купівлі (købsaftale). У пропозиції мають бути:
- ціна і що входить у продаж (кухонна техніка, сонячні панелі, сарай);
- дата передачі (overtagelse);
- строк відповіді (acceptfrist): до якої години і дати діє пропозиція;
- застереження (forbehold): за яких умов ви можете вийти безкоштовно.
Усна пропозиція маклеру юридично нічого не означає. Але маклер передає цифру продавцю, і вона стає точкою відліку. Тому навіть усно не називайте ціну, яку не готові підписати.
Проєкт договору зазвичай готує маклер продавця, і умови в ньому написані з боку продавця: дата передачі, що входить у продаж, строки оплати. Маклер мусить бути чесним з обома сторонами, але працює за договором з продавцем. Усе, що не вписано, вважається погодженим так, як написано. Читайте договір з юристом до підпису, а не після.
Які бувають застереження в пропозиції?
| Застереження | Що дає | Коли потрібне |
|---|---|---|
| Advokatforbehold (схвалення юриста) | Ваш юрист може відхилити угоду без пояснень, вихід безкоштовний | Завжди |
| Finansieringsforbehold (схвалення банку) | Вихід, якщо банк не дасть кредит | Якщо немає письмового погодження банку |
| Огляд вашого інспектора | Вихід або перегляд ціни, якщо інспектор знайде серйозне | Старий будинок, зони «не оглянуто», волога |
| TV-інспекція каналізації | Вихід або знижка, якщо труби пошкоджені | Будинок до 1980-х, великі дерева біля труб |
| Продаж вашого житла | Вихід, якщо ваше житло не продасться до дати | Якщо купівля залежить від продажу |
| Дозвіл Міністерства юстиції | Вихід, якщо дозвіл не дадуть | Покупець без bopæl у Данії |
Advokatforbehold найважливіше: воно безкоштовне і дає юристу кілька робочих днів на перевірку (Dokument24). Без нього ваш вихід коштує 1 % ціни.
Застереження не лише захищає, а й торгується. Якщо ваш інспектор знайшов вологу в підвалі, ви можете не виходити з угоди, а запропонувати нову ціну. Продавцю часто вигідніше погодитися на знижку, ніж знову виставляти будинок і пояснювати наступному покупцю ту саму вологу.
Чи можна скасувати пропозицію на будинок?
Три ситуації:
- Продавець ще не підписав. Пропозицію можна відкликати. Зробіть це письмово і швидко.
- Продавець підписав, є застереження. Якщо умова не виконана (юрист не схвалив, банк відмовив), ви виходите безкоштовно.
- Продавець підписав, застережень немає. Діє право відмови (fortrydelsesret): 6 робочих днів від підпису продавця. Вихід коштує 1 % ціни, які платять продавцю.
6 робочих днів рахують від дня, коли договір підписав продавець, а не ви. Якщо продавець підписав у п'ятницю, вихідні не рахуються, але ви вже втратили час на очікування його підпису. А якщо ви підписали «на емоціях» у неділю на перегляді, ваші дні почнуться, щойно підпише продавець.
Калькулятор: до якої дати діє право відмови і скільки коштує вихід
Право відмови: до якої дати і скільки коштує вихід
Орієнтовно: 6 робочих днів, рахуючи день підпису продавця, без вихідних. Свята не враховано. Точну дату підтвердить ваш юрист.
Скільки діє пропозиція на будинок?
Стільки, скільки ви написали. Після строку відповіді пропозиція вас більше не зобов'язує. Типові строки:
- кілька годин: коли є інші покупці і ви хочете швидку відповідь;
- 1-3 дні: звичайна практика;
- довше: коли продавцю треба порадитися з банком чи родиною.
Якщо продавець відповідає зустрічною пропозицією («згоден, але за 50 000 kr більше»), ваша стара пропозиція перестає діяти. Тепер уже ви вирішуєте, приймати чи ні, і ваш строк на роздуми пише продавець. Не поспішайте: ви знову маєте право сказати «ні».
Пропозиція нижче ціни: що працює, а що ні?
