Купити чи орендувати? Розрахунок на 5, 10 і 20 років

Спершу те, що я рахую, і те, чого не рахую

Я беру лише статті витрат, у яких є джерело. Відсоткові ставки за іпотечними кредитами постійно змінюються, і актуального числа, від якого можна рахувати далі, у мене немає, тому відсотки не враховано. Те саме стосується податків і житлових субсидій.

Скільки коштує купівля й подальший продаж

Рахую для житла за 3 000 000 kr з кредитом на 80% від ціни (2,4 млн kr):

Разом за один заїзд і виїзд: приблизно 97 000-142 000 kr, тобто близько 3,2-4,7% від ціни житла, ще до того, як додано юридичний супровід. Саме на стільки житло має подорожчати, щоб ви просто вийшли в нуль.

Детально про всі статті витрат: Що скільки коштує при купівлі житла.

Та сама сума, розподілена на строк володіння, і точка беззбитковості

Ось де різниця стає очевидною. Сума та сама, змінюється лише кількість років.

Власний капітал у житлі не є доходом, поки ви не продали

Саме тому власники з великим капіталом у житлі можуть усе одно не мати вільних коштів того дня, коли треба міняти дах. Капітал реальний, але він замкнений у стінах, доки ви не продасте житло, не перекредитуєтеся під нього або не переїдете. Тому не рахуйте цей капітал як прибуток, яким можна користуватися постійно, а лише як вартість активу, що перетворюється на реальні гроші тільки в момент продажу.

Для порівняння: скільки коштує оренда

Офіційні дані Landsbyggefonden за січень 2026 року: соціальне сімейне житло коштує в середньому 960 kr за м² на рік, з регіональними коливаннями від приблизно 852 kr у Південній Данії до 1 059 kr у столичному регіоні. Приватна оренда суттєво різниться залежно від міста та типу житла і не має такої централізованої статистики, як соціальний сектор.

Для житла площею 100 м² це приблизно 96 000 kr на рік у соціальному житлі. Відповідну ціну для приватної оренди варто шукати, порівнюючи конкретні пропозиції у вашому районі, а не спираючись на середнє по країні.

Джерело: Landsbyggefonden, січень 2026 року. Стосується соціального сімейного житла.

Середні показники по країні приховують дуже великі місцеві відмінності. Використовуйте число як порядок величини, а не як ціну конкретного житла.

Чи є житло взагалі інвестицією?

«Це ж усе-таки інвестиція», мабуть, найуживаніша фраза при купівлі житла в Данії. Ця фраза слушна, але неповна, і саме те, чого їй бракує, визначає, чи виправдає купівля себе через десять років.

Для багатьох людей купівля житла не є інвестицією. Це рішення про те, де жити, і це цілком нормально. Проблема виникає тоді, коли рішення ухвалюють як житлове, а потім захищають як інвестиційне.

Житло відрізняється від інших інвестицій чотирма пунктами, які рідко називають разом.

01. Воно неліквідне

Житло не можна продати за день. Продаж зазвичай триває місяцями, і сам продаж коштує грошей. У Північній Ютландії продаж будинку, за даними маклерської мережі danbolig, потребує в середньому восьми переглядів.

Наслідок не теоретичний: якщо треба переїхати швидко, ви продаєте в момент, який обрали не ви. І це рідко момент, коли можна отримати найкращу ціну.

02. Витрати з обох боків

Розрахунок вище це показує. На житлі за 3 млн kr ціна має піднятися на кілька відсотків лише для того, щоб ви вийшли в нуль. Це аргумент проти купівлі з коротким горизонтом.

03. Усі гроші в одному активі

Одне житло, одне місто, часто один місцевий ринок праці. Якщо ваша робота і ваше житло залежать від одного великого роботодавця, скорочення штату б'є одразу по двох частинах вашого бюджету: по роботі й по житлу.

В інших активах цей ризик зазвичай розподіляють. На ринку житла цього майже ніхто не робить, бо володіти можна лише одним місцем одночасно.

04. Ви живете в ньому

Ви не можете змінити своє «вкладення», не переїхавши. Якщо змінюються вихідні умови, район, робота чи фінанси, це коштує не однієї угоди, а цілого переїзду.

Мій власний висновок

Я згадую тут власне рішення, бо воно ілюструє суть краще за будь-який розрахунок.

Я знаю, що, ймовірно, переїду в іншу частину Данії приблизно через два роки. Це не напевно, а ймовірно. Для розрахунку важливо одне: скільки років я проживу тут.

Цього виявилося достатньо, щоб я перестав дивитися на купівлю житла і не повертався до цього питання. Не тому, що ринок поганий чи ціни високі, а тому, що на горизонті двох років транзакційні витрати не встигають розподілитися. За наведеними вище цифрами це вийшло б приблизно 50 000 kr на рік чистих транзакційних витрат за те, за що я нічого не отримаю натомість.

Ось увесь розрахунок. Не «купувати чи орендувати» загалом, а «скільки років я реально буду тут».

Що впливає на перепродаж?

Те, що зрушує ціну через десять років, стосується радше району, ніж самого житла.

• Тривалість продажу в районі. Скільки часу схожі об'єкти зазвичай стоять у продажу. Це найпряміший показник попиту.
• Динаміка населення. Зростає чи падає кількість мешканців. Напрямок важить більше за рівень.
• Інфраструктура. Чи стає послуг більше чи менше: магазини, школа, лікар, транспорт.
• Різноманітність місцевого ринку праці. Скільки роботодавців є в зоні доїзду. Одного замало.

→ Докладніше: Як самостійно перевірити район.

Сходинки ремонту з погляду інвестора

Розгляньмо ремонти як шість щаблів: що з них захищає вартість житла?, порядок змінюється повністю:

Інакше кажучи: Вартість захищають приховані речі, а швидкість продажу залежить від видимих. Це дві різні речі, і ціна на них теж різна.

Гарний будинок у невдалому районі

Саме тут розрахунок стає найочевиднішим.

Житло може бути в чудовому стані, документи можуть бути в порядку, ціна за квадратний метр може бути низькою, і купівля все одно виявиться поганою, бо щабель 6 тягне в інший бік.

Дах, електрику й кухню можна замінити. Знову відкрити закритий магазин, школу чи автобусний маршрут ви самотужки не можете.

Це не оцінка того, чи приємно там жити. Це констатація факту, що ціна через десять років залежить від того, на що ви самі не можете вплинути.

Витрати, про які часто забувають

Витрати на утримання власного житла виникають нерівномірно, окремими великими сумами:

• Новий дах, близько 100 м²: зазвичай 50 000-160 000 kr.
• Комплексне оновлення електрики: зазвичай 25 000-180 000 kr, електрика на 120 м² зазвичай виходить у 65 000-90 000 kr.
• Кухня або ванна кімната повністю: зазвичай 50 000-150 000 kr.

В орендованому житлі такі витрати несе орендодавець. У власному житлі їх несете ви, у момент, який обираєте не ви. Це аргумент за наявність фінансового буфера і за те, щоб знати, що на вас чекає, ще до підписання договору.

Як порахувати вашу власну ситуацію

• Скільки часу ви реально проживете там? Не скільки сподіваєтеся, а скільки очікуєте. Це змінна, яка важить найбільше.
• Помножте ціну житла на 3-4%. Це ваші транзакційні витрати на заїзд і виїзд (без кредиту поріг нижчий, див. нюанс вище). Поділіть на кількість років.
• Додайте відкладений ремонт інженерних систем і даху. Це є у звітах, і саме цієї суми найчастіше бракує в розрахунках людей.
• Тоді порівняйте з річною орендою схожого житла в тому самому районі, а не із середнім по країні.

Три питання, які варто поставити перед пропозицією ціни

• Скільки часу схожі об'єкти в районі стояли у продажу? Не це житло, а інші.
• Чи побільшало за останні п'ять років послуг у районі? Напрямок, а не рівень.
• Скільки коштує відкладений ремонт на щаблях 3 і 4? Саме це число має бути у вашому розрахунку, а не ціна оголошення.

Коротко

Головне питання: на скільки років розподіляються витрати. «на скільки років я розподіляю витрати». За короткого горизонту Оренда часто виграє, особливо якщо ви живете менше п'яти років. За довгого горизонту транзакційні витрати стають малими, і вибір вирішують зовсім інші речі: район, стан житла і те, що чекає на щаблях 3 і 4.

Пошук житла · 2 999 kr

Я можу шукати житло, поки ви рахуєте

Я знаходжу об'єкти за вашими критеріями й відсіюю зайве ще до того, як ви витратите вечір на перегляди.

Пошук житла, 2 999 kr

DA / EN / UA / AR

Ще не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →

Часті запитання

Скільки треба прожити в житлі, щоб купівля виявилася вигіднішою за оренду?

Єдиного офіційного числа немає, але транзакційні витрати дають напрямок. На житлі за 3 млн kr з іпотекою 80% реєстраційний збір при купівлі (два платежі) і комісія маклера при продажу разом становлять приблизно 97 000-142 000 kr. Розподілені на п'ять років це 19 400-28 400 kr на рік лише транзакційних витрат, а на двадцять років 4 850-7 100 kr. Саме строк проживання, а не щомісячний платіж, найчастіше вирішує порівняння.

Скільки коштує купити житло в Данії і потім продати його знову?

При купівлі реєстраційний збір складається з двох платежів: 1 850 kr плюс 0,6% від ціни за право власності, і 1 825 kr плюс 1,25% від суми кредиту за заставну. При продажу комісія маклера зазвичай становить 1,5-3% від ціни. На житлі за 3 млн kr разом виходить приблизно 97 000-142 000 kr, тобто 3,2-4,7% від ціни, ще до відсотків і обслуговування.

Яка середня орендна плата в Данії?

За даними Landsbyggefonden станом на січень 2026 року, соціальне сімейне житло коштує в середньому 960 kr за м² на рік, з регіональними коливаннями від приблизно 852 kr у Південній Данії до 1 059 kr у столичному регіоні. Приватна оренда не має такої централізованої статистики і суттєво відрізняється залежно від міста та типу житла.

Чи завжди оренда дорожча за володіння?

Ні. За короткого строку проживання оренда часто дешевша, бо витрати на купівлю та продаж треба покрити за небагато років. За довгого строку річна вартість цих витрат помітно падає, а погашення кредиту водночас формує капітал.

Чи є житло хорошою інвестицією?

Житло відрізняється від інших інвестицій чотирма пунктами. Воно неліквідне. Витрати є з обох боків. Уся сума зосереджена в одному активі, в одному місті, часто прив'язаному до одного місцевого ринку праці. І ви живете в ньому, тож не можете скоригувати позицію, не переїхавши.

Що найбільше впливає на вартість перепродажу житла?

Більше важать характеристики району, ніж самого житла: скільки часу схожі об'єкти стоять у продажу, зростає чи падає населення, більшає чи меншає місцевих послуг і наскільки різноманітний місцевий ринок праці. Свіжо відремонтована кухня зазвичай впливає на швидкість продажу більше, ніж на рівень ціни.

Чи окупається ремонт при перепродажі?

Не автоматично. Косметика коштує кілька тисяч крон і робить житло легшим для продажу, але рідко суттєво змінює рівень ціни. Відкладений ремонт інженерних систем чи конструкції, навпаки, тягнуть ціну вниз, бо покупець закладає цю суму в розрахунок.

Чому ризиковано, якщо житло розташоване в місті з невеликою кількістю роботодавців?

Тому що ваш дохід і вартість житла тоді залежать від одного й того самого чинника. Якщо найбільший роботодавець закриється, ви можете втратити дохід одночасно з падінням попиту на житло в цьому районі.

Чи враховується обслуговування при порівнянні купівлі й оренди?

Має враховуватися, але не як фіксована річна сума. Утримання власного житла потребує великих окремих сум: дах на 100 м² коштує 50 000-160 000 kr, комплексне оновлення електрики коштує 25 000-180 000 kr. При оренді ці витрати несе орендодавець.

Що робити, якщо я, можливо, переїду через два роки?

Тоді розрахунок майже завжди на користь оренди. За два роки витрати на вхід і вихід не встигають розподілитися: на житлі за 3 млн kr це приблизно 50 000 kr на рік лише транзакційних витрат.