Загальний ризик
СереднійСтан невідомий, електрика і дах
| Статус | Продається через агента, 2 696 000 kr |
| Площа | 177 м² (105 м² перший поверх, 72 м² мансарда), ділянка 1 260 м² |
| Кімнати | 6 кімнат, 4 спальні за описом |
| Збудовано | 1976, накриття 27 м² додано 2024, гараж 32 м² |
| Опалення | Міське (fjernvarme) і камін 2001 року |
| Енергомітка | C, діє до 13.04.2031 |
| Куплена за | 2 203 000 kr, квітень 2022 |
| На ринку | З 23.06.2025, 469 днів |
| Дата звіту | 5 жовтня 2026 |
Охайна вілла в Gug з великою ділянкою, гаражем і теплим інтер'єром на фото. Нинішній власник купив її в квітні 2022 за 2 203 000 kr, тепер просить 2 696 000 kr, на 22% більше. Оголошення висить з 23.06.2025 вже 469 днів, а типовий строк продажу в районі близько 119 днів. Ціна за м² (15 232 kr) нижча за ціни запиту всіх схожих вілл, що зараз продаються в 9210 (медіана 18 333 kr/м²), тож затримка, схоже, не лише в ціні. Звіт електрика містить 19 зауважень, 7 з ризиком удару і 2 з ризиком пожежі, і він прострочився 13.06.2026. Звіту про стан немає в пакеті, але salgsopstilling каже про «rødt hus» і «gult hus». Дах з азбестоцементу, йому близько 50 років. Орієнтовний ринковий коридор 2,3-2,65 млн kr, низька впевненість. Ставити ставку без свіжих звітів і огляду даху ми б не радили.
Що змінило б цей висновок. Tilstandsrapport без «червоних» шкод, нові чисті звіти електрика, огляд даху з довгим залишковим терміном і ціна ближче до 2,4-2,5 млн kr підняли б оцінку до «Прийнятно».
В оголошенні «rigtig fin stand» («у дуже гарному стані») і красиві фото. Документи та реєстри кажуть більше.
Елрапорт діє з 13.06.2025 до 13.06.2026, тобто закінчився 114 днів тому elrapport стор. 1. У ньому 7 зауважень «ризик удару», 2 «ризик пожежі», 8 просто «незаконних» і 2 «перевірити». Серед них: немає захисного провідника у розетках у трьох санвузлах і пральні, немає однієї групи запобіжників для світла й розеток (знайдено 3 групи, потрібно 4 для 177 м²), дефектна головка запобіжників у щитку, гнучкий провід як стаціонарна проводка. Ejerskifteforsikring не покриває ці помилки, бо вони вже записані у звіті elrapport стор. 6.
У salgsopstilling сказано, що tilstandsrapport існує з «Rødt hus» і «Gult hus» salgsopstilling стор. 3. Ми його не бачили й не вгадуємо зміст. З цього рядка випливає лише мінімум: щонайменше одна «критична» і щонайменше одна «серйозна» шкода. Запитайте повний звіт, його дату (діє 6 місяців) і чи робили виправлення.
Оголошення з 23.06.2025, ціна 2 696 000 kr, змін ціни ми не бачимо Boliga, Boligsiden. Типовий строк у районі близько 119 днів, знижка зазвичай 4,4% Boliga. З 42 вілл у 9210 лише п'ять стоять 330 днів і більше Boliga розрахунок. Ціна за м² тут нижча за всі 7 схожих вілл, що продаються. Отже ринок, схоже, відмовляється з інших причин: стан, звіти, бюджет 2,7 млн або дах. Точну причину ми не знаємо, її покаже розмова з агентом.
BBR: «Fibercement herunder asbest» BBR. На фото дах темно-сірий, з плямами, у ньому вікно в скаті брошура стор. 1. Азбестоцемент служить до 80 років при ухилі 45 градусів, 50-60 при малому Bolius. Залишок ресурсу невідомий і потребує огляду оцінка. Заміна близько 2 600 kr/м² під ключ (DI, березень 2026) DI. Монтаж сонячних панелей чи нових вікон у дах це регульована робота з азбестом BEK 1328/2025.
Мітка розраховує 583 м³ і 16 692 kr на рік за цінами 2021. Продавець у salgsopstilling вказує останній рік 23 150 kr energimærke, salgsopstilling стор. 3 +39%. Період не вказано. Радіатори мають лише зворотні клапани без терморегуляції, водонагрівач Termix One 2002 року без ізоляції energimærke стор. 6-8. Простих «дешевих» пояснень немає, потрібні рахунки.
