Dette er en informativ forhåndsanalyse, bygget på dine dokumenter, for en køber, der ikke nødvendigvis læser danske bygningsdokumenter flydende. Det er ikke en offentlig vurdering, ikke juridisk eller finansiel rådgivning og ikke en byggeteknisk gennemgang; det erstatter ikke din advokat, bank, ingeniør eller autoriserede elinstallatør. Hver oplysning har en kilde; usikre steder er markeret. * Ejerudgift dækker ikke varme, el, vand eller vedligehold — se »Den reelle månedlige udgift«. Denne rapport er bygget på et fuldt dokumentsæt (typisk for villa/rækkehus). Din egen rapport bygges på de dokumenter, der reelt findes for boligen — for ejerlejlighed og andelsbolig er sættet ofte anderledes (fx ejerforeningens regnskab i stedet for tilstandsrapport); vi gætter aldrig tal for det, der mangler.
Boligen er reelt 180 m² i 1,5 plan på en stor grund med billig fjernvarme — men den bærer en klynge af fugt- og sikkerhedsskader og en kritisk el-fejl, som salgsopstillingens »velholdt« og »håndværkertilbud« nedtoner. Udbudsprisen matcher næsten præcis, hvad selve gaden handler til — så der er ikke en skjult gevinst i »under vurderingen«. Forhandlingen skal hentes på de dokumenterede fejl, ikke på en fejlprissætning.
Scoren er en illustrativ opsummering af analysen — ikke en officiel skala.
Salgsopstillingen er sælgers historie. Her er den samme bolig holdt op mod de tre tekniske rapporter og fotos. Grøn = sådan sælges den. Rød = sådan er den.
Forkortelser: RCD/HPFI = fejlstrømsafbryder (sikrer mod stød). RØD/GUL/GRÅ = tilstandsrapportens alvorsgrad (kritisk / alvorlig / mindre).
Det, der ikke står i annoncen — men bør stå i dit bud.
Blandt 14 el-fejl er denne den vigtigste: RCD'en (HPFI) udløser ikke ved fejl — den beskyttelse, der skal afbryde strømmen, før et stød bliver farligt. Sælger oplyser intet kendskab til el-problemer, hvilket netop er grunden til en uafhængig kontrol. el-rapport
Flere røde skader hænger sammen: utilstrækkelig ventilation, rygning tætnet med fugtsugende mineraluld i kontakt med træværk, og fugt-løbere efter stormen feb. 2026. Hver for sig små — sammen den klynge, en byggesagkyndig skal prissætte først. RØD #15/#16, GUL #23
▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓, ▓▓▓ ▓▓▓▓▓ [denne gade] ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓ — ▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓, ▓▓ »▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓▓« ▓▓ ▓▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓▓▓▓▓ ▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓▓. ▓▓▓▓ ▓▓▓▓▓▓▓
Otte skader er røde. De fleste handler om fugt i tag og vådrum — den dyreste type at lade ligge, fordi den udvikler sig skjult.
| Grad | Skade | Kilde |
|---|---|---|
| RØD #15 | Utilstrækkelig tagventilation — isolering ført helt ud mod tagflade, rygning stoppet med mineraluld → risiko for fugtophobning. Hovedklyngen. | s.14 |
| RØD #16 | Rygning tætnet med fugtsugende mineraluld i kontakt med træværk → opfugtning/nedbrydning af træ. | s.14 |
| RØD #12 | Defekte svejsesamlinger i vinylgulv på 1. sals bad (vandbelastet, badekar uden overløb) → vand til underliggende konstruktion. | s.14 |
| RØD #13 | Utæt overgang klapventil/aftræksrør → risiko for kondensskader i loftkonstruktion. | s.14 |
| RØD #26 | Revnet hjørnefuge i brusenichen → vand til bagvedliggende konstruktion. (Samme bad som fotoets gamle flisevæg.) | s.16 |
| RØD #8 | Fugeslip ved flere døre/vinduer → fugt i konstruktionen. Billigt at udbedre, dyrt at ignorere. | s.13 |
| RØD #2 | Altanens rækværk opfylder ikke sikkerhedskrav — vandrette balustre, børn kan kravle. Personskaderisiko. | s.12 |
| RØD #29 | Manglende fuger om carport-vindue → fugtindtrængning. | s.16 |
Markante gule: nedbrydning af vindskede/tagender (#5,#6), revner og afskalninger i tagplader på begge flader (#7), nedbrudt vestlig vinduessektion + altan-/bryggersdør (#9,#10), husmår-skadet isolering i skunkene (#14), fugt-løbere i stuen på 1. sal efter storm (#23), nedbrudt carport-dør + forhøjet fugt i dens tagplader (#28,#30). tilstandsrapport s.12–17
14 fejl, alle pr. definition ulovlige; det vigtige er undergruppen »brand/stød«. Én skiller sig ud.
