Samlet risiko
MiddelAfhænger af ejerforeningen
| Status | Til salg hos mægler, 1.199.000 kr (startprisen var 1.405.000 kr) |
| Areal | 92 m² ifølge BBR (i ejerlejlighedsfortegnelsen 85 m² bolig og 5 m² kælder), separat kælder på 5 m² |
| Værelser | 4 værelser, 2 soveværelser, altan mod sydvest |
| Opført | 1969, bygning i tre etager uden elevator |
| Opvarmning | Kollektiv (fjernvarme eller blokvarme) |
| Energimærke | C for hele bygningen, gyldigt til 07.06.2031 |
| Ejerudgift | 3.784 kr om måneden, andel i ejerforeningen 10/635 |
| På markedet | Siden marts 2024, 930 dage |
| Rapportdato | 5. oktober 2026 |
Lys lejlighed i stuen med stor stue, to soveværelser, ny altan og kælder. Udbudsprisen er 1.199.000 kr (13.033 kr/m²). Startprisen var 1.405.000 kr, så den er allerede sat ned med 15%. Annoncen har stået 930 dage (siden marts 2024), mens lignende lejligheder i området typisk sælges på cirka 126 dage. Prisen pr. m² ligger under både medianen for salg af lignende lejligheder i Vejgaard de seneste 12 måneder (14.051 kr/m², n=43) og medianen for salg i samme kompleks (13.989 kr/m², n=5), så forsinkelsen skyldes sandsynligvis ikke kun prisen. I ejerudgiften på 3.784 kr/md. indgår et altanlån på 1.054 kr/md., og sælger skriver, at de samlede fællesomkostninger med vand og varme er 3.690 kr/md., altså cirka 1.865 kr/md. til vand og varme. Bygningens tag er af eternit, og i ejerudgiften er der kun afsat 200 kr/md. til "tagrenovering". Dokumenter fra ejerforeningen mangler. Vejledende markedsinterval 1,12-1,29 mio. kr, middel til lav sikkerhed. Vi vil ikke anbefale at byde, før du har regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og referater.
Hvad der kunne ændre konklusionen. Et rent regnskab uden gæld, et tagprojekt der er hensat til eller allerede betalt, vilkår for altanlånet inden for 10 år, en forklaring på det lange salgsforløb og en pris tættere på 1,15-1,2 mio. kr ville løfte vurderingen til "Acceptabel".
I annoncen står "flot", "lys" og "fantastiske parkeringsforhold". Registrene og tallene i salgsopstillingen siger mere.
I salgsopstillingen står der om ejerforeningen kun andelen 10/635, en henvisning til vedtægterne (vedtægter fra 2020 som servitut) og et pant på 30.000 kr til fordel for ejerforeningen salgsopstilling s. 4, 8. Årsregnskab, budget, referater og vedligeholdelsesplan findes hverken i pakken eller i mæglerens annonce på portalen mæglerens portal. Uden dem kan du ikke se gæld, reserver eller planlagte arbejder. For en lejlighed er det den største skjulte risiko: i en gammel bygning kan et ekstra bidrag fra alle ejere nå 50.000-150.000 kr pr. lejlighed skøn. Bed om dokumenterne, før du byder.
BBR beskriver bygningens tag som "fibercement herunder asbest" BBR via danskadresseapi. I ejerudgiften er der 2.400 kr om året til "henl. til tagrenovering" salgsopstilling s. 7. Beløbet ligner en hensættelse til renovering, men vi ved ikke, om den er besluttet eller allerede betalt. Taget tilhører ejerforeningen. Grov beregning: bygningens boligareal er 2.658 m² på 3 etager, så taget er cirka 890-1.000 m². Udskiftning af et asbesttag koster cirka 2.600 kr/m² (DI, marts 2026), hvilket giver 2,3-2,6 mio. kr for bygningen. Lejlighedens andel efter areal er cirka 3,5%, altså 80.000-90.000 kr beregning tagareal skønnet. Med 2.400 kr om året tager det 33 år at spare det beløb op.
Lejligheden blev sat til salg i marts 2024 for 1.405.000 kr, derefter blev prisen sat ned til 1.305.000 kr og til 1.199.000 kr, i alt cirka 15%. Rækkefølgen af datoerne for nedsættelserne er unøjagtig på Boligsiden, men det ændrer ikke slutprisen Boligsiden, mæglerens portal. Lignende lejligheder i området står i gennemsnit cirka 126 dage, og af 24 aktive lignende lejligheder overstiger kun to 330 dage (denne og en til) Boliga beregning. Prisen pr. m² er lavere end de fleste lignende udbud, så årsagen ligger sandsynligvis andre steder: ejerudgift, tag, stueetage, støj eller den generelle stand. Vi ved det ikke med sikkerhed, svaret får du ved at tale med mægleren.
Altanen med dør er monteret, og den kostede 92.000 kr, som "belånes gennem ejerforeningen som et fælleslån eller egenbetaling". Tidligere blev bidraget vurderet til 580 kr/md. før skat, men i ejerudgiften er der i dag 12.650 kr om året, altså 1.054 kr/md. salgsopstilling s. 5, 7. Det er 28% af hele ejerudgiften. Forskellen ligner et kortere lån på cirka 10 år til 6,5-7% beregning vilkår ukendte. Spørg om løbetid, rente og restgæld. Når lånet er betalt, falder ejerudgiften.
Ejerudgiften på 3.784 kr/md. omfatter ikke vand, varme og el salgsopstilling s. 5. Sælger skriver, at de "samlede fællesomkostninger med vand og varme, henl. til tagrenovering" er 3.690 kr/md. Trækker vi fællesudgiften på 1.625 kr og henlæggelsen på 200 kr fra, får vi 1.865 kr/md. til vand og varme beregning. Den egne varmeudgift i 2023 var 7.800 kr om året (650 kr/md.) salgsopstilling s. 5. Forskellen mellem tallene er ikke forklaret, og kun regnskabet kan afklare den. De kendte udgifter er samlet 4.434-5.649 kr/md. før boliglån og el.
Boligsiden: "possible impact from a 2-year event" for skybrud, altså mulig påvirkning allerede ved regn, som kommer hvert andet år Boligsiden. Vejstøj på 60-64 dB ved en vejledende grænse på 58 dB, status "noise-exposed" danskadresseapi. Grunden ligger i forureningsklasse V1 (mistanke, tidligere planteskole), og i nærheden er der yderligere 31 registreringer danskadresseapi, DinGeo. For svamp, insekter og rørskade i ejerforeningens forsikring står der "Ukendt" salgsopstilling s. 5. Spørg om historik for vand og fugt, og se kælderen efter.
BBR angiver 92 m² bolig, ejerlejlighedsfortegnelsen 85 m² plus 5 m² kælder (i alt 90 m²) salgsopstilling s. 4 Boligsiden. Med 85 m² ville prisen være 14.106 kr/m² beregning. Sammenligningerne i denne rapport følger BBR. Spørg, hvorfor tallene er forskellige (altan, vægge, opmåling). Det "tredje værelse i stuen" fra reklameteksten kræver en skillevæg, tilladelse og sandsynligvis ejerforeningens samtykke salgsopstilling s. 2 tjek i vedtægterne.
Pant på 30.000 kr (ejerpantebrev) til fordel for ejerforeningen, og "ejerskiftelånet skal reduceres" med dette beløb, hvilket kan mindske bankens lån salgsopstilling s. 7-8. Der er ingen pantebreve til afgiftsreduktion, så tinglysning af pantet skal betales fuldt ud salgsopstilling s. 8. Standardlånet på 4% er lavere end de nuværende 4,5-5% på 30 år markedsrenter, september 2026. Ejerskifteforsikring uden tilstandsrapport og elrapport er ikke tilgængelig i den sædvanlige form. Gjensidiges folder angiver dækning på 250.000 kr, selvrisiko 2.000 kr, 5 år, men det er reklame og ikke et tilbud folder fra Gjensidige.
Kategorien "Stand" vurderer vi ikke: tilstandsrapport er ikke obligatorisk for lejligheder, og der er ingen, så resultatet bygger på fem kategorier. Bygningens stand indgår delvist i "Reparationsrisiko" og "Dokumenter". Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.
| Kategori | Vægt | Score | Hvorfor |
|---|---|---|---|
| Pris | 25% | 55 | 7% under medianen for salg i komplekset og området, men kun 5 salg i komplekset, og prisen er allerede sat 15% ned uden at give en køber. |
| Stand | 20% | N/A | Ingen tilstandsrapport (ikke obligatorisk for lejligheder), ingen data om bygningens stand. |
| Område | 20% | 55 | Bus 90 m, Netto 160 m, skole under 500 m, men støj på 60-64 dB, mulig påvirkning ved skybrud hvert 2. år, grund i klasse V1. |
| Likviditet | 15% | 10 | 930 dage mod cirka 126 typisk, to prisnedsættelser, og en anden lignende lejlighed i komplekset har stået 210 dage. |
| Reparationsrisiko | 10% | 30 | Asbesttag og renovering, altanlån, stueetage, ukendt vedligeholdelsesplan. |
| Dokumenter | 10% | 25 | Der er salgsopstilling og brochure, men ikke ét eneste dokument fra ejerforeningen. |
| Type | Ejerlejlighed i stuen, st. th, i en bygning i tre etager uden elevator. Husdyr og udlejning er tilladt salgsopstilling s. 4, 6 Boligsiden |
| Alder | Opført 1969 salgsopstilling s. 4 |
| Areal | BBR 92 m² bolig. Tinglyst 85 m² bolig og 5 m² kælder, i alt 90 m² salgsopstilling s. 4. Mægleren forklarer ikke forskellen i areal |
| Værelser | 4 værelser, 2 soveværelser. Ifølge planen: stue cirka 5,4 × 6 m, to værelser, køkken, badeværelse cirka 1,6 × 2,0 m (3,3 m²), entré salgsopstilling s. 3 |
| Altan og vinduer | Ny altan mod sydvest med dør. Vinduerne i stuen er skiftet til 3-lags termoruder. Om vinduerne i soveværelser, køkken og badeværelse står der intet i beskrivelsen salgsopstilling s. 2, 5 |
| Vægge og tag | Murstensvægge, tag "fibercement herunder asbest" (BBR, bygningen) BBR via danskadresseapi |
| Fælles | Kælder på 5 m² i eget eje, vaskeri og kælderrum til fælles brug, cykelkælder, fri parkering salgsopstilling s. 8 mæglerens portal |
| Servitutter | Tre påtegninger: 1964 (færdsels- og oversigtsret), 2020 (ejerforeningens vedtægter), 2024 (deklaration om transformerstation). Teksten har vi ikke set, den skal læses på tinglysning.dk salgsopstilling s. 4 |
| Planløsning | Mæglerens plan er en "vejledende tegning uden ansvar" salgsopstilling s. 3 |
Udbudsprisen er 1.199.000 kr (13.033 kr/m² efter BBR). Startprisen var 1.405.000 kr, derefter 1.305.000 kr, nu 1.199.000 kr, i alt -15% på 930 dage Boligsiden, mæglerens portal beregning. DinGeo nævner et muligt salg på husets adresse i 2015 for cirka 1.127.000 kr, men det er uklart, om det er netop denne lejlighed, så tallet bruger vi ikke DinGeo. Sammenligning: frie salg fra 1964-1974, 73-109 m², Aalborg 9000, de seneste 12 måneder (fra 05.10.2025). Først de nærmeste, altså fra samme kompleks fra 1969, derefter et bredere udsnit:
| Lejlighed | Dato | m², år | Pris | kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| Samme kompleks, stuen | 08.2026 | 89, 1969 | 1.103.000 | 12.393 |
| Samme kompleks, stuen (st. th) | 03.2026 | 91, 1969 | 1.197.000 | 13.154 |
| Samme kompleks, 1. sal | 03.2026 | 88, 1969 | 1.337.000 | 15.193 |
| Samme kompleks, stuen | 12.2025 | 87, 1969 | 1.362.000 | 15.655 |
| Samme kompleks, stuen | 11.2025 | 91, 1969 | 1.273.000 | 13.989 |
| Denne lejlighed (udbud) | 10.2026 | 92, 1969 | 1.199.000 | 13.033 |
Kilder: Boliga og Boligsiden, pr. 05.10.2026, salgstyper "alm. frit salg". Salget i marts 2026 i stuen havde næsten samme areal, år og pris som denne lejlighed og blev gennemført til udbudsprisen uden afslag. Tidligere (uden for de 12 måneder) blev lignende lejligheder i stuen i komplekset solgt for 1.200.000 kr (2023) og 1.275.000 kr (07.2025, 88 m²). Aktive i dette kompleks: stuen 1.101.000 kr (87 m², 210 dage, to gange nedsat), 1. sal 1.298.000 kr (89 m², 150 dage), 1. sal 1.392.000 kr (87 m², 90 dage), 1. sal 1.495.000 kr (88 m², 30 dage).
| Metode | Resultat |
|---|---|
| Salg i komplekset (n=5, under 8) | 12.393-15.655 kr/m², median 13.989. For 92 m² er det 1,14-1,44 mio. kr, median 1,29 mio. kr beregning, n=5 |
| Salg i Vejgaard (n=43, udvidet, fordi n=5 er for lidt) | 8.442-35.110 kr/m², median 14.051, første og tredje kvartil 10.917 og 18.778. For 92 m² er medianen 1,29 mio. kr. Udsnittet blander forskellige gader og stand, de højeste værdier er premium-ejendomme Boliga beregning |
| Kun stueetager (n=10) | Median 15.119 kr/m², men den er trukket op af tre premium-salg. Noget afslag for stueetage i dette kompleks kan ikke ses beregning |
| Udbudspriser i komplekset (n=4) | 12.655-16.989 kr/m², den laveste er lejligheden, der har stået 210 dage efter to prisnedsættelser Boliga |
| Afslag fra udbudsprisen | Boliga angiver for lignende lejligheder cirka 4%, for denne er 15% allerede givet Boliga |
| Foreløbig vurdering | Ejendomsværdi 1.466.000 kr, grundværdi 815.000 kr. Det er ikke en markedspris, men et skattegrundlag, og det skal senere justeres salgsopstilling s. 4, 6 |
| Udbudspris i dag | 1.199.000 kr, 13.033 kr/m² salgsopstilling |
Ejerforeningen ejer det fælles: taget, facaden, stigstrenge og grunden. Dens gæld og planer betaler lejlighedsejerne efter andel. Dokumenter fra ejerforeningen er ikke med i pakken, så dette afsnit er lukket: vi kan kun vurdere det ud fra det, der står i salgsopstillingen.
| Hvad vi ved | Hvad det betyder |
|---|---|
| Andel 10/635 (1,6%), ens tinglyst og administrativt salgsopstilling s. 8 | Det er din andel af udgifter og stemmer. Hvis en renovering rammer hele komplekset, kan andelen efter fordelingstal afvige fra andelen efter bygningens areal. |
| Fællesudgift 19.500 kr om året (1.625 kr/md.) uden vand og varme salgsopstilling s. 7 | Hvad den præcis dækker, kan kun ses i budgettet. |
| Henlæggelse til tagrenovering 2.400 kr om året salgsopstilling s. 7 | Til sammenligning: 80.000-90.000 kr pr. lejlighed samles op på 33 år. Hvis renoveringen er besluttet, finansieres den med lån eller bidrag skøn. |
| Altanlån 92.000 kr, 12.650 kr om året salgsopstilling s. 5, 7 | Det er et fælleslån eller et bidrag. Hvis det er et fælleslån, gælder solidarisk hæftelse: de andre ejeres gæld falder på alle. Vilkårene skal oplyses. |
| Pant på 30.000 kr (ejerpantebrev) til fordel for ejerforeningen, uden stigning salgsopstilling s. 8 | Banken skal medregne dette pant. Ifølge teksten skal lånet reduceres med 30.000 kr, så du skal bruge egne midler salgsopstilling s. 7. |
| Vedtægter fra 2020, deklaration om transformerstation fra 2024 salgsopstilling s. 4 | Nye vedtægter betyder aktuelle regler (efter normalvedtægterne fra 2020 godkender generalforsamlingen budget og vedligeholdelsesplan), men teksten har vi ikke set. Deklarationen fra 2024 betyder, at der er et forsyningsanlæg på området. |
| Bygningsforsikring via ejerforeningen, svamp, insekter, rørskade: "Ukendt" salgsopstilling s. 5 | Dækningen af fugt og rør i ejerforeningens forsikring er ukendt. Spørg efter policen. |
| Grundejerforening "Vides ikke" salgsopstilling s. 8 | Om der er en anden forening (veje, parkering), er ukendt. |
| Separatkloakering planlagt "inden år 2065" salgsopstilling s. 5 | Langt væk, men det er endnu en mulig fælles udgift. |
Mægleren skriver direkte, at tilstandsrapport og elrapport ikke bliver lavet salgsopstilling s. 5. For en lejlighed er det normal praksis og i sig selv ikke en mangel. Men uden rapporterne får sælger ikke den sædvanlige beskyttelse efter huseftersynsordningen, og ejerskifteforsikring i den sædvanlige form er ikke tilgængelig tjek med en jurist. Hvad der er kendt for bygninger i den alder (periodens kontekst, ikke en diagnose):
Grundlag: alle syv indendørs- og udendørsbilleder fra mæglerens brochure og billedet af køkkenet i salgsopstillingen (s. 2). Det er sælgers fotos og ikke et uafhængigt eftersyn.
| Element | Hvad der ses | Hvad det betyder |
|---|---|---|
| Stue og spisestue | Lyse vægge, laminat eller parket, store vinduer og dør til altanen, hvide radiatorer under vinduerne, gardiner brochure s. 1, 2 | Pænt og lyst. Radiatorerne er af gammel type uden synlige termostater, tjek varmeregulering. |
| Køkken | Smalt gangkøkken, hvide skabe, træbordplade, fliser, vaske- og opvaskemaskine i køkkenet, grå fliser på gulvet salgsopstilling s. 2 brochure s. 1 | Moderne udtryk. Vaskemaskine i køkkenet belaster vandinstallation og ventilation, tjek emhætten. |
| Soveværelser | To værelser med knaldblå vægge, radiatorer under vinduerne, lyse gardiner brochure s. 3 | Simpel kosmetik, maling. Vinduerne på billedet er hvide, alderen kan ikke ses. |
| Badeværelse | Lyse fliser fra gulv til loft, håndvask med skab, toilet, i hjørnet en gardinstang til bruseforhæng brochure s. 3 | Pænt, men lidt plads. Fugernes og vådrummets stand kan ikke ses på billedet. |
| Altan | Metalrækværk, klapbord, udsigt til en åben asfalteret parkeringsplads og nabobygningen i tre etager med skråt tag, af mursten brochure s. 2 | Altanen vender mod parkeringspladsen, så der kommer støj, og man ser parkerede biler. Naboens tag ligner det i dette kompleks, tagtypen kan ikke afgøres ud fra billedet. |
Ses ikke på billederne: loftets og væggenes stand ved ydervæggene, kælderen, trapperne, tavlen, rørene, stigstrenge, soveværelsesvinduernes stand, tag og facade på denne bygning. Luftfotos og Street View har vi ikke brugt til denne rapport.
Opvarmning: fjernvarme eller blokvarme, kilden er angivet både i salgsopstillingen og i mæglerens beskrivelse salgsopstilling s. 5. Energimærke C er udstedt 07.06.2021 og gælder til 07.06.2031. Mærket er udstedt for hele bygningen og ikke for denne lejlighed: DinGeo angiver direkte, at det omfatter hele bygningen DinGeo, danskadresseapi. Det faktiske varmebehov afhænger af etage og orientering, og en stueetage over kælder taber typisk mere varme. Selve mærkefilen med forslag har vi ikke set, så der er ikke nok data om anbefalede tiltag og beregnede udgifter. Kilder, vi har prøvet: DinGeo og danskadresseapi giver kun bogstav og datoer. Mærkefilen kan bestilles hos mægleren eller findes på adressen på Energistyrelsens side.
| Kilde | Om året | Bemærkning |
|---|---|---|
| Beregning ud fra mærket | Ikke nok data | Mærkefilen er ikke i pakken, mærket gælder hele bygningen |
| Egen varmeudgift ifølge sælger | 7.800 kr (650 kr/md.) | Beregning "i 2023", altså for tre år siden salgsopstilling s. 5 |
| Vand og varme efter sælgers formel | 22.380 kr (1.865 kr/md.) | 3.690 kr/md. i fællesomkostninger minus fællesudgift 1.625 kr og henlæggelse 200 kr beregning |
Forskellen mellem 7.800 kr og 22.380 kr om året (14.580 kr) beregning. En del kan forklares af vand (som ikke er med i det første tal), en del af tarifstigninger over tre år, og en del af, at noget af varmen fordeles via ejerforeningen. Men en så stor forskel kan ikke forklares uden budgettet. Bed om regninger for vand og varme for tre år og en opdeling i regnskabet.
Vinduer og varme. I stuen er der nye 3-lags termoruder, og de øvrige vinduer er sandsynligvis ældre salgsopstilling s. 2 antagelse. Radiatorerne på billederne har ingen synlige termostater brochure s. 1, 3. En varmepumpe i stedet for fjernvarme er for en lejlighed typisk ikke en mulighed, fordi varmen er fælles.
| Post | Om året, kr | Om måneden, kr |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat salgsopstilling s. 7 | 5.981 | 498 |
| Grundskyld salgsopstilling s. 7 | 4.825 | 402 |
| Fællesudgift uden vand, varme og fælles el salgsopstilling s. 7 | 19.500 | 1.625 |
| Rottebekæmpelse salgsopstilling s. 7 | 47 | 4 |
| Henlæggelse til tagrenovering salgsopstilling s. 7 | 2.400 | 200 |
| Altanlån (fælleslån eller bidrag) salgsopstilling s. 7 | 12.650 | 1.054 |
| Ejerudgift ifølge salgsopstilling beregning | 45.403 | 3.784 |
| Vand og varme, nedre skøn (varme for 2023 ifølge sælger) | 7.800 | 650 |
| Vand og varme, øvre skøn (sælgers formel) | 22.380 | 1.865 |
| I alt kendt, fra beregning | 53.203 | 4.434 |
| I alt kendt, til beregning | 67.783 | 5.649 |
Ikke medregnet: el, indboforsikring, boliglån. Skatterne er kontrolleret: 1.466.000 kr × 80% × 0,51% = 5.981 kr, 815.000 kr × 80% × 7,40‰ = 4.825 kr (Aalborg 2026). Det er en foreløbig vurdering, og salgsopstillingen indeholder begge varianter af teksten om ændring af vurderingen til salgsprisen. Hvis grundlaget sættes ned til prisen 1.199.000 kr, bliver ejendomsværdiskatten cirka 4.892 kr, så forskellen er lille beregning. Det præcise tal får du på vurderingsportalen.dk.
Boliglån efter mæglerens standardberegning: 6.730 kr/md. brutto og 5.390 kr/md. netto uden ejerudgift, udbetaling 60.000 kr, rente 4%, 30 år salgsopstilling s. 7. De nuværende faste renter på 30 år er cirka 4,5-5% markedsrenter, september 2026. For et lån på cirka 1.139.000 kr til 4,75% er det cirka 5.940 kr/md. alene for ét lån i stedet for 5.440 kr til 4% beregning eksempel, ét lån. For at få de månedlige udgifter er de månedlige udgifter før boliglån og el 4.434-5.649 kr (ejerudgift plus vand og varme).
Engangsudgifter ved købet: ifølge salgsopstillingen skal du bruge 1.220.869 kr (pris 1.199.000 kr, tinglysning af skøde 9.044 kr, jurist cirka 7.000 kr, ejerpantebrev 2.500 kr og 1.825 kr, administrator 1.500 kr) salgsopstilling s. 7 beregning. Ikke medregnet tinglysning af pant: der er ingen pantebreve fra sælger til afgiftsreduktion, så 1,25% plus 1.825 kr på et lån på 1.139.000 kr er cirka 16.063 kr salgsopstilling s. 8 beregning. Dertil dine egne rådgivere, bygningssagkyndig og eftersyn af el. Satser for 2026, tjek før du skriver under.
Forsikring: ejerskifteforsikring uden tilstandsrapport og elrapport er ikke tilgængelig i den sædvanlige form. Gjensidiges folder for lejligheder angiver dækning på 250.000 kr, selvrisiko 2.000 kr, 5 år, skader frem til overtagelsen, uden tilstands- og elrapport, men indeholder hverken vilkår eller pris for denne lejlighed folder fra Gjensidige. Læs de fulde vilkår: hvad der er udelukket, og om den dækker det, ejerforeningen har ansvaret for.
| Hvornår | Hvad | Interval, kr |
|---|---|---|
| Nu | Dokumenter fra ejerforeningen, eftersyn ved bygningssagkyndig (fugt i stueetagen, vinduer, badeværelse), kontrol af el | indhent pris |
| Tinglysning af pant (lån cirka 1.139.000 kr) beregning | cirka 16.000 | |
| 1-10 år | Renovering af asbesttaget: din andel efter areal 80.000-90.000 kr, hvis renoveringen vedtages på én gang. Andelen efter fordelingstal og betalingsmåden afhænger af generalforsamlingens beslutning skøn, tagareal skønnet | 40.000-150.000 |
| Vinduer i soveværelser, køkken og badeværelse, hvis de skal skiftes (egen regning eller ejerforeningen efter vedtægterne) skøn | indhent pris | |
| Ekstra bidrag fra ejerforeningen til facade, stigstrenge, rør (i en gammel bygning 50.000-150.000 kr pr. lejlighed) skøn | 50.000-150.000 | |
| Altanlån til det er betalt (92.000 kr, 12.650 kr om året) salgsopstilling s. 5 | cirka 126.000 over 10 år | |
| Store | Separatkloakering, planlagt "inden 2065", andel i fælles arbejder salgsopstilling s. 5 | indhent pris |
| PCB eller asbest i fælles bygningsdele, hvis det findes: ejerforeningen betaler efter din andel periodens kontekst | afhænger af sagen |
Intervallet for tag og bidrag er bredt, fordi tagarealet er skønnet ud fra boligarealet og ikke målt, og vi ved ikke, hvad der allerede er besluttet. Altanlånet er vist som 10 år gange 12.650 kr. Vilkårene kendes ikke.
Argumenter (en analyse og ikke et løfte om afslag): 930 dage uden køber og to prisnedsættelser; en lignende lejlighed i komplekset solgt for 1.103.000 kr i august 2026, og en anden udbydes for 1.101.000 kr efter to nedsættelser; altanlån på 1.054 kr/md.; asbesttag og ukendt plan; manglende dokumenter fra ejerforeningen; mulige udgifter til stueetagen; en forskel på 7 m² mellem BBR og ejerlejlighedsfortegnelsen; interval 1,12-1,29 mio. kr.
Før du skriver under: dokumenter fra ejerforeningen; eftersyn ved bygningssagkyndig; kontrol af el; kontrol af ejerforhold, servitutter og pant på tinglysning.dk; vurdering på vurderingsportalen.dk; din egen jurist; bekræftet finansiering under hensyn til panten på 30.000 kr; forsikring til dig og ikke til sælger.
Rapporten er lavet uden tilstandsrapport, uden elrapport, uden energimærkefil og uden ét eneste dokument fra ejerforeningen. Grundlag: mæglerens brochure (8 sider), salgsopstilling (9 sider), Gjensidiges folder (generel), offentlige registre og markedsdata. Markedsintervallet har middel til lav sikkerhed: n=5 i komplekset, n=43 i området, udsnittet er blandet efter gader og stand. Tag, el, fugt, PCB og asbest skal vurderes af en fagperson.
Konflikter og huller, som vi har vist og ikke skjult: 92 m² efter BBR mod 85 m² bolig i ejerlejlighedsfortegnelsen; altanlån 580 kr/md. i beskrivelsen mod 1.054 kr/md. i ejerudgiften; vand og varme 1.865 kr/md. efter sælgers formel mod 650 kr/md. egen varme i 2023; afstand til skole 389 m (Boligsiden) og 480 m (danskadresseapi); 930 dage på markedet ifølge Boligsiden og mæglerens portal mod afrundede "730" på Boliga; datoerne for nedsættelser på Boligsiden i forkert rækkefølge; salgsopstillingen indeholder to alternative sætninger om, hvorvidt vurderingen er ændret til prisen.
Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (salgshistorik, søgning i salg og aktive udbud i 9000 for 1964-1974, 73-109 m²); Boligsiden (BBR, annoncehistorik, foreløbig vurdering, afstande til skoler, risici for regn og radon); danskadresseapi (BBR for bygningen, tag, støj, afstande, jord V1); DinGeo (mærke, støj, jord); skolegang.dk (skoler); Bolius (asbest, PCB); DI (pris for udskiftning af tag, marts 2026); skat.dk (satser for tinglysning); markedsrenter, september 2026.
BoligCheck gennemgår dokumenterne for ét hus som i eksemplet ovenfor: 299 kr, typisk leveret inden for 24-48 timer.
Det er en informationsanalyse, ikke en vurdering og ikke juridisk rådgivning.
De samme emner forklaret i almindeligt sprog. Hvis noget i eksemplet rammer dig, så start her.