Hvordan beregnes boligskat i Danmark?
Boligskatten består af to dele:
| Skat | Grundlag | Sats |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat | 80 % af den offentlige ejendomsvurdering | 0,51 % op til 9,2 mio. kr, 1,4 % over |
| Grundskyld | 80 % af den offentlige grundværdi | kommunens promille |
Grundlaget sættes 20 % ned som en «forsigtighedsrabat», fordi vurderingen kan være forkert (Ældre Sagen, Nykredit). Siden 2024 er der ikke længere et loft på 7 % om året over stigningen i grundskyld: den følger vurderingen (Nykredit).
Beregner: din boligskat ud fra vurderingen
Vejledende boligskat ud fra den offentlige vurdering
Ejendomsværdiskat 0,51 % af 80 % af vurderingen op til 9,2 mio. kr, 1,4 % over. Grundskyld: kommunens promille af 80 % af grundværdien. Uden pensionistrabat og uden sælgers skatterabat. Præcis beregning for en ny ejer: vurderingsportalen.dk.
Hvorfor stiger boligskatten i 2027?
Vurderingsstyrelsen nåede igen ikke at lave de endelige 2026-vurderinger. Derfor gælder der foreløbige løsninger for 2027 og 2028: 2026-vurderingerne er 2024-vurderingerne, fremskrevet til 2026-priser (Nykredit, februar og august 2026).
Eksempler fra Nykredits beregning for et hus på 150 m²:
| By | Vurdering 2024 → 2026 | Skat om året |
|---|---|---|
| Næstved | 1.938.229 → 2.184.757 kr | +1.778 kr (+13 %) |
| Kolding | 2.038.433 → 2.160.529 kr | +935 kr (+6 %) |
| Frederikshavn | 1.644.747 → 1.627.206 kr | −127 kr (−1 %) |
Nordjylland, hvor priserne er steget langsommere, vil for det meste se mindre stigninger. Men på en bestemt adresse afhænger alt af den nye vurdering.
Foreløbige vurderinger er sværere at klage over end endelige: der er færre klagemuligheder over de foreløbige (Nykredit). Køber du i 2026-2027, kan din skat de første år hvile på en vurdering, du næsten intet kan gøre ved.
Hvad sker der med boligskatten i fremtiden?
Det ved man i november 2026:
- 2027-2028: foreløbige vurderinger ud fra fremskrevne priser. Skatteministeren hælder til fremskrivning (Nykredit, februar 2026).
- 2028: det første år, hvor man igen forventer normale, endelige vurderinger (Nykredit).
- Derefter: vurderingerne opdateres hvert andet år, og skatten følger dem uden loft over stigningen.
- Risiko: kommer den endelige vurdering højere ud end den foreløbige, diskuteres en mulig senere efterregulering (Nykredit). Der er endnu ingen endelig beslutning.
Hvad det betyder for dig som køber: læg en buffer i budgettet til stigende skat i områder, hvor priserne stiger. Og gem alle breve fra Vurderingsstyrelsen: du får brug for dem, hvis den endelige vurdering bliver urimelig.
Hvordan påvirker renten boligskatten?
Der er ingen direkte sammenhæng, men der er en kæde:
- Renten falder → lånet bliver billigere → køberne kan betale mere.
- Priserne stiger → efter 1-3 år slår det igennem i den offentlige vurdering.
- Vurderingen stiger → skatten stiger, fordi der ikke er noget loft.
Et billigt lån i dag kan altså betyde højere skat i morgen. Og omvendt: når renten stiger og priserne falder, falder skatten med forsinkelse, som i eksemplet fra Frederikshavn. En del af renteudgiften trækkes fra i indkomstskatten (rentefradrag), så en højere rente gør lidt mindre ondt, end det ser ud til.
Når du regner på, om du har råd til huset, så tjek budgettet ikke kun med en højere rente, men også med en højere skat om 2-3 år. Banken tjekker det første. Det andet tjekker ingen.
Hvad er skatterabat, og hvorfor får køber den ikke?
Efter boligskattereformen i 2024 fik 4 af 5 ejere lavere skat, og 1 af 5 fik en skatterabat, der udligner stigningen. Rabatten er et fast kronebeløb, den skal ikke betales tilbage, men den gælder kun for køb til og med 2023 og forsvinder ved salg. Den nye ejer får den ikke (Nykredit).