| Type | Fejl | Kilde |
|---|---|---|
| STØD #3 | RCD (HPFI) kobler ikke ud. Husets primære beskyttelse mod elektrisk stød — den vigtigste fejl i sagen. | s.6 |
| BRAND #1 | Eltavlen tillader for store sikringer (manglende bundskrue/pasring). | s.6 |
| BRAND #14 | Ulovlig bøjelig ledning som fast installation i carport (flere steder). | s.8 |
| STØD #2 | Testknap defekt på RCD. | s.6 |
| STØD #5 | Manglende virksom beskyttelsesleder ved et tilslutningssted i badet. | s.6 |
Tilstandsrapporten ser ikke på kosmetik, slid og »smag« (det er undtaget ved lov). Men netop det sætter dit første budget efter købet. Mægleren kalder boligen »håndværkertilbud« — fotos bekræfter hvorfor.
| Det fotos viser | Kategori | Størrelsesorden | Kilde |
|---|---|---|---|
| Trælofter (panel) i hele stueplan — lakeret fyr fra 70'erne | Kosmetik | behold, eller ~10–25k/rum | foto |
| Tæppegulv i stue + hele 1. sal — ældre | Hygiejne / udskift | ~20–50k (stue) + ~15–35k (1. sal) | foto |
| Meget gammelt bad i stueplan — brune 70'er-fliser. Samme vådzone som RØD-fugen. | Funktion → sikkerhed | fuld renovering 80–180k | foto RØD #26 |
| Skråt træloft i 1. sals stue — sidder over tag-/fugtklyngen | Kosmetik / konstruktion | ~15–40k — men fugt først | foto RØD #15/16 |
| Altanens træ + rækværk + bjælkeende nedenunder | Sikkerhed + vedligehold | se RØD #2 / GUL #6 | foto tilstand |
| Trappe-rækværk + gamle radiatorer + indvendige døre | Sikkerhed / kosmetik | ~8–20k (rækværk) + løbende | foto |
| Køkken — hvide rammelåger, rent men ældre stil | Funktion / fremtid | nyt køkken 50–150k (valgfrit) | foto |
Udbudspris 2.295.000 kr. (~12.750 kr./m²) salgsopstilling. Det er under offentlig vurdering 2022 (ejendomsværdi ●.●●●.●●● kr.) salgsopstilling s.7 — men offentlig vurdering er skattegrundlag, ikke markedspris.
Det afgørende: samme gade handlede et hus [dato] til ~●●.●●● kr./m² — næsten præcis udbudsprisen frie handler i postnr.. Distriktets median ligger højere (~●●.●●● kr./m²), men gaden trades lavere pga. nærhed til et udsat boligområde. Konklusion: udbudsprisen er ikke for høj mod gaden — gevinsten skal hentes på tilstanden.
