Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel, når køber modtager den (Ældre Sagen).
Rapporterne og tilbuddet på ejerskifteforsikring skal du have set, før du giver bud eller skriver under på købsaftalen. Er alt det udleveret, er sælger som regel fri for ansvar for skjulte fejl, også selv om du ikke tegner forsikringen (Ældre Sagen).
Hvor længe gælder elinstallationsrapport og energimærke?
- Elinstallationsrapport: 1 år.
- Energimærke: 10 år.
Beregner: er tilstandsrapporten stadig gyldig?
Tjek datoerne på tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
Tilstandsrapport: højst 6 måneder gammel, når køber modtager den. Elinstallationsrapport: 1 år. Energimærke: 10 år (Ældre Sagen).
Energimærket gælder i 10 år, og i den tid kan huset have ændret sig begge veje. Nye solceller eller fjernvarme gør det gamle mærke dårligere end huset. En varmepumpe, der er gået i stykker, eller et skift til brændeovn gør det bedre. I vores datasæt havde 36 af 63 huse C, selv om 58 af 63 er bygget i 1950-1990: bogstavet bliver tit «trukket op» af fjernvarmen, ikke af væggene.
I 54 af 55 detaljerede elrapporter i vores datasæt var der mindst ét punkt om «ulovlig installation», og i 37 af 63 huse var der stikkontakter uden virkende jordforbindelse. «Ulovlig» betyder oftest «gør det selv», ikke «farlig». Det vigtigste at læse er afsnittet om «risiko for brand»: den slags punkter var der i 41 af 55 rapporter.
Hvad sker der, hvis tilstandsrapporten er udløbet?
Fra vores data: 17 af 74 tilstandsrapporter var allerede udløbet, da vi hentede salgsmaterialet (HUSDATA). Rapporten kan have været gyldig, da huset kom til salg. Men modtager du den efter 6 måneder, så bed sælger om en ny: ellers risikerer han ikke at blive fri for ansvar, og du får et forældet billede af huset.
Hvad betyder «ikke besigtiget» i en tilstandsrapport?
Den byggesagkyndige gennemgår det, han kan komme til. Er der ikke adgang, skriver han «ikke besigtiget» eller «delvist besigtiget».
Fra vores data: i 52 af 76 rapporter var en del af huset ikke eller kun delvist besigtiget. I 43 af dem var mindst én del slet ikke set (HUSDATA). Typiske eksempler:
- loftrum eller skunk, der er skruet fast;
- en facade helt ude ved skel, man ikke kan komme til;
- gulvet under et tæppe;
- et krybekælder, sælger kender til, men som ikke står i rapporten.
Andel rapporter. Kilde: HUSDATA Nordjylland 2026.
Elinstallatøren har også sine «ikke besigtiget». 14 gange i vores datasæt skrev elinstallatøren, at strømforsyningen til en stikkontakt eller en lampe ikke kunne lokaliseres, og et par gange mere, at han ikke kunne tage en lampe eller et tavledæksel af. Det er steder, ingen har tjekket, og de står ikke i tilstandsrapporten.
Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?
Ud over områderne «ikke besigtiget» ser rapporten ifølge loven ikke på kosmetik og almindeligt slid, og kloakken er ikke med i et almindeligt huseftersyn. Det er netop der, overraskelserne oftest gemmer sig, og netop der, ejerskifteforsikringen er svagest: selskabet kan henvise til, at området ikke blev besigtiget, og det er meget svært at bevise, at problemet var der før købet.
En køber fortalte i en Facebook-gruppe, at tilstandsrapporten ikke fandt alvorlig skimmel, men hans egen byggesagkyndige gjorde. Skimlen sad på et loft, der i rapporten stod som «ikke besigtiget».
I ingen af de 63 detaljeret gennemgåede rapporter er radon nævnt, kloak er kun nævnt i 8, og TV-inspektion af kloakken er ikke anbefalet en eneste gang. Sådan er loven: de ting er ikke med i tilstandsrapporten. «En ren rapport» betyder «rent i det, der blev set».
Rapporten siger ikke, om alle bygninger på grunden er lovlige. I 29 af 76 huse i vores datasæt stod der bygninger, som ikke er i BBR: skur, carport, udestue. Den byggesagkyndige noterer afvigelsen, men tjekker ikke byggetilladelsen. Spørgsmålet til mægleren: «er der byggetilladelse eller ej?».
