Це інформаційний попередній аналіз, побудований на ваших документах, для покупця, який не обов'язково вільно читає данські будівельні документи. Це не офіційна оцінка, не юридична чи фінансова консультація і не будівельно-технічна експертиза; він не замінює вашого адвоката, банк, інженера чи авторизованого електрика. Кожна інформація має джерело; невизначені місця позначені. * Комунальний внесок не покриває опалення, електрику, воду чи обслуговування. Див. «Реальні щомісячні витрати». Цей звіт побудований на повному наборі документів (типовому для вілли/таунхауса). Ваш власний звіт будується на документах, які реально існують для вашого житла. Для квартири у власності (ejerlejlighed) чи кооперативної квартири (andelsbolig) набір часто інший (наприклад, звіт правління об'єднання власників замість звіту про стан); ми ніколи не вигадуємо цифри там, де їх бракує.
Житло дійсно має 180 м² на 1,5 поверхах на великій ділянці з дешевим централізованим опаленням, але на ньому лежить кластер дефектів вологи та безпеки та критична несправність електрики, які формулювання оголошення «доглянутий» та «пропозиція для майстра» применшують. Ціна пропозиції майже точно відповідає тому, за скільки продається сама вулиця, тож прихованого виграшу в «нижче за оцінку» немає. Перемовини потрібно вести навколо задокументованих дефектів, а не навколо помилки в ціні.
Оцінка є ілюстративним узагальненням аналізу, а не офіційною шкалою.
Оголошення це історія продавця. Тут те саме житло зіставлено з трьома технічними звітами та фото. Зелений = так це продають. Червоний = так є насправді.
Скорочення: УЗО = пристрій захисного відключення (захищає від ураження струмом). ЧЕРВОНИЙ/ЖОВТИЙ/СІРИЙ = ступінь серйозності у звіті про стан (критичний / серйозний / незначний).
Те, чого немає в оголошенні, але має бути у вашій пропозиції.
Серед 14 несправностей електрики ця найважливіша: УЗО не спрацьовує при неполадці: саме той захист, що має відключити струм, перш ніж удар стане небезпечним. Продавець заявляє, що не знає про проблеми з електрикою, і саме тому потрібна незалежна перевірка. звіт з електрики
Кілька червоних дефектів пов'язані між собою: недостатня вентиляція, гребінь даху, ущільнений вологопоглинальною мінеральною ватою у контакті з деревиною, та потрапляння вологи у вітальню після шторму в лютому 2026. Кожен окремо незначний, але разом вони утворюють кластер, який експерт з будівництва має оцінити першим. ЧЕРВОНИЙ №15/№16, ЖОВТИЙ №23
▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓, ▓▓▓ ▓▓▓▓▓ [ця вулиця] ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ , ▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓, ▓▓ »▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓« ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓
Вісім дефектів червоні. Більшість стосуються вологи у даху та вологих приміщеннях, найдорожчого типу дефектів, які можна лишити без уваги, бо вони розвиваються приховано.
| Ступінь | Дефект | Джерело |
|---|---|---|
| ЧЕРВОНИЙ №15 | Недостатня вентиляція даху: утеплювач доведений аж до покрівельної поверхні, гребінь ущільнено мінеральною ватою → ризик накопичення вологи. Головний кластер. | с.14 |
| ЧЕРВОНИЙ №16 | Гребінь ущільнено вологопоглинальною мінеральною ватою у контакті з деревиною → зволоження/руйнування деревини. | с.14 |
| ЧЕРВОНИЙ №12 | Дефектні зварні шви вінілової підлоги у ванній кімнаті на 2-му поверсі (волога зона, ванна без перелив) → вода проникає до конструкції під підлогою. | с.14 |
| ЧЕРВОНИЙ №13 | Негерметичне з'єднання зворотного клапана з витяжною трубою → ризик конденсаційних пошкоджень у конструкції стелі. | с.14 |
| ЧЕРВОНИЙ №26 | Тріснутий кутовий шов у душовій ніші → вода проникає до конструкції за нею. (Та сама ванна кімната, що й старий плитковий фартух на фото.) | с.16 |
| ЧЕРВОНИЙ №8 | Пошкоджений герметик у кількох дверях/вікнах → волога проникає у конструкцію. Дешево усунути, дорого ігнорувати. | с.13 |
| ЧЕРВОНИЙ №2 | Поручні балкона не відповідають вимогам безпеки: горизонтальні балясини, дитина може залізти. Ризик травмування. | с.12 |
| ЧЕРВОНИЙ №29 | Відсутній герметик навколо вікна карпорта → проникнення вологи. | с.16 |
Помітні жовті дефекти: руйнування карнизних дощок/кінців даху (№5, №6), тріщини та відшарування покрівельних листів на обох схилах (№7), зруйнована західна віконна секція плюс двері балкона/підсобки (№9, №10), пошкоджений куницею утеплювач у скатних приміщеннях (№14), потрапляння вологи у вітальню на 2-му поверсі після шторму (№23), зруйновані двері карпорта плюс підвищена вологість у його покрівельних листах (№28, №30). звіт про стан, с.12-17
14 несправностей, усі за визначенням незаконні; головне: підгрупа «пожежа/удар струмом». Одна виділяється особливо.