Ejerudgiften er ikke det, du betaler for at bo her. Den dækker skat, forsikring og renovation — ikke varme, el, vand eller vedligehold.
| Post | Beløb | Kilde |
|---|---|---|
| Ejerudgift (skat, forsikring, renovation, grundejerforening) | 2.374 kr./md. | s.4 |
| Varme (fjernvarme, sælgers faktiske) | ~●.●●● kr./md. | s.3 |
| El + vand | ~●.●●●–●.●●● kr./md. | beregning |
| Vedligeholdsreserve (1976-hus, 8 røde) | ~●.●●●–●.●●● kr./md. | skøn |
| Reel drift i alt | ~6.500–7.500 kr./md. | ≈ |
Alle beløb er skøn / størrelsesordener, ikke håndværkertilbud. Indhent altid faste tilbud. Stålvarmerør støbt i terrændækket: det røroprettede gulvvarme-brud er ikke en engangshændelse, men et alderstegn — næste brud betyder opbrydning af beton.
Konkret: indhent to korte fagvurderinger (el + byggeteknik) før budgivning, og forhandl udbedringen ind — enten som prisreduktion eller som betingelse i købsaftalen. Det er den ærlige vej til en pris i 2,10–2,35 mio.-intervallet frem for udbudsprisen.
| Forhold | Hvad vi fandt | Kilde |
|---|---|---|
| Radon | Kommunen ligger i radonklasse 1 (niveau ●,● – ●,● %) — landets laveste klasse. Huset er fra 1976, dvs. uden lovpligtig radonspærre (krav først fra 1998). Ikke akut, men værd at måle hvis I planlægger at bo i kælder/stueetage permanent. | tilstandsrapport s.7 |
| Jordforurening | Ejendommen er områdeklassificeret som »lettere forurenet« — en automatisk klassificering for al byzone-jord, ikke en konkret forureningssag på denne grund. Det betyder typisk særlige regler for bortskaffelse af overskudsjord, hvis I graver/bygger om. | salgsopstilling s.3 |
| Skybrud / lavpunkt (bluespot) | Ikke opslået adresse-præcist i denne udgave — kræver et kort-opslag i kommunens klimaatlas/DinGeo. Indgår i den fulde leverance. | mangler — bør slås op |
| Grundvandsspejl | Ikke opslået adresse-præcist — samme bemærkning som ovenfor. | mangler — bør slås op |
Mæglerens beskrivelse nævner stisystemer til skole, daginstitutioner og indkøb, samt grønne gåture i [lokal park] med petanquebane, træningspavilloner og bålplads — og at centrum nås med bil, bus eller cykel salgsopstilling s.1.
| Forhold | Hvad vi fandt | Kilde |
|---|---|---|
| Sol / orientering | Altan på 1. sal er sydvendt; terrassen i stueplan er overdækket og vender samme solrige retning, og »følger solen mod vest« om eftermiddagen. Gode aften-soltimer; ingen præcis måling pr. måned foreligger. | salgsopstilling s.1 |
| Drikkevand | Ejendommen er tilsluttet alment (offentligt) vandforsyningsanlæg — ikke privat boring. Det betyder løbende, lovpligtig kvalitetskontrol af vandet, i modsætning til en privat brønd. | salgsopstilling s.3 |
| Rotter | Sælger oplyser intet kendskab til rotter på ejendommen. | sælgeropl. s.22 |
| Vej-/togstøj | Ikke opslået — miljøportal.dk's støjkort kan give et adresse-præcist billede. | mangler |
| Mobil & bredbånd | Ikke opslået — tjek mobildaekning.dk og udbyderes dækningskort for adressen. | mangler |
| Forhold | Hvad vi fandt | Kilde |
|---|---|---|
| Tinglyst servitut | Dokument fra [dato] om bebyggelse og benyttelse, samt vedtægter for »[ejerlaug-navn]« — fuld tekst findes på ejendommens blad i tingbogen, ikke i salgsopstillingen selv. | salgsopstilling s.7 |
| Ejerlaug / pligt | Pligtigt medlemskab af ejerlauget. Ingen sikkerhedsstillelse til eller fra foreningen. Kontingent ~●.●●● kr./år indgår allerede i ejerudgiften ovenfor. | salgsopstilling s.10, s.4 |
| Fremtidig grundskyld | Salgsopstillingen flager selv, at den igangværende ejendomsskattereform kan ændre, hvad ejerlauget — og dermed hvert medlem — betaler i grundskyld af fælles arealer. Ingen, der kan citeres for et konkret beløb endnu. | salgsopstilling s.6 |
| Lokalplan | Ikke opslået — kommunens plansystem.dk kan vise byggeret, max. bebyggelsesprocent og evt. fremtidige ændringer for grunden. | mangler |
De fleste købere tror forsikringen dækker »alt, der går galt«. Den gør ikke — og netop her, hvor vi allerede har fundet 8 røde skader, er forskellen vigtig.
