Villaen fra 1966 er ikke til salg: den blev solgt for 72 dage siden for 3,745 mio. kr, mens modellerne ser 2,1-2,7 mio. kr

Ét rent markedsfaktum og mange spørgsmål om kælder, garage og stand

Hvad kan vurderes nu, og hvad kan ikke

Kategorierne "Stand", "Reparationsrisiko" og "Dokumenter" kan ikke vurderes uden rapporter, så de er udeladt, og totalen bygger på tre kategorier. Farver: rød under 40, gul 40-59, grøn fra 60.

Hvad det er for et hus, og om det er til salg

Status pr. 5.10.2026. Adressen er bekræftet i fire kilder (Boliga, Boligsiden, DinGeo, danskadresseapi): alle viser det samme hus fra 1966 med de samme 4 værelser og samme grund. Der er ingen aktiv annonce. Seneste historik: annonce 16. juli 2026 til 3.995.000 kr, salg 24-25. juli for 3.745.000 kr, annoncen fjernet Boliga, Boligsiden. DinGeo skriver om det seneste salg "11. september 2026", sandsynligvis en registrerings- eller overtagelsesdato, men det har vi ikke bekræftet DinGeo forklaring. Bekræft status manuelt, før du gør noget.

Markedsspænd: hver metode for sig, uden én "rimelig" pris

Der findes ikke én pris for huset, fordi der ikke er dokumenter, og arealgrundlaget er ukendt. Nedenfor står alle metoder i én tabel, så man kan se, hvorfor de er uenige. Salgssammenligningerne er udvalgt efter disse kriterier: opført 1961-1971, areal 89-133 m², fri handel, seneste 12 måneder. 14 salg i 9200 opfylder kriterierne, så grundlaget er stort nok, men arealet i Boliga er kun beboelsesarealet.

Kilde: Boliga, søgning på solgte villaer i 9200 pr. 5.10.2026. Villa M (42 tusind kr/m²) skiller sig ud, sandsynligvis på grund af forhold, der ikke ses på listen. Uden den er n=13, median 20.178 kr/m². Vi kender ikke standen på disse huse.

Uden tilstandsrapport forbliver dette afsnit lukket (gate)

For en villa er tilstandsrapporten hoveddokumentet om stand, og elinstallationsrapporten supplerer den. Ingen af dem findes i åbne registre, fordi huset ikke er til salg, og på boligejer.dk kan kun ejeren se dem via MitID Boligsiden, Boliga. Vi gætter ikke på indholdet. Tidsmæssigt: hvis rapporterne blev lavet før salget i juli, kan tilstandsrapporten (gælder 6 måneder) allerede være udløbet, mens elrapporten (12 måneder) stadig gælder antagelse. Ved et nyt salg skal der friske rapporter til.

Det ved vi fra registrene om huse fra denne periode (kontekst, ikke diagnose):

• Kælder. Ombygget i 2023, 112 m², delvis med i mærkets varmeberegning. Tilladelse til beboelse og fugtsikring er ikke bekræftet BBR, DinGeo. Det er det største ukendte.
• Garage 2026. Lav hældning, tagpap med "grønt tag". BBR daterer den til 2026, men hvem der ejer den, og om der er tilladelse, er ukendt. Spørg efter byggesag, ibrugtagningstilladelse og entreprenørens garanti Boligsiden.
• PCB. Et hus fra 1966 ligger i perioden 1950-1977, hvor PCB forekom i fuger og maling. Forsikringen dækker det ikke. Vinduerne fra 2015 har sandsynligvis erstattet de gamle, men fuger og kælder er ikke undersøgt byggeperiodens kontekst.
• Asbest i hverdagsmaterialer. Før 1986 forekom asbest i fliselim, rørisolering og gulv. Ved ombygningen af kælderen i 2023 kan det være stødt på. Spørg, om der blev taget prøve byggeperiodens kontekst.
• Kloak. Tilsluttet fællesledning, men om den er separatkloakeret, fandt vi hverken i DinGeo eller i Aalborg Kommunes planer ved åben søgning. Et påbud om separering kan koste 10.000-105.000 kr DinGeo, Bolius. Ikke nok data, spørg kommunen.

El: ingen data

Elrapporten er ikke tilgængelig, så vi tæller ikke bemærkninger efter kategori (brandfare, stødfare, ulovligt, undersøg). For et hus fra 1966 med kælderombygning i 2023 er det et nøgledokument: en elektriker bør gennemgå tavlen, jordforbindelsen i våde rum og de nye ledninger i kælderen. Ejerskifteforsikringen dækker ikke fejl, der står i rapporten. Bed om en rapport, der ikke er ældre end 12 måneder, og hvis den mangler, betaler sælger for en ny råd.

Gennemgang af billeder er ikke udført

Annoncen er lukket, vi har ikke åbnet mæglerens billeder, og Google Street View, kort og luftfotos er ikke indlagt i rapporten. Derfor står der ikke en eneste linje i dette afsnit om, hvordan tag, facade, køkken eller kælder ser ud: det ville være opdigtet. DinGeo har luftfotos fra 1928-2025 (22 år), men vi har ikke åbnet dem som billeder DinGeo.

Et almindeligt familieområde med et hurtigt marked og to flag

• Transport og indkøb. Busstop 100 m væk, Skalborg station 890 m, butik 620 m, Meny 740 m, Kongshøj Skov 1,8 km danskadresseapi. Busrute og frekvens er ikke tjekket.
• Skoler. Sofiendalskolen 0,8 km væk: trivsel 3,5 af 5, gennemsnit 6,9 af 12 (forventet 7,2, "på niveau", faldende tendens), 650 elever, fravær 9,4%. Vester Mariendal Skole 0,8 km væk: trivsel 3,5, karakter 7,8 (forventet 7,9, "på niveau"), 621 elever, fravær 8,8%. Tal for 2024/25. Kærbyskolen 1,7 km væk Boligsiden, danskadresseapi, skolegang.dk. Afstandene er bekræftet af to kilder, karaktererne kun af skolegang.dk. Der findes ingen centrale vurderinger af børnehaver i Danmark.
• Miljø. Jorden er ikke kortlagt som forurenet: hverken V1, V2 eller områdeklassificering på husets punkt, og DinGeo fandt intet inden for 500 m Vejdirektoratet, DinGeo. Støj 55-60 dB, det vil sige summen fra en trafikeret vej danskadresseapi, DinGeo. Radon og skybrud står i signalerne ovenfor.
• Servitutter og planer. DinGeo viser én servitut fra 1943 om vejret og vejafledning, og i byggesagen ét dokument, der kun kan åbnes via MitID hos Aalborg Kommune DinGeo. DinGeo undervurderer ofte servitutter, så du skal have listen fra tinglysning.dk. Vi ved ikke, om der er en servitut om fjernvarme. I Plandata er der ikke fundet en vedtaget lokalplan inden for 250 m, og der er ingen planforslag i nærheden. Det beviser ikke, at der ikke er en plan: en gammel byplanvedtægt er måske ikke kommet med i laget. Kommuneplanens ramme: "Scheelsminde", boligzone, op til 2 etager, 40% bebyggelse, 8,5 m Plandata.
• Område og tryghed. I Aalborg Kommune er der på listen over forebyggelsesområder 2025 ét område (Løvvangen), og på listen over udsatte boligområder er Aalborg ikke med. Vi har ikke tjekket afstanden dertil, så der er ikke nok data til at vurdere, hvad det betyder sm.dk. Kvartalstal for indbrud i boliger i Aalborg Kommune 2025: 194, 219, 259 og 233, i alt 905 Danmarks Statistik STRAF11. Uden indbyggertal sammenligner vi ikke med andre kommuner.
• Likviditet. Dette hus blev solgt på 9 dage. For villaer i 9200 er mediantiden 153 dage, i området er der nu 17 villaer til salg, gennemsnitlig udbudspris 19.792 kr/m² DinGeo. Boliga viser 52 villaer for 9200, fordi de tæller bredere, så vi bruger kun DinGeo til medianen. I første kvartal 2026 blev der solgt 30 villaer mod normalt 17 pr. kvartal DinGeo, Boliga. Markedet i området er hurtigt, men prisspredningen er stor: fra 12,4 til 41,8 tusind kr/m² i salgene.

Fjernvarme, nyt energimærke C og en kælder, der tager energi

Opvarmning: fjernvarme, leverandør Aalborg Varme A/S. Kilden er bekræftet to gange: BBR siger fjernvarme/blokvarme, mærket nævner leverandøren, og der er ingen forslag om at "skifte til fjernvarme" i det BBR, DinGeo. Mærke C er udstedt 10.07.2026 og gælder til 10.07.2036, så det er gyldigt. Arealet i mærket er 156 m² mod 113 m² beboelse i BBR: forskellen på ca. 43 m² er den opvarmede kælder i beregningen DinGeo beregning slutning. Bogstavet C er taget fra tabellen i mærket, ikke fra teksten. Vi har ikke set en fjernvarmeservitut, om der er en, er ukendt.

En tredobbelt kontrol kunne ikke gennemføres, fordi vi kun har beregningen i mærket.