| Тип | Несправність | Джерело |
|---|---|---|
| УДАР №3 | УЗО не спрацьовує. Головний захист будинку від ураження струмом: найважливіша несправність у цій справі. | с.6 |
| ПОЖЕЖА №1 | Електрощит допускає завеликі запобіжники (відсутній базовий гвинт/невідповідність). | с.6 |
| ПОЖЕЖА №14 | Незаконний гнучкий кабель, використаний як стаціонарна проводка в карпорті (у кількох місцях). | с.8 |
| УДАР №2 | Несправна тестова кнопка на УЗО. | с.6 |
| УДАР №5 | Відсутній робочий захисний провідник в одній точці підключення у ванній. | с.6 |
Звіт про стан не враховує косметику, знос та «смак» (це виключено законом). Але саме це визначає ваш перший бюджет після покупки. Агент називає житло «пропозицією для майстра»; фото підтверджують чому.
| Що показують фото | Категорія | Орієнтовна вартість | Джерело |
|---|---|---|---|
| Дерев'яні панельні стелі на всьому першому поверсі, лакована сосна з 70-х | Косметика | залишити або ~10-25 тис./кімната | фото |
| Килимове покриття у вітальні плюс весь другий поверх, старе | Гігієна / заміна | ~20-50 тис. (вітальня) + ~15-35 тис. (2-й поверх) | фото |
| Дуже застаріла ванна кімната на першому поверсі: коричнева плитка 70-х. Та сама волога зона, що й ЧЕРВОНИЙ шов. | Функціональність → безпека | повний ремонт 80-180 тис. | фото ЧЕРВОНИЙ №26 |
| Похила дерев'яна стеля у вітальні на 2-му поверсі, розташована над кластером дах/волога | Косметика / конструкція | ~15-40 тис., але спершу волога | фото ЧЕРВОНИЙ №15/16 |
| Деревина, поручні балкона та кінець балки під ним | Безпека + обслуговування | див. ЧЕРВОНИЙ №2 / ЖОВТИЙ №6 | фото звіт про стан |
| Поручні сходів, старі радіатори та внутрішні двері | Безпека / косметика | ~8-20 тис. (поручні) + поточно | фото |
| Кухня: білі рамкові фасади, чисто, але старий стиль | Функціональність / майбутнє | нова кухня 50-150 тис. (за бажанням) | фото |
Ціна пропозиції 2 295 000 крон (~12 750 крон/м²) оголошення. Це нижче за державну оцінку 2022 року (вартість нерухомості ●.●●●.●●● крон) оголошення, с.7, але державна оцінка є податковою базою, а не ринковою ціною.
Найважливіше: будинок на тій самій вулиці продано [дата] за ~●●.●●● крон/м², майже точно ціна пропозиції незалежні угоди у поштовому індексі. Медіана по району вища (~●●.●●● крон/м²), але вулиця продається дешевше через близькість до неблагополучного житлового кварталу. Висновок: ціна пропозиції не завищена відносно вулиці; виграш потрібно шукати в стані житла.
Комунальний внесок не є тим, що ви платите за проживання тут. Він покриває податок, страхування та вивезення сміття, а не опалення, електрику, воду чи обслуговування.
| Стаття | Сума | Джерело |
|---|---|---|
| Комунальний внесок (податок, страхування, вивезення сміття, об'єднання власників) | 2 374 крони/міс. | с.4 |
| Опалення (централізоване, фактичні витрати продавця) | ~●.●●● крон/міс. | с.3 |
| Електрика + вода | ~●.●●●-●.●●● крон/міс. | розрахунок |
| Резерв на обслуговування (будинок 1976 р., 8 червоних дефектів) | ~●.●●●-●.●●● крон/міс. | оцінка |
| Реальні витрати загалом | ~6 500-7 500 крон/міс. | ≈ |
Усі суми є оцінками / орієнтовними величинами, а не пропозиціями майстрів. Завжди отримуйте тверді кошториси. Сталеві труби теплої підлоги, залиті у стяжку: вже відремонтований прорив труби не є разовою подією, а ознакою старіння: наступний прорив означатиме розкриття бетону.
Конкретно: отримайте дві короткі експертні оцінки (електрика + будівництво) до подання пропозиції, і включіть виправлення в угоду, або як зниження ціни, або як умову договору купівлі-продажу. Це чесний шлях до ціни в діапазоні 2,10-2,35 млн замість ціни пропозиції.
| Показник | Що ми знайшли | Джерело |
|---|---|---|
| Радон | Муніципалітет належить до класу радону 1 (рівень ●,●-●,●%), найнижчий клас у країні. Будинок побудований у 1976 році, тобто без обов'язкового радонового бар'єра (вимога діє лише з 1998 року). Не критично, але варто виміряти, якщо плануєте постійно жити на цокольному/першому поверсі. | звіт про стан, с.7 |
| Забруднення ґрунту | Ділянка класифікована як «слабко забруднена»: автоматична класифікація для всіх ґрунтів у міській зоні, а не конкретний випадок забруднення саме на цій ділянці. Зазвичай це означає особливі правила утилізації надлишкового ґрунту при копанні/перебудові. | оголошення, с.3 |
| Зливи / низина (bluespot) | Не перевірено для конкретної адреси в цій версії; потребує перегляду карти в кліматичному атласі муніципалітету/DinGeo. Входить у повний звіт. | відсутнє, варто перевірити |
| Рівень ґрунтових вод | Не перевірено для конкретної адреси, те саме зауваження, що й вище. | відсутнє, варто перевірити |
Опис агента згадує доріжки до школи, дитячих закладів та магазинів, а також зелені прогулянки в [місцевий парк] з майданчиком для петанку, тренувальними альтанками та місцем для вогнища, і що центр можна дістатися машиною, автобусом чи велосипедом оголошення, с.1.
| Показник | Що ми знайшли | Джерело |
|---|---|---|
| Сонце / орієнтація | Балкон на 2-му поверсі виходить на південь; тераса на першому поверсі накрита і виходить у той самий сонячний бік, «слідуючи за сонцем на захід» вдень. Гарні вечірні години сонця; точних щомісячних вимірювань немає. | оголошення, с.1 |
| Питна вода | Об'єкт підключено до загального (державного) водопостачання, а не приватної свердловини. Це означає постійний, обов'язковий контроль якості води, на відміну від приватної свердловини. | оголошення, с.3 |
| Гризуни | Продавець заявляє про відсутність відомостей про щурів на об'єкті. | інформація продавця, с.22 |
| Шум від дороги/потягів | Не перевірено; карти шуму на miljøportal.dk можуть дати картину для конкретної адреси. | відсутнє |
| Мобільний зв'язок і інтернет | Не перевірено; перевірте mobildaekning.dk та карти покриття операторів для цієї адреси. | відсутнє |
| Показник | Що ми знайшли | Джерело |
|---|---|---|
| Зареєстрований сервітут | Документ від [дата] щодо забудови й використання, а також статут «[назва об'єднання власників]», а повний текст є у справі об'єкта в земельному реєстрі, не в самому оголошенні. | оголошення, с.7 |
| Об'єднання власників / зобов'язання | Обов'язкове членство в об'єднанні власників. Ні застави від, ні до об'єднання. Внесок ~●.●●● крон/рік уже входить у комунальний внесок вище. | оголошення, с.10, с.4 |
| Майбутній земельний податок | Саме оголошення попереджає, що поточна реформа податку на нерухомість може змінити те, що об'єднання власників, а отже й кожен член, платить за земельний податок на спільні території. Конкретну суму назвати ще не може ніхто. | оголошення, с.6 |
| Містобудівний план | Не перевірено; сайт plansystem.dk муніципалітету може показати право забудови, максимальний відсоток забудови та можливі майбутні зміни для цієї ділянки. | відсутнє |
Більшість покупців вважають, що страхування покриває «все, що може піти не так». Це не так, і саме тут, де ми вже знайшли 8 червоних дефектів, ця різниця важлива.
| Стаття | Сума / оцінка | Джерело |
|---|---|---|
| Мито на реєстрацію при купівлі (акт передачі права власності) | ●●.●●● крон | с.4 |
| Половина премії страхування зміни власника | ●●.●●● крон | с.4 |
| Комісія агента при можливому майбутньому перепродажі | зазвичай 1-3% від ціни продажу | загальна норма, не специфічно для цього випадку |
| «Правило односімейного будинку» (parcelhusregel) | Якщо ви самі живете в будинку, можливий прибуток від перепродажу за замовчуванням звільнений від податку | загальне данське податкове право |
Енергетична мітка перелічує вісім покращень. Два з них окупні самі собою; решта шість стають окупними, якщо виконати їх разом із ремонтом, який ви й так плануєте (наприклад, чищення даху/роботи з азбестом).
| Захід | Річна економія | Інвестиція |
|---|---|---|
| Додаткове утеплення горища (окупно зараз) | 300 крон | 10 000 крон |
| Встановлення сонячних панелей (окупно зараз) | 2 700 крон | 52 000 крон |
| Внутрішнє утеплення похилих стін | 1 700 крон | н/д залежить від ремонту |
| Додаткове утеплення скатних приміщень | 1 000 крон | н/д |
| Утеплення торцевих стін | 600 крон | н/д |
| Заміна вікон (термопакети → енергоефективні вікна класу A) | 1 000 крон | н/д |
| Заміна мансардного вікна | 200 крон | н/д |
| Заміна дверей підсобки (сьогодні неутеплені) | 200 крон | н/д |
Розумний вибір часу: якщо дах усе одно доведеться розкривати для заміни азбесту через покоління, це очевидний момент, щоб дешево утеплити похилі стіни та скатні приміщення в тій самій роботі.
| Споруда | Статус | Джерело |
|---|---|---|
| Карпорт | Розташування неправильно зареєстроване в BBR (данському реєстрі будівель). | звіт про стан, с.10 |
| Сарай | Взагалі не зареєстрований у BBR. Площа лише орієнтовна, не виміряна. | звіт про стан, с.10 |
| Майстерня «Hoppirum» | Продавець сам заявляє: побудована частково як самобуд, рік невідомий. | інформація продавця, с.18 |
Рекомендація: попросіть у продавця можливий дозвіл на будівництво майстерні і самостійно заплануйте реєстрацію сараю в BBR невдовзі після переходу власності, щоб не успадкувати неврегульоване питання.
Аналіз базується на оголошенні, звіті про стан, звіті з електрики, енергетичній мітці та інформації продавця документи, а також на публічних джерелах щодо ринку та георизиків незалежні угоди, реєстри. Витрати є оцінками, а не пропозиціями. Державна оцінка ≠ ринкова ціна. Темп зростання розрахований від ціни пропозиції (не ціни угоди) і має застереження. Кожне твердження позначене джерелом; невідомі поля позначені «недостатньо даних». Це не замінює адвоката, банк, інженера чи авторизованого електрика.
Це розмитий зразок справжнього BoligCheck. У вашому власному звіті кожна ключова знахідка та кожна розмита цифра будуть чіткими й точними для вашої адреси, побудованими на ваших власних документах.
Замовити ваш BoligCheck