| Post | Beløb / vurdering | Kilde |
|---|---|---|
| Tinglysningsafgift ved køb (skøde) | ●●.●●● kr. | s.4 |
| Halvdel af ejerskifteforsikringspræmie | ●●.●●● kr. | s.4 |
| Mæglersalær ved et evt. fremtidigt videresalg | typisk 1–3 % af salgsprisen | generel norm, ikke sagsspecifik |
| Parcelhusreglen | Bor I selv i huset, er en eventuel fortjeneste ved videresalg som udgangspunkt skattefri | gængs dansk skatteret |
Energimærket lister otte forbedringer. To er rentable isoleret set; de resterende seks bliver rentable, hvis de udføres samtidig med en renovering I alligevel skal lave (f.eks. tagvask/asbest-arbejde).
| Tiltag | Årlig besparelse | Investering |
|---|---|---|
| Efterisolering af loftrum (rentabel nu) | 300 kr. | 10.000 kr. |
| Montage af solceller (rentabel nu) | 2.700 kr. | 52.000 kr. |
| Indvendig isolering af skråvægge | 1.700 kr. | — afhænger af renovering |
| Efterisolering af skunkrum | 1.000 kr. | — |
| Isolering af gavlydervægge | 600 kr. | — |
| Udskiftning af vinduer (termoruder → energiruder A) | 1.000 kr. | — |
| Udskiftning af ovenlysvindue | 200 kr. | — |
| Udskiftning af bryggersdør (uisoleret i dag) | 200 kr. | — |
Smart timing: skal taget alligevel åbnes for asbest-udskiftning om en menneskealder, er det det oplagte tidspunkt at efterisolere skråvægge og skunkrum billigt i samme arbejdsgang.
| Bygning | Status | Kilde |
|---|---|---|
| Carport | Placeringen er ikke korrekt registreret i BBR. | tilstandsrapport s.10 |
| Skur | Ikke registreret i BBR overhovedet. Arealet er kun vejledende, ikke opmålt. | tilstandsrapport s.10 |
| Værksted »Hoppirum« | Sælger oplyser selv: opført delvist som selvbyg, årstal ukendt. | sælgeropl. s.18 |
Anbefaling: bed sælger om en eventuel byggetilladelse for værkstedet, og planlæg selv en BBR-anmeldelse af skuret kort efter overtagelsen for at undgå at overtage et uafklaret forhold.
Analysen bygger på salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, energimærke og sælgeroplysninger dokumenter samt offentlige kilder for marked og geo-risiko frie handler, registre. Omkostninger er skøn, ikke tilbud. Offentlig vurdering ≠ markedspris. Vækstrate er regnet fra udbudspris (ikke handelspris) og bærer forbehold. Hver påstand er kildemærket; ukendte felter er markeret »ikke nok data«. Dette erstatter ikke advokat, bank, ingeniør eller autoriseret elinstallatør.
Dette er en sløret prøve af en ægte BoligCheck. I din egen rapport er hvert nøglefund og hvert sløret tal skarpt og adresse-præcist — bygget på dine egne dokumenter.
Bestil din BoligCheck