Що сталося 10 вересня
10 вересня 2026 року Європейський центральний банк підвищив свою депозитну ставку до 2,50 %. Це друге підвищення цього року, після аналогічного підвищення в червні. Причина: енергетична інфляція, спричинена конфліктом на Близькому Сході, яка в серпні досягла 14,3 %, тоді як базова інфляція впала до 2,4 %.
Національний банк Данії зазвичай повторює рішення ЄЦБ протягом кількох днів, так було і в червні. Данські іпотечні інститути реагують підвищенням ставки на своїх кредитах зі змінною ставкою (F3, F5) і зміною курсу своїх облігаційних кредитів. Загалом ставка зросла приблизно на 0,50 процентного пункту за три місяці, двома кроками по 0,25 кожен.
Скільки більше ви платите конкретно
Тут я рахую на прикладі звичайного ануїтетного кредиту на 30 років, зі ставкою 3,5 % як рівнем до цього раунду підвищень і 4,0 % як приблизним поточним рівнем. Це округлені, ілюстративні ставки для показу порядку величини, а не конкретна пропозиція від певного банку. Вашу власну ставку завжди потрібно уточнювати у своєму банку чи іпотечному інституті.
| Кредит | 3,5 % (до) | 4,0 % (зараз) | Різниця на місяць |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 4 490 kr | 4 774 kr | +284 kr |
| 2 000 000 kr | 8 981 крона | 9 548 kr | +567 kr |
| 3 000 000 kr | 13 471 крона | 14 322 kr | +851 крона |
| 5 000 000 kr | 22 452 kr | 23 871 крона | +1 419 kr |
Суть: на кредиті в 3 мільйони різниця між 3,5 % і 4,0 % становить 851 крону на місяць. 851 крона на місяць - це нова постійна витрата, якої не було в бюджеті ще пів року тому.
А якщо це ще не кінець
За даними FairRENTE, ринок закладає ще 2-3 підвищення ставки протягом наступного півроку. Nordea налаштований стриманіше й очікує, що фіксовані ставки суттєво не зміняться до 2028 року, але прямо пише, що «наступний рух ставки, ймовірно, скоріше вгору, ніж униз». Тому має сенс прорахувати два сценарії, а не лише те, що вже сталося.
| Кредит | Ставка 4,5 % (+1,00 пункту від 3,5 %) | +2,50 пункту загалом (стрес-сценарій) |
|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 5 067 kr (+576 kr) | 5 996 kr (+1 505 kr) |
| 2 000 000 kr | 10 134 kr (+1 153 kr) | 11 991 крона (+3 010 kr) |
| 3 000 000 kr | 15 201 крона (+1 729 kr) | 17 987 kr (+4 515 kr) |
| 5 000 000 kr | 25 334 kr (+2 882 kr) | 29 978 kr (+7 525 kr) |
Чому загальна витрата на відсотки не дорівнює просто ставці, помноженій на суму і на 30 років
Тут легко помилитися: відсоток нараховується на залишок боргу, а залишок боргу зменшується з кожним платежем. Тому витрата, яка виглядає як фіксований відсоток від кредиту, насправді найбільша на початку і майже зникає наприкінці.
| Кредит 3 000 000 kr | Платіж на місяць | Відсоток у 1-й місяць | Відсоток в останній місяць | Загальний відсоток за 30 років |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 % | 13 471 крона | 8 750 kr | 39 kr | 1 849 683 kr |
| 4,0 % | 14 322 kr | 10 000 kr | 48 kr | 2 156 085 kr |
| 4,5 % | 15 201 крона | 11 250 kr | 57 kr | 2 472 201 крона |
| 6,0 % | 17 987 kr | 15 000 kr | 89 kr | 3 475 146 kr |
Проста формула «4,0 % помножити на 3 000 000 kr помножити на 30 років» дає 3 600 000 kr. Реальна витрата з амортизацією становить 2 156 085 kr, тобто на 1 443 915 kr менше. Це не помилка округлення, це і є суть ануїтетного кредиту: ви платите найбільше відсотків, поки борг найбільший, і найменше наприкінці, коли він майже зник.
Фіксована чи змінна ставка: те, що банк прямо не каже
Змінна ставка (F3/F5) зараз дешевша, але тенденція не на вашу користь, тож ризик її зростання вищий за звичайний. Фіксована ставка сьогодні дорожча, зате ваш платіж залишається незмінним, навіть якщо ставка сягне 6 %.
Це не порада обирати фіксовану ставку; варто запитати себе, наскільки зросте платіж у стрес-сценарії.: наскільки зросте ваш платіж, якщо реалізується стрес-сценарій замість оптимістичного, і чи витримає це ваш бюджет.
Чекати до 2027 року чи купувати зараз і рефінансувати пізніше
Згідно з останнім прогнозом Nordea, оновленим 12 серпня 2026 року, ставка не падає. Це єдине місце, де я знайшов опубліковану криву аж до кінця 2027 року. Очікується, що фіксована 30-річна ставка зросте з 4,30 % наприкінці 2026 року до 4,36 % наприкінці 2027 року. F3, як очікується, зросте з 2,96 % до 3,00 %, F5 з 3,13 % до 3,22 %. Сама Nordea пише, що власники житла сподіваються на швидке зниження ставки, але прогноз вказує на протилежне.
Сама теза «я просто почекаю до 2027 року, і тоді ставка буде нижчою» не підтверджена жодним прогнозом, який мені вдалося знайти, скоріше навпаки. Але питання про купівлю зараз і рефінансування пізніше, якщо ставка все ж впаде, все одно варте того, щоб порахувати, бо прогноз є припущенням, а не гарантією.
Скільки коштує передумати, якщо ставка все ж впаде
Якщо новий pantebrev реєструють до того, як анулюють старий, і сума не зростає, ви платите відсотковий збір за реєстрацію (1,25 %) лише з різниці між новою і старою сумою кредиту, а не з усього нового кредиту знову. Це звільнення потрібно використати протягом одного року від реєстрації нового документа. Фіксований збір у 1 825 kr, той самий, що й у моєму огляді збору за реєстрацію skøde і pant, доведеться сплатити знову в повному обсязі. Додатково буде власна комісія банку за рефінансування, яка на практиці зазвичай становить від 8 000 до 15 000 kr. Це не офіційний тариф, банки не публікують фіксовану таблицю, тому це число варто сприймати як емпіричний діапазон, а не як точну до крони суму.
| Приклад | Кредит 3 000 000 kr, ставка падає з 4,0 % до 3,5 % через 15 місяців |
|---|---|
| Економія на місяць після рефінансування (той самий залишок строку) | 824 kr |
| Витрата на рефінансування (збір 1 825 kr + 8 000-15 000 kr від банку) | 9 825-16 825 kr |
| Термін окупності | 12-20 місяців |
На кредиті в 2 000 000 kr той самий рух ставки дає лише 549 kr економії на місяць, а термін окупності розтягується до 18-31 місяця. Емпіричне правило галузі: рефінансування явно окупається, коли ставка падає приблизно на 1-1,5 процентного пункту, а не на 0,5.
Різниця між типами кредитів така: З фіксованою ставкою вам потрібно активно рефінансувати кредит і платити за це, якщо хочете скористатися зниженням ставки. Зі змінною ставкою (F3/F5) ставка коригується автоматично в запланований день перегляду ставки, без нового збору за реєстрацію і без будь-яких дій з вашого боку.
Чекати на зниження ставки, якого зараз не прогнозує ніхто, означає платити за оренду і нічого не накопичувати у власному житлі. Купити зараз і рефінансувати, якщо ставка справді впаде достатньо, обійдеться в одноразові 10 000-17 000 kr і зазвичай окупається протягом одного-двох років.
Як користуватися цим перед тим, як підписувати
- Порахуйте свій власний платіж і за поточною ставкою, і за стрес-сценарієм, а не лише за ставкою, яку банк показує вам сьогодні.
- Спитайте банк конкретно, що станеться під час наступного перегляду ставки, якщо ви розглядаєте кредит F3 чи F5.
- Запитайте банк, які збори й комісії входять у рефінансування. Збір за реєстрацію фіксований, а ставка рухається, тож рахуйте їх окремо.
- Якщо ви розглядаєте очікування, визначте число: скільки коштує вам час очікування в орендній платі і в тому, що ви не накопичуєте у власному житлі, і порівняйте це число з невизначеною вигодою від зниження ставки, яке ще ніхто не прогнозує.
- Додайте витрату на відсотки до інших витрат угоди, перш ніж вирішувати щодо своєї пропозиції ціни, повний список дивіться в огляді всіх зборів при купівлі житла.
Коротко
Запитайте себе: скільки це коштуватиме мені на місяць, якщо ставка зросте ще стільки ж, і чи порахував я, скільки коштує чекати порівняно з купівлею зараз і рефінансуванням пізніше, якщо я помиляюся.
Ставка від вас не залежить, а вибір житла залежить
У межах послуги «Пошук житла» я витрачаю місяць на пошук і оцінку об'єктів, які підходять вашому бюджету і ставці, рівню ставки і всьому іншому, щоб вам не довелося вгадувати самостійно.
Замовити Пошук житла за 2 999 krЩе не готові замовляти? Почніть з безкоштовної швидкої перевірки →
Часті запитання
Наскільки зросте мій платіж, якщо ставка підвищиться?
Це залежить від розміру кредиту. На кредиті в 3 000 000 kr підвищення з 3,5 % до 4,0 % коштує приблизно на 851 крону більше на місяць. На 1 000 000 kr це приблизно 284 kr, на 5 000 000 kr приблизно 1 419 kr.
Чи варто мені чекати з купівлею житла, поки ставка впаде?
Немає жодного опублікованого прогнозу, який би вказував на зниження ставки до кінця 2027 року. Останній прогноз Nordea, навпаки, вказує на невелике підвищення. Очікування зниження, яке жоден банк не прогнозує, має свою власну ціну у вигляді орендної плати і відсутності накопичень у власному житлі.
Скільки коштує рефінансувати кредит, якщо ставка пізніше впаде?
Фіксований збір за реєстрацію в 1 825 kr доведеться сплатити знову. Відсотковий збір (1,25 %) сплачується лише з різниці, якщо новий pantebrev реєструють до анулювання старого, протягом одного року. Додатково буде власна комісія банку, яка на практиці зазвичай становить приблизно 8 000-15 000 kr, але це не офіційний тариф.
Наскільки має впасти ставка, щоб рефінансування було вигідним?
За емпіричним правилом ставка має впасти приблизно на 1-1,5 процентного пункту, щоб рефінансування явно окупилося. Падіння лише на 0,5 пункту теж може окупитися, але термін окупності буде довшим, зазвичай десь від одного до двох з половиною років залежно від розміру кредиту і комісії банку.
Чи отримаю я автоматично нижчу ставку на кредиті F3 чи F5, якщо ставка впаде?
Так. Під час запланованого перегляду ставки вона коригується автоматично, без будь-яких дій з вашого боку і без нового збору за реєстрацію. Це не стосується кредиту з фіксованою ставкою, де вам потрібно активно рефінансувати, щоб скористатися зниженням ставки.
Чи зріс збір за реєстрацію разом зі ставкою?
Ні. Збір за реєстрацію встановлений законом як фіксована сума, яка не залежить від рівня відсоткової ставки. Він не змінюється незалежно від того, зростає ставка чи падає.
Чому загальна витрата на відсотки за 30 років не дорівнює просто ставці, помноженій на суму кредиту і на 30?
Тому що відсоток нараховується на залишок боргу, який зменшується щомісяця в міру виплат. На початку кредиту в 3 000 000 kr під 4,0 % відсотки становлять приблизно 10 000 kr щомісячного платежу, а в останньому місяці лише приблизно 48 kr. Проста формула «ставка помножити на суму помножити на 30 років» значно завищує реальну витрату.
Це загальна інформація про розрахунок, а не фінансова консультація щодо вашого конкретного випадку. Відсоткові ставки, прогнози та збори постійно змінюються, а ваша власна ситуація може відрізнятися від ілюстративних прикладів тут. Поговоріть зі своїм банком або незалежним консультантом, перш ніж приймати рішення щодо типу кредиту чи рефінансування.