Hvordan tjekker du selv de områder, der ikke er besigtiget?
Du behøver ikke at hyre nogen med det samme for at se, om der måske er et problem. Alt, hvad der er gråt eller «ikke besigtiget» i rapporten, kan du bede om at se ved fremvisningen:
- loftrum og skunk: lommelygte i lemmen, se efter mørke pletter, muggen lugt, våd isolering;
- krybekælder: er der adgang, er der tørt, lugter der af fugt;
- gulvet under tæppet: bed om at få løftet et hjørne;
- vindueshjørner og vægge bag møbler: kondens og skimmel;
- facaden ved skel: i det mindste fra den anden side af hækken eller på sælgers billeder.
Ser du spor af fugt, eller får du ikke adgang, er det allerede et signal: så skal din egen byggesagkyndige se netop det område.
Hvornår skal man bruge sin egen byggesagkyndige?
- huset er gammelt, og vigtige områder står som «ikke besigtiget»;
- du har selv set spor af fugt, skimmel eller gamle utætheder;
- sælger og rapport siger hinanden imod.
Min vurdering
Jeg læser afsnittet om det, der ikke er besigtiget, før de røde punkter. Røde punkter er kendte udgifter. «Ikke besigtiget» er ukendte, og det er netop dem, forsikringen betaler dårligst for. Er loftet og krybekælderen ikke besigtiget i et gammelt hus, ville jeg ikke skrive under, før nogen har set dem, om så det er dig selv med en lommelygte.
Yurii Khlivnenko, grundlægger af NordIndsigt
Selv eller med os?
Rapporten kan du læse selv, hvis du har tålmodighed til mange sider. Det svære er at skelne, hvilket «ikke besigtiget» der er en detalje, og hvilket der er grund til at kalde en byggesagkyndig. Der hjælper hundredvis af læste rapporter os. Og en køber, der kan lide huset, læser «ikke besigtiget» som en formalitet. Med os får du inden for 24-48 timer en liste over de områder, du skal se ved fremvisningen, og spørgsmål til mægleren på dit sprog.
Kort sagt
Det første, du skal tjekke: om rapporten stadig er gyldig, og hvad i den der ikke er besigtiget.
Hvad har den byggesagkyndige ikke set i dit hus?
BoligCheck viser, hvad der ikke er tjekket, og hvad det kan koste.
Bestil BoligCheck, 299 krIkke klar til at bestille? Start med et gratis hurtig-tjek →
Ofte stillede spørgsmål
Hvor længe gælder en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporten må højst være 6 måneder gammel, når køber modtager den (Ældre Sagen).
Beregner: er tilstandsrapporten stadig gyldig?
'+name+': gyldig til '+fmt(ex)+', '+(left>=0?''+left+' dage tilbage':'udløbet for '+(-left)+' dage siden')+'
Hvad sker der, hvis tilstandsrapporten er udløbet?
Fra vores data: 17 af 74 tilstandsrapporter var allerede udløbet, da vi hentede salgsmaterialet (HUSDATA). Rapporten kan have været gyldig, da huset kom til salg. Men modtager du den efter 6 måneder, så bed sælger om en ny: ellers risikerer han ikke at blive fri for ansvar, og du får et forældet billede af huset.
Hvad betyder «ikke besigtiget» i en tilstandsrapport?
Den byggesagkyndige gennemgår det, han kan komme til. Er der ikke adgang, skriver han «ikke besigtiget» eller «delvist besigtiget».
Hvad dækker en tilstandsrapport ikke?
Ud over områderne «ikke besigtiget» ser rapporten ifølge loven ikke på kosmetik og almindeligt slid, og kloakken er ikke med i et almindeligt huseftersyn. Det er netop der, overraskelserne oftest gemmer sig, og netop der, ejerskifteforsikringen er svagest: selskabet kan henvise til, at området ikke blev besigtiget, og det er meget svært at bevise, at problemet var der før købet.
Hvordan tjekker du selv de områder, der ikke er besigtiget?
Du behøver ikke at hyre nogen med det samme for at se, om der måske er et problem. Alt, hvad der er gråt eller «ikke besigtiget» i rapporten, kan du bede om at se ved fremvisningen:
