Вілла 1966 року не виставлена: її продали 72 дні тому за 3,745 млн kr, а моделі бачать 2,1-2,7 млн

Один чистий факт ринку і багато питань про підвал, гараж і стан

Що можна оцінити зараз, а що ні

Категорії "Стан", "Ризик ремонту" і "Документи" без звітів оцінити неможливо, тому вони виключені, а підсумок побудовано на трьох категоріях. Кольори: червоний нижче 40, жовтий 40-59, зелений від 60.

Що це за будинок і чи виставлений він

Статус на 5.10.2026. Адресу підтверджено в чотирьох джерелах (Boliga, Boligsiden, DinGeo, danskadresseapi): усі дають один будинок 1966 року з тими самими 4 кімнатами й ділянкою. Активного оголошення немає. Остання історія: оголошення 16 липня 2026 за 3 995 000 kr, продаж 24-25 липня за 3 745 000 kr, оголошення знято Boliga, Boligsiden. DinGeo пише про останній продаж "11 вересня 2026", імовірно це дата реєстрації або передачі, ми її не підтвердили DinGeo пояснення. Підтвердьте статус вручну перед будь-яким кроком.

Ринковий коридор: кожен метод окремо, без єдиної "справедливої" ціни

Ціни одного будинку не існує, бо немає документів і не відома база площі. Нижче всі методи в одній таблиці, щоб було видно, чому вони розходяться. Порівняння по продажах відібрано за правилами: рік 1961-1971, площа 89-133 м², вільні продажі, останні 12 місяців. Підходять 14 продажів у 9200, тож вибірки достатньо, але площа в Boliga для порівнянь це лише житлова.

Джерело: Boliga, пошук проданих вілл у 9200 станом на 5.10.2026. Вілла M (42 тис. kr/м²) вибивається, ймовірно через особливості, яких у списку не видно. Без неї n=13, медіана 20 178 kr/м². Стану цих будинків ми не знаємо.

Без tilstandsrapport цей розділ залишається закритим (gate)

Для вілли tilstandsrapport це основний документ про стан, а звіт електрика (elinstallationsrapport) доповнює його. Жодного з них у відкритих реєстрах немає, бо будинок не продається, а на boligejer.dk їх бачить лише власник через MitID Boligsiden, Boliga. Ми не вгадуємо зміст. Умовна дата: якщо звіти робили до липневого продажу, tilstandsrapport (діє 6 місяців) уже міг прострочитися, а звіт електрика (12 місяців) ще діяти припущення. Для нового продажу потрібні свіжі звіти.

Що відомо з реєстрів для будинків цієї епохи (контекст, не діагноз):

• Підвал. Оновлений 2023, 112 м², частково в тепловому розрахунку мітки. Дозвіл на житлове використання й вологозахист не підтверджені BBR, DinGeo. Це найбільша невідома.
• Гараж 2026. Малий ухил, руберойд із "зеленим дахом". BBR датує його 2026 роком, а кому належить і чи отримав дозвіл, невідомо. Запитайте byggesag, ibrugtagningstilladelse (дозвіл на експлуатацію) і гарантію виконавця Boligsiden.
• PCB. Будинок 1966 року потрапляє у вікно 1950-1977, коли PCB траплялася у швах і фарбі. Страховка її не покриває. Вікна 2015 року, імовірно, замінили старі, але шви й підвал не перевірені контекст епохи.
• Азбест у побутових матеріалах. До 1986 року азбест траплявся в клеї плитки, ізоляції труб і підлозі. Під час ремонту підвалу 2023 це могло зустрітися. Запитайте, чи робили пробу контекст епохи.
• Каналізація. Підключена до загальної, але чи роздільна (separatkloakeret), не знайшли ні в DinGeo, ні в планах Aalborg Kommune за відкритим пошуком. Рішення про розділення може коштувати 10 000-105 000 kr DinGeo, Bolius. Недостатньо даних, питати в муніципалітеті.

Електрика: даних немає

Звіт електрика недоступний, тому ми не рахуємо зауваження за категоріями (ризик пожежі, ризик удару, незаконне, перевірити). Для будинку 1966 року після ремонту підвалу 2023 року це ключовий документ: електрик має оглянути щиток, заземлення вологих кімнат і нові лінії в підвалі. Ejerskifteforsikring не покриває помилки, записані у звіті. Просіть звіт не старший за 12 місяців, а якщо його немає, замовлення нового платить продавець порада.