Hvad det betyder for dig: har sælger ejet huset længe, kan hans skat i annoncen være mærkbart lavere end din. Bed mægleren om at vise købers boligskat, ikke sælgers.
Læs mere: Ejerudgift: annoncens tal er ikke det, du betaler →
Kan kommunen hæve grundskylden?
Promillen nej: kommunerne kan sætte den ned, men ikke op. Hver kommune har et loft over promillen for 2024-2028, og den gældende promille for din kommune står på vurderingsportalen.dk. Men grundskylden kan stadig stige, hvis grundværdien stiger.
Kan man udskyde en stigning i boligskatten?
Ja, stigningen kan indefryses: du betaler ikke forskellen nu, men den hober sig op og skal senest betales, når du sælger. Indtil 2023 var indefrysningen rentefri, fra 2024 løber der renter på (Nykredit).
Sælgers indefrosne gæld bliver betalt af hans penge ved salget og går ikke over til dig. Men indefryser du selv stigningen, får du om 10 år ved salget en regning med renter oveni. Indefrysning er et lån, ikke en rabat.
Hvordan tjekker man boligskatten før køb?
- Find husets vurdering på vurderingsportalen.dk ud fra adressen.
- Beregn skatten for en ny ejer på samme side.
- Sammenlign med tallet i annoncen.
- Læg forskellen til dit månedlige budget, og vis det til banken.
Min vurdering
Boligskatten «gemmer sig» oftest i annoncen, fordi tallet er sælgers, ikke dit. En forskel på et par hundrede kroner om måneden ligner en detalje, men på 20 år er det titusinder, og med stigende vurderinger mere. Jeg ville ikke give bud, før jeg har set skatten for en ny ejer, og jeg ville lægge en buffer ind til stigninger.
Yurii Khlivnenko, grundlægger af NordIndsigt
Selv eller med os?
Skatten for en ny ejer regner du selv ud på vurderingsportalen.dk på få minutter. Vi ser skatten i hundredvis af annoncer og lægger mærke til, når mægleren viser sælgers tal. Og for en køber, der kan lide huset, virker et par hundrede kroner om måneden som en detalje. Med os får du et månedligt budget med din skat, din varme og en buffer til vedligehold.
Kort sagt
Sælgers tal siger dig ingenting. Regn ud, hvad du betaler fra 2027, og hvad du betaler, hvis priserne i området fortsætter op.
Dit rigtige budget, før du byder
BoligCheck regner de månedlige udgifter med din skat, din varme og en buffer til vedligehold.
Bestil BoligCheck, 299 krIkke klar til at bestille? Start med et gratis hurtig-tjek →
Ofte stillede spørgsmål
Hvorfor stiger boligskatten i 2027?
Vurderingsstyrelsen nåede igen ikke at lave de endelige 2026-vurderinger. Derfor gælder der foreløbige løsninger for 2027 og 2028: 2026-vurderingerne er 2024-vurderingerne, fremskrevet til 2026-priser (Nykredit, februar og august 2026).
Hvordan påvirker renten boligskatten?
Der er ingen direkte sammenhæng, men der er en kæde:
Hvad er skatterabat, og hvorfor får køber den ikke?
Efter boligskattereformen i 2024 fik 4 af 5 ejere lavere skat, og 1 af 5 fik en skatterabat, der udligner stigningen. Rabatten er et fast kronebeløb, den skal ikke betales tilbage, men den gælder kun for køb til og med 2023 og forsvinder ved salg. Den nye ejer får den ikke (Nykredit).
Kan kommunen hæve grundskylden?
Promillen nej: kommunerne kan sætte den ned, men ikke op. Hver kommune har et loft over promillen for 2024-2028, og den gældende promille for din kommune står på vurderingsportalen.dk. Men grundskylden kan stadig stige, hvis grundværdien stiger.
Kan man udskyde en stigning i boligskatten?
Ja, stigningen kan indefryses: du betaler ikke forskellen nu, men den hober sig op og skal senest betales, når du sælger. Indtil 2023 var indefrysningen rentefri, fra 2024 løber der renter på (Nykredit).
Selv eller med os?
Skatten for en ny ejer regner du selv ud på vurderingsportalen.dk på få minutter. Vi ser skatten i hundredvis af annoncer og lægger mærke til, når mægleren viser sælgers tal. Og for en køber, der kan lide huset, virker et par hundrede kroner om måneden som en detalje. Med os får du et månedligt budget med din skat, din varme og en buffer til vedligehold.
