Загальний ризик
СереднійЗалежить від ejerforening
| Статус | Продається через агента, 1 199 000 kr (початкова ціна була 1 405 000 kr) |
| Площа | 92 м² за BBR (у ejerlejlighedsfortegnelse 85 м² житла і 5 м² підвалу), окремий підвал 5 м² |
| Кімнати | 4 кімнати, 2 спальні, балкон на південний захід |
| Збудовано | 1969, будинок на три поверхи без ліфта |
| Опалення | Міське (fjernvarme або blokvarme) |
| Енергомітка | C на весь будинок, діє до 07.06.2031 |
| Ejerudgift | 3 784 kr на місяць, частка в ejerforening 10/635 |
| На ринку | З березня 2024, 930 днів |
| Дата звіту | 5 жовтня 2026 |
Світла квартира на першому поверсі з великою вітальнею, двома спальнями, новим балконом і підвалом. Просять 1 199 000 kr (13 033 kr/м²). Початкова ціна була 1 405 000 kr, тобто вже знижено на 15%. Оголошення висить 930 днів (з березня 2024), а схожі квартири в районі зазвичай продаються приблизно за 126 днів. Ціна за м² нижча і за медіану продажів схожих квартир у Vejgaard за 12 місяців (14 051 kr/м², n=43), і за медіану продажів у цьому ж комплексі (13 989 kr/м², n=5), тож затримка, схоже, не лише в ціні. До ejerudgift 3 784 kr/міс входить кредит на балкон 1 054 kr/міс, а продавець пише, що разом із водою й теплом спільні витрати становлять 3 690 kr/міс, тобто води й тепла приблизно на 1 865 kr/міс. Дах будинку з азбестоцементу, і в ejerudgift закладено лише 200 kr/міс «на ремонт даху». Документів ejerforening немає. Орієнтовний ринковий коридор 1,12-1,29 млн kr, помірно-низька впевненість. Ставити ставку до отримання regnskab, бюджету, плану обслуговування й протоколів ми б не радили.
Що змінило б цей висновок. Чистий regnskab без боргів, зарезервований або вже оплачений ремонт даху, умови кредиту на балкон у межах 10 років, пояснення причин довгого продажу й ціна ближче до 1,15-1,2 млн kr підняли б оцінку до «Прийнятно».
В оголошенні «flot», «lys» і «fantastiske parkeringsforhold». Реєстри й цифри в salgsopstilling кажуть більше.
У salgsopstilling про ejerforening є лише частка 10/635, вказівка на вітальні вимоги (vedtægter 2020 року як servitut) і заставу 30 000 kr на користь ejerforening salgsopstilling стор. 4, 8. Річного regnskab, бюджету, протоколів і плану обслуговування немає ні в пакеті, ні в оголошенні агента на порталі портал агента. Без них не видно ні боргів, ні резервів, ні запланованих робіт. Для квартири це головний прихований ризик: у старому будинку додатковий внесок на всіх власників може сягати 50 000-150 000 kr на квартиру оцінка. Просіть документи до ставки.
BBR описує дах будинку як «fibercement herunder asbest» BBR через danskadresseapi. У ejerudgift закладено 2 400 kr на рік «henl. til tagrenovering» salgsopstilling стор. 7. Сума виглядає як відкладення на ремонт, але ми не знаємо, чи він вирішений, чи вже оплачений. Дах належить ejerforening. Грубий розрахунок: площа житла будинку 2 658 м² на 3 поверхи, тобто дах близько 890-1 000 м², заміна азбестового даху близько 2 600 kr/м² (DI, березень 2026) дає 2,3-2,6 млн kr на будинок, а частка цієї квартири за площею близько 3,5%, тобто 80 000-90 000 kr розрахунок площа даху оцінена. При 2 400 kr на рік така сума набирається 33 роки.
Квартира виставлена в березні 2024 за 1 405 000 kr, потім ціну знижено до 1 305 000 kr і до 1 199 000 kr, разом близько 15%. Порядок дат знижок у Boligsiden неточний, остаточну ціну це не змінює Boligsiden, портал агента. Схожі квартири в районі в середньому стоять близько 126 днів, а з 24 активних схожих квартир лише дві перевищують 330 днів (ця і ще одна) Boliga розрахунок. Ціна за м² нижча за більшість схожих пропозицій, отже причина, схоже, в іншому: ejerudgift, дах, перший поверх, шум або загальний стан. Точно ми не знаємо, відповідь дасть розмова з агентом.
Балкон з дверима змонтовано, його вартість 92 000 kr «belånes gennem ejerforeningen som et fælleslån eller egenbetaling». Раніше цей внесок оцінювали в 580 kr/міс до податку, але в ejerudgift сьогодні закладено 12 650 kr на рік, тобто 1 054 kr/міс salgsopstilling стор. 5, 7. Це 28% усієї ejerudgift. Різниця схожа на коротший кредит приблизно на 10 років під 6,5-7% розрахунок умови не відомі. Запитайте строк, ставку й залишок боргу. Після погашення ejerudgift впаде.
Ejerudgift 3 784 kr/міс не включає воду, тепло й електрику salgsopstilling стор. 5. Продавець пише, що «samlede fællesomkostninger med vand og varme, henl. til tagrenovering» становлять 3 690 kr/міс. Віднявши fællesudgift 1 625 kr і резерв 200 kr, отримуємо 1 865 kr/міс на воду й тепло розрахунок. Власні витрати на тепло в 2023 році були 7 800 kr на рік (650 kr/міс) salgsopstilling стор. 5. Розрив між цими цифрами не пояснено, лише regnskab його закриє. Відомі витрати разом 4 434-5 649 kr/міс до іпотеки й електрики.
Boligsiden: «possible impact from a 2-year event» для зливи, тобто вплив можливий уже при дощі, який трапляється раз на два роки Boligsiden. Шум від дороги 60-64 дБ при орієнтирі 58 дБ, статус «noise-exposed» danskadresseapi. Ділянка в класі забруднення V1 (підозра, колишній розсадник), поблизу ще 31 запис danskadresseapi, DinGeo. Про свамп, комах і rørskade у страхуванні ejerforening стоїть «Ukendt» salgsopstilling стор. 5. Запитайте історію води й вологи, огляньте підвал.
BBR дає 92 м² житла, ejerlejlighedsfortegnelse 85 м² плюс 5 м² підвалу (разом 90 м²) salgsopstilling стор. 4 Boligsiden. На 85 м² ціна була б 14 106 kr/м² розрахунок. Порівняння в цьому звіті йдуть за BBR. Запитайте, чому показники різні (балкон, стіни, обмір). «Третя кімната у вітальні» з рекламного тексту потребує перегородки, дозволу й, ймовірно, згоди ejerforening salgsopstilling стор. 2 перевірити у vedtægter.
Застава 30 000 kr (ejerpantebrev) на користь ejerforening, і «ejerskiftelånet skal reduceres» на цю суму, що може зменшити позику банку salgsopstilling стор. 7-8. Застав для afgiftsreduktion немає, тож реєстрацію іпотеки доведеться платити повністю salgsopstilling стор. 8. Стандартна позика 4% нижча за нинішні 4,5-5% на 30 років ринкові ставки, вересень 2026. Ejerskifteforsikring без tilstandsrapport і елрапорту недоступна у звичній формі. Листівка Gjensidige обіцяє покриття 250 000 kr, самоучасть 2 000 kr, 5 років, але це реклама, а не пропозиція листівка Gjensidige.
Категорію «Стан» ми не оцінюємо: tilstandsrapport для квартир необов'язковий, і його немає, тому підсумок побудовано на п'яти категоріях. Стан будинку частково враховано в «Ризику ремонту» і «Документах». Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.
| Категорія | Вага | Оцінка | Чому |
|---|---|---|---|
| Ціна | 25% | 55 | На 7% нижче медіани продажів у комплексі й районі, але лише 5 продажів у комплексі, а ціна вже знижена на 15% без покупця. |
| Стан | 20% | N/A | Немає tilstandsrapport (для квартир необов'язковий), немає даних про стан будинку. |
| Район | 20% | 55 | Автобус 90 м, Netto 160 м, школа до 500 м, але шум 60-64 дБ, можлива злива раз на 2 роки, ґрунт V1. |
| Ліквідність | 15% | 10 | 930 днів проти приблизно 126 типових, дві знижки, а ще одна схожа квартира в комплексі стоїть 210 днів. |
| Ризик ремонту | 10% | 30 | Азбестовий дах і ремонт, кредит на балкон, перший поверх, невідомий план обслуговування. |
| Документи | 10% | 25 | Є salgsopstilling і брошура, але немає жодного документа ejerforening. |
| Тип | Ejerlejlighed (квартира у власності) на першому поверсі, st. th, у будинку на три поверхи без ліфта. Дозволено тварин і здавання в оренду salgsopstilling стор. 4, 6 Boligsiden |
| Роки | Збудовано 1969 salgsopstilling стор. 4 |
| Площа | BBR 92 м² житла. Tinglyst 85 м² житла і 5 м² підвалу, разом 90 м² salgsopstilling стор. 4. Різницю в площі агент не пояснює |
| Кімнати | 4 кімнати, 2 спальні. За планом: вітальня близько 5,4 × 6 м, дві кімнати, кухня, ванна кімната близько 1,6 × 2,0 м (3,3 м²), хол salgsopstilling стор. 3 |
| Балкон і вікна | Новий балкон на південний захід з дверима. Вікна у вітальні замінено на 3-шарові склопакети. Про вікна спалень, кухні й ванної в описі нічого немає salgsopstilling стор. 2, 5 |
| Стіни й дах | Цегляні стіни, дах «fibercement herunder asbest» (BBR, будинок) BBR через danskadresseapi |
| Спільне | Підвал 5 м² у власності, пральня й підвальні кімнати спільного користування, вело-підвал, вільне паркування salgsopstilling стор. 8 портал агента |
| Servitutter | Три записи: 1964 (право проїзду й видимість), 2020 (vedtægter ejerforening), 2024 (deklaration про трансформаторну станцію). Текст ми не бачили, його треба прочитати на tinglysning.dk salgsopstilling стор. 4 |
| Планування | План агента «vejledende tegning uden ansvar» salgsopstilling стор. 3 |
Просять 1 199 000 kr (13 033 kr/м² за BBR). Початкова ціна була 1 405 000 kr, потім 1 305 000 kr, тепер 1 199 000 kr, разом -15% за 930 днів Boligsiden, портал агента розрахунок. DinGeo згадує ймовірний продаж за адресою будинку 2015 року за близько 1 127 000 kr, але не ясно, чи це саме ця квартира, тому цифру до уваги не беремо DinGeo. Порівняння: вільні продажі 1964-1974 років, 73-109 м², Aalborg 9000, за 12 місяців (з 05.10.2025). Спершу найближчі, тобто з того самого комплексу 1969 року, потім ширша вибірка:
| Квартира | Дата | м², рік | Ціна | kr/м² |
|---|---|---|---|---|
| Той самий комплекс, 1 поверх | 08.2026 | 89, 1969 | 1 103 000 | 12 393 |
| Той самий комплекс, перший поверх (st. th) | 03.2026 | 91, 1969 | 1 197 000 | 13 154 |
| Той самий комплекс, 2 поверх | 03.2026 | 88, 1969 | 1 337 000 | 15 193 |
| Той самий комплекс, 1 поверх | 12.2025 | 87, 1969 | 1 362 000 | 15 655 |
| Той самий комплекс, 1 поверх | 11.2025 | 91, 1969 | 1 273 000 | 13 989 |
| Ця квартира (запит) | 10.2026 | 92, 1969 | 1 199 000 | 13 033 |
Джерела: Boliga і Boligsiden, станом на 05.10.2026, типи продажу «alm. frit salg». Продаж у березні 2026 на першому поверсі мав майже таку саму площу, рік і ціну, що й ця квартира, і пройшов за ціною запиту без знижки. Раніше (поза 12 місяцями) схожі квартири на першому поверсі в комплексі йшли за 1 200 000 kr (2023) і 1 275 000 kr (07.2025, 88 м²). Активні в цьому комплексі: 1 поверх 1 101 000 kr (87 м², 210 днів, двічі знижена), 2 поверх 1 298 000 kr (89 м², 150 днів), 2 поверх 1 392 000 kr (87 м², 90 днів), 2 поверх 1 495 000 kr (88 м², 30 днів).
| Метод | Результат |
|---|---|
| Продажі в комплексі (n=5, менше 8) | 12 393-15 655 kr/м², медіана 13 989. Для 92 м² це 1,14-1,44 млн kr, медіана 1,29 млн kr розрахунок, n=5 |
| Продажі в Vejgaard (n=43, розширено, бо n=5 мало) | 8 442-35 110 kr/м², медіана 14 051, перший і третій квартилі 10 917 і 18 778. Для 92 м² медіана 1,29 млн kr. Вибірка змішує різні вулиці й стани, найвищі значення це преміальні будинки Boliga розрахунок |
| Тільки перші поверхи (n=10) | Медіана 15 119 kr/м², але вона завищена трьома преміальними продажами. Знижки першого поверху в цьому комплексі не видно розрахунок |
| Ціни запиту в комплексі (n=4) | 12 655-16 989 kr/м², найнижча це квартира, що 210 днів стоїть після двох знижок Boliga |
| Знижка від запиту | Boliga підказує для схожих квартир близько 4%, для цієї 15% вже зроблено Boliga |
| Foreløbig vurdering | Ejendomsværdi 1 466 000 kr, grundværdi 815 000 kr. Це не ринкова ціна, а податкова база, і пізніше її мають скоригувати salgsopstilling стор. 4, 6 |
| Ціна запиту сьогодні | 1 199 000 kr, 13 033 kr/м² salgsopstilling |
Ejerforening (асоціація власників квартир) володіє спільним майном: дахом, фасадом, стояками, ділянкою. Її борги й плани платять власники квартир за часткою. Документів ejerforening у пакеті немає, тому цей розділ є «воротами»: оцінити його ми можемо лише за тим, що видно в salgsopstilling.
| Що відомо | Що з цього випливає |
|---|---|
| Частка 10/635 (1,6%), однакова tinglyst і адміністративна salgsopstilling стор. 8 | Це ваша частка витрат і голосів. Якщо ремонт торкається всього комплексу, частка за fordelingstal відрізнятиметься від частки за площею будинку. |
| Fællesudgift 19 500 kr на рік (1 625 kr/міс) без води й тепла salgsopstilling стор. 7 | Що саме він покриває, видно лише з бюджету. |
| Резерв на ремонт даху 2 400 kr на рік salgsopstilling стор. 7 | Для прикладу, 80 000-90 000 kr на квартиру набираються за 33 роки. Якщо ремонт вирішено, то фінансування йде позикою чи внеском оцінка. |
| Кредит на балкон 92 000 kr, 12 650 kr на рік salgsopstilling стор. 5, 7 | Це fælleslån або внесок. Якщо fælleslån, діє солідарна відповідальність (solidarisk hæftelse): борг інших власників падає на всіх. Потрібні умови. |
| Застава 30 000 kr (ejerpantebrev) на користь ejerforening, без підвищення salgsopstilling стор. 8 | Банк має врахувати цю заставу. За текстом позику треба зменшити на 30 000 kr, тобто потрібні власні кошти salgsopstilling стор. 7. |
| Vedtægter 2020 року, deklaration про трансформаторну станцію 2024 року salgsopstilling стор. 4 | Новий статут означає актуальні правила (за нормальним статутом 2020 року загальні збори затверджують бюджет і план обслуговування), але тексту ми не бачили. Деклараційний запис 2024 означає, що на території є об'єкт мережі. |
| Страхування будівлі через ejerforening, свамп, комахи, rørskade: «Ukendt» salgsopstilling стор. 5 | Покриття вологи й труб у страховці ejerforening невідоме. Запитайте поліс. |
| Grundejerforening «Vides ikke» salgsopstilling стор. 8 | Чи є друга асоціація (дороги, паркування), невідомо. |
| Separatkloakering планується «inden år 2065» salgsopstilling стор. 5 | Далеко, але це ще одна можлива спільна витрата. |
Агент прямо пише: tilstandsrapport і elinstallationsrapport не робитимуться salgsopstilling стор. 5. Для квартири це нормальна практика й сама по собі не недолік. Проте без звітів продавець не отримує звичного захисту за huseftersynsordning, і страхування ejerskifteforsikring у звичній формі недоступне перевірити з юристом. Що відомо для будинків такого віку (контекст епохи, не діагноз):
Основа: усі сім інтер'єрних і зовнішніх знімків брошури агента та знімок кухні в salgsopstilling (стор. 2). Це фото продавця, а не незалежний огляд.
| Елемент | Що видно | Що з цього випливає |
|---|---|---|
| Вітальня й їдальня | Світлі стіни, ламінат або паркет, великі вікна й двері на балкон, білі радіатори під вікнами, штори брошура стор. 1, 2 | Охайно й світло. Радіатори старого типу без видимих термоголівок, перевірте регулювання тепла. |
| Кухня | Вузька кухня-коридор, білі шафи, дерев'яна стільниця, кахель, пральна й посудомийна машини в кухні, сіра плитка на підлозі salgsopstilling стор. 2 брошура стор. 1 | Сучасний вигляд. Пральня в кухні означає навантаження на мережу води й вентиляцію, перевірте витяжку. |
| Спальні | Дві кімнати з яскраво-синіми стінами, радіатори під вікнами, світлі штори брошура стор. 3 | Косметика проста, перефарбування. Вікна на фото білі, вік не видно. |
| Ванна кімната | Світла плитка від підлоги до стелі, умивальник із шафою, унітаз, у кутку карниз для шторки брошура стор. 3 | Охайно, але мало місця. Стан швів і гідроізоляції з фото не видно. |
| Балкон | Металеве огородження, складаний стіл, вид на відкриту асфальтовану парковку й сусідній триповерховий цегляний будинок з похилим дахом брошура стор. 2 | Балкон виходить на парковку, тож буде шум і видно паркувальні авто. Дах сусіднього будинку схожий на той, що в цьому комплексі, тип покриття з фото не визначити. |
Не видно на фото: стан стелі й стін біля зовнішніх стін, підвал, сходи, щиток, труби, стояки, стан вікон спалень, дах і фасад цього будинку. Знімків з повітря й Street View для цього звіту ми не використовували.
Опалення: fjernvarme або blokvarme, джерело вказано і в salgsopstilling, і в описі агента salgsopstilling стор. 5. Енергомітка C видана 07.06.2021 і діє до 07.06.2031. Мітка видана на весь будинок, а не на цю квартиру: DinGeo прямо зазначає, що вона охоплює всю будівлю DinGeo, danskadresseapi. Фактична потреба в теплі залежить від поверху й орієнтації, а перший поверх над підвалом зазвичай втрачає більше тепла. Самого файла мітки з пропозиціями ми не бачили, тому про рекомендовані заходи й розрахункові витрати даних недостатньо. Маршрути, які ми пробували: DinGeo і danskadresseapi дають лише літеру й дати. Файл мітки можна запросити в агента або знайти за адресою на сайті Energistyrelsen.
| Джерело | На рік | Примітка |
|---|---|---|
| Розрахунок мітки | Недостатньо даних | Файл мітки не в пакеті, мітка на весь будинок |
| Власні витрати на тепло за продавцем | 7 800 kr (650 kr/міс) | Розрахунок «у 2023 році», тобто три роки тому salgsopstilling стор. 5 |
| Вода й тепло за формулою продавця | 22 380 kr (1 865 kr/міс) | 3 690 kr/міс спільних витрат мінус fællesudgift 1 625 kr і резерв 200 kr розрахунок |
Розрив між 7 800 kr і 22 380 kr на рік (різниця 14 580 kr) розрахунок. Частину може пояснити вода (її в першій цифрі немає), частину зростання тарифів за три роки, а частину те, що частина тепла розподіляється через ejerforening. Але такий розрив не можна пояснити без бюджету. Просіть рахунки за воду й тепло за три роки та розбивку у regnskab.
Вікна й тепло. У вітальні нові 3-шарові склопакети, а інші вікна, імовірно, старші salgsopstilling стор. 2 припущення. Радіатори на фото без видимих термоголівок брошура стор. 1, 3. Тепловий насос замість міського тепла для квартири зазвичай не варіант, бо тепло спільне.
| Стаття | На рік, kr | На місяць, kr |
|---|---|---|
| Ejendomsværdiskat salgsopstilling стор. 7 | 5 981 | 498 |
| Grundskyld salgsopstilling стор. 7 | 4 825 | 402 |
| Fællesudgift без води, тепла й спільної електрики salgsopstilling стор. 7 | 19 500 | 1 625 |
| Боротьба зі щурами salgsopstilling стор. 7 | 47 | 4 |
| Резерв на ремонт даху salgsopstilling стор. 7 | 2 400 | 200 |
| Кредит на балкон (fælleslån або внесок) salgsopstilling стор. 7 | 12 650 | 1 054 |
| Ejerudgift за salgsopstilling розрахунок | 45 403 | 3 784 |
| Вода й тепло, нижня оцінка (тепло за 2023 рік за продавцем) | 7 800 | 650 |
| Вода й тепло, верхня оцінка (формула продавця) | 22 380 | 1 865 |
| Разом відомого, від розрахунок | 53 203 | 4 434 |
| Разом відомого, до розрахунок | 67 783 | 5 649 |
Не враховано: електрика, страхування речей, іпотека. Податки перевірені: 1 466 000 kr × 80% × 0,51% = 5 981 kr, 815 000 kr × 80% × 7,40‰ = 4 825 kr (Aalborg 2026). Це foreløbig vurdering, і salgsopstilling містить обидва варіанти тексту про зміну оцінки до ціни продажу. Якщо базу зведуть до ціни 1 199 000 kr, ejendomsværdiskat буде близько 4 892 kr, тобто різниця невелика розрахунок. Точну цифру дасть vurderingsportalen.dk.
Іпотека за стандартним розрахунком агента: 6 730 kr/міс брутто і 5 390 kr/міс нетто без ejerudgift, початковий внесок 60 000 kr, ставка 4%, 30 років salgsopstilling стор. 7. Нинішні фіксовані ставки на 30 років близько 4,5-5% ринкові ставки, вересень 2026. Для позики близько 1 139 000 kr при 4,75% це приблизно 5 940 kr/міс лише за одну позику замість 5 440 kr при 4% розрахунок приклад, окрема позика. Щоб отримати місячні витрати, додайте ejerudgift і воду з теплом: у межах 4 434-5 649 kr.
Одноразові витрати при купівлі: за salgsopstilling потрібно 1 220 869 kr (ціна 1 199 000 kr, реєстрація власності 9 044 kr, юрист близько 7 000 kr, ejerpantebrev 2 500 kr і 1 825 kr, адміністратор 1 500 kr) salgsopstilling стор. 7 розрахунок. Не враховано реєстрацію іпотеки: застав продавця для afgiftsreduktion немає, тож 1,25% плюс 1 825 kr на позику 1 139 000 kr це близько 16 063 kr salgsopstilling стор. 8 розрахунок. Також власні радники, будівельний експерт, огляд електрика. Ставки 2026, перевірте перед підписанням.
Страхування: у ejerskifteforsikring без tilstandsrapport і елрапорту звичайний варіант недоступний. Листівка Gjensidige для квартир обіцяє покриття 250 000 kr, самоучасть 2 000 kr, 5 років, шкоди до отримання ключів, без tilstands- й електрозвіту, але умов і ціни для цієї квартири не містить листівка Gjensidige. Прочитайте повні умови: що виключено, і чи покриває вона те, за що відповідає ejerforening.
| Коли | Що | Діапазон, kr |
|---|---|---|
| Зараз | Документи ejerforening, огляд будівельного експерта (вологість першого поверху, вікна, ванна), перевірка електрики | запит ціни |
| Реєстрація іпотеки (позика близько 1 139 000 kr) розрахунок | близько 16 000 | |
| 1-10 років | Ремонт азбестового даху: ваша частка за площею 80 000-90 000 kr, якщо ремонт ухвалять за один раз. Частка за fordelingstal і спосіб оплати залежать від рішення зборів оцінка, площа даху оцінена | 40 000-150 000 |
| Вікна спалень, кухні й ванної, якщо їх треба міняти (власний рахунок чи ejerforening за vedtægter) оцінка | запит ціни | |
| Додаткові внески ejerforening на фасад, стояки, труби (в старому будинку 50 000-150 000 kr на квартиру) оцінка | 50 000-150 000 | |
| Кредит на балкон до погашення (92 000 kr, 12 650 kr на рік) salgsopstilling стор. 5 | близько 126 000 за 10 років | |
| Велике | Separatkloakering, заплановане «inden 2065», частка в загальних роботах salgsopstilling стор. 5 | запит ціни |
| PCB або азбест у спільних елементах, якщо знайдуть: платить ejerforening за вашою часткою контекст епохи | залежить від випадку |
Діапазон за дах і внески широкий, бо площа даху оцінена за площею житла, а не виміряна, і ми не знаємо, що вже вирішено. Кредит на балкон показано як 10 років помножених на 12 650 kr. Його умови невідомі.
Аргументи (аналіз, а не обіцянка знижки): 930 днів без покупця при двох знижках; схожа квартира в комплексі продана за 1 103 000 kr у серпні 2026 і ще одна пропонується за 1 101 000 kr після двох знижок; кредит на балкон 1 054 kr/міс; азбестовий дах і невідомий план; відсутність документів ejerforening; можливі витрати на перший поверх; різниця 7 м² між BBR і ejerlejlighedsfortegnelse; коридор 1,12-1,29 млн kr.
Перед підписанням: документи ejerforening; огляд будівельного експерта; перевірка електрики; перевірка власності, servitutter і застав на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист; підтверджене фінансування з урахуванням застави 30 000 kr; страхування для вас, не для продавця.
Звіт складено без tilstandsrapport, без звіту електрика, без файла енергомітки й без жодного документа ejerforening. Основа: брошура агента (8 сторінок), salgsopstilling (9 сторінок), листівка Gjensidige (загальна), публічні реєстри й дані ринку. Ринковий коридор має помірно-низьку впевненість: n=5 у комплексі, n=43 у районі, вибірка змішана за вулицями й станом. Дах, електрику, вологість, PCB й азбест має оцінити фахівець.
Конфлікти й розриви, які ми показали, а не сховали: 92 м² за BBR проти 85 м² житла в ejerlejlighedsfortegnelse; кредит на балкон 580 kr/міс в описі проти 1 054 kr/міс в ejerudgift; вода й тепло 1 865 kr/міс за формулою продавця проти 650 kr/міс власного тепла в 2023 році; відстань до школи 389 м (Boligsiden) і 480 м (danskadresseapi); 930 днів на ринку за Boligsiden і порталом агента проти округлених «730» на Boliga; дати знижок на Boligsiden в неправильному порядку; salgsopstilling містить два альтернативні речення про те, чи змінили оцінку до ціни.
Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (історія продажів, пошук продажів і активних пропозицій 9000 за 1964-1974 роки, 73-109 м²); Boligsiden (BBR, історія оголошення, foreløbig vurdering, шкільні відстані, ризики дощу й радону); danskadresseapi (BBR будинку, дах, шум, відстані, ґрунт V1); DinGeo (мітка, шум, ґрунт); skolegang.dk (школи); Bolius (азбест, PCB); DI (ціна заміни даху, березень 2026); skat.dk (ставки реєстрації); ринкові ставки, вересень 2026.
BoligCheck розбирає документи одного будинку так само, як у прикладі вище: 299 kr, звіт зазвичай протягом 24-48 годин.
Це інформаційний аналіз, а не оцінка і не юридична консультація.
Розбираємо ті самі теми простими словами. Якщо щось із прикладу вас стосується, почніть тут.