Огляд за фото не виконано

Оголошення закрито, фото агента ми не відкривали, Google Street View, карти й знімки з повітря в звіт не вбудовано. Тому в цьому розділі немає жодного рядка про вигляд даху, фасаду, кухні чи підвалу: вони були б вигадкою. DinGeo має знімки з повітря за 1928-2025 роки (22 роки), але ми їх як зображення не відкривали DinGeo.

Звичайний сімейний район з швидким ринком і двома прапорцями

• Транспорт і покупки. Зупинка за 100 м, станція Skalborg за 890 м, магазин за 620 м, Meny за 740 м, ліс Kongshøj за 1,8 км danskadresseapi. Маршрут і частота автобуса не перевірені.
• Школи. Sofiendalskolen за 0,8 км: добробут 3,5 з 5, середній бал 6,9 з 12 (очікуваний 7,2, "на рівні", тренд спадний), 650 учнів, пропуски 9,4%. Vester Mariendal Skole за 0,8 км: добробут 3,5, бал 7,8 (очікуваний 7,9, "на рівні"), 621 учень, пропуски 8,8%. Дані за 2024/25. Kærbyskolen за 1,7 км Boligsiden, danskadresseapi, skolegang.dk. Відстані підтверджені двома джерелами, оцінки лише skolegang.dk. Централізованих оцінок дитячих садків у Данії немає.
• Довкілля. Ґрунт не картографований як забруднений: ні V1, ні V2, ні область класифікації в точці будинку, і DinGeo нічого не знайшов у радіусі 500 м Vejdirektoratet, DinGeo. Шум 55-60 дБ, це гомін жвавої дороги danskadresseapi, DinGeo. Радон і злива в сигналах вище.
• Servitutter й плани. DinGeo показує один servitut 1943 року про право проїзду й відведення вулиці, а в byggesag один документ, відкритий лише через MitID Aalborg Kommune DinGeo. DinGeo часто недооцінює servitutter, тож треба список з tinglysning.dk. Ми не знаємо, чи є servitut на fjernvarme. У Plandata затвердженого lokalplan у радіусі 250 м не знайдено, а проектів планів поруч немає. Це не доводить, що плану немає: старий byplanvedtægt міг не потрапити в шар. Рамка комунального плану: "Scheelsminde", житлова зона, до 2 поверхів, 40% забудови, 8,5 м Plandata.
• Район і безпека. В Aalborg Kommune у списку forebyggelsesområder 2025 є один район (Løvvangen), у списку udsatte boligområder Aalborg немає. Відстань до нього ми не перевіряли, тож недостатньо даних про вплив на квоту дитсадків sm.dk. Квартальні дані про квартирні крадіжки в Aalborg Kommune 2025: 194, 219, 259 і 233, разом 905 Danmarks Statistik STRAF11. Без числа мешканців порівнювати з іншими комунами не будемо.
• Ліквідність. Цей будинок продали за 9 днів. Для вілл у 9200 медіана часу продажу 153 дні, у районі зараз 17 вілл у продажу, середній запит 19 792 kr/м² DinGeo. У Boliga для 9200 показано 52 вілли, бо вони рахують ширше, тому ми використовуємо DinGeo лише для медіани. За перший квартал 2026 продано 30 вілл проти звичайних 17 за квартал DinGeo, Boliga. Ринок у районі швидкий, але розкид цін великий: від 12,4 до 41,8 тис. kr/м² у продажах.

Міське тепло, свіжа мітка C і підвал, який бере енергію

Опалення: fjernvarme, постачальник Aalborg Varme A/S. Джерело підтверджено двічі: BBR каже fjernvarme/blokvarme, мітка називає постачальника, а пропозицій "перейти на міське тепло" в ній немає BBR, DinGeo. Мітка C видана 10.07.2026, діє до 10.07.2036, тобто чинна. Площа в мітці 156 м² проти 113 м² житлових у BBR: різниця близько 43 м² це опалюваний підвал у розрахунку DinGeo розрахунок висновок. Літера C береться з таблиці мітки, не з тексту. Fjernvarme-servitut ми не бачили, його наявність невідома.

Тристоронньої перевірки не вийшло, бо є лише розрахунок мітки.

Пропозиції мітки і що вони означають (ціни з мітки 2026 року, ширші діапазони будуть після пропозицій). Сонячні панелі 28 800 kr, економія 1 700 kr на рік: дах без азбесту за BBR, тож обмежень азбесту немає, але рік даху невідомий. Внутрішнє утеплення стін 50 мм 12 900 kr, економія 1 300. Зовнішнє утеплення підвалу 200 мм 165 500 kr, економія 3 800 kr на рік, тобто окупність понад 40 років, це не "рентабельна" пропозиція. Двері 7 400 kr (200), утеплення даху 150 мм 12 100 kr (200), циркуляційний насос 6 800 kr (100), люк на горище 4 000 kr (100). Усі пропозиції разом дають економію 7 400 kr на рік, мітка B DinGeo. Підвальна пропозиція підтверджує, що підвал опалюваний. Для порівняння: "ціна" в мітці не враховує ваших обмежень і не дорівнює пропозиції підрядника, тож рахуйте з запасом 30-50% оцінка.

Що відомо про витрати володіння, без іпотеки

Не враховано: страхування, вода, електрика, сміття, догляд за садом 830 м², облаштування підвалу. Податки: 2 366 000 × 80% × 0,51% = 9 653 kr, 1 276 000 × 80% × 7,40‰ = 7 554 kr. Вони розраховані за foreløbig vurdering 2,366 млн kr, що на 58% нижче за ціну продажу. Якщо оцінку переглянуть, податки зростуть, а знижка нинішнього власника особиста. Перевірка на vurderingsportalen.dk.

Одноразові витрати при купівлі розрахунок. Для масштабу, за ціною останнього продажу 3 745 000 kr: реєстрація власності 1 850 kr + 0,6% = 24 320 kr. Реєстрація іпотеки 1 825 kr + 1,25% від кредиту. Якщо продавець матиме afgiftspantebrev, 1,25% можна не платити на його суму. Перевіряється на tinglysning.dk skat.dk. Половина премії ejerskifteforsikring і ваші юрист та експерт додаються. Ставки 2026, перевірте перед підписанням.

Ціна запиту була б лише верхівкою

Діапазони широкі, бо без звітів ми не знаємо стану. Спред для дозволу на підвал великий свідомо: від "все гаразд" до перебудови.

Як будинок поводиться фінансово

• Ціна зростання. Попередній перехід 2015 року був переказом у сім'ї, тож середній ріст за 11 років з нього не рахуємо Boliga.
• Ліквідність. Продаж за 9 днів показує глибокий попит на цей тип будинку, але на цінові рівні, де підвал допоміг. Покупець наступного разу прийматиме ту саму базу площі, тож документи на підвал це актив оцінка.
• Подвійні витрати. Купівля й продаж вимагають реєстрації, юриста, агента й страхування. Короткий період володіння з'їдає зростання, тож повторний продаж за 1-2 роки буде сигналом питати "чому" оцінка.
• Ділянка 830 м². Правило parcelhusreglen (звільнення від податку на приріст, якщо ви там живете) може діяти для власника, що тут живе, а ділянка менша за 1 400 м². Підтвердити з податковим радником перевірити.
• Тепло й клімат. Місто диктує тариф. Страхування від зливи може дорожчати в зонах із прапорцем Bolius.

Умови, аргументи, запитання і документи

Розглянути можна, за умов: 1) затверджена житлова площа підвалу підтверджена документами; 2) tilstandsrapport і звіт електрика не старші за місяці й без критичних шкод у підвалі, даху й електриці; 3) радонова проба нижче 100 Bq/м³ або відома ціна системи; 4) страхування від зливи доступне на розумних умовах; 5) ціна запиту порівнюється з однаковою базою площі, а не з 33 тис. kr/м². Це аналіз, а не обіцянка знижки: ринок у цьому районі швидкий.

Аргументи для торгу, якщо умови не виконано: розрив між моделями 2,46-2,70 млн і ціною запиту; відсутність дозволу на підвал або гараж; новий податок після перегляду оцінки; невизначеність даху 1966 року; можливий радон; прапорець зливи.