«Образливої пропозиції» в законі немає. Є пропозиції без аргументів, і продавець їх ігнорує. Що працює:
- дні на ринку: у нашій вибірці всі 10 будинків, які продавалися понад 6 місяців, знижували ціну;
- схожі продажі поруч: реальні ціни, а не ціни оголошень;
- ціни ремонтів зі звітів: червоні пункти з ціною в двох сценаріях;
- розбіжності в документах: наприклад, продавець пише «ні» про азбест, а звіт пише «фіброцемент, можливо з азбестом» (14 з 27 будинків з азбестом у нашій вибірці).
Середня знижка по Данії близько 5,5 % (Q4 2025). Але різниця між «просто нижче» і «нижче з таблицею ремонтів» буває десятки тисяч крон.
Найсильніший аргумент у торзі часто не дефект, а суперечність. «Ванна стара» продавець сприйме як смак. «У відповідях продавця написано, що вологи немає, а інспектор поставив червоний пункт за вологу в ванній» він сприйме як ризик, що наступний покупець запитає те саме.
Детальніше: Яку знижку можна отримати на будинок →
Коли пропозиція стає обов'язковою?
Коли обидві сторони підписали договір і строк застережень минув без заперечень. З цього моменту ви вносите перший внесок (зазвичай протягом кількох робочих днів, строк пише договір), а банк дає гарантію на решту.
Що перевірити перед підписом пропозиції?
- дата tilstandsrapport: молодший за 6 місяців?
- зони «не оглянуто»: горище, підвал, простір під підлогою;
- червоні пункти: скільки коштують у дешевому і дорогому сценарії;
- відповіді продавця: чи збігаються зі звітом;
- BBR: чи всі будівлі на ділянці зареєстровані;
- ваш податок і ejerudgift: не цифра продавця;
- пропозиція ejerskifteforsikring: що виключено;
- погодження банку: письмове, на цю суму;
- advokatforbehold: вписано в пропозицію.
Безкоштовно: чек-лист для перегляду →
Моя думка
Я б ніколи не підписував пропозицію без advokatforbehold. Воно безкоштовне, а без нього кожна помилка коштує 1 % ціни. Друге правило: ціну в пропозиції пишіть з таблицею ремонтів поруч. Маклер легко відмахується від «будинок дорогий», але важче відповісти на «дах коштує 400 000 kr, ось ціни DI».
Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
Сам чи з нами?
Пропозицію можна підготувати самому: проєкт договору дає маклер, застереження вписує юрист. Ми додаємо досвід сотень продажів, де видно, які аргументи маклери сприймають, а які пропускають повз вуха. І тверезість: коли будинок подобається, хочеться дати більше, щоб «не втратити», а коли ні, легко образити продавця. З нами за 24-48 годин у вас будуть ціни ремонтів, схожі продажі й аргументи для торгу вашою мовою.
Коротко
Перед підписом дайте собі дві відповіді: який у мене вихід, якщо щось піде не так, і чим я поясню свою ціну.
Готуєте пропозицію?
BoligCheck дає аргументи для торгу: ремонти з цінами, схожі продажі, розбіжності в документах.
Замовити BoligCheck, 299 krЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Як зробити пропозицію на будинок у Данії?
Пропозицію роблять письмово, договором купівлі (købsaftale). У пропозиції мають бути:
Які бувають застереження в пропозиції?
Advokatforbehold найважливіше: воно безкоштовне і дає юристу кілька робочих днів на перевірку (Dokument24). Без нього ваш вихід коштує 1 % ціни.
Скільки діє пропозиція на будинок?
Стільки, скільки ви написали. Після строку відповіді пропозиція вас більше не зобов'язує. Типові строки:
Пропозиція нижче ціни: що працює, а що ні?
«Образливої пропозиції» в законі немає. Є пропозиції без аргументів, і продавець їх ігнорує. Що працює:
Коли пропозиція стає обов'язковою?
Коли обидві сторони підписали договір і строк застережень минув без заперечень. З цього моменту ви вносите перший внесок (зазвичай протягом кількох робочих днів, строк пише договір), а банк дає гарантію на решту.
Сам чи з нами?
Пропозицію можна підготувати самому: проєкт договору дає маклер, застереження вписує юрист. Ми додаємо досвід сотень продажів, де видно, які аргументи маклери сприймають, а які пропускають повз вуха. І тверезість: коли будинок подобається, хочеться дати більше, щоб «не втратити», а коли ні, легко образити продавця. З нами за 24-48 годин у вас будуть ціни ремонтів, схожі продажі й аргументи для торгу вашою мовою.
