Andelslejlighed fra 1986 til 497.000 kr: 19% under lovens maksimalpris, men uden dokumenter om foreningens økonomi

En andelsbolig er en andel i en forening, ikke en lejlighed

Prisen er under maksimum, men om det er en god handel, afgør først foreningens regnskab

Hvad der kan vurderes nu, og hvad der ikke kan

Kategorierne «Stand» og «Reparationsrisiko» kan ikke vurderes ærligt for en andelslejlighed uden tilstandsrapport (den laves ikke for andelsboliger) og uden foreningens vedligeholdelsesplan, så de er udeladt, og totalen bygger på fire kategorier. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad det er for en lejlighed

Hvordan andelens pris beregnes, og hvad den skal sammenlignes med

For en andelsbolig sammenligner vi ikke prisen med den offentlige vurdering, regner ikke med årlig prisstigning og siger ikke «dyrt eller billigt» i forhold til markedet. Der er tre spørgsmål: er maksimum regnet rigtigt, er forbedringerne dokumenteret, og hvad koster andelen i virkeligheden sammen med foreningens gæld.

Tabellens kilde: mæglerens beregning salgsopstilling s. 4. Maksimum er regnet rigtigt: 610.000 + 6.000 = 616.000 beregn.. Der er ingen forbedringer, så der er intet at dokumentere. Den tekniske pris er 40% højere end udbudsprisen (698 mod 497), fordi du overtager en andel af gælden. Mægleren skriver selv, at den oftest «ikke er fuldstændig retvisende», fordi den ikke viser swaps og afdragsfrihed.

Grundlaget for maksimum. Foreningen bruger den offentlige vurdering pr. 17.03.2025, 59,5 mio. kr for hele bebyggelsen salgsopstilling s. 2. Af de fire tilladte grundlag (anskaffelsespris, valuarvurdering, frosset vurdering fra 2012, indekseret vurdering fra 2012) er det den offentlige vurdering, ikke markedsværdien Tænk. Hvis vurderingen ændrer sig, ændrer andelen i formuen og dermed maksimalprisen sig forholdsmæssigt. Hvis vurderingen falder 14%, forsvinder forskellen på 119.000 kr mellem andelen og prisen, og hvis den stiger, hæves maksimum beregn.. Om reguleringen er begrænset (frysning, 42 måneder for valuarvurdering), viser vedtægterne og årsregnskabet.

Hvad skal sammenlignes. Salg af andelsboliger registreres ikke offentligt (andelen er ikke fast ejendom i tingbogen), så de findes ikke på Boliga: i 9220 vises de seneste år kun ejerlejligheder, villaer og sommerhuse Boliga. Udbud i samme bebyggelse og nabogader:

Kilde: Boliga, udbud af andelsboliger i 9220 pr. 05.10.2026, n=4, median for udbudspris 10.410 kr/m². Det er udbudspriser, ikke salg, og udbudsprisen afhænger af andelen i formuen og gælden for hver lejlighed, som vi ikke kender. De andre lejligheder er større, så sammenligningen i kr/m² er svag Boliga beregn., n=4.

Som pejlemærke i forhold til markedet for ejerlejligheder findes der med et strengt filter (år ±5, areal ±20%, seneste 12 måneder) intet i 9220: der blev kun solgt nye studier fra 2018 på 45-50 m² til 23.000-25.000 kr/m². Vi udvidede filteret til 9000-9220, år 1980-1992, areal 50-75 m², fri handel, seneste 12 måneder. Det gav n=7, median 27.900 kr/m², spænd 20.400-34.500, nedre gruppe tre salg på 20.400-22.000 kr/m² (1983-1989), øvre gruppe 27.900-34.500 (små lejligheder og ét hus fra 1981). Det er mest Aalborg centrum, ikke området ved universitetet, så mikromarkedet er et andet Boliga beregn., n=7 ved tærskel 8.

Der er ingen tilstandsrapport, og det er normalt for en andelsbolig

Der laves ingen tilstandsrapport for en andel i en forening, og at den mangler, er ikke et alarmsignal. Bygningens stand er her foreningens sag: tag, facade, rør og varmeveksler repareres for alle medlemmernes bidrag. Derfor leder vi i stedet efter vedligeholdelsesplanen, som ikke er med i pakken. Det ved vi fra dokumenterne:

• Tag. BBR: tagpap med lille hældning, i mærket et fladt tag med 100-300 mm mineraluld som isolering danskadresseapi energimærke s. 4. Et tagpapstag fra 1986 er ca. 40 år gammelt, og typisk levetid for sådan en belægning er 30-40 år antag., kræver udtalelse fra foreningen. Spørg, hvornår taget sidst blev fornyet, og om det er planlagt.
• Varme. Direkte fjernvarme med fordelingsvand i nettet og gennemstrømningsvandvarmer (fabrikat KVM). Alder er ikke oplyst energimærke s. 6-7. Gamle direkte anlæg og vandvarmere skal skiftes, det er en fælles udgift.
• Vægge, vinduer, gulv. Hulmur på 35 cm, isoleret ved opførelsen, tolagsruder, betongulv mod jord med 150 mm leca under betonen energimærke s. 4-5. Det er standard fra 1980'erne, ikke en fejl.
• Ventilation. Naturlig. I mærket står, at huset er normalt tæt energimærke s. 5. Tjek fugt i badeværelset ved fremvisningen.
• Badeværelse. På øverste etage er der bad med vaskemaskine PDF s. 4. Dokumentation for vådrum bør du bede foreningen om.
• Forsikring. Foreningens forsikring er i Codan, dækning af svamp, insekter og rør er afkrydset. Præmien er ikke oplyst salgsopstilling s. 3.

En tilstandsrapport er ikke påkrævet for denne boligtype, men du kan få en fagperson til at se lejligheden igennem, før du skriver under, og det er en god idé.

Hvad billederne viser, og hvad det betyder

Grundlag: forsiden og tre sider med fotos i salgsopstillingen (stue, køkken, trappe, værelse ovenpå, badeværelse, terrasse, udsigt fra altanen), som vi har åbnet og set på. Det er mæglerens fotos, taget om foråret (på forsiden blomstrer påskeliljer), præcis dato er ikke oplyst, og det er ikke et uafhængigt eftersyn.

Det ses ikke: tag, loft, tavle, rør, varmeveksler, gulvets tilstand under belægningen, kælder eller krybekælder. Luftfotos og Street View har vi ikke åbnet til denne rapport.

Hovedafsnittet, og lige nu er det lukket

For en andelsbolig er det her, det vigtigste ligger. Det ved vi fra salgsopstillingen, og det mangler:

Praktisk for universitetet, men sælger langsomt

• Transport og indkøb. Stoppested 110 m væk, indkøb 640 m væk, Aalborg station 5,0 km væk, skov 3,9 km væk danskadresseapi.
• Skoler. Nærmeste er Bundgaardsskolen 1,4-1,5 km væk, Solbakkeskolen 2,3 km, Filstedvejens Skole 2,6 km Boligsiden, danskadresseapi. Karakterer og elevtrivsel på skolerne har vi ikke indsamlet, det er et hul i rapporten. Der findes ingen centrale ranglister over børnehaver i Danmark.
• Miljø. Meget lav radon. Grundvand, hav og vandløb er ingen trussel, men skybrud hvert 2. år er mulige Boligsiden. Salgsopstillingen siger «lettere forurenet» på grund af den generelle klassifikation af byzonen, under kortlægningens tærskel salgsopstilling s. 3. Kortlagt forurening på denne grund har vi ikke tjekket i en anden kilde.
• Planer. Lokalplan for universitets- og boligområdet og kommuneplan er nævnt i salgsopstillingen. Vi har ikke åbnet teksterne, så om der er planlagt byggeri i nærheden, ved vi ikke salgsopstilling s. 2.
• Internet og støj. Vi kunne ikke finde pålidelige data for nogen af delene, det skal tjekkes på stedet. Området ligger tæt på campus, så der kan være mere liv i studieåret.
• Likviditet. Lejligheden har været til salg i ca. 150 dage, de andre i bebyggelsen og på nabogaderne 1-5 måneder. I Aalborg er den gennemsnitlige liggetid 214 dage Boliga. Køberkredsen er begrænset af behovet for andelslån, forbuddet mod udlejning og manglende offentlig prishistorik.

Fjernvarme, men mærkets bogstav skal tjekkes

Opvarmning: fjernvarme/blokvarme. Kilden er bekræftet to gange: salgsopstillingen og BBR siger fjernvarme, og mærket beskriver et direkte fjernvarmeanlæg med varmt vand gennem en gennemstrømningsvandvarmer salgsopstilling s. 3, energimærke s. 6-7 danskadresseapi. Mærket foreslår hverken varmepumpe eller solvarme, fordi de ikke er rentable. Radiatorerne har termostatventiler på alle enheder energimærke s. 6. Varme betales ud over boligydelsen salgsopstilling s. 3.

Mærkets bogstav. Mærket gælder fra 08.01.2021 til 08.01.2031, altså ca. 5 år endnu. Forsiden og salgsopstillingen viser A2010, men tabellen over bygningerne for denne lejlighed (62 m²) siger: nu B, efter rentable forslag B, efter alle forslag A2010 energimærke s. 1, 10. Af de 17 lejligheder i mærket har otte B og ni A2010 energimærke s. 10-18 beregn.. For denne lejlighed er A2010 altså et potentiale, ikke den nuværende tilstand. Forskellen påvirker ikke andelsprisen direkte, men den viser, at annoncen angiver en bedre klasse end lejlighedens egen.

Sælger betalte ca. 19% mere end den grove beregning (900 kr). En del af forskellen er ændrede takster siden 2021 og levevis, og en del er unøjagtighed i vores tilnærmelse efter areal. Bed om regninger for tre år i m³, ikke kun beløbet beregn..

Mærkets forslag. Alle forslag sparer lidt, og deres pris er ikke angivet i mærket, fordi ingen af dem er rentable: efterisolering af loft 100 kr om året, af tagskråninger 2.000, af fladt tag 1.600, af hoveddøre 2.200, af gulv mod jord 4.800, af etageadskillelse over port 300. I alt ca. 11.000 kr om året for hele bebyggelsen ud af 108.000 energimærke s. 3-5, 9. Det er arbejder på bygningsniveau, så foreningen betaler, og de har kun betydning ved en større renovering af tag eller gulv.

Hvad det koster at eje pr. måned og ved købet

Ikke medregnet: el, internet, indboforsikring, vand ud over a conto, afdrag på lånet. Renten på andelslån antagelse, kræver tilbud fra banken: sådanne lån er typisk dyrere end realkredit og ofte variable Tænk. Boligydelsen svarer til 537 kr/m² om året. Ejendomsværdiskat findes ikke for en andelsbolig, og grundskyld betaler foreningen, så den er med i boligafgiften Tænk.

Engangsudgifter ved købet beregn.: prisen 497.000 kr plus adkomsterklæring (1.500 kr) giver 498.500 kr. Foreningens gebyr ved ejerskifte (ejerskiftegebyr) er tomt i salgsopstillingen, så det skal afklares. Tinglysning af pant for andelslån og bankens omkostninger (dokumenter, vurdering, gebyr) er ikke oplyst i salgsopstillingen: spørg banken. Bemærk: der er ingen afgiftspantebreve, som kan sænke tinglysningsafgiften salgsopstilling s. 3. Reglen om 0,6% tinglysningsafgift for fast ejendom kan ikke bruges mekanisk her, fordi du køber en andel, ikke fast ejendom tjek med banken og en jurist.

Mægleren skriver, at andre omkostninger ikke er med i «kontantbehov», og listen efter den linje er tom salgsopstilling s. 4.

Udbudsprisen er kun toppen

Spændet svarer til rentestigning på 3 procentpoint, fordi det afhænger af, om hele gælden eller kun en del har variabel rente. For reparationer er der med vilje ingen beløb: uden foreningens plan ville ethvert tal være et gæt. Linjen om lang liggetid: 5 måneder ganget med nedre og øvre grænse for de månedlige udgifter med lån (4.900-5.560).

Hvordan andelen opfører sig økonomisk

• Loft for videresalg. Du kan kun sælge til maksimalprisen, som beregnes efter de samme regler. Hvis foreningens vurdering ikke stiger, er den vigtigste vækst i din andel afdragene på foreningens gæld (ca. 556.000 kr om året for hele foreningen, ca. 7.800 kr på din andel, hvis planen holder) beregn., antagelse.
• Likviditet. Køberne går via andelslån, og fremleje er forbudt. Hvis denne lejlighed og de nærliggende står i månedsvis, bliver det ikke lettere for den næste ejer Boliga.
• For en udlænding. Hvis du kan flytte, kan du ikke leje lejligheden ud, kun sælge den. Opbyg en buffer til flere måneders ydelser salgsopstilling s. 5.
• Skat. Du betaler ikke ejendomsværdiskat, men foreningens grundskyld er indregnet i boligafgiften. En reform af ejendomsskatten kan ændre betalingen salgsopstilling s. 3.
• Salg. Skat af gevinst ved salg af egen bolig betales normalt ikke, men for en andel i en forening skal det tjekkes med en skatterådgiver tjek med rådgiver.

Argumenter og spørgsmål til sælger og foreningen

Argumenter (analyse, ikke et løfte om rabat): 150 dage på markedet; to prisnedsættelser fra 612.000 til 497.000; to andre lejligheder i bebyggelsen og to i nærheden er til salg samtidig, en af dem i 5 måneder; fremleje er forbudt, og der er ingen regler om maksimal belåning; teknisk pris 698.000 kr ved udbudspris 497.000; dokumenter om foreningens økonomi mangler. Udbudsprisen er allerede 19% under maksimum, så der kan være lidt plads at forhandle på. Et forsigtigt bud under udbudsprisen er muligt, men resultatet kendes ikke på forhånd. Mere nyttigt er at bede om tid og vilkår: et brev fra mægleren om, at budet afhænger af godkendelse af nøgleoplysningsskema, årsregnskab og andelslån antag.. En overdragelsesaftale, som kun du har underskrevet, er et tilbud til sælger, og mægleren repræsenterer sælger salgsopstilling s. 1.

1. Findes der nøgleoplysningsskema og årsregnskab for 2-3 år, og hvorfor er de ikke med i pakken?
2. Lånene i Nordea: fast eller variabel rente, dato for næste tilpasning, er der swap, løbetid, personligt ansvar?
3. Hvad dækker boligafgiften på 11.500 kr om året, og er en stigning planlagt?
4. Findes der en vedligeholdelsesplan: hvornår blev tag, varmeveksler, rør og facade sidst renoveret? Hvad finansieres af henlæggelser?
5. Er der vedtaget nye lån eller bidrag (ekstraordinær indbetaling)?
6. Grundskyld: hvilket beløb, og er der henlagt til regulering med tilbagevirkende kraft?
7. Hvorfor er der ikke vedtaget regler om maksimal belåning af andelen, og hvor mange medlemmer har lån?
8. Hvorfor sælges den, og hvorfor er prisen sat ned to gange? Har der været bud?
9. Hvorfor er tre lejligheder i bebyggelsen til salg samtidig?
10. Hvad siger vedtægterne om fremleje, venteliste, regler for salg og arbejde ved fælles arbejder (arbejdsweekend)?
11. Har der været skader fra skybrud eller vand i denne gruppe af huse, og findes der en plan for afledning af vand?
12. Hvilket bogstav har energimærket præcis for denne lejlighed: B eller A2010?

Før du skriver under: nøgleoplysningsskema, årsregnskab, vedtægter og vedligeholdelsesplan, læst af dig og din jurist; tilbud på andelslån fra to-tre banker; gennemgang af lejligheden ved en fagperson; tjek af mærkets bogstav i Energistyrelsens register; din egen jurist; bekræftet finansiering, men ikke før dokumenterne. Tinglysning og ydelser på tinglysning.dk.

Hvad rapporten kan, og hvad den ikke kan

Rapporten er lavet uden nøgleoplysningsskema, årsregnskab, vedtægter, budget og vedligeholdelsesplan fra foreningen og uden besigtigelse af lejligheden. Grundlag: salgsopstilling (9 sider), energimærke (38 sider, vi har læst afsnittene om bebyggelsen og tabellerne for lejlighederne), mæglerens fotos, offentlige registre og markedsdata. Sikkerheden for prisen er lav, foreningens økonomi er «for få data». Der findes ingen offentlige data om salg af andelsboliger, og sammenligningen med ejerlejligheder er upræcis (Aalborg centrum, n=7 ved tærskel 8). Tag, rør, fugt og varmeveksler skal vurderes af en fagperson.

Konflikter, vi har vist i stedet for at skjule: mærkets bogstav (A2010 i annoncen og på forsiden mod B i lejlighedens tabel); forskellen mellem grundlaget for andelen (43,7 mio.) og vurderingen minus gæld (59,5 minus 15,7 mio.); beregning af varme efter mærket (ca. 4.700 kr, tilnærmelse efter areal) mod sælgers 5.600 kr; «2 værelser» mod en plan med åben øvre del. To kilder til skybrud og forurening (Boligsiden, salgsopstilling) gav ikke et mere detaljeret billede.

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boligsiden (BBR, prishistorik, klima), Boliga (udbud af andelsboliger i 9220, solgte ejerlejligheder 9000-9220, gennemsnitlig liggetid), danskadresseapi (BBR-data, afstande), Energistyrelsen (mærke, via pakken), Tænk, det skal du vide før du køber andelsbolig, tinglysning.dk, andelsboliglovens § 5 (maksimalpris).