Запитання до власника (через агента):

1. Які роботи зроблено в підвалі 2023 року, хто виконавець, чи є дозвіл і чи затверджено підвал як житловий?
2. Гараж 2026 року: хто будував, чи є дозвіл і ibrugtagningstilladelse, чи є гарантія?
3. Рік заміни даху й рахунок, чи азбестоцемент був раніше?
4. Чи заходила вода в підвал або будинок під час злив, чи були страхові випадки?
5. Радонова проба: чи вимірювали, коли й результат?
6. Рахунки за fjernvarme за три роки в МВт-год, вік вузла й радіаторів?
7. Чи є servitut на fjernvarme й повний список servitutter з tinglysning.dk?
8. Каналізація: чи роздільна, чи є TV-огляд труб?
9. Електрика: коли оновлювали щиток, чи робили нові лінії в підвалі й хто їх виконав?
10. Вікна 2015 й кухня 2016: рахунки й гарантії; чи є PCB-обстеження й проби на азбест?
11. Санвузли: коли робили, чи є документ про гідроізоляцію (våderum)?
12. Чому продаєте так скоро після купівлі й чи були інші пропозиції?

Точний список документів, які треба попросити, якщо будинок вийде на продаж. Їх надсилає агент через форму "download salgsmateriale" (ми її за вас не заповнюємо):

1. Salgsopstilling з розкладкою площі: житлова, підвал, гараж, затверджена площа.
2. Tilstandsrapport не старший за 6 місяців, з розділом про підвал і дах.
3. Звіт електрика (elinstallationsrapport) не старший за 12 місяців.
4. Енергомітка C від 10.07.2026 повністю, зі сторінками про розрахунок, споживання й пропозиції.
5. Пропозиція ejerskifteforsikring і половина премії.
6. Sælgeroplysninger (відповіді продавця про ремонти, вологу, щурів, самобуд).
7. Byggesagsarkiv Aalborg Kommune: креслення, дозволи 2023 (підвал) і 2026 (гараж), ibrugtagning, BBR-повідомлення.
8. Список servitutter, іпотек і заставних з tinglysning.dk ("Forespørg uden login"), можна зробити самому.
9. Рахунки й гарантії за роботи 2015, 2016, 2023, 2026 (AB-Forbruger, 5 років гарантії у підрядника).
10. Радонова проба, TV-огляд каналізації, акт про дах, рахунки за опалення за 3 роки.
11. Страховий поліс продавця й історія страхових випадків щодо води.
12. Ejendomsdatarapport (boligejer.dk, близько 105 kr), його можна замовити самому.

Перед підписанням: перевірка власності, servitutter і заставних на tinglysning.dk; оцінка на vurderingsportalen.dk; ваш власний юрист і будівельний експерт; підтверджене фінансування; пропозиції ejerskifteforsikring і страхування для вас.

Що цей звіт може і чого не може

Звіт складено лише з відкритих даних: без документів про будинок, без огляду, без фото. Тому стан закритий (gate), ризик ремонту й документи не оцінені, а впевненість у ціні низька. Дата й статус у цьому звіті на 5.10.2026, підтвердьте їх вручну.

Конфлікти, які ми показали, а не сховали: радон "дуже низький" (Boligsiden) проти "середній" (DinGeo); площа 113 м² (BBR, Boliga) проти 156 м² у мітці й 167 м² за розрахунком Boligsiden; ціна за м² 33 142 проти 22 425 kr; дата останнього продажу 24-25 липня (Boliga, Boligsiden) проти 11 вересня (DinGeo); foreløbig vurdering у двох джерелах різниться на кілька тисяч kr, а оцінки 2022 року майже вдвічі; кількість вілл у районі 17 (DinGeo) проти 52 (Boliga).

Що не вдалося перевірити: повний пакет документів, затвердження підвалу, дозволи, актуальні servitutter (tinglysning.dk), фактичне споживання тепла, рік даху, роздільність каналізації, інтернет, відстань до району з прапорцем, розклад автобусів.

Джерела (станом на 5 жовтня 2026): Boliga (сторінка адреси; пошук проданих вілл у 9200; вілли на продаж у 9200; статистика часу продажу); Boligsiden (BBR, історія продажів, радон, злива, школи); DinGeo, огляд 9200 та сторінки адреси (BBR, оцінка, мітка, servitutter, знімки); danskadresseapi (відстані, шум, повітря); Plandata; Vejdirektoratet (ґрунт); skolegang.dk, Sofiendalskolen і Vester Mariendal Skole; Danmarks Statistik STRAF11; sm.dk, список forebyggelsesområder 2025; Bolius (радон, PCB, separatkloakering, страхування); DI (ціна даху, березень 2026); skat.dk (ставки реєстрації).