Як рахується податок на житло в Данії?
Податок на житло (boligskat) складається з двох частин:
| Податок | База | Ставка |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat (на вартість житла) | 80 % офіційної оцінки будинку | 0,51 % до 9,2 млн kr, 1,4 % понад це |
| Grundskyld (земельний) | 80 % офіційної оцінки землі | ставка комуни в проміле |
Базу зменшують на 20 % як «запас надійності», бо оцінка може помилятися (Ældre Sagen, Nykredit). З 2024 року немає межі в 7 % на рік для зростання grundskyld: він іде за оцінкою (Nykredit).
Калькулятор: ваш податок на житло за оцінкою
Орієнтовний податок на житло за офіційною оцінкою
Ejendomsværdiskat 0,51 % від 80 % оцінки до 9,2 млн kr, 1,4 % понад це. Grundskyld: ставка комуни від 80 % оцінки землі. Без знижок для пенсіонерів і без skatterabat продавця. Точний розрахунок для нового власника: vurderingsportalen.dk.
Чому податок на житло зростає в 2027 році?
Податкова служба знову не встигла зробити остаточні оцінки 2026 року. Тому для 2027 і 2028 років діють тимчасові рішення: оцінки 2026 року це оцінки 2024 року, перераховані на ціни 2026 року (Nykredit, лютий і серпень 2026).
Приклади з розрахунку Nykredit для будинку 150 м²:
| Місто | Оцінка 2024 → 2026 | Податок за рік |
|---|---|---|
| Næstved | 1 938 229 → 2 184 757 kr | +1 778 kr (+13 %) |
| Kolding | 2 038 433 → 2 160 529 kr | +935 kr (+6 %) |
| Frederikshavn | 1 644 747 → 1 627 206 kr | −127 kr (−1 %) |
Північна Ютландія, де ціни зростали повільніше, здебільшого побачить менше зростання. Але на конкретній адресі все залежить від нової оцінки.
Тимчасові оцінки важче оскаржити, ніж остаточні: за попередніми можливостей скарги менше (Nykredit). Якщо ви купуєте у 2026-2027 роках, ваш податок на перші роки може спиратися на оцінку, з якою ви майже нічого не зробите.
Що буде з податком на житло далі?
Що відомо на листопад 2026:
- 2027-2028: тимчасові оцінки на основі перерахунку цін. Міністр податків схиляється до перерахунку (Nykredit, лютий 2026).
- 2028: перший рік, коли очікують знову нормальні остаточні оцінки (Nykredit).
- Далі: оцінки оновлюються кожні два роки, і податок іде за ними без «стелі» зростання.
- Ризик: якщо остаточна оцінка вийде вищою за тимчасову, обговорюють можливість пізнішого коригування (Nykredit). Остаточного рішення поки немає.
Що це означає для покупця: закладайте в бюджет запас на зростання податку в районах, де ціни ростуть. І зберігайте всі листи від Vurderingsstyrelsen: вони знадобляться, якщо остаточна оцінка вийде несправедливою.
Як ставки за кредитом впливають на податок на житло?
Прямого зв'язку немає, але є ланцюжок:
- Ставки падають → кредит дешевшає → покупці можуть платити більше.
- Ціни ростуть → через 1-3 роки це потрапляє в офіційну оцінку.
- Оцінка росте → податок росте, бо стелі зростання немає.
Тобто дешевий кредит сьогодні може означати вищий податок завтра. І навпаки: коли ставки ростуть і ціни падають, податок з запізненням знижується, як у прикладі з Фредеріксгавном. Частину відсотків за кредитом віднімають від податку на дохід (rentefradrag), тож вища ставка болить трохи менше, ніж здається.
Коли рахуєте, чи «потягнете» будинок, перевірте бюджет не лише з вищою ставкою, а й з вищим податком через 2-3 роки. Банк перевіряє перше. Друге не перевіряє ніхто.
Що таке податкова знижка і чому покупець її не отримує?
Після реформи 2024 року 4 з 5 власників отримали нижчий податок, а 1 з 5 отримав знижку (skatterabat), яка вирівнює зростання. Знижка фіксована в кронах, її не треба повертати, але вона діє лише для покупок до кінця 2023 року і зникає при продажі. Новий власник її не отримує (Nykredit).
Що це означає для вас: якщо продавець володіє будинком давно, його податок в оголошенні може бути помітно нижчим за ваш. Просіть маклера показати податок для покупця (købers boligskat), а не продавця.
Детальніше: Чому ejerudgift в оголошенні не ваш →
Чи може комуна підняти земельний податок?
Ставку ні: комуни можуть її знижувати, але не підвищувати. Кожна комуна має «стелю» ставки на 2024-2028 роки, а чинну ставку вашої комуни видно на vurderingsportalen.dk. Але сам земельний податок однаково може зрости, якщо зросте оцінка землі.
Чи можна відкласти зростання податку?
Так, зростання можна «заморозити» (indefrysning): ви не платите різницю зараз, але вона накопичується і має бути сплачена найпізніше в день продажу. До 2023 року заморожування було безвідсотковим, з 2024 року нараховуються відсотки (Nykredit).
Заморожений борг продавця гаситься з його грошей при продажі і на вас не переходить. Але якщо ви самі будете заморожувати зростання, через 10 років при продажі отримаєте рахунок разом з відсотками. Заморожування це кредит, а не знижка.
Як перевірити податок до купівлі?
- Знайдіть оцінку будинку на vurderingsportalen.dk за адресою.
- На тому ж сайті порахуйте податок для нового власника.
- Порівняйте з цифрою в оголошенні.
- Додайте різницю до щомісячного бюджету і покажіть банку.
Моя думка
Податок на житло найчастіше «ховається» в оголошенні, бо там цифра продавця, а не ваша. Різниця в кілька сотень крон на місяць здається дрібницею, але за 20 років це десятки тисяч, а з ростом оцінок і більше. Я б не подавав пропозицію, доки не побачив податок для нового власника, і закладав би запас на зростання.
Юрій Хлівненко, засновник NordIndsigt
Сам чи з нами?
Податок для нового власника рахується на vurderingsportalen.dk за кілька хвилин, якщо знаєте датську. Ми бачимо податок у сотнях оголошень і помічаємо, коли маклер показує цифру продавця. А покупцеві, якому будинок подобається, кілька сотень крон на місяць здаються дрібницею. З нами ви отримаєте щомісячний бюджет з вашим податком, опаленням і резервом на ремонт.
Коротко
Цифра продавця вам нічого не скаже. Порахуйте, скільки платитимете ви з 2027 року і скільки, якщо ціни в районі ростимуть далі.
Ваш реальний бюджет до пропозиції
BoligCheck рахує щомісячні витрати з вашим податком, опаленням і резервом на ремонт.
Замовити BoligCheck, 299 krЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Як рахується податок на житло в Данії?
Податок на житло (boligskat) складається з двох частин:
Чому податок на житло зростає в 2027 році?
Податкова служба знову не встигла зробити остаточні оцінки 2026 року. Тому для 2027 і 2028 років діють тимчасові рішення: оцінки 2026 року це оцінки 2024 року, перераховані на ціни 2026 року (Nykredit, лютий і серпень 2026).
Що таке податкова знижка і чому покупець її не отримує?
Після реформи 2024 року 4 з 5 власників отримали нижчий податок, а 1 з 5 отримав знижку (skatterabat), яка вирівнює зростання. Знижка фіксована в кронах, її не треба повертати, але вона діє лише для покупок до кінця 2023 року і зникає при продажі. Новий власник її не отримує (Nykredit).
Чи може комуна підняти земельний податок?
Ставку ні: комуни можуть її знижувати, але не підвищувати. Кожна комуна має «стелю» ставки на 2024-2028 роки, а чинну ставку вашої комуни видно на vurderingsportalen.dk. Але сам земельний податок однаково може зрости, якщо зросте оцінка землі.
Чи можна відкласти зростання податку?
Так, зростання можна «заморозити» (indefrysning): ви не платите різницю зараз, але вона накопичується і має бути сплачена найпізніше в день продажу. До 2023 року заморожування було безвідсотковим, з 2024 року нараховуються відсотки (Nykredit).
Сам чи з нами?
Податок для нового власника рахується на vurderingsportalen.dk за кілька хвилин, якщо знаєте датську. Ми бачимо податок у сотнях оголошень і помічаємо, коли маклер показує цифру продавця. А покупцеві, якому будинок подобається, кілька сотень крон на місяць здаються дрібницею. З нами ви отримаєте щомісячний бюджет з вашим податком, опаленням і резервом на ремонт.