Salgsopstilling: район не має роздільної каналізації (separatkloakering) і її немає в плані стоків до 2032 salgsopstilling стор. 3. Коли муніципалітет змусить розділити, власник платить за свою ділянку. Діапазон 10 000-105 000 kr залежно від ділянки Bolius. Ділянка 1 260 м² може означати ближчий до верхнього діапазон оцінка.
BBR показує накриття 27 м² 2024 року (пластик) Boligsiden. Електрик записав: «intet fast elinstallation at lokalisere i overdækken bag garage, stålskur og haveskur» elrapport стор. 5. Рік побудови в salgsopstilling «1976, 1000, 2024», значення 1000 недостовірне salgsopstilling стор. 2. Запитайте дозвіл або повідомлення про будівництво, і чи робили щось із електрикою.
Премія 7 316 kr на рік (42 kr/м²) розрахована на страховку продавця «FDM via Tryg» salgsopstilling стор. 3. FDM це членська програма, тож вона може бути недоступна вам. Ціну треба порахувати заново.
Категорію «Стан» чесно оцінити неможливо без tilstandsrapport, тому вона виключена, а підсумок побудовано на п'яти категоріях. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.
| Категорія | Вага | Оцінка | Чому |
|---|---|---|---|
| Ціна | 25% | 45 | На верхній межі коридору, лише 3 продажі для порівняння, ціна запиту на 22% вища за покупку 2022 року. |
| Стан | 20% | N/A | Немає tilstandsrapport, у salgsopstilling «rødt hus, gult hus». |
| Район | 20% | 70 | Школа 720 м, Lidl 180 м, зупинка 240 м, радон і вода в нормі, є servitut на шумовий екран. |
| Ліквідність | 15% | 15 | 469 днів на ринку проти 119 типових. |
| Ризик ремонту | 10% | 35 | Азбестовий дах 50 років, 19 зауважень електрики, водонагрівач 2002 року, нерозділена каналізація. |
| Документи | 10% | 40 | Є брошура, salgsopstilling, мітка і елрапорт (прострочений), tilstandsrapport відсутній. |
| Тип | Окремий будинок (villa), півтора поверхи, жовта цегла внизу й біла дерев'яна обшивка мансарди salgsopstilling брошура стор. 1 |
| Роки | Збудовано 1976, накриття 2024 BBR |
| Площа | 177 м² (105 м² перший поверх, 72 м² мансарда). Гараж 32 м², накриття 27 м² salgsopstilling стор. 2 |
| Ділянка | 1 260 м², salgsopstilling стор. 2 |
| Кімнати | 6 кімнат. Брошура каже 6/4 (кімнати/спальні), salgsopstilling на титулі 6/6. За описом спалень чотири: головна й три дитячі брошура, salgsopstilling |
| Стіни та дах | Цегла, порожниста стіна з внутрішнім шаром з lecaelementer (150 мм); дах «fibercement herunder asbest» energimærke стор. 4, 12 BBR |
| Опалення | Fjernvarme (прямий підігрів), камін 2001 року у вітальні energimærke стор. 6. Джерело: BBR і опис мітки, обидва кажуть fjernvarme BBR |
| Санвузли | Два: гостьовий внизу з душем, на мансарді з кутовою ванною salgsopstilling |
| Планування | План-схема в брошурі «орієнтовна, відповідальності немає» брошура стор. 2 |
Цей будинок уже продавався 28.04.2022 за 2 203 000 kr (12 446 kr/м²) після знижки з 2 395 000 kr, раніше ціна запиту була 2 495 000 kr. Тепер просять 2 696 000 kr (15 232 kr/м²), тобто +22% за 4,4 року Boliga розрахунок. Найближчі продані порівняння, фільтр розширено, бо за суворим фільтром (рік ±5, площа ±20%, 12 місяців) їх майже немає:
| Адреса | Дата | м², рік | Ціна | kr/м² |
|---|---|---|---|---|
| Сусідня вілла в районі (мала ділянка) | 05.2026 | 129, 1976, азбест. дах | 2 752 000 | 21 333 |
| Вілла в сусідньому кварталі | 04.2026 | 127, 1975, азбест. дах | 1 802 000 | 14 189 |
| Вілла на тій самій вулиці | 02.2025 | 147, 1976, бетонна черепиця | 2 227 000 | 15 150 |
| Цей будинок (попередній продаж) | 04.2022 | 177, 1976 | 2 203 000 | 12 446 |
| Вілла на тій самій вулиці | 02.2021 | 186, 1976, дах без азбесту | 2 714 000 | 14 591 |
Джерело: Boliga, історія продажів сусідніх вілл, станом на 05.10.2026. Для третього рядка ціна запиту була 2 400 000 kr, знижка 7,2%, 152 дні. Для другого знижка 10%, 11 днів. Останній рядок з 2021 року показано лише як орієнтир на тій самій вулиці, її ціна до зростання ставок. Станів продажу ми не знаємо.
| Метод | Результат |
|---|---|
| Продажі 2025-2026 (n=3) | 14 189-21 333 kr/м², медіана 15 150. Для 177 м² це приблизно 2,51-2,68 млн kr, але великі будинки зазвичай дешевші за м², тож верх, імовірно, завищений розрахунок, n=3 |
| Ціни запиту схожих вілл у 9210 (n=7) | Медіана 18 333 kr/м² (діапазон 15 668-21 732, роки 1967-1984, 147-200 м²), це запити, не продажі, більшість стоїть 30-330 днів Boliga розрахунок |
| Знижка від запиту | У районі в середньому 4,4%, для цього запиту це близько 2,58 млн kr Boliga розрахунок |
| Покупка власника 2022 | 2,2 млн kr, а тоді було більше пропозицій Boliga |
| Foreløbig vurdering | 2 615 000 kr. Це не ринкова ціна. Старіша оцінка на Boliga з 10.2022 була 1 600 000 kr salgsopstilling стор. 2 Boliga |
| Ціна запиту сьогодні | 2 696 000 kr, 15 232 kr/м² salgsopstilling |
Для вілли tilstandsrapport це основний документ про стан. Salgsopstilling каже, що звіт існує і характеризується як «Rødt hus, Gult hus», але його немає в нашому пакеті salgsopstilling стор. 3. З цього рядка випливає лише мінімум: щонайменше одна критична й одна серйозна шкода. Ми не вгадуємо, які саме. Звіт дійсний 6 місяців, дату ми не знаємо, а елрапорт зроблено 13.06.2025, тож TR того ж часу, найімовірніше, теж прострочений припущення. За правилами huseftersyn продавець без чинних звітів не звільняється від десятирічної відповідальності, і за текстом елрапорту будинок, не проданий до дати закінчення, потрібно оглянути заново elrapport стор. 13.
Що відомо для будинків цієї епохи (контекст, не діагноз):
Звіт від 13.06.2025, дійсний до 13.06.2026, прострочений 114 днів elrapport стор. 1. Іконки в тексті PDF не видно, тому ми прочитали їх зі сторінок як зображення elrapport стор. 6-8. Відповіді продавця: проблем із струмом, ремонтів і самороблених робіт немає, HFI не вимикався elrapport стор. 4. Електрик підтвердив, що відповіді збігаються з оглядом.
| Тип | Кількість | Що це означає |
|---|---|---|
| Ризик пожежі | 2 | Немає однієї групи запобіжників для світла й розеток, потрібно 4 для 177 м², знайдено 3 (з 1975 р. одна група на кожні 50 м²). У гаражі немає коробки над лампою. |
| Ризик удару | 7 | Немає захисного провідника у розетках у ванній на 1 поверсі, пральні, ванній внизу; частини проводки надто близько до душу; дефектна головка запобіжників у щитку; кришки коробок; зелено-жовтий провід використаний не за призначенням. |
| Незаконне | 8 | Нещільні вводи в щиток, неправильне введення кабелів у коробки, гнучкий провід як стаціонарний, неправильний кабель, зовнішній світильник з хибним класом захисту. |
| Перевірити | 2 | Світильники й кабель у вбудованих лампах на фасаді («pl-dåse over indbygningslampe»). |
Основа: обкладинка брошури агента (зовнішній вигляд спереду й ззаду) і фото кухні (стор. 1, 6). Решту сторінок брошури ми переглянули в зменшеному вигляді й не робимо з них висновків, які не видно чітко. Це фото агента, а не незалежний огляд.