Forslagene i mærket og hvad de betyder (priser fra mærket 2026, bredere spænd følger efter tilbud). Solceller 28.800 kr, besparelse 1.700 kr om året: taget er uden asbest ifølge BBR, så der er ingen asbestbegrænsninger, men årstallet for taget er ukendt. Indvendig isolering af vægge 50 mm 12.900 kr, besparelse 1.300. Udvendig isolering af kælder 200 mm 165.500 kr, besparelse 3.800 kr om året, altså over 40 års tilbagebetaling, det er ikke et "rentabelt" forslag. Døre 7.400 kr (200), isolering af tag 150 mm 12.100 kr (200), cirkulationspumpe 6.800 kr (100), loftslem 4.000 kr (100). Alle forslag samlet giver en besparelse på 7.400 kr om året og energimærke B DinGeo. Kælderforslaget bekræfter, at kælderen er opvarmet. Til sammenligning: "prisen" i mærket tager ikke hensyn til dine begrænsninger og er ikke et håndværkertilbud, så regn med en buffer på 30-50% vurdering.

Det ved vi om udgifterne ved at eje, uden lån

Ikke med: forsikring, vand, el, renovation, pleje af haven på 830 m², indretning af kælderen. Skatter: 2.366.000 × 80% × 0,51% = 9.653 kr, 1.276.000 × 80% × 7,40‰ = 7.554 kr. De er beregnet efter den foreløbige vurdering på 2,366 mio. kr, som er 58% under salgsprisen. Hvis vurderingen revideres, stiger skatterne, og den nuværende ejers lempelse er personlig. Tjek på vurderingsportalen.dk.

Engangsudgifter ved køb beregning. Som målestok, med prisen fra seneste salg på 3.745.000 kr: tinglysning af skøde 1.850 kr + 0,6% = 24.320 kr. Tinglysning af pantebrev 1.825 kr + 1,25% af lånet. Hvis sælger har et afgiftspantebrev, kan du undgå de 1,25% på det beløb. Tjekkes på tinglysning.dk skat.dk. Halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen samt din advokat og din rådgiver kommer oveni. Satser for 2026, tjek før du skriver under.

Udbudsprisen ville kun være toppen

Spændene er brede, fordi vi uden rapporter ikke kender standen. Spændet for tilladelsen til kælderen er bevidst stort: fra "alt i orden" til ombygning.

Hvordan huset opfører sig økonomisk

• Prisudvikling. Den tidligere overdragelse i 2015 var en overdragelse i familien, så vi regner ikke en gennemsnitlig vækst over 11 år ud fra den Boliga.
• Likviditet. Salg på 9 dage viser dyb efterspørgsel efter denne type hus, men på et prisniveau, hvor kælderen har spillet ind. Næste køber vil bruge samme arealgrundlag, så dokumenterne på kælderen er et aktiv vurdering.
• Dobbelte omkostninger. Køb og salg kræver tinglysning, advokat, mægler og forsikring. En kort ejertid æder stigningen, så et videresalg efter 1-2 år er et signal til at spørge "hvorfor" vurdering.
• Grund på 830 m². Parcelhusreglen (fritagelse for skat af gevinst, hvis du bor der) kan gælde for en ejer, der bor her, og grunden er under 1.400 m². Bekræft med en skatterådgiver tjek.
• Varme og klima. Varmeforsyningen fastsætter taksten. Forsikring mod skybrud kan blive dyrere i zoner med flag Bolius.

Betingelser, argumenter, spørgsmål og dokumenter

Det kan overvejes på disse betingelser: 1) det godkendte boligareal i kælderen er bekræftet med dokumenter; 2) tilstandsrapport og elrapport er ikke ældre end få måneder og uden kritiske skader i kælder, tag og el; 3) radonmåling under 100 Bq/m³ eller kendt pris på anlæg; 4) forsikring mod skybrud kan fås på rimelige vilkår; 5) udbudsprisen sammenlignes på samme arealgrundlag, ikke med 33 tusind kr/m². Det er en analyse, ikke et løfte om rabat: markedet i området er hurtigt.

Argumenter til forhandlingen, hvis betingelserne ikke er opfyldt: afstanden mellem modellerne på 2,46-2,70 mio. og udbudsprisen; manglende tilladelse til kælder eller garage; ny skat efter revurdering; usikkerhed om taget fra 1966; mulig radon; flaget for skybrud.

