هذا تحليل استرشادي أولي، مبني على مستنداتك، لمشترٍ لا يقرأ بالضرورة الوثائق الدنماركية للبناء بطلاقة. إنه ليس تقييمًا رسميًا، ولا استشارة قانونية أو مالية، ولا فحصًا هندسيًا إنشائيًا؛ ولا يغني عن محاميك أو بنكك أو مهندسك أو الكهربائي المرخّص. لكل معلومة مصدر؛ والنقاط غير المؤكدة موضّحة. * مصاريف الملّاك لا تشمل التدفئة أو الكهرباء أو الماء أو الصيانة، انظر «التكلفة الشهرية الحقيقية» أدناه. هذا التقرير مبني على مجموعة كاملة من المستندات (وهو أمر معتاد للفيلا/المنزل المتصل). تقريرك الخاص يُبنى على المستندات الموجودة فعليًا لمسكنك. أما بالنسبة للشقة المملوكة (ejerlejlighed) أو الشقة التعاونية (andelsbolig) فغالبًا ما تختلف المجموعة (مثل حسابات جمعية الملّاك بدلًا من تقرير الحالة)؛ ونحن لا نخمّن أبدًا أرقامًا لما هو مفقود.
المسكن فعليًا 180 م² على طابق ونصف بأرض كبيرة وتدفئة مركزية رخيصة، لكنه يحمل مجموعة من أعطال الرطوبة والسلامة وعطلًا كهربائيًا حرجًا، وكلاهما تخفّفهما عبارتا إعلان البيع «بحالة جيدة» و«فرصة لمن يرغب بالترميم». سعر الطلب يطابق تقريبًا ما يُباع به الشارع نفسه، فلا توجد صفقة خفية في «أقل من التقييم الرسمي». يجب كسب التفاوض على أساس الأعطال الموثّقة، لا على خطأ في التسعير.
التقييم ملخّص إيضاحي للتحليل، وليس مقياسًا رسميًا.
إعلان البيع هو رواية البائع. هنا نقارن المسكن نفسه بالتقارير الفنية الثلاثة والصور. الأخضر = كيف يُسوَّق. الأحمر = كيف هو فعلًا.
اختصارات: RCD = قاطع التسرب (يحمي من الصعق الكهربائي). أحمر/أصفر/رمادي = درجة الخطورة في تقرير الحالة (حرج / جسيم / طفيف).
ما لا يظهر في الإعلان، لكن ينبغي أن يظهر في عرضك.
من بين 14 عطلًا كهربائيًا، هذا هو الأهم: قاطع التسرب (RCD) لا يفصل التيار عند حدوث عطل: وهي الحماية المفترض أن تقطع التيار قبل أن تتحول الصدمة إلى خطر. لا يعلم البائع بأي مشاكل كهربائية بحسب إفادته، وهذا بالضبط سبب أهمية الفحص المستقل. تقرير الكهرباء
ترتبط عدة أعطال حمراء ببعضها: تهوية غير كافية، فجوات الحافة مسدودة بـصوف معدني ماصّ للرطوبة ملامس للخشب، وتسرّب مياه إلى غرفة المعيشة بعد عاصفة فبراير 2026. كل عطل بمفرده صغير، لكنها معًا تشكّل مجموعة يجب أن يسعّرها خبير الفحص الإنشائي أولًا. أحمر رقم 15/16، أصفر رقم 23
▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓، ▓▓▓ ▓▓▓▓▓ [هذا الشارع] ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ ، ▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓، ▓▓ »▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓« ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓
ثمانية أعطال حمراء. معظمها يتعلق بـالرطوبة في السقف والغرف الرطبة، وهي أغلى نوع يمكن تجاهله لأنه يتطور بشكل خفي.
| الدرجة | العطل | المصدر |
|---|---|---|
| أحمر #15 | تهوية سقف غير كافية: العزل ممتد حتى سطح السقف، وفجوات الحافة مسدودة بصوف معدني ← خطر تراكم الرطوبة. المجموعة الرئيسية. | ص.14 |
| أحمر #16 | فجوات الحافة مسدودة بصوف معدني ماصّ للرطوبة ملامس للخشب ← امتصاص رطوبة/تحلل الخشب. | ص.14 |
| أحمر #12 | لحامات معيبة في أرضية الفينيل في حمام الطابق الأول (منطقة رطبة، حوض استحمام بلا فيضان) ← وصول الماء إلى الهيكل السفلي. | ص.14 |
| أحمر #13 | وصلة مسرّبة بين صمام الرفرف وأنبوب الشفط ← خطر أضرار تكاثف في هيكل السقف الداخلي. | ص.14 |
| أحمر #26 | وصلة زاوية متشققة في مكان الدش ← وصول الماء إلى الهيكل خلفه. (نفس الحمام الذي يظهر فيه جدار البلاط القديم في الصورة.) | ص.16 |
| أحمر #8 | عزل تالف عند عدة أبواب/نوافذ ← رطوبة تدخل الهيكل. رخيص الإصلاح، مكلف عند التجاهل. | ص.13 |
| أحمر #2 | درابزين الشرفة لا يستوفي متطلبات السلامة: قضبان أفقية، يمكن لطفل تسلّقها. خطر إصابة شخصية. | ص.12 |
| أحمر #29 | عزل مفقود حول نافذة المرآب المفتوح (الكرابورت) ← تسرّب رطوبة. | ص.16 |
أعطال صفراء بارزة: تحلل ألواح الحافة/أطراف السقف (#5، #6)، تشققات وتقشّر في ألواح السقف على كلا الوجهين (#7)، تلف قسم النافذة الغربية إضافة إلى باب الشرفة/غرفة المؤن (#9، #10)، تلف عزل بفعل حيوان (سمّور الصنوبر) في السقيفة (#14)، تسرّب مياه إلى غرفة المعيشة في الطابق الأول بعد العاصفة (#23)، تلف باب المرآب المفتوح إضافة إلى رطوبة مرتفعة في ألواح سقفه (#28، #30). تقرير الحالة ص.12-17
14 عطلًا، جميعها مخالفة للقانون بحكم التعريف؛ المهم هو المجموعة الفرعية «حريق/صعق». عطل واحد يتصدرها.
| النوع | العطل | المصدر |
|---|---|---|
| صعق #3 | قاطع التسرب لا يعمل. الحماية الأساسية للمنزل من الصعق الكهربائي: أهم عطل في هذه الحالة. | ص.6 |
| حريق #1 | لوحة الكهرباء تسمح بفيوزات أكبر من اللازم (برغي قاعدة مفقود/عدم تطابق). | ص.6 |
| حريق #14 | كابل مرن غير قانوني مستخدم كتمديد ثابت في المرآب المفتوح (في عدة مواضع). | ص.8 |
| صعق #2 | زر اختبار معطّل في قاطع التسرب. | ص.6 |
| صعق #5 | غياب موصل أرضي فعّال عند نقطة توصيل واحدة في الحمام. | ص.6 |
تقرير الحالة لا يغطي الجوانب التجميلية أو التآكل أو «الذوق» (وهذا مستثنى بموجب القانون). لكن هذا بالضبط ما يحدد ميزانيتك الأولى بعد الشراء. يصف الوسيط المسكن بأنه «فرصة لمن يرغب بالترميم»؛ والصور تؤكد السبب.
| ما تُظهره الصور | الفئة | التكلفة التقريبية | المصدر |
|---|---|---|---|
| أسقف خشبية مغطاة بألواح في كامل الطابق الأرضي، صنوبر مطلي بورنيش من السبعينيات | تجميلي | احتفظ بها، أو ~10-25 ألف/غرفة | صورة |
| أرضية موكيت في غرفة المعيشة إضافة إلى كامل الطابق الأول، قديمة | نظافة / استبدال | ~20-50 ألف (المعيشة) + ~15-35 ألف (الطابق الأول) | صورة |
| حمام قديم جدًا في الطابق الأرضي: بلاط بني من السبعينيات. نفس منطقة الرطوبة التي بها الوصلة الحمراء. | وظيفي ← سلامة | ترميم كامل 80-180 ألف | صورة أحمر #26 |
| سقف خشبي مائل في غرفة معيشة الطابق الأول، يقع فوق مجموعة السقف/الرطوبة | تجميلي / إنشائي | ~15-40 ألف، لكن الرطوبة أولًا | صورة أحمر #15/16 |
| خشب الشرفة والدرابزين وطرف العارضة أسفلها | سلامة + صيانة | انظر أحمر #2 / أصفر #6 | صورة تقرير الحالة |
| درابزين الدرج والمشعات القديمة والأبواب الداخلية | سلامة / تجميلي | ~8-20 ألف (الدرابزين) + مستمرة | صورة |
| المطبخ: أبواب إطارية بيضاء، نظيفة لكن بطراز قديم | وظيفي / مستقبلي | مطبخ جديد 50-150 ألف (اختياري) | صورة |
سعر الطلب 2,295,000 كرونة (~12,750 كرونة/م²) إعلان البيع. وهذا أقل من التقييم الرسمي لعام 2022 (قيمة العقار ●,●●●,●●● كرونة) إعلان البيع ص.7، لكن التقييم الرسمي هو أساس ضريبي، وليس سعر سوق.
الأهم: بيع منزل في الشارع نفسه [تاريخ] بسعر ~●●,●●● كرونة/م²، أي مطابق تقريبًا لسعر الطلب صفقات مستقلة في الرمز البريدي. متوسط المنطقة أعلى (~●●,●●● كرونة/م²)، لكن الشارع يُباع بأقل بسبب قربه من منطقة سكنية أقل رواجًا. الخلاصة: سعر الطلب ليس مرتفعًا بالنسبة للشارع؛ والمكسب يجب أن يأتي من حالة المسكن.
مصاريف الملّاك ليست ما تدفعه للسكن هنا. فهي تغطي الضريبة والتأمين وجمع النفايات، وليس التدفئة أو الكهرباء أو الماء أو الصيانة.
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| مصاريف الملّاك (ضريبة، تأمين، جمع نفايات، جمعية السكان) | 2,374 كرونة/شهريًا | ص.4 |
| التدفئة (مركزية، الاستهلاك الفعلي للبائع) | ~●,●●● كرونة/شهريًا | ص.3 |
| الكهرباء + الماء | ~●,●●●-●,●●● كرونة/شهريًا | حساب |
| احتياطي الصيانة (منزل 1976، 8 أعطال حمراء) | ~●,●●●-●,●●● كرونة/شهريًا | تقدير |
| إجمالي التكلفة التشغيلية الحقيقية | ~6,500-7,500 كرونة/شهريًا | ≈ |
جميع المبالغ تقديرات / قيم تقريبية، وليست عروض أسعار من حرفيين. احصل دائمًا على عروض أسعار ثابتة. أنابيب التدفئة الأرضية الفولاذية المصبوبة في البلاطة: انفجار الأنبوب الذي أُصلح سابقًا ليس حدثًا لمرة واحدة بل علامة على التقادم؛ والانفجار التالي يعني كسر الخرسانة.
عمليًا: احصل على تقييمين مهنيين موجزين (كهرباء + إنشائي) قبل تقديم العرض، وتفاوض على إدراج الإصلاح في الصفقة، إما كخفض للسعر أو كشرط في عقد الشراء. هذا هو الطريق الصادق نحو سعر ضمن نطاق 2.10-2.35 مليون بدلًا من سعر الطلب.
| البند | ما وجدناه | المصدر |
|---|---|---|
| الرادون | البلدية ضمن فئة الرادون 1 (المستوى ●.●-●.●٪)، وهي الأدنى في البلاد. المنزل من عام 1976، أي بلا حاجز رادون إلزامي (الاشتراط بدأ فقط من عام 1998). ليس أمرًا عاجلًا، لكن يستحق القياس إذا خططتم للسكن الدائم في الطابق السفلي/الأرضي. | تقرير الحالة ص.7 |
| تلوث التربة | العقار مصنّف «ملوّثًا بشكل خفيف» حسب منطقة، وهو تصنيف تلقائي لجميع تربة المناطق الحضرية، وليس حالة تلوث محددة في هذه الأرض بالذات. عادة ما يعني ذلك قواعد خاصة للتخلص من التربة الفائضة عند الحفر أو إعادة البناء. | إعلان البيع ص.3 |
| الفيضانات المفاجئة / النقطة المنخفضة (bluespot) | لم يُبحث بدقة العنوان في هذه النسخة؛ يتطلب مراجعة خريطة في أطلس المناخ البلدي/DinGeo. مشمول في التسليم الكامل. | مفقود، ينبغي البحث |
| منسوب المياه الجوفية | لم يُبحث بدقة العنوان، نفس الملاحظة أعلاه. | مفقود، ينبغي البحث |
يذكر وصف الوسيط ممرات إلى المدرسة ودور الحضانة والمتاجر، إضافة إلى نزهات خضراء في [حديقة محلية] بها ملعب بيتانك، وأجنحة رياضية، ومكان لإشعال النار، وأن مركز المدينة يُصل إليه بالسيارة أو الحافلة أو الدراجة إعلان البيع ص.1.
| البند | ما وجدناه | المصدر |
|---|---|---|
| الشمس / الاتجاه | شرفة الطابق الأول تطلّ جنوبًا؛ وتراس الطابق الأرضي مسقوف ويطلّ على الاتجاه المشمس نفسه، «متتبعًا الشمس غربًا» بعد الظهر. ساعات شمس مسائية جيدة؛ لا يوجد قياس شهري دقيق. | إعلان البيع ص.1 |
| مياه الشرب | العقار متصل بـشبكة إمداد المياه العامة، وليس بئرًا خاصًا. وهذا يعني رقابة نوعية دورية إلزامية على المياه، بخلاف البئر الخاص. | إعلان البيع ص.3 |
| القوارض | يفيد البائع بأنه لا علم له بوجود فئران في العقار. | إفادة البائع ص.22 |
| ضجيج الطرق/القطارات | لم يُبحث؛ خرائط الضجيج على miljøportal.dk يمكن أن تعطي صورة دقيقة للعنوان. | مفقود |
| الجوال والإنترنت | لم يُبحث؛ راجع mobildaekning.dk وخرائط تغطية مزودي الخدمة لهذا العنوان. | مفقود |
| البند | ما وجدناه | المصدر |
|---|---|---|
| ارتفاق مسجَّل (servitut) | وثيقة من [تاريخ] بشأن البناء والاستخدام، إضافة إلى النظام الأساسي لـ«[اسم جمعية الملّاك]»، والنص الكامل موجود في صفحة العقار في السجل العقاري، وليس في إعلان البيع نفسه. | إعلان البيع ص.7 |
| جمعية الملّاك / الالتزام | عضوية إلزامية في جمعية الملّاك. لا ضمانات من الجمعية أو لها. الاشتراك ~●,●●● كرونة/سنويًا مُدرَج بالفعل ضمن مصاريف الملّاك أعلاه. | إعلان البيع ص.10، ص.4 |
| ضريبة الأرض المستقبلية | يشير إعلان البيع نفسه إلى أن إصلاح ضريبة العقارات الجاري قد يغيّر ما تدفعه جمعية الملّاك، وبالتالي كل عضو، من ضريبة أرض على المساحات المشتركة. لا أحد بعد قادر على ذكر مبلغ محدد. | إعلان البيع ص.6 |
| المخطط المحلي | لم يُبحث؛ موقع plansystem.dk البلدي يمكن أن يُظهر حقوق البناء، والحد الأقصى لنسبة البناء، وأي تغييرات مستقبلية مخطط لها لهذه الأرض. | مفقود |
يفترض معظم المشترين أن التأمين يغطي «كل ما قد يحدث خطأ». وهذا غير صحيح، وهذا الفارق مهم بالضبط هنا، حيث وجدنا بالفعل 8 أعطال حمراء.
| البند | المبلغ / التقييم | المصدر |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل عند الشراء (سند الملكية) | ●●,●●● كرونة | ص.4 |
| نصف قسط تأمين تغيير الملكية | ●●,●●● كرونة | ص.4 |
| عمولة الوسيط عند إعادة بيع محتملة مستقبلًا | عادة 1-3٪ من سعر البيع | قاعدة عامة، غير خاصة بهذه الحالة |
| «قاعدة المنزل المستقل» (parcelhusregel) | إذا سكنتم المنزل بأنفسكم، فإن أي ربح من إعادة البيع يكون كأصل عام معفى من الضريبة | قانون الضرائب الدنماركي العام |
تسرد بطاقة الطاقة ثمانية تحسينات. اثنان منها مجديان اقتصاديًا بمفردهما؛ أما الستة الباقية فتصبح مجدية عند تنفيذها مع ترميم ستقومون به على أي حال (مثل تنظيف السقف/أعمال الأسبستوس).
| الإجراء | التوفير السنوي | الاستثمار |
|---|---|---|
| عزل إضافي للعلية (مجدٍ الآن) | 300 كرونة | 10,000 كرونة |
| تركيب ألواح شمسية (مجدٍ الآن) | 2,700 كرونة | 52,000 كرونة |
| عزل داخلي للجدران المائلة | 1,700 كرونة | غير محدد يعتمد على الترميم |
| عزل إضافي للسقيفة | 1,000 كرونة | غير محدد |
| عزل الجدران الجملونية | 600 كرونة | غير محدد |
| استبدال النوافذ (زجاج مزدوج → زجاج بكفاءة طاقة فئة A) | 1,000 كرونة | غير محدد |
| استبدال نافذة السقف | 200 كرونة | غير محدد |
| استبدال باب غرفة المؤن (غير معزول حاليًا) | 200 كرونة | غير محدد |
توقيت ذكي: إذا كان لا بد من فتح السقف لاحقًا لاستبدال الأسبستوس بعد جيل من الآن، فتلك هي اللحظة الواضحة لعزل الجدران المائلة والسقيفة بتكلفة منخفضة ضمن العمل نفسه.
| المبنى | الحالة | المصدر |
|---|---|---|
| المرآب المفتوح (كرابورت) | موقعه غير مسجَّل بشكل صحيح في BBR (السجل الدنماركي للمباني). | تقرير الحالة ص.10 |
| السقيفة | غير مسجَّلة في BBR على الإطلاق. المساحة إرشادية فقط، وغير مقاسة. | تقرير الحالة ص.10 |
| ورشة «Hoppirum» | يفيد البائع نفسه بأنها بُنيت جزئيًا كبناء ذاتي، والسنة غير معروفة. | إفادة البائع ص.18 |
التوصية: اطلبوا من البائع أي رخصة بناء للورشة، وخططوا بأنفسكم لتسجيل السقيفة في BBR بعد التسلّم بوقت قصير، لتجنّب وراثة وضع غير محسوم.
يستند التحليل إلى إعلان البيع، وتقرير الحالة، وتقرير التمديدات الكهربائية، وبطاقة الطاقة، وإفادة البائع مستندات إضافة إلى مصادر عامة لبيانات السوق ومخاطر الموقع الجغرافي صفقات مستقلة، سجلات. التكاليف تقديرات، وليست عروض أسعار. التقييم الرسمي ≠ سعر السوق. معدل النمو محسوب من سعر الطلب (لا سعر البيع) وله تحفظ. كل ادّعاء موسوم بمصدره؛ والحقول غير المعروفة موسومة بـ«بيانات غير كافية». هذا لا يغني عن المحامي أو البنك أو المهندس أو الكهربائي المرخّص.
هذه عيّنة مموّهة من تقرير BoligCheck حقيقي. في تقريركم الخاص، ستكون كل نتيجة رئيسية وكل رقم مموّه واضحًا ودقيقًا لعنوانكم، ومبنيًا على مستنداتكم الخاصة.
اطلب تقرير BoligCheck الخاص بك