Først det, vi regner på — og det, vi ikke gør
Vi holder os til poster med en kilde. Renteniveauet på realkreditlån ændrer sig løbende, og vi har ikke et aktuelt tal, vi vil regne videre på, så renter indgår ikke. Det samme gælder skat og eventuelle boligstøtteordninger.
Hvad en tur ind og ud koster
Regnet på en bolig til 3.000.000 kr.:
- Ved køb — tinglysningsafgift: 0,6 % af købesummen plus 1.850 kr. = 19.850 kr.
- Ved køb — rådgivning: fra 299 kr. og opefter. Køberrådgivning på markedet ligger typisk på 1.795-8.495 kr.
- Ved salg — mæglersalær: typisk 1-4 % af salgsprisen, oftest 1,5-3 % = 45.000-90.000 kr.
Samlet for en tur ind og ud igen: cirka 65.000-110.000 kr., svarende til omkring 2-4 % af boligens pris. Det er beløbet, boligen skal stige med, bare for at du står i nul.
Det samme beløb fordelt over ejertiden
Her bliver forskellen tydelig. Beløbet er det samme — det er kun antallet af år, der ændrer sig.
13.000-22.000 kr. om året
Godt 1.100-1.800 kr. om måneden i ren handelsomkostning, før du har betalt en eneste krone i rente, skat eller vedligeholdelse. Ved den horisont skal boligen stige mærkbart, bare for at købet ikke koster mere end at leje.
Under cirka fem år er det værd at regne leje igennem, før du beslutter dig.
6.500-11.000 kr. om året
Cirka 540-920 kr. om måneden. Posten er halveret ved at ændre én ting: hvor længe du bliver boende. Samtidig har afdrag haft tid til at opbygge friværdi.
3.250-5.500 kr. om året
Under 460 kr. om måneden. Ved den horisont er handelsomkostningerne stort set holdt op med at betyde noget, og sammenligningen afgøres i stedet af rente, vedligeholdelse og prisudvikling.
Til sammenligning: hvad leje koster
Officielle tal for 2026: almene familieboliger ligger i gennemsnit på 960 kr. pr. m² om året, private lejeboliger på 1.591 kr. pr. m² om året. Regionalt spænder niveauet fra cirka 791 til 1.285 kr. pr. m² om året, højest i hovedstadsområdet og på Sjælland, lavest i Vest- og Sønderjylland.
For en bolig på 100 m² svarer det til cirka 96.000 kr. om året i en almen bolig og cirka 159.000 kr. om året i en privat lejebolig.
Landsgennemsnit dækker over meget store lokale forskelle. Brug tallet som størrelsesorden, ikke som pris på en konkret bolig.
Den post, folk oftest glemmer helt
Vedligeholdelse på en ejerbolig kommer ikke jævnt. Den kommer i enkeltbeløb:
- Nyt tag, cirka 100 m²: typisk 50.000-160.000 kr.
- Gennemgribende el-opdatering: typisk 25.000-180.000 kr. — el i 120 m² lander typisk på 65.000-90.000 kr.
- Køkken eller bad i sin helhed: typisk 50.000-150.000 kr.
I en lejebolig bæres den type udgifter af udlejer. I en ejerbolig bæres de af dig, på et tidspunkt du ikke selv vælger. Det er ikke et argument mod at eje — det er et argument for at have en buffer, og for at vide, hvad der venter, inden du skriver under.
Sådan regner du på din egen situation
- Hvor længe bliver du realistisk boende? Ikke hvor længe du håber — hvor længe du regner med. Det er den variabel, der vejer tungest.
- Gang boligens pris med 2-4 %. Det er din handelsomkostning ind og ud. Divider med antal år.
- Læg det udestående på installationer og tag oveni. Det står i rapporterne, og det er dét beløb, der oftest mangler i folks regnestykke.
- Sammenlign så med årlig husleje for en tilsvarende bolig i samme område — ikke med landsgennemsnittet.
Kort sagt
Spørgsmålet er sjældent «husleje eller ydelse». Det er «hvor mange år har jeg til at fordele omkostningerne over». Ved kort horisont vinder leje næsten uanset renten. Ved lang horisont bliver handelsomkostningerne små, og så handler valget om helt andre ting — området, boligens stand og hvad der venter på trin 3 og 4.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor længe skal man blive boende, før det kan betale sig at købe frem for at leje?
Der findes ikke ét officielt tal, men handelsomkostningerne giver en retning. På en bolig til 3.000.000 kr. udgør tinglysningsafgift ved køb (0,6 % plus 1.850 kr.) og mæglersalær ved salg (typisk 1,5-3 %) tilsammen cirka 65.000-110.000 kr. Fordelt over fem års ejertid svarer det til 13.000-22.000 kr. om året alene i handelsomkostninger, mens det over tyve år er 3.250-5.500 kr. om året. Det er derfor ejertiden, og ikke den månedlige ydelse, der oftest afgør sammenligningen.
Hvad koster det at købe og sælge en bolig igen?
Ved køb er tinglysningsafgiften 0,6 % af købesummen plus 1.850 kr. (2026), og dertil kommer rådgivning. Ved salg er mæglersalæret typisk 1-4 % af salgsprisen, oftest 1,5-3 %. På en bolig til 3.000.000 kr. giver det samlet cirka 65.000-110.000 kr. for en tur ind og ud igen, svarende til omkring 2-4 % af prisen, før renter, vedligeholdelse og ejerudgifter overhovedet er regnet med.
Hvad er den gennemsnitlige husleje i Danmark?
Ifølge huslejestatistikken for 2026 er den gennemsnitlige husleje for almene familieboliger 960 kr. pr. m² om året, mens private lejeboliger i gennemsnit ligger på 1.591 kr. pr. m² om året. Niveauet varierer regionalt fra cirka 791 til 1.285 kr. pr. m² om året, med højere husleje i hovedstadsområdet og på Sjælland og lavere i Vest- og Sønderjylland.
Indgår vedligeholdelse i sammenligningen mellem at købe og leje?
Den bør indgå, men den kan ikke sættes til et fast årligt beløb. Vedligeholdelse på en ejerbolig kommer typisk i store enkeltbeløb frem for jævnt: et nyt tag på cirka 100 m² ligger på 50.000-160.000 kr., og en gennemgribende el-opdatering på 25.000-180.000 kr. Ved lejemål bæres den type udgifter af udlejer. Det betyder, at en ejerbolig kræver en buffer, som en lejebolig ikke gør.
Er det altid dyrere at leje end at eje?
Nej. Ved kort ejertid er leje ofte billigst, fordi handelsomkostningerne ved køb og efterfølgende salg skal dækkes af få år. Ved lang ejertid falder den årlige omkostning ved de samme handelsomkostninger markant, og afdrag opbygger samtidig friværdi. Sammenligningen afhænger derfor mest af, hvor længe man realistisk bliver boende, og mindre af forskellen på husleje og månedlig ydelse.