Spørgsmål til ejeren (via mægleren):

1. Hvilke arbejder blev lavet i kælderen i 2023, hvem udførte dem, er der tilladelse, og er kælderen godkendt som bolig?
2. Garagen fra 2026: hvem byggede den, er der tilladelse og ibrugtagningstilladelse, og er der garanti?
3. Årstal og regning for udskiftning af taget, og var der asbestcement før?
4. Er der kommet vand ind i kælderen eller huset under skybrud, og har der været forsikringssager?
5. Radonmåling: er der målt, hvornår, og hvad blev resultatet?
6. Regninger for fjernvarme for tre år i MWh, alder på fjernvarmeunit og radiatorer?
7. Er der en servitut om fjernvarme, og hvad er den fulde liste over servitutter fra tinglysning.dk?
8. Kloak: er den separatkloakeret, er der TV-inspektion af rørene?
9. El: hvornår blev tavlen opdateret, er der lagt nye ledninger i kælderen, og hvem udførte det?
10. Vinduer 2015 og køkken 2016: regninger og garantier; er der PCB-undersøgelse og asbestprøver?
11. Badeværelser: hvornår blev de lavet, og er der dokumentation for vådrum?
12. Hvorfor sælger I så kort tid efter købet, og var der andre bud?

Præcis liste over dokumenter, du skal bede om, hvis huset kommer til salg. Mægleren sender dem via formularen "download salgsmateriale" (den udfylder vi ikke for dig):

1. Salgsopstilling med fordeling af arealet: beboelse, kælder, garage, godkendt areal.
2. Tilstandsrapport, ikke ældre end 6 måneder, med afsnit om kælder og tag.
3. Elinstallationsrapport, ikke ældre end 12 måneder.
4. Energimærke C fra 10.07.2026 i fuld længde, med siderne om beregning, forbrug og forslag.
5. Tilbud på ejerskifteforsikring og halvdelen af præmien.
6. Sælgeroplysninger (sælgers svar om reparationer, fugt, rotter, egenbyg).
7. Byggesagsarkiv, Aalborg Kommune: tegninger, tilladelser fra 2023 (kælder) og 2026 (garage), ibrugtagning, BBR-meddelelse.
8. Liste over servitutter, pantebreve og pant fra tinglysning.dk ("Forespørg uden login"), kan du selv hente.
9. Regninger og garantier for arbejder fra 2015, 2016, 2023, 2026 (AB-Forbruger, 5 års garanti hos håndværkeren).
10. Radonmåling, TV-inspektion af kloak, erklæring om taget, varmeregninger for 3 år.
11. Sælgers forsikringspolice og historik over forsikringssager med vand.
12. Ejendomsdatarapport (boligejer.dk, ca. 105 kr), kan du selv bestille.

Før du skriver under: tjek af ejerforhold, servitutter og pant på tinglysning.dk; vurdering på vurderingsportalen.dk; din egen advokat og en bygningssagkyndig; bekræftet finansiering; tilbud på ejerskifteforsikring og forsikring til dig.

Hvad rapporten kan, og hvad den ikke kan

Rapporten bygger kun på åbne data: uden dokumenter om huset, uden gennemgang, uden billeder. Derfor er standen lukket (gate), reparationsrisiko og dokumenter er ikke vurderet, og sikkerheden i prisen er lav. Dato og status i denne rapport gælder pr. 5.10.2026, bekræft dem manuelt.

Uenigheder, vi har vist i stedet for at skjule dem: radon "meget lav" (Boligsiden) mod "middel" (DinGeo); areal 113 m² (BBR, Boliga) mod 156 m² i mærket og 167 m² ifølge Boligsidens udregning; pris pr. m² 33.142 mod 22.425 kr; dato for seneste salg 24-25. juli (Boliga, Boligsiden) mod 11. september (DinGeo); foreløbig vurdering afviger med nogle tusind kr mellem to kilder, og vurderingerne fra 2022 med næsten det dobbelte; antal villaer i området 17 (DinGeo) mod 52 (Boliga).

Det kunne vi ikke tjekke: den fulde dokumentpakke, godkendelse af kælderen, tilladelser, aktuelle servitutter (tinglysning.dk), faktisk varmeforbrug, årstal for taget, om kloakken er separeret, internet, afstand til området med flag, busplaner.

Kilder (pr. 5. oktober 2026): Boliga (adresseside; søgning på solgte villaer i 9200; villaer til salg i 9200; statistik over liggetid); Boligsiden (BBR, salgshistorik, radon, skybrud, skoler); DinGeo, oversigt over 9200 og adressesider (BBR, vurdering, mærke, servitutter, billeder); danskadresseapi (afstande, støj, luft); Plandata; Vejdirektoratet (jord); skolegang.dk, Sofiendalskolen og Vester Mariendal Skole; Danmarks Statistik STRAF11; sm.dk, liste over forebyggelsesområder 2025; Bolius (radon, PCB, separatkloakering, forsikring); DI (pris på tag, marts 2026); skat.dk (satser for tinglysning).