| Елемент | Що видно | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Дах | Темно-сірі великі плити з плямами й нальотом, у скаті віконце, ухил приблизно 35-40 градусів (оцінка по фото) брошура стор. 1 | Це схоже на азбестоцемент, як і пише BBR. Потрібен огляд на тріщини, мох, кріплення й місця навколо віконця. Монтаж віконця в азбестовий дах теж регульована робота: запитайте, хто й коли його ставив. |
| Фасад | Нижній поверх з жовтої цегли, мансарда з білої дерев'яної обшивки, білі дерев'яні вікна брошура стор. 1 | Дерев'яна обшивка потребує фарбування кожні кілька років. Запитайте, коли її фарбували і чи є гниль у нижній частині. |
| Під'їзд і підпірна стінка | Широка плитка, у швах трава, ступінчаста підпірна стінка з бетонних блоків брошура стор. 1 | Косметика. Стінка тримає схил, перевірте її стан і чи є тріщини чи нахил. |
| Задній фасад і терраса | Цегляний димохід, накрита тераса, темна прибудова з плоским дахом і окремий сарай брошура стор. 1 | Димохід потребує огляду сажотруса (в ejerudgift 500 kr). Плоский дах прибудови: запитайте, з чого він і чи тече. |
| Кухня | Білі шафи, чорна стільниця, дерев'яна стеля, паркет або ламінат, радіатор під вікном брошура стор. 6 | Охайно й за віком придатно. Стеля з панелей закриває проводку над кухнею: електрик знайшов зауваження до кабелів у кухні й їдальні elrapport стор. 7. |
Не видно на фото: внутрішній стан даху й горища, стан вікон, санвузли в деталях, щиток, труби, підлога під покриттям, фундамент. Ми не бачили знімків із повітря чи Street View для цього звіту.
Опалення: fjernvarme з прямим підключенням, вузол у пральні energimærke стор. 6. Джерело підтверджено двічі: BBR каже fjernvarme/blokvarme, і мітка описує fjernvarmestik BBR. Мітка не пропонує перехід на fjernvarme, тож будинок уже підключений, а servitut 1973 року про fjernvarme означає обов'язок підключення, тобто тепловий насос замість міського тепла не варіант. Водонагрівач: прохідний Termix One 2002 року без ізоляції energimærke стор. 8. Радіатори мають лише зворотні клапани без регулювання за температурою кімнати, автоматики за погодою і нічного режиму немає energimærke стор. 6-7. Камін 2001 року в мітку не входить energimærke стор. 6.
| Джерело | На рік | Примітка |
|---|---|---|
| Розрахунок мітки (2021) | 583 м³, 16 692 kr | 20,38 kr/м³ і 4 815 kr постійного платежу, ціни 2021 року energimærke стор. 12 (у salgsopstilling 16 791 kr) |
| Фактичне споживання за міткою | конфіденційне | Для будинків на одну сім'ю мітка його не публікує energimærke стор. 1 |
| Останній рік за продавцем | 23 150 kr | Період не вказано salgsopstilling стор. 3 |
Різниця 6 458 kr (+39%) розрахунок. Частину може пояснити зміна тарифів із 2021 року, а частину фактичний спосіб життя родини. Просіть рахунки за три роки з кількістю м³, а не лише сумою.
Пропозиції мітки. Мітка C діє з 13.04.2021 до 13.04.2031, після всіх пропозицій було б A2010. Єдина «рентабельна» пропозиція: доутеплення вертикальних і горизонтальних скунків до 300 мм, 10 267 kr у цінах 2021, економія 287 kr на рік energimærke стор. 3, 10. Сьогодні така робота, імовірно, коштує 12 000-25 000 kr оцінка. Інші пропозиції менш вигідні й корисні лише під час ремонту: скоси даху (100 мм ізоляції), вікна з термоскла на енергоскло (економія 1 676 kr на рік), нова підлога на ґрунті з 50 мм ізоляції (1 884 kr), термостатичні клапани (806 kr), сонячні панелі 3,6 кВт на схід і захід (2 417 kr) energimærke стор. 4-11. Панелі на азбестовий дах означають регульований монтаж, а мітка не враховувала обмеження плану й стану даху.
| Стаття | На рік, kr | На місяць, kr |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat salgsopstilling стор. 4 | 10 669 | 888 |
| Grundskyld salgsopstilling | 7 311 | 608 |
| Страхування будинку (FDM через Tryg, може бути недоступне) salgsopstilling | 7 316 | 610 |
| Вивіз сміття, щури, сажотрус salgsopstilling | 4 308 | 359 |
| Ejerudgift за salgsopstilling | 29 604 | 2 467 |
| Опалення за останній рік продавця salgsopstilling | 23 150 | 1 929 |
| Разом відомого розрахунок | 52 754 | 4 396 |
Не враховано: електрика, вода, обслуговування. Податки перевірені: 2 092 000 kr (80% від 2 615 000) × 0,51% = 10 669 kr, 988 000 × 7,40‰ = 7 311 kr. Вони розраховані за foreløbig vurdering і будуть скориговані, а знижка нинішнього власника особиста, тож його рахунок не ваш розрахунок. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk.
Одноразові витрати при купівлі розрахунок: за salgsopstilling потрібно 2 723 509 kr, з яких реєстрація власності 18 026 kr і половина премії ejerskifteforsikring 9 483 kr (повна премія близько 18 966 kr). У salgsopstilling є заставна продавця (hovedstol 2 150 000 kr) для afgiftspantebrev salgsopstilling стор. 5. Якщо її можна використати, ви не платите 1,25% на цю суму, тобто економите близько 26 875 kr проти повної реєстрації іпотеки (близько 33 838 kr при кредиті 2 561 000 kr, тоді лишається близько 6 963 kr). Перевірте на tinglysning.dk. Ставки 2026, перевірте перед підписанням.
Ejerskifteforsikring: брошура Gjensidige каже про 5 років покриття, самоучасть 5 300 kr за випадок (максимум 53 000 kr), можливість продовжити до 10 років за +50%. Це рекламний матеріал агента, а не пропозиція для цього будинку. Не покриває те, що записано в звітах листівка Gjensidige.
| Коли | Що | Діапазон, kr |
|---|---|---|
| Зараз | Нові tilstandsrapport і елрапорт (платить продавець), огляд даху незалежним фахівцем, лабораторна проба на азбест у пилу ринв (600-800 kr) | запит ціни |
| Ремонт електрики за зауваженнями: щиток, нова група, захисні провідники оцінка | 20 000-80 000 | |
| 1-10 років | Нова підлога чи ізоляція скунків, термостати, вікна оцінка | запит ціни |
| Заміна водонагрівача Termix 2002 року оцінка | запит ціни | |
| Separatkloakering, якщо муніципалітет вимагатиме Bolius | 10 000-105 000 | |
| Фарбування дерев'яної мансарди й вікон, догляд за терасою й накриттям оцінка | запит ціни | |
| Велике | Заміна даху з азбестоцементу, якщо огляд покаже, що ресурс вичерпано: 150-210 м² даху × близько 2 600 kr/м² під ключ DI березень 2026 площа даху оцінена | 390 000-550 000 |
| PCB у швах, якщо тест покаже: платить власник, страховка не покриває контекст епохи | залежить від випадку |
Діапазон за дах відображає, що площа даху нами оцінена за планом, а не виміряна. Спред 1,4 раза малий, бо головна невизначеність у тому, чи заміна взагалі потрібна найближчим часом. Для електрики спред 4 рази, бо все залежить від кошторису електрика.
Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): 469 днів без покупця; середня знижка в районі 4,4%; 19 зауважень електрики, яких не покриває ejerskifteforsikring; прострочені звіти; відсутній tilstandsrapport у пакеті; азбестовий дах 50 років; нерозділена каналізація; опалення на 39% дорожче за мітку; коридор 2,3-2,65 млн kr.
Перед підписанням: нові tilstandsrapport і елрапорт; висновок експерта про дах; перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист і будівельний експерт; підтверджене фінансування; пропозиція ejerskifteforsikring і страхування будинку для вас, не продавця.
Звіт складено без tilstandsrapport, без огляду будинку й без чинного елрапорту. Основа: брошура агента (16 сторінок), salgsopstilling (9 сторінок), енергомітка (15 сторінок), елрапорт (15 сторінок), листівки Gjensidige, публічні реєстри та дані ринку. Ринковий коридор має низьку впевненість: три продажі, жодного з такою самою площею й віком за останній рік. Дах, електрику, PCB, азбест і вологість має оцінити фахівець.
Конфлікти, які ми показали, а не сховали: кімнати/спальні (6/4 у брошурі, 6/6 у salgsopstilling); «lettere forurenet» у salgsopstilling проти «забруднення не позначене» на карті; оцінка 2022 року 1 600 000 kr проти foreløbig vurdering 2 615 000 kr; опалення 16 692 kr у мітці проти 23 150 kr у продавця; рік побудови «1000» у salgsopstilling.
Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (історія продажів сусідніх вілл і список вілл на продаж у районі); Boligsiden (клімат, школи); danskadresseapi і BBR (дані будинку й відстані); Bolius (азбест, PCB, separatkloakering); DI (ціна заміни даху, березень 2026); BEK 1328/2025; skat.dk (ставки реєстрації). Посилання на сторінки конкретних адрес прибрано з міркувань анонімності.
BoligCheck розбирає документи одного будинку так само, як у прикладі вище: 299 kr, звіт зазвичай протягом 24-48 годин.
Це інформаційний аналіз, а не оцінка і не юридична консультація.
Розбираємо ті самі теми простими словами. Якщо щось із прикладу вас стосується, почніть тут.