Vil du vide, hvem i handlen der arbejder for hvem, og hvad mægleren tjener, så står det i hvem arbejder for dig, når du køber bolig. Den her guide handler om det praktiske: hvordan du får huset tjekket, og i hvilken rækkefølge.
Er tilstandsrapporten ikke nok?
Den er en god start, og du bør læse hver side af den. Men der er tre ting ved den, som er lette at overse.
Sælger bestiller den
I en rapport, jeg læste i foråret, svarede sælger på spørgsmålet "Hvordan fandt du den bygningssagkyndige?", at ejendomsmægleren havde bedt et forsikringsselskab finde en. Det er helt normalt og lovligt. Den bygningssagkyndige er beskikket og skal være upartisk, men ingen i den kæde er hyret af dig.
Den dækker kun det, den bygningssagkyndige kan se
Rapporten er begrænset til synlige skader, eller skader den bygningssagkyndige kan undersøge med enkle redskaber. Hver rapport skriver, hvad der ikke bliver kigget på: om el og vvs faktisk virker, almindeligt slid, husets placering på grunden, indretningen og om bygningen er lovlig, bortset fra åbenlyse overtrædelser. Skader, der er normale for et hus af den alder og type, er bevidst udeladt.
Den flytter risikoen over på dig
Når sælger udleverer en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport og tilbyder at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring, slipper sælger for det almindelige 10-årige ansvar for skjulte fejl. Forsikringen dækker så skjulte skader, men ikke det, der allerede står i rapporterne. Alt, hvad der står i rapporten, er altså i praksis dit fra den dag, du skriver under.
Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder, elinstallationsrapporten i 12.
Hvad en helt almindelig rapport kan lade stå åbent: et eksempel
I foråret gennemgik jeg dokumenterne på en bungalow fra 1969 i Aalborg Øst. Rapporten var ikke alarmerende: syv skadespunkter, hvoraf tre var beskrevet som uden reel betydning. Læst grundigt efterlod den alligevel fire spørgsmål, som en køber bør have lukket, før der bydes.
Det flade tag
Tagpaptaget havde store lunker, hvor vandet samler sig på midten, især over stuen, med en angivet risiko for fugtindtrængning. Tidspunktet for tagets udførelse var ukendt, så rapporten kunne ikke angive en restlevetid. Der var heller ingen adgang til tagrummet, så ingen havde set konstruktionen under det.
Murene
Revner i murværket flere steder. Sælger skrev, at mindre sætningsrevner havde været der, siden de overtog huset i 2003, og ikke havde udviklet sig siden. Det kan sagtens være rigtigt. Sælgers svar i en tilstandsrapport er dog udtrykkeligt uden garanti.
Badeværelset
Gulvfliserne sad dårligt fast omkring bruseafløbet, med risiko for at vand trænger ned i gulvet. Gulvafløbet under håndvasken blev slet ikke undersøgt, fordi det var tildækket.
Kloakken
Ikke vurderet, og det skriver rapporten ligeud: en kloakundersøgelse er ikke en del af huseftersynsordningen, og den bygningssagkyndige, der skriver rapporten, er ikke kvalificeret til at lave en. Rapportens egne noter for den hustype tilføjer, at de ældste kloakker ofte er af beton eller glaseret ler og har kort restlevetid, hvis de ikke er skiftet.
Intet af det betyder "køb ikke". Det betyder fire spørgsmål. Hvornår blev taget lagt? Hvem kan kigge under det? Er kloakken TV-inspiceret? Hvad vil det koste at lave badeværelsesgulvet om? Svarene ændrer, hvad huset er værd for dig, og rapporten giver dem ikke alene.
Hvilke muligheder har du for at tjekke et hus?
Cirka fem. De konkurrerer mindre med hinanden, end det ser ud til, fordi de kigger på noget forskelligt.
| Mulighed | Hvad den tjekker | Typisk pris, 2026 | Besøger huset? |
|---|---|---|---|
| Selv at læse | Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, BBR, tingbog, kort over oversvømmelse og radon | Gratis, men en aften pr. hus | Kun ved fremvisningen |
| BoligCheck (os) | Alle dokumenterne samlet, på dit sprog: skader, skjulte og langsigtede udgifter, pris, spørgsmål til mægleren | 299 kr., eller 599 kr. for tre boliger | Nej |
| Byggesagkyndig køberrådgivning | En fysisk gennemgang, som regel med dig til stede, ofte med gennemgang af tilstandsrapporten | Omkring 2.800 til 4.000 kr. | Ja |
| Boligadvokat | Købsaftale, skøde, betingelser, advokatforbehold | Faste pakker fra omkring 2.000 kr. til omkring 10.000 kr. | Nej |
| Ejerskifteforsikring | Betaler for skjulte skader, der opdages senere, ikke for det, der står i rapporterne | Sælger betaler halvdelen af det tilbud, sælger fremlægger | Nej |
Priserne afhænger af firma, husets størrelse og landsdel. To konkrete eksempler: et firma med byggesagkyndige tager 3.250 kr. inkl. moms for en gennemgang af et hus op til 99 m², og fugtmåling, termografi eller en skriftlig rapport koster ekstra. En advokats køberpakke koster 4.995 kr. inkl. moms og dækker købsaftale, skriftlig rådgivning og forhandling. Jeg tjekkede tallene i september 2026. Kilderne står nederst.
Skal jeg have en byggesagkyndig, når der allerede er en tilstandsrapport?
Ikke altid. Jeg ville bestille en, når mindst én af disse ting passer:
- Huset er ældre og har fladt tag, kælder eller krybekælder.
- Rapporten har punkter med "mulig skade". Rapporten skriver selv, at køber du uden at undersøge dem nærmere, er risikoen din.
- Dele af huset er angivet som ikke undersøgt eller var tildækket ved besigtigelsen.
- Du vil renovere og gerne vide, hvad det koster, før du byder.
Ved en ejerlejlighed i en velfungerende ejerforening betyder foreningens økonomi som regel mere end et besøg af en byggesagkyndig. Ved et hus som bungalowen fra 1969 ville jeg bestille en.
Skal jeg have en advokat, når jeg køber hus?
Loven kræver det ikke, men jeg ville bruge en, og især hvis dansk ikke er dit modersmål. Papirerne fylder meget: et af de store danske advokatfirmaer anslår de juridiske dokumenter til typisk 160 til 220 sider pr. ejendom.
Advokatens mest nyttige værktøj er advokatforbeholdet i købsaftalen. Det giver din advokat mulighed for at godkende eller afvise handlen inden for en fastsat frist. Alternativet er fortrydelsesretten: 6 hverdage, og den koster 1 % af prisen, hvis du bruger den.
Kan jeg få tjekket huset på et andet sprog end dansk?
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og købsaftale er på dansk. Mange byggesagkyndige og advokater taler engelsk ved et møde, men deres skriftlige rapporter er ofte på dansk, så spørg, før du bestiller. Vi skriver BoligCheck-rapporter på dansk, engelsk, ukrainsk eller arabisk.
I hvilken rækkefølge skal jeg bruge dem?
De billige tjek først, på hvert hus, du overvejer. De dyre til sidst, på det hus, du faktisk vil have.
- Læs salgsdokumenterne selv, eller send os linket til et gratis hurtig-tjek af de tre ting, du bør kigge på først.
- Få en BoligCheck på de et til tre huse, du er seriøs omkring, så du ved, hvad du skal spørge om til anden fremvisning, og hvad huset reelt koster om måneden.
- Bestil en byggesagkyndig til det hus, du vil byde på, især hvis rapporten lader noget stå åbent.
- Hav en advokat med, før du skriver under, og sørg for, at købsaftalen har et advokatforbehold.
En byggesagkyndig på hvert hus, du kigger på, bliver hurtigt dyrt. At springe den byggesagkyndige over på det hus, du ender med at købe, kan blive meget dyrere.
Skal sælger fortælle om gammel fugt eller skimmel?
Sælger udfylder sælgeroplysningerne som en del af tilstandsrapporten, med spørgsmål om utætheder, fugt, revner og tidligere reparationer. Der er to ting at vide om dem. Svarene er udtrykkeligt uden garanti. Og har sælger brugt huseftersynsordningen, er sælger fri for det almindelige 10-årige ansvar. Sælger kan dog stadig gøres ansvarlig, hvis sælger bevidst eller groft uagtsomt har givet forkerte oplysninger, for eksempel ved at tie om en skjult skade, sælger kendte til.
I praksis: betyder et af sælgers svar noget for dig, så spørg mægleren skriftligt, og bed om de papirer, der ligger bag.
Kort sagt
Spørg ikke "er der en tilstandsrapport?". Spørg "hvad lader rapporten stå åbent, og hvem lukker det, før jeg byder?" For de fleste huse er svaret en blanding af din egen aften med dokumenterne, et dokumenttjek, en byggesagkyndig på det hus, du vil have, og en advokat på købsaftalen.
En BoligCheck læser tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke og salgsopstilling samlet og fortæller dig på dit sprog, hvad der stadig er åbent, og hvad det sandsynligvis koster. Kigger du på flere huse, så sammenlign tre for 599 kr.
Bestil BoligCheck - 299 krIkke klar til at bestille? Start med et gratis hurtig-tjek →
Ofte stillede spørgsmål
Er det et krav at få lavet huseftersyn, når man køber hus?
Nej. Sælger har ikke pligt til at fremlægge en tilstandsrapport, men uden den (og uden elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring) beholder sælger det 10-årige ansvar for skjulte fejl. Derfor kommer de fleste huse til salg med en. Som køber har du heller ikke pligt til at bestille din egen byggesagkyndige.
Hvad koster en byggesagkyndig køberrådgivning?
Regn med omkring 2.800 til 4.000 kr. for en gennemgang. Et firma, vi har tjekket, tager 3.250 kr. inkl. moms for et hus op til 99 m², med tillæg for for eksempel fugtmåling eller skriftlig rapport.
Hvad koster en boligadvokat, når man køber hus?
Køberpakker til fast pris spænder fra omkring 2.000 kr. for enkle onlineydelser til omkring 10.000 kr. for fulde pakker. 4.995 kr. inkl. moms er en typisk pris for en pakke med købsaftale, rådgivningsbrev og forhandling.
Dækker ejerskifteforsikringen alt?
Nej. Den dækker skjulte skader, der var der før din overtagelse, og som du ikke kendte til. Den dækker ikke det, der står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, almindeligt slid eller forhold, der er typiske for et hus af den alder og type. Sælger betaler halvdelen af det tilbud, sælger fremlægger.
Hvad gør en BoligCheck, som en byggesagkyndig ikke gør?
Vi besøger ikke huset. Vi læser alle dokumenterne samlet, blandt andet tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke, salgsopstilling og tingbog, sætter kroner på, hvad fundene kan betyde, og skriver det på dit sprog. Så ved du, hvilke spørgsmål du skal stille, og om huset er et besøg af en byggesagkyndig værd. Den byggesagkyndige kigger på selve bygningen. De to supplerer hinanden godt.
Dette er generel information, ikke juridisk rådgivning til din konkrete sag. Regler og praksis kan ændre sig, og det enkelte tilfælde kan afvige fra det typiske. Ved tvivl om din egen situation, spørg en advokat eller boligkyndig, før